ECLI:NL:GHAMS:2015:1529 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over beëindiging huurovereenkomst en geschil...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.160.844/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2788946\ CV EXPL 14-4521

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 april 2015

(bij vervroeging)

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

niet verschenen.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 27 november 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 21 oktober 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hem als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie.

Op de rol van 9 december 2014 is tegen [geïntimeerde] verstek verleend.

[appellant] heeft daarna een memorie van grieven genomen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, die van [appellant] zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan haar heeft betaald, met rente, met beslissing over de proceskosten met nakosten en rente.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 1betoogt [appellant] dat die feitenvaststelling onvolledig is. Voor zover het hof de door [appellant] gestelde aanvullende feiten relevant acht zal bij de beoordeling met zijn stellingen rekening worden gehouden. Voorts heeft [appellant] de ontvangst betwist van de door de kantonrechter geciteerde brief van [geïntimeerde] van 15 november 2013. Nu die ontvangst niet is komen vast te staan, kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [geïntimeerde] [appellant] op 15 november 2013 op de door de kantonrechter vermelde wijze heeft geantwoord. Voor het overige is de juistheid van de vastgestelde feiten niet in geschil en dienen die feiten derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.2

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen die feiten neer op het volgende.

a. [geïntimeerde] heeft per 1 juni 2000 van [appellant] een woning gehuurd aan de [adres] te [plaats]. Voor die datum huurde zij van [appellant] al andere etages in hetzelfde pand.

b. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] een waarborgsom van ƒ 2.500,= betaald.

c. Bij brief van 4 oktober 2003 heeft [geïntimeerde] [appellant] namens alle bewoners

gewezen op de door achterstallig onderhoud in het pand aanwezige gebreken.

d. [geïntimeerde] heeft vanaf 2009 tot en met 2012 werkzaamheden aan het gehuurde verricht.

e. Namens [appellant] is door [X] & Zn. Beheer B.V. (hierna: [X]) aan [geïntimeerde] bij brief van 1 november 2013 geschreven:

Reeds eerder hebben wij u aangeschreven inzake een door ons geconstateerde onderhuur van de woning. Helaas hebben wij wederom, ondanks toezeggingen van beterschap van uw zijde, moeten vaststellen dat de woning wordt onderverhuurd. (...) Wij geven u eenmalig de gelegenheid om per direct de huur op te zeggen. Deze opzegging dient uiterlijk 15 november 2013 in ons bezit te zijn. Wij zullen dan de boete kwijtschelden. Mochten wij op genoemde datum niet de huuropzegging hebben ontvangen, dan zullen wij een kort geding starten voor de ontbinding/ontruiming van de huurovereenkomst van de woning.

f. Bij e-mailbericht van 13 november 2013 heeft [geïntimeerde] [X] als volgt geantwoord:

(…) Zoals ik u eerder mededeelde was er géén sprake van onderhuur. Ook heb ik de woning nimmer aan derden in gebruik gegeven. Er werd voor mijn huisdier gezorgd, terwijl ik korte tijd in het buitenland verbleef.

Uit verschillende bronnen heb ik begrepen dat er de behoefte is ontstaan het appartement op de [adres]-bel voor een hoger bedrag te gaan verhuren. Ik leid daaruit af dat er daardoor feitelijk voor u belang bij is dat ik zo snel mogelijk het pand verlaat.

Daar ik op dit moment inmiddels over voldoende economische basis beschik in Spanje om mij daar te gaan vestigen, ben ik bereid om aan uw verzoek tegemoet te komen en de ruimte op 15 november leeg op te leveren. Daartoe verlang ik van u dan wel een finale kwijting en compensatie van de huur voor de tweede helft van november. Indien u bovenstaande bevestigt middels ondertekening van de bijgesloten vaststellingovereenkomst, zeg ik op vrijdag 15 november a.s. per direct de huur op, en zal ik de woning einde dag opleveren.

Bij het bericht was een vaststellingsovereenkomst gevoegd, waarin is opgenomen dat partijen de huur zouden beëindigen per 16 november 2013, [appellant] aan [geïntimeerde] de waarborgsom van € 1.134,45 zou terugbetalen, alsmede de huur over de laatste helft van november 2013, waarna partijen elkaar over en weer finale kwijting zouden verlenen. [appellant] heeft de vaststellingsovereenkomst niet ondertekend.

g. Bij e-mailbericht van 18 november 2013 heeft [geïntimeerde] [X] bericht:

(...) Ik heb conform uw verzoek en belang op 15/11 de woning aan de [plaats]

leeg en ontruimd opgeleverd. Ik heb voorafgaand aan deze datum uw

medewerkers meerdere malen dringend verzocht om mee te werken aan inspectie van de woning. Uiteindelijk werd een afspraak gemaakt voor 15/11 in de ochtend, die vervolgens van uw kant een halfuur van tevoren werd afgezegd. Een snel contact en afspraak werd mij geweigerd onder de stelling dat de huurovereenkomst zou voortduren tot 1 januari 2014. Ik heb meerdere malen aangegeven dat dit onzin is. U hebt zelf in uw brief 15 november 2013 voorgesteld. Dit voorstel heb ik geaccepteerd. Met deze datum hebt u zelf een dringende situatie voor uzelf gecreëerd. Ik sta daar buiten. Ik ga er derhalve vanuit dat de woning correct werd opgeleverd. Een en ander komt geheel voor uw verantwoordelijkheid (…).

[geïntimeerde] heeft [appellant] gesommeerd tot terugbetaling van de waarborgsom.

h. Op 18 november 2013 heeft [X] aan [geïntimeerde] de huuropzegging bevestigd

tegen 31 december 2013 en haar geschreven:

De door u aangegeven einddatum is niet correct en wijzen wij derhalve af. U bent tot einde huurperiode gehouden aan alle bepalingen uit de huurovereenkomst. De vooroplevering vindt, tenzij andere afspraken gemaakt worden, plaats op 19 november 2013 om 13.30 uur en de eindoplevering op 31 december 2010 om 10.30 uur. Zonder tegenbericht (binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief) gaan wij er vanuit dat u op genoemde data aanwezig bent. (...)

i. Bij brief van haar gemachtigde van 29 november 2013, herhaald op 6 december 2013, heeft [geïntimeerde] tegen de opzegtermijn en de incasso van de huurtermijn over december 2013 geprotesteerd en [X] gesommeerd tot terugbetaling

van de waarborgsom.

j. Diezelfde dag heeft [X] [geïntimeerde] geschreven dat de datum van de eindoplevering wordt verplaatst naar 31 december 2013 te 10:00 uur en haar verzocht de geconstateerde opleverpunten, te weten de woning wit gesausd en schoon met aansluiting wasmachine en vaatwasser, op te leveren.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [geïntimeerde] (in oorspronkelijke conventie) dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.361,35 aan waarborgsom, € 6.000,= op grond van ongerechtvaardigde verrijking, subsidiair schadevergoeding, met rente en € 700,= aan buitengerechtelijke kosten. Aan deze vorderingen heeft zij - samengevat - ten grondslag gelegd dat zij bij haar twee eerdere verhuizingen in het pand [adres] telkens een extra waarborgsom van ƒ 250,= heeft betaald en dat [appellant] ongerechtvaardigd is verrijkt door de werkzaamheden die [geïntimeerde] noodgedwongen zelf heeft verricht tot herstel van de aan het gehuurde klevende gebreken, althans [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door niet te willen meewerken aan overname van de verbeteringen door de volgende huurder. [appellant] heeft de vorderingen van [geïntimeerde] bestreden en van zijn kant (in oorspronkelijke reconventie) betaling gevorderd van € 1.555,30 met rente, welke hoofdsom bestaat uit de huur over de maand december 2013 vermeerderd met een bedrag van € 1.717,76 dat hij stelt te hebben uitgegeven aan het herstel van de opleveringsgebreken aan het gehuurde, verminderd met een bedrag aan waarborgsom van € 1.134,45. [geïntimeerde] heeft deze vorderingen bestreden.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat de huurovereenkomst op 15 november 2013 is geëindigd, zodat na die datum geen huur meer is verschuldigd, dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] meer dan € 1.134,45 als waarborgsom heeft betaald, zodat het meerdere niet toewijsbaar is, dat [appellant] voor een bedrag van € 1.500,= ongerechtvaardigd is verrijkt door de werkzaamheden die [geïntimeerde] heeft verricht aan de schuur, zodat dat bedrag aan haar toewijsbaar is, evenals een bedrag van € 300,= aan buitengerechtelijke kosten. Aan [appellant] is een bedrag van € 443,68 aan schilderkosten toegewezen. In conventie is [appellant] in de kosten van het geding veroordeeld, in reconventie zijn de kosten gecompenseerd.

3.3

Grief 2is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de huurovereenkomst op 15 november 2013 is geëindigd doordat [geïntimeerde] bij brief van 15 november 2013 het daartoe strekkende voorstel van [appellant] heeft aanvaard en de overeenkomst heeft opgezegd. [appellant] betwist de brief van 15 november 2013 te hebben ontvangen. Hij stelt dat zijn beheerder [X] na het weekend van 16 en 17 november 2013 alleen de sleutels van het gehuurde in de brievenbus heeft aangetroffen. Hij betoogt dat het e-mailbericht van [geïntimeerde] van 13 november 2013 geen aanvaarding van zijn voorstel van 1 november 2013 inhield, maar een afwijkend tegenvoorstel en derhalve een afwijzing van zijn voorstel. Ten slotte voert [appellant] aan dat hij niet heeft beoogd in de brief van 1 november 2013 aan [geïntimeerde] de gelegenheid te bieden de overeenkomst zonder hantering van de geldende opzegtermijn op te zeggen.

3.4

De grief slaagt. Het e-mailbericht van 13 november 2013 is inderdaad niet op te vatten als een aanvaarding van het voorstel van [appellant] van 1 november 2013, maar (overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:225 BW Pro) als een verwerping van dat voorstel. Het afwijkende voorstel van [geïntimeerde] is vervolgens niet door [appellant] aanvaard. Nu bovendien niet kan worden vastgesteld dat [appellant] de brief van 15 november 2013 van Schoenmaker ooit heeft ontvangen en evenmin is gebleken dat [appellant] de sleutels van het gehuurde reeds op die dag heeft ontvangen, bestaat niet de minste grond voor het oordeel dat de overeenkomst op 15 november 2013 is geëindigd. Hierbij kan de exacte interpretatie van de brief van 1 november 2013 in het midden blijven.

3.5

Met
grief 3bestrijdt [appellant] de toewijzing van het bedrag van € 1.500,= op grond van ongerechtvaardigde verrijking. [appellant] voert aan dat de schuur niet tot het gehuurde behoorde, zodat [geïntimeerde] terzake daarvan geen beroep toekomt op het dwingendrechtelijke artikel 7:216 lid 3 BW Pro. Voorts betoogt [appellant] dat dat artikellid alleen geldt voor geoorloofde wijzigingen en dat de verbouwing van de schuur niet geoorloofd was, omdat in de huurovereenkomst is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan aan het gehuurde iets ter veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, die in dit geval niet is verleend. Dit betekent volgens [appellant] dat de uitsluiting van de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking in artikel 8 lid 3 van Pro de huurovereenkomst in dit geval wel degelijk rechtsgeldig is.

3.6

Ook deze grief slaagt. Daargelaten of de schuur tot het gehuurde behoort - in haar bij inleidende dagvaarding overgelegde e-mail van 29 november 2013 heeft [geïntimeerde] zelf aangevoerd dat de schuur geen onderdeel is van haar contract - is juist dat de nietigheidssanctie van artikel 7:216 lid 3 BW Pro alleen geldt voor geoorloofde veranderingen en dus niet voor deze verbouwing van de schuur, die, naar [geïntimeerde] niet heeft betwist, niet door [appellant] is geaccordeerd. De contractuele uitsluiting van enig recht op vergoeding daarvoor is dan ook niet nietig. Nu het hof die uitsluiting ook geen oneerlijk beding acht in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, komt aan [appellant] een beroep daarop toe. Daarop stuit de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking af. De subsidiaire grondslag van deze vordering, onrechtmatige daad, kan die evenmin dragen, aangezien niet valt in te zien welke op hem rustende rechtsplicht [appellant] zou hebben geschonden door [geïntimeerde] niet in staat te stellen bij de opvolgende huurder een overnamesom te bedingen.

3.7

Grief 4betreft het door de kantonrechter toegewezen bedrag aan herstelkosten. Ten eerste voert [appellant] aan dat de kantonrechter niet zonder dat dat verweer door [geïntimeerde] was gevoerd op grond van de overweging dat voor schilderwerk in de winter een lager btw-tarief zou gelden, een lager btw-tarief over de schilderkosten mocht toepassen dan door [appellant] was gevorderd. Dit bezwaar is gegrond; door aldus te overwegen is de kantonrechter buiten het debat van partijen getreden.

3.8

Voorts heeft [appellant] betwist dat hij, zoals de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen, toestemming heeft gegeven aan [geïntimeerde] voor het verplaatsen van de wasmachineaansluiting. Op deze grond vordert hij een bedrag van € 101,07 exclusief btw. Deze vordering is echter niet toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat zij de in de keuken aanwezige aansluiting heeft gebruikt voor haar vaatwasser, nadat zij in de gangkast een wasmachineaansluiting had gemaakt. Gelet op dit betoog, dat niet is weerspoken, valt niet in te zien op welke wijze [appellant] financieel is benadeeld doordat de woning nu in plaats van één aansluiting, twee aansluitingen heeft en zulks op kosten van [geïntimeerde].

3.9

Wel toewijsbaar is het bedrag van € 750,= exclusief btw dat [appellant] heeft gevorderd voor het verdwenen RVS fornuis. Hieraan kan niet afdoen het - moeilijk te begrijpen - verweer van [geïntimeerde] dat zich in de woning op de derde verdieping van het pand nog een fornuis bevindt dat [geïntimeerde] heeft aangeschaft ter vervanging van het RVS fornuis, toen dat kapot was gegaan. Dat [appellant] door de aanwezigheid in die woning van dat vervangende fornuis voldoende is gecompenseerd voor het verdwijnen van het RVS fornuis, blijkt uit het verweer van [geïntimeerde] niet.

3.1

Ook een bedrag van € 50,= exclusief btw aan schoonmaakkosten is toewijsbaar. Uit de door [X] opgemaakte opleveringsstaat blijkt dat met name de diepvrieskast niet schoon is opgeleverd. [geïntimeerde] heeft erkend dat zich daarin bij haar vertrek nog ijs bevond. Zij heeft echter het gevorderde bedrag betwist. Een bedrag van € 50,= exclusief btw komt het hof toereikend voor.

3.11

Uit het voorgaande vloeit voort dat van de vordering van [geïntimeerde] slechts toewijsbaar is het bedrag van € 1.134,45 aan borg en dat aan [appellant] toewijsbaar is € 971,99 aan huurachterstand, € 418,57 voor schilderwerk, € 750,= voor het fornuis en € 50,= voor schoonmaakkosten, de laatste drie bedragen vermeerderd met 21% btw, dus in totaal € 2.446,46. Alle bedragen met rente als na te melden.

3.11

Grief 5houdt in dat de kantonrechter ten onrechte € 300,= aan buitengerechtelijke incassokosten heeft toegewezen. Deze klacht is terecht, omdat uit het voorgaande voortvloeit dat [geïntimeerde], na verrekening van de borg met de achterstallige huur en de opleveringskosten, feitelijk geen vordering op [appellant] had. Dit brengt voorts mee dat ook grief 6 succes heeft; de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg moeten ten laste van [geïntimeerde] worden gebracht. De compensatie in reconventie blijft overeind, omdat daartegen geen grief is gericht.

3.12

De grieven slagen grotendeels. Voor de overzichtelijkheid zal het bestreden vonnis in zijn geheel worden vernietigd. De vordering van [geïntimeerde] zal alsnog worden afgewezen, die van [appellant] toegewezen als na te melden. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties, met rente en nakosten. Ook de vordering tot terugbetaling van hetgeen [appellant] meer heeft betaald dan hij op grond van dit arrest verschuldigd is, met rente, is toewijsbaar.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 1.134,45 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2014 tot de voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van € 2.446,46, vermeerderd met de wettelijke rente over € 971,99 vanaf 1 december 2014 en over het restant vanaf 1 januari 2014 tot de voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geschil in conventie in eerste aanleg en in hoger beroep en begroot die kosten in conventie in eerste aanleg op € 350,= voor salaris en in hoger beroep op € 403,77 aan verschotten en € 632,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, vermeerderd met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

compenseert de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis meer aan haar heeft betaald dan hij op grond van dit arrest is verschuldigd, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dit arrest;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, J.C.W. Rang en H.J.M. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 april 2015.