Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.158.718/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank : C/13/571138/KG ZA 14-1076
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 januari 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HUNTINGTON PARK HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,
tevens eiseres in het incident,
advocaat: mr. R.A. Oskamp te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE PRINCIPAAL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel,
tevens verweerster in het incident,
advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Huntington en De Principaal genoemd.
Huntington is bij dagvaarding van 24 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 29 september 2014, in kort geding gewezen tussen De Principaal als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en Huntington als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven, alsmede een incidentele vordering. Huntington heeft ter rolle geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en producties overgelegd.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- akte van rectificatie met een productie zijdens Huntington,
- memorie van antwoord in de hoofdzaak, tevens memorie van grieven in incidenteel appel in de hoofdzaak, tevens memorie van antwoord in het incident, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie.
Partijen hebben de zaak op 18 december 2014 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Huntington heeft in de hoofdzaak geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, voor zover daarbij de vorderingen van De Principaal zijn toegewezen en die van Huntington zijn afgewezen, alsnog de vorderingen van De Principaal in zoverre zal afwijzen en de vorderingen van Huntington zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten. In het incident heeft Huntington gevorderd de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis te schorsen totdat in hoger beroep arrest is gewezen.
De Principaal heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen en tot bekrachtiging van dat vonnis voor het overige, met beslissing over de proceskosten, met nakosten. In het incident heeft zij geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van Huntington.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met hetgeen in hoger beroep voorts nog aannemelijk is geworden zijn die feiten de volgende.
i. De Principaal is sinds 2008 eigenaar van onder meer panden gelegen aan de [adres] en de [adres]. Eerstgenoemde panden maken deel uit van een complex dat wordt aangeduid als Tabakspanden I en laatstgenoemde panden van een complex dat Tabakspanden II wordt genoemd.
De Principaal is gelieerd aan Woonstichting De Key.
ii. Huntington exploiteert op de begane grond van de panden aan de [adres] en [adres] een openbare parkeergarage.
iii. De Principaal heeft in samenwerking met Woonstichting De Key, Monumenten De Key B.V. en de gemeente Amsterdam een plan opgesteld om de Tabakspanden I en II te herontwikkelen.
iv. [X] is aandeelhouder en (indirect) bestuurder van Huntington. Op 24 april 2008 hebben hij en De Principaal een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin, samengevat, is bepaald dat [X] gerechtigd is tot de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen in de Tabakspanden I en II “tot een door De Principaal nader te bepalen tijdstip, doch uiterlijk tot een tijdstip gelegen drie maanden voordat de bouwwerkzaamheden zullen aanvangen”.
v. Bij vonnis van 29 mei 2013 van de rechtbank Amsterdam is Huntington op vordering van De Principaal veroordeeld over te gaan tot ontruiming van de door haar gebruikte bedrijfsruimten in de Tabakspanden I en II. De rechtbank heeft daartoe in dat vonnis overwogen dat niet is komen vast te staan dat tussen De Principaal en Huntington een huurovereenkomst bestaat.
vi. Tegen dat vonnis is hoger beroep ingesteld. Bij (in kracht van gewijsde gegaan) arrest van 29 april 2014 heeft dit hof het vonnis van de rechtbank van 29 mei 2013 vernietigd. Daarbij heeft het hof overwogen dat Huntington niet zonder recht of titel van de bedrijfsruimten gebruik maakt, omdat met betrekking tot de Tabakspanden I tussen partijen een gebruiksovereenkomst bestaat en met betrekking tot de Tabakspanden II een huurovereenkomst, waarbij de voor die bedrijfsruimte te betalen vergoeding op basis van de onder iv. genoemde vaststellingsovereenkomst wordt voldaan aan [X].
vii. In voormelde appelprocedure was tussen partijen tevens in geschil welk bedrag Huntington op grond van de tekst van de vaststellingsovereenkomst aan [X] diende te betalen. De Principaal stelde zich op het standpunt dat het ging om de inkomsten uit de exploitatie van de parkeergarage. Volgens Huntington ging het om de inkomsten uit de verhuur, een bedrag van € 9.000,= exclusief btw per maand. Het hof heeft de uitleg van Huntington gevolgd.
viii. Bij brief van 2 september 2013 heeft de advocaat van De Principaal aan de advocaat van [X] als volgt bericht: “Indien uw cliënt zijn standpunt (te weten dat [X] niet gehouden is aan het ontruimingsvonnis van 29 mei 2013 te voldoen; hof) handhaaft dan bepaalt De Principaal, overeenkomstig de vaststellingsovereenkomst, dat uw cliënt, met ingang van 15 september 2013, niet langer gerechtigd is op de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de in die overeenkomst vermelde parkeerplaatsen. Over de wijze waarop dat aan de huurders en/of gebruikers zal worden gecommuniceerd pleeg ik gaarne overleg met U”.
ix. Bij brief van 20 augustus 2014 van haar advocaat heeft De Principaal [X] met referte aan de brief van 2 september 2013 gesommeerd het maandelijks verschuldigde bedrag van € 9.000,- (exclusief btw) over de periode vanaf 15 september 2013 tot en met 15 september 2014 aan De Principaal over te maken. Aan deze sommatie is niet voldaan.
x. Op 29 augustus 2014 heeft De Principaal de gebruiksovereenkomst met betrekking tot de Tabakspanden I en de huurovereenkomst met betrekking tot de Tabakspanden II opgezegd tegen 1 oktober 2014.
xii. Op 28 november 2014, derhalve na het bestreden vonnis, heeft Huntington met betrekking tot de bedrijfsruimten in beide Tabakspanden bij de kantonrechter te Amsterdam een verzoekschrift op grond van artikel 7:230a BW ingediend, waarin zij primair verzoekt haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op de grond dat geen sprake is van huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en subsidiair verzoekt de termijn waarbinnen zij de bedrijfsruimten moet ontruimen te verlengen met een jaar althans een in goede justitie te bepalen termijn. De mondelinge behandeling van dit verzoek was aanvankelijk bepaald op 22 januari 2015, doch wegens verhindering van de advocaat van De Principaal zal een andere datum moeten worden bepaald.
3.Beoordeling
in het incident:
3.1
Ten pleidooie heeft De Principaal toegezegd niet tot voor 20 januari 2015 tot executie van het bestreden vonnis over te gaan. Huntington heeft daarop haar incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging ingetrokken onder de voorwaarde dat op 20 januari 2015 arrest zal worden gewezen. Die voorwaarde is vervuld, zodat over de incidentele vordering niet meer hoeft te worden beslist. Zoals ter zitting besproken zullen de kosten van het incident worden gecompenseerd.
in de hoofdzaak:
3.2
De Principaal vordert in dit kort geding, samengevat, ontruiming door Huntington van de Tabakspanden I en II en betaling door haar van de huur over de periode van 15 september 2013 tot en met 15 september 2014, in totaal een bedrag van € 130.680,= (inclusief btw). Huntington heeft de vordering weersproken en harerzijds gevorderd, samengevat, dat De Principaal wordt veroordeeld de gebreken aan de bedrijfsruimten te inventariseren en te verhelpen.
3.3
De voorzieningenrechter heeft de ontruimingsvordering van De Principaal toegewezen, met bepaling van de uiterste ontruimingsdatum op 31 december 2014. Alle overige vorderingen over en weer zijn afgewezen.
in principaal hoger beroep:
3.4
De toewijzing van de vordering tot ontruiming berust, samengevat, op de volgende overwegingen. Niet alleen voor het gebruik van de bedrijfsruimte in de Tabakspanden II, maar ook voor het gebruik van de bedrijfsruimte in de Tabakspanden I betaalt Huntington een vergoeding, dus ook die bedrijfsruimte heeft zij in huur. Een parkeergarage valt niet onder een van de in artikel 7:290 BW opgesomde categorieën, dus Huntington kan geen aanspraak maken op de huurbescherming zoals die in artikel 7:290 BW en verder is geregeld. Huntington heeft verklaard een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a BW te zullen indienen. Gelet op de belangen over en weer is het aannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming niet tegen een later tijdstip dan 31 december 2014 zal toewijzen, aldus nog steeds de voorzieningenrechter.
3.5
Met haar eerste twee grieven bestrijdt Huntington de overweging van de voorzieningenrechter dat de huurovereenkomst(en) tussen partijen niet is/zijn te beschouwen als een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. In de toelichting op deze grieven betoogt Huntington dat dat oordeel onjuist is omdat zij de rechtsopvolgster is van - naar het hof begrijpt - v.o.f. Wijdesteeg en/of van [Y] h.o.d.n. Weidesteegparking (hierna ook tezamen: Wijdesteeg), die de bedrijfsruimten huurde van de vorige eigenaren van de Tabakspanden en waarvan zij de onderneming heeft overgenomen door middel van een activa-passivatransactie. In twee vonnissen tussen de toenmalige eigenaren van de Tabakspanden I en II en v.o.f. Wijdesteeg respectievelijk [Y] uit 1999 en 2004 is door de rechter geoordeeld dat de overeenkomst betrekking had op bedrijfsruimte in de zin van (thans:) artikel 7:290 BW. Dit oordeel heeft ook tussen De Principaal en Huntington - vanwege laatstbedoeld vonnis - gezag van gewijsde. In ieder geval was het in 2007, toen Huntington de bedrijfsruimten van de voormalige eigenaren ging huren, de bedoeling dat tussen Huntington en de eigenaren dezelfde voorwaarden gingen gelden als voorheen tussen Wijdesteeg en die eigenaren golden, dus inclusief het toepasselijk huurregime. Doch ook op grond van de aard van de in het gehuurde uitgeoefende onderneming moet(en) de huurovereenkomst(en) worden beschouwd als een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De onderneming van Huntington is in hoge mate plaatsgebonden en in de bedrijfsruimte wordt niet alleen gelegenheid gegeven om auto’s te stallen, maar worden ook diensten verricht zoals het wassen van auto’s en valetparking, aldus nog steeds Huntington.
3.6
De grieven missen doel. Bij haar aanvullende pleitnota in eerste aanleg heeft De Principaal een overeenkomst overgelegd, waarbij meergenoemde voormalige eigenaren en Wijdesteeg de tussen hen geldende huurovereenkomsten in 2007 hebben beëindigd. Waar het gaat om de huurovereenkomst kan Huntington dan ook niet worden beschouwd als de rechtsopvolgster van Wijdesteeg en De Principaal niet als die van de voormalige eigenaren. Voorts is het betoog dat de voormalige eigenaren en Huntington in 2007 bij het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst(en) hebben beoogd precies dezelfde voorwaarden te laten gelden als tussen die eigenaren en Wijdesteeg golden, waaronder dezelfde vorm van huurbescherming, onvoldoende gemotiveerd, zeker in het licht van de omstandigheid dat de voormalige eigenaren reden hebben gezien de huurovereenkomst met Wijdesteeg uitdrukkelijk te beëindigen alvorens die met Huntington aan te gaan. Ten slotte moet ook het beroep op de aard van de onderneming worden verworpen; met juistheid heeft de voorzieningenrechter overwogen dat een parkeergarage niet onder een van de in artikel 7:290 BW genoemde categorieën ondernemingen valt. Dat in de parkeergarage in relevante mate ook rechtstreekse levering van diensten plaatsvindt, is gelet op de niet weersproken inhoud van het door De Principaal in eerste aanleg overgelegde proces-verbaal van constatering van 21 augustus 2014, niet aannemelijk geworden.
3.7
De derde, vierde, vijfde en zesde grief van lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met die grieven bestrijdt Huntington het oordeel van de voorzieningenrechter dat de bodemrechter de ontruiming niet tegen een later tijdstip dan 31 december 2014 zal toewijzen.
3.8
De toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is een vérstrekkende maatregel waarvoor slechts plaats is als de eisende partij daarbij een voldoende zwaarwegend spoedeisend belang heeft, waartegen het belang van de verwerende partij om in afwachting van de afloop van de bodemprocedure in het gehuurde te blijven, niet opweegt, zodat van de eisende partij niet kan worden gevergd die bodemprocedure af te wachten, en voorts voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming eveneens zal toewijzen. Aangezien artikel 7:230a lid 3 BW bepaalt dat de indiening van een verzoek tot verlenging de verplichting om tot ontruiming over te gaan schorst totdat op het verzoekschrift is beslist, dient de ontruimingsvordering met terughoudendheid te worden bezien.
3.9
Uit de overweging van de voorzieningenrechter dat aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming niet tegen een later tijdstip dan 31 december 2014 zal toewijzen, blijkt dat de voorzieningenrechter ervan is uitgegaan dat de bodemrechter, dat is: de kantonrechter die op het verzoek op grond van 7:230a BW zal oordelen, het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn zal afwijzen. Alleen bij afwijzing van dat verzoek stelt de kantonrechter immers het tijdstip van de ontruiming vast. In dat geval is ook geen tweede en derde verzoek om verlenging meer mogelijk. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat die uitkomst van de procedure op grond van artikel 7:230a BW aannemelijk is.
3.1
Hiervoor heeft het hof al overwogen dat het voorshands ervan uitgaat dat de huurovereenkomst(en) van partijen niet is/zijn te beschouwen als betrekking hebbende op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Aangenomen moet derhalve worden dat ook de kantonrechter tot dat oordeel zal komen en Huntington in haar verzoek ontvankelijk zal verklaren.
3.11
Wat de inhoudelijke kant van het verzoek geldt het volgende.
De Principaal, een aan een woningcorporatie gelieerde vastgoedonderneming, is in 2008 tot aanschaf van de Tabakspanden overgegaan met geen ander doel dan de herontwikkeling van die panden, die sterk verwaarloosd waren. In de persoon van haar (indirect) bestuurder/aandeelhouder [X] was Huntington van dit voornemen op de hoogte, zoals blijkt uit de inhoud van de vaststellingsovereenkomst. Naar uit de stellingen van Huntington voortvloeit heeft haar bestuurder/aandeelhouder de aankoop door De Principaal, en dus de door deze beoogde herontwikkeling, zelfs gefaciliteerd door afstand te doen van een aan hem toekomende koopoptie in ruil voor de door Huntington te betalen huurpenningen tot (uiterlijk) drie maanden voor de start van de bouw. Daardoor werd in 2008 de tijdelijkheid van haar in 2007 aangevangen gebruiksrecht een gegeven waarmee Huntington rekening had te houden. Het feit dat onder meer door een veelheid aan juridische barrières in de door De Principaal sinds het voorjaar van 2012 aangespannen procedures, maar ook - naar moet worden aangenomen - door trage besluitvorming aan de zijde van De Principaal zelf, Huntington eind 2014 nog steeds het gehuurde kan exploiteren, moet worden beschouwd als een min of meer onverwachte meevaller voor haar.
3.12
Daarbij komt dat uit de stellingen van Huntington blijkt dat een verlenging van de ontruimingstermijn in zoverre zinloos zou zijn, dat die verlenging Huntington niet zou helpen haar onderneming op termijn in een vervangende bedrijfsruimte voort te zetten. Zij stelt immers niet alleen dat haar onderneming sterk plaatsgebonden is, maar ook dat ter plaatse geen vervangende garageruimte is te vinden. Daargelaten of dit het faillissement van Huntington zal betekenen, lijkt een beëindiging van haar onderneming dus op termijn onafwendbaar. Huntington beoogt kennelijk die beëindiging nog enige tijd (maximaal tot 30 november 2017) uit te stellen. Het hof realiseert zich dat dat voor de werknemers van Huntington van belang is.
3.13
Huntington heeft de noodzaak van herontwikkeling van de Tabakspanden op zichzelf niet bestreden. Zij betwist echter dat De Principaal daadwerkelijk binnen afzienbare tijd tot herontwikkeling zal overgaan. Zij voert aan dat zij in het verleden De Principaal meermalen tevergeefs heeft verzocht bewijsstukken over te leggen van een spoedige aanvang van de werkzaamheden. Ook wijst zij op de mogelijkheid dat De Principaal de panden uiteindelijk niet zelf zal herontwikkelen, maar die in ontruimde toestand voor een hogere prijs zal verkopen aan een derde.
3.14
Het hof acht aannemelijk dat De Principaal thans op korte termijn zal beginnen met de uitvoering van de sloop- en bouwwerkzaamheden, zoals zij verplicht is op grond van haar convenant met de gemeente Amsterdam (uiterlijk binnen een jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunningen, dat wil zeggen vóór 17 februari 2015). Dat convenant kent weliswaar een uitzondering voor situaties van (onder meer: juridische) overmacht, maar daarmee in dit geding rekening te houden creëert een slang die in zijn eigen staart bijt.
3.15
In hoger beroep heeft De Principaal een afschrift overgelegd van de overeenkomst van opdracht die zij op 5 november 2014 heeft gesloten met I. Deegen en Zoon B.V. ten behoeve van het ontmantelen en slopen van de Tabakspanden. In de overeenkomst is vermeld dat de voorgenomen datum voor de start van de sloop 2 januari 2015 is, mits de panden leeg en ontruimd zijn. Het hof ziet geen reden aan de echtheid van deze overeenkomst te twijfelen.
3.16
Het verweer van Huntington dat de plannen van De Principaal te vaag zijn, wat zou blijken uit de inhoud van een presentatie van De Principaal tijdens een commissievergadering van het Stadsdeel Centrum op 21 januari 2014, volgt het hof niet. De omstandigheid dat, zoals ook uit die presentatie blijkt, niet wordt uitgesloten dat de panden op enig moment aan een derde worden verkocht, impliceert immers niet dat de herontwikkeling niet zal plaatsvinden. Die verkoop kan namelijk ook geschieden inclusief herontwikkelingsplannen of na voltooiing van die herontwikkeling. Omdat artikel 7:296 BW niet op de huurovereenkomst(en) van toepassing is, is ook niet relevant of een dergelijke verkoop in de weg staat aan de conclusie dat De Principaal de panden voor eigen gebruik (dringend) nodig heeft.
3.17
Voorts heeft De Principaal aangevoerd dat op een na alle juridische procedures tegen huurders of gebruikers van ruimten in de Tabakspanden inmiddels zijn geëindigd in een voor tenuitvoerlegging vatbare titel tot ontruiming. Deze stelling is door Huntington niet (voldoende) gemotiveerd bestreden. Het is het hof bovendien ambtshalve bekend dat de Hoge Raad in de procedures van De Principaal tegen [Z] inmiddels op 19 december 2014 arrest heeft gewezen, waarbij het cassatieberoep van de huurder/gebruiker ([Z]) niet-ontvankelijk is verklaard en de datum voor ontruiming is vastgesteld op 1 februari 2015. Huntington heeft wel aangevoerd dat nog steeds vele personen in de panden aanwezig zijn, maar het betoog van De Principaal dat dezen hun gebruik ontlenen aan overeenkomsten die op korte termijn kunnen worden beëindigd of reeds zijn beëindigd heeft zij niet kunnen ontkrachten. Ook in dit opzicht voorziet het hof dan ook geen verhindering om te komen tot een snelle start van de werkzaamheden.
3.18
Naast het voorgaande komt betekenis toe aan de slechte staat van de panden. Het brandgevaar op grond waarvan de gemeente Amsterdam De Principaal heeft aangeschreven, is inmiddels wel met tijdelijke maatregelen opgeheven, maar Huntington heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat op de langere termijn ter voorkoming van brandgevaar andere en verdergaande maatregelen nodig zijn, indien het pand niet zou worden gesloopt. Gelet op het feit dat ervan moet worden uitgegaan dat de huurovereenkomst(en) is/zijn geëindigd en het gebruik hoe dan ook binnen afzienbare tijd zal eindigen, moet het verrichten van die werkzaamheden als een vorm van kapitaalvernietiging worden beschouwd. Hetzelfde geldt voor de ernstige andere gebreken die volgens Huntington aan het gehuurde kleven en die zij hersteld wenst te zien.
3.19
Al hetgeen hiervoor onder 3.11 tot en met 3.19 is overwogen maakt dat het hof hoogst aannemelijk acht dat de kantonrechter in de bodemzaak niet zal oordelen dat de belangen van Huntington door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van De Principaal bij voortzetting van het gebruik door Huntington, en dus de verlenging zal afwijzen.
3.2
Daarmee komt het hof toe aan de vraag of De Principaal een zodanig groot spoedeisend belang bij ontruiming heeft dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de hiervoor bedoelde bodemzaak, de procedure op grond van artikel 7:230a BW, afwacht en dat Huntington een beroep op de schorsende werking van artikel 7:230a lid 3 BW moet worden ontzegd. Naar het oordeel van het hof is zulks het geval. De huurovereenkomst(en) met Huntington is/zijn rechtsgeldig beëindigd en De Principaal tracht Huntington inmiddels al jaren tot ontruiming te bewegen. De Principaal beschikt, naar moet worden aangenomen, over alle titels die zij nodig heeft om de panden binnenkort te ontruimen. Verder uitstel van de werkzaamheden brengt het risico met zich van het ontstaan van nieuwe (juridische) problemen. Onder deze omstandigheden prevaleert het belang van De Principaal om na zoveel jaren op korte termijn met de werkzaamheden te kunnen beginnen boven het belang van Huntington om haar gebruik van de panden nog enige tijd te kunnen rekken.
3.21
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de derde, vierde, vijfde en zesde grief worden verworpen; de voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming op goede gronden toegewezen.
3.22
De verplichting van Huntington om het gehuurde op korte termijn te ontruimen, brengt met zich dat het hof, met de voorzieningenrechter, van oordeel is dat Huntington geen belang heeft bij haar vordering tot het inventariseren en verhelpen van de gebreken aan de door haar gehuurde bedrijfsruimten. Ook de laatste grief van Huntington mist om die reden doel.
in incidenteel hoger beroep:
3.23
De voorzieningenrechter heeft de vordering van De Principaal tot betaling van de huur over de periode van 15 september 2013 tot en met 15 september 2014 afgewezen op grond van de overweging dat De Principaal in de brief van 2 september 2013 aanspraak heeft gemaakt op “de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot die parkeerplaatsen”, waartoe zij blijkens het arrest van dit hof van 29 april 2014 niet was gerechtigd, en pas in de brief van 20 augustus 2014, met terugwerkende kracht, aanspraak heeft gemaakt op betaling van het bedrag van € 9.000,= aan huur per maand waartoe zij blijkens dat arrest wel is gerechtigd. Voor een dergelijke terugwerkende kracht biedt de vaststellingsovereenkomst volgens de voorzieningenrechter geen grond.
3.24
In de toelichting op haar grief wijst De Principaal erop dat zij in haar brief van 2 september 2013 heeft aangesloten bij de in de vaststellingsovereenkomst gebruikte formulering. Haar betoog komt erop neer dat, nu Huntington in de procedure die heeft geleid tot het arrest van 29 april 2014, heeft betoogd dat onder “de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen (…)” moet worden verstaan de huur van € 9.000,= per maand die Huntington moet betalen, in welk betoog zij door het hof is gevolgd, zij ook heeft moeten begrijpen dat met diezelfde term in de brief van 2 september 2013 diezelfde huurprijs werd bedoeld. Huntington heeft dit betoog van De Principaal bestreden met drie argumenten: de brief van 2 september 2013 was niet aan Huntington gericht, maar aan [X], in die brief en in haar brief van 27 september 2013 heeft De Principaal alleen gerept van de parkeerplaatsen en de inkomsten daaruit en de brief van 2 september 2013 berust op een verkeerde interpretatie van de vaststellingsovereenkomst.
3.25
In ieder geval met dat laatste argument heeft Huntington succes. Een geldvordering als de onderhavige kan niet in kort geding worden toegewezen als de gegrondheid van die vordering onvoldoende zeker is. Die situatie doet zich hier voor. Partijen verschillen serieus van mening over de uitleg van de zinsnede in de vaststellingsovereenkomst “tot een door De Principaal nader te bepalen tijdstip, doch uiterlijk tot een tijdstip gelegen drie maanden voordat de bouwwerkzaamheden zullen aanvangen”. Volgens De Principaal is zij volledig vrij in haar keuze van het tijdstip vanaf wanneer zij aanspraak maakt op de huurpenningen, volgens Huntington kan De Principaal niet eerder aanspraak maken op de huurpenningen dan drie maanden voordat de bouwwerkzaamheden beginnen. Voor beide interpretaties is iets te zeggen; De Principaal heeft de letterlijke tekst van de vaststellingsovereenkomst aan haar zijde, maar de door haar bepleite ongeclausuleerde vrijheid van een van de contractspartijen om de omvang van haar verplichtingen uit de overeenkomst te bepalen, komt onlogisch voor. Toepassing van de Haviltex-norm zal hier uitsluitsel moeten brengen, maar in dit kort geding is geen ruimte voor het daartoe benodigde feitenonderzoek. Ook het hof zal de vordering tot betaling dus niet toewijzen. De grief van De Principaal faalt.
Slotsom en kosten in principaal en incidenteel hoger beroep
3.26
Alle aangevoerde grieven falen. Het vonnis van de voorzieningenrechter zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Huntington veroordeeld in de kosten van het geding in principaal hoger beroep en De Principaal in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
in het incident:
verstaat dat de incidentele vordering is ingetrokken;
compenseert de kosten van het incident aldus, dat ieder de eigen kosten draagt;
in de hoofdzaak:
in principaal en incidenteel hoger beroep:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Huntington in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Principaal begroot op € 704,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
veroordeelt De Principaal in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Huntington begroot op € 1.341,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M Smit, J.C.W. Rang en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2015.