Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.149.192/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/14/145108/HA ZA 13-100
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 april 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROBO SCHERMER B.V.(voorheen genaamd [Y] Haarlemmermeer B.V.),
gevestigd te Stompetoren, gemeente Alkmaar,
appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.A. Le Belle te Alkmaar,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[X] VASTGOED B.V.,
gevestigd te Hoogwoud, gemeente Opmeer,
2. wijlen
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
laatstelijk gewoond hebbende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. F.P. Klaver te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Grobo, [X Vastgoed c.s.] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. De twee laatstgenoemden zullen gezamenlijk als [X Vastgoed c.s.] worden aangeduid.
Grobo is bij dagvaarding van 7 april 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, van 8 januari 2014, voor zover (onder bovenvermeld zaak- en rolnummer) gewezen tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en [X Vastgoed c.s.] als eisers in conventie/ verweerders in reconventie.
Grobo en [X Vastgoed c.s.] hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van 19 februari 2015 door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Grobo heeft onder wijziging van eis geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [X Vastgoed c.s.] alsnog zal afwijzen, [X Vastgoed c.s.] zal veroordelen tot terugbetaling aan Grobo van al hetgeen deze hun inmiddels uit hoofde van het bestreden vonnis heeft betaald, met rente, [X Vastgoed c.s.] op straffe van de verbeurte van een dwangsom zal veroordelen tot, kort gezegd, ontruiming van na te noemen camping en de hierna onder 3.1 (j) te omschrijven verklaring voor recht zal geven, met beslissing over de proceskosten.
[X Vastgoed c.s.] hebben onder wijziging van eis geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het principaal appel zal verwer-pen en - op het incidenteel appel - de hierna onder 3.1 (j) te vermelden verklaring voor recht, zoals in die memorie aangevuld, zal geven, met beslissing over de proceskosten.
Grobo heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel appel, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis, onder 2.1 tot en met 2.10, een aantal feiten vastgesteld. Tegen de vaststelling onder 2.4 is
grief 1 in principaal appelgericht. Het hof zal de vaststelling onder 2.4, die voor de beslissing niet relevant is, buiten beschouwing laten. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn voor het overige niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
grief 1 in principaal appelgericht. Het hof zal de vaststelling onder 2.4, die voor de beslissing niet relevant is, buiten beschouwing laten. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn voor het overige niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
In deze zaak gaat het om het volgende.
( a) [X Vastgoed] is eigenares van een stuk grond met daarop faciliteiten ten behoeve van de exploitatie van de camping “Camping Val d’Emeraude”, gelegen in [plaats], België (hierna: de camping). [geïntimeerde sub 2] was via [X] Holding B.V. bestuurder van [X Vastgoed]. In de loop van 2008 is [geïntimeerde sub 2] ziek geworden. Op 2 december 2014 (dit is na de memorie van antwoord in incidenteel appel maar voor de pleidooien in hoger beroep) is [geïntimeerde sub 2] overleden.
( b) [Y] (hierna: [Y]) is bestuurder-groot aandeelhouder van Grobo (destijds [Y] Haarlemmermeer genaamd). In het navolgende zal het hof, waar dat dienstig voorkomt, van [Y] Haarlemmermeer spreken.
( c) In mei 2009 zijn [Y] Haarlemmermeer en [X Vastgoed c.s.] gaan onderhandelen over verkoop van de camping (dan wel de aandelen in [X Vastgoed]) aan eerstgenoemde. Daarbij is gesproken over een mogelijke levering per 31 december 2009. Vooruitlopend op die levering is afgesproken dat [Y] Haarlemmermeer de camping gedurende 2009 mocht exploiteren en dat zij [X Vastgoed] daarvoor een exploitatievergoeding van € 10.000,= zou betalen. [Y] Haarlemmermeer is vervolgens de camping daadwerkelijk gaan exploiteren. De levering heeft niet plaatsgevonden.
( d) Op 20 april 2010 hebben (in ieder geval) [geïntimeerde sub 2] en zijn toenmalige advocaat [Z] (verder: [Z]) op het kantoor van [Z] een overeenkomst (verder: de overeenkomst of de vaststellingsovereenkomst) ondertekend. Bij deze overeenkomst zijn partij enerzijds [geïntimeerde sub 2] en [X Vastgoed] (in de overeenkomst aangeduid als [geïntimeerde sub 2] respectievelijk Vastgoed en gezamenlijk als [geïntimeerden]), anderzijds [X] Advocaat B.V., een vennootschap van [Z], en [Y] Haarlemmermeer (in de overeenkomst aangeduid als [Z] respectievelijk [Y]). De overeenkomst luidt, voor zover hier van belang:
“(…) PARTIJEN (…) NEMEN IN OVERWEGING
* [Y] heeft met [geïntimeerden] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de aankoop van de camping (…), tegen een koopprijs van € 500.000 (kosten koper en exclusief huurovereenkomst).
* Vooruitlopend op de levering van de camping (mede ook gezien het feit dat de camping op dit moment niet conformeert aan wat [Y] op grond van de koopover-eenkomst mag verwachten geleverd te krijgen, te weten een campingvergunning voor minimaal 110 camping/recreatieplaatsen) heeft [Y] inmiddels al de nodige kosten gemaakt en de nodige werkzaamheden verricht, uitgevoerd en laten uitvoeren op, rondom en met betrekking tot de camping. Daarnaast heeft [Y] inmiddels ook de nodige kosten voor c.q. ten behoeve van [geïntimeerden] voldaan.
* Gezien het feit dat derden te kennen hebben gegeven (ook) geïnteresseerd te zijn in de aankoop van de camping en gezien het feit dat [Y] er niet onwelwillend tegenover staat om de camping (door) te verkopen aan een derde tegen een hogere prijs dan met [geïntimeerden] overeengekomen, zijn [Y] en [geïntimeerden] overeen-gekomen dat [Y] zich samen met [Z] (…) zal inspannen om de camping te verkopen aan een derde c.q. derden. [Y] en [Z] tonen zich hiertoe ook bereid.
* De afspraken die partijen in dat verband hebben gemaakt hebben wensen partijen vast te leggen in de onderhavige vaststellingsovereenkomst.
STELLEN HET VOLGENDE VAST EN KOMEN OVEREEN ALS VOLGT
Artikel 1 Verkoop Pro
1. [Y] en [Z] verkrijgen van [geïntimeerden] het exclusieve recht om de in de considerans van deze overeenkomst benoemde camping te verkopen aan een derde, en wel tegen de hoogst mogelijke prijs, zulks naar eigen inzicht van [Y] en [Z] te bepalen. In dat verband verstrekt [geïntimeerden] door de ondertekening van deze overeenkomst een onherroepelijke, doorlopende en in tijdsduur onbepaalde vol-macht aan [Y] en [Z] om deze verkoopwerkzaamheden te kunnen verrichten. (…)
(…)
Artikel 2 Kosten Pro
1. Alle verkoopkosten, welke direct en indirect verband zullen houden met de in artikel 1 omschreven Pro verkoopactiviteiten, zullen bij vooruitbetaling betaald worden door [Y].
2. Alle overige kosten, betrekking hebbende op de camping, zullen eveneens bij vooruitbetaling betaald worden door [Y]. Deze kosten kunnen worden onderverdeeld in 3 categorieën: (a) de kosten welke [Y] inmiddels al heeft gemaakt en nog zal moeten maken teneinde de camping in de staat te brengen dat deze conformeert aan wat [Y] op grond van de koopovereenkomst mag verwachten geleverd te krijgen, te weten een campingvergunning voor minimaal 110 camping/recreatieplaatsen; (b) de kosten welke [Y] inmiddels voor c.q. ten behoeve van [geïntimeerden] heeft voldaan; (c) de eigen investeringskosten van [Y].
3. Dit in lid 1 en lid 2 onder sub a en sub b omschreven kosten zullen na overlegging van een open kostenboekhouding worden verrekend wanneer een koopprijs wordt ontvangen ingeval een gave overeenkomst met een derde wordt gesloten met betrekking tot de camping dan wel indien [Y] alsnog besluit om de camping zelf af te nemen (…)
Artikel 3 Financieel Pro
1. Ingeval en gave overeenkomst met een derde wordt gesloten met betrekking tot de camping dan zal de alsdan te ontvangen koopprijs overeenkomstig de volgende sleutel worden verdeeld: allereerst zullen alle, door [Y] in het kader van het in artikel 2 lid 1 en Pro lid 2 onder sub a en sub b betaalde kosten in mindering worden gebracht en verrekend met de in de considerans omschreven koopsom ad € 500.000, door betaling daarvan aan [Y]. Wat daarna alsdan van deze koopsom resteert, zal door [geïntimeerden] worden ontvangen. Van wat alsdan resteert, zal [Y] 50% ontvangen, [geïntimeerden] 25% en [Z] eveneens 25%. (…)
(…)
3. Zolang de camping nog niet bij schriftelijke koopovereenkomst is verkocht aan een derde, één en ander zoals omschreven in artikel 1 lid Pro 1, heeft [Y] te allen tijde het recht om de camping zelf af te nemen wanneer de camping conformeert aan wat [Y] op grond van de koopovereenkomst mag verwachten geleverd te krijgen, te weten een campingvergunning voor minimaal 110 camping/recreatieplaatsen, en wel tegen de al met [geïntimeerden] overeengekomen koopprijs ad € 500.000 (kosten koper).
4. Ingeval [Y] besluit om de camping overeenkomstig het in lid 3 bepaalde zelf af te nemen, dan zullen alle, door [Y] in het kader van het in artikel 2 lid 1 en Pro lid 2 onder sub a en sub b betaalde kosten eveneens in mindering worden gebracht en verrekend met de in de considerans omschreven koopsom ad € 500.000, door betaling daarvan aan [Y]. Wat daarna alsdan van deze koopsom resteert, zal door [geïntimeerden] worden ontvangen.
(…)
Artikel 4 Afstand Pro
1. Partijen doen afstand van iedere bevoegdheid tot ontbinding dan wel vernietiging van deze overeenkomst.
Artikel 5 Restbepalingen Pro
1. Deze overeenkomst is een overeenkomst in de zin van boek 7 BW, titel 15. De artikelen 7:900 tot en met 906 BW zijn daardoor op deze overeenkomst nadrukkelijk van toepassing.
(…)”
In het vervolg zal het hof deze overeenkomst aanduiden als de overeenkomst of - in navolging van de rechtbank - de vaststellingsovereenkomst.
( f) Bij brief van 13 december 2011 heeft [geïntimeerde sub 2] [Y] geschreven dat [Y] en [Z] misbruik hebben gemaakt van de situatie bij [geïntimeerde sub 2], te weten diens ernstige ziekte. Hij heeft [Y] gesommeerd om voor 25 januari 2012 tot afname van de camping over te gaan tegen een bedrag van € 500.000,= k.k. zonder verrekening van kosten. Als dat niet mogelijk is, wil [geïntimeerde sub 2] de overeenkomst ontbinden en zelf een andere koper zoeken. [geïntimeerde sub 2] heeft [Y] aangezegd dat deze de camping moet verlaten, indien niet voor 20 december 2011 een oplossing is bereikt.
( g) Bij e-mailbericht van 9 februari 2012 aan de advocaat van [geïntimeerde sub 2] heeft [Z] meegedeeld dat de overeenkomst te zijnen aanzien kan worden beschouwd als niet langer geldend.
( h) Bij brief van 13 februari 2012 aan [Y] Haarlemmermeer heeft de advocaat van [X Vastgoed c.s.] onder meer de vernietiging van de overeenkomst ingeroepen en [Y] Haarlemmermeer gesommeerd de camping binnen tien dagen te ontruimen en [X Vastgoed c.s.] een gebruiksvergoeding van € 30.000,= (voor de jaren 2009, 2010 en 2011) te betalen.
( i) Omdat [Y] Haarlemmermeer ontruiming van de camping weigerde, heeft [geïntimeerde sub 2] in kort geding gevorderd dat [Y] Haarlemmermeer de camping zou ontruimen. De voorzieningenrechter heeft deze vordering bij vonnis van 25 juni 2012 afgewezen.
( j) In de eerste aanleg van dit geding hebben [X Vastgoed c.s.] (in conventie) gevorderd, voor zover in appel van belang, dat voor recht wordt verklaard dat de overeenkomst is vernietigd bij buitengerechtelijke verklaring dan wel (door de rechtbank) wordt vernietigd, dat [Y] Haarlemmermeer op straffe van de verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld de camping te ontruimen en dat [Y] Haarlemmermeer wordt veroordeeld aan hen te voldoen een exploitatievergoeding van € 10.000,= per jaar vanaf 2009. Voor het geval de vordering tot vernietiging van de overeenkomst zou worden afgewezen, heeft [Y] Haarlemmermeer in eerste aanleg (in reconventie) gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [X Vastgoed c.s.] gehouden zijn tot de overdracht van de camping aan [Y] Haarlemmermeer voor een koopsom van € 500.000,= k.k. minus de door [Y] Haarlemmermeer gemaakte kosten als bedoeld in artikel 2 lid 1 en Pro lid onder (a) en (b) van de overeenkomst, “indien en zodra de camping conformeert aan wat [Y] Haarlemmermeer op grond van die overeenkomst mag verwachten geleverd te krijgen, te weten een campingvergunning voor minimaal 110 camping-/recreatieplaatsen”. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank - onder afwijzing van het meer of anders gevorderde, inzonderheid de vernietiging van de overeenkomst - de door [X Vastgoed c.s.] gevraagde ontrui-mingsvordering toegewezen, [Y] Haarlemmermeer veroordeeld [X Vastgoed c.s.] te betalen een bedrag van € 10.000,= per jaar vanaf 1 januari 2010 tot en met de dag van ontruiming, waarbij een gebruik over een deel van een jaar als gebruik over een heel jaar zal worden aangemerkt, de vorderingen in reconventie afgewezen en [Y] Haarlemmermeer zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten verwezen.
( k) Grobo heeft [X Vastgoed c.s.] uit hoofde van het bestreden vonnis een bedrag van € 50.000,= betaald.
3.2.1.
Grief II in incidenteel appelhoudt, kort gezegd, in dat er geen wilsovereen-stemming tussen partijen bestond, omdat [Y] de overeenkomst niet heeft ondertekend.
3.2.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [Y] er op 20 april 2010 bij was toen [geïntimeerde sub 2] en [Z] de overeenkomst ondertekenden noch dat [Y] beschikt over een mede door hemzelf getekend exemplaar daarvan. Mede in het licht van de omstandigheden dat [geïntimeerde sub 2] er in zijn onder 3.1 (f) genoemde brief aan [Y] van uit gaat dat [Y] de overeenkomst heeft ondertekend en dat niet is gesteld of gebleken dat ook [Z] slechts beschikte over een niet door [Y] ondertekend exemplaar van de overeenkomst, acht het hof het standpunt van [X Vastgoed c.s.] dat [Y] de overeenkomst niet op 20 april 2010 heeft ondertekend onvoldoende toegelicht. Bovendien blijkt uit zijn voormelde brief aan [Y] hoe dan ook dat [geïntimeerde sub 2] uitging van het bestaan van de overeenkomst, zodat niet relevant is of [Y] deze (ook) heeft ondertekend. De grief faalt dus.
3.3.1.
Met
grief I in incidenteel appelkomen [X Vastgoed c.s.] op tegen het oordeel van de rechtbank in overweging 4.7 van het tussenvonnis dat de overeenkomst niet door misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW Pro tot stand is gekomen.
grief I in incidenteel appelkomen [X Vastgoed c.s.] op tegen het oordeel van de rechtbank in overweging 4.7 van het tussenvonnis dat de overeenkomst niet door misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW Pro tot stand is gekomen.
3.3.2.
In een brief van 11 april 2012 schrijft [A], de behandelend arts van [geïntimeerde sub 2], onder meer het volgende:
“(…) [geïntimeerde sub 2] (…) heeft bij mij, in onze kliniek in Keulen, in het voorjaar van 2010 medische behandelingen (…) ondergaan, w.o. dendritische celtherapie en Hyperthermie.
Dit zijn ingrijpende behandelingen die een weerslag hebben op de geestelijke en fysieke draagkracht van de patient.
Uit zijn behandelschema blijkt dat hij op 19 april 2010 een Hyperthermiebehandeling heeft ondergaan in Keulen.
Ik begreep nadien van [geïntimeerde sub 2] dat hij de dag erna, op 20 april 2010, in Nederland een contract heeft getekend.
Gelet op de zwaarte van de behandeling en de medische situatie van de patient, acht ik aannemelijk, dat hij toen niet goed, althans niet volledig, in staat zal zijn geweest zich te concentreren op complexe (juridische) geschillen en zijn wil daarop te bepalen.”
3.3.3.
Het hof stelt voorop dat niet enkel op grond van de zojuist geciteerde verklaring van [A] kan worden aangenomen dat [geïntimeerde sub 2] door een bijzondere omstandigheid in de zin van art. 3:44 lid 4 BW Pro werd bewogen tot het sluiten van de overeenkomst. Bovendien hebben [X Vastgoed c.s.] onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat [Y] wist of moest begrijpen, kort gezegd, dat [geïntimeerde sub 2] niet naar behoren in staat was zijn wil te bepalen en niettemin het sluiten van de overeenkomst heeft bevorderd. De stelling van [X Vastgoed c.s.] dat [Y] op de hoogte was van het ziektebeeld van [geïntimeerde sub 2] en hem enkele keren naar Duitsland heeft gereden omdat [geïntimeerde sub 2] na de behandeling zelf niet meer in staat was te rijden, is in dit verband onvoldoende omdat daaruit niet volgt dat [geïntimeerde sub 2] vanwege de behandeling (psychisch) niet in staat was de merites van de overeenkomst te beoordelen. Voor het geval [X Vastgoed c.s.] mochten betogen dat bij [geïntimeerde sub 2] sprake was van afhankelijkheid (in de zin van de onderhavige wetsbepaling) van zijn toenmalige advocaat [Z], merkt het hof op dat deze stelling onvoldoende feitelijk is toegelicht. Ook deze grief faalt dus en de rechtbank heeft de door [X Vastgoed c.s.] gevorderde verklaring voor recht terecht afgewezen. De rol van [Z] kan buiten beschouwing blijven.
3.4.1.
Met
grief 3 in principaal appelbetoogt Grobo dat de rechtbank ten onrechte de door haar in reconventie gevorderde verklaring voor recht heeft afgewezen.
grief 3 in principaal appelbetoogt Grobo dat de rechtbank ten onrechte de door haar in reconventie gevorderde verklaring voor recht heeft afgewezen.
3.4.2.
De rechtbank heeft op dit punt in overweging 4.9 van het bestreden vonnis als volgt geoordeeld:
“Die vordering wordt afgewezen. Niet zozeer omdat de vaststellingsovereenkomst niet rechtsgeldig is, maar omdat de gevorderde verklaring voor recht voorbij gaat aan de in de overeenkomst geregelde mogelijkheid dat de camping is verkocht aan een derde voordat een vergunning voor minimaal 110 camping/recreatieplaatsen is verkregen”.
3.4.3.
Uit de beslissing van het hof met betrekking tot de incidentele grieven volgt dat (ook) het hof van oordeel is dat de vaststellingsovereenkomst rechtsgeldig is.
3.4.4.
Het hof begrijpt het door [X Vastgoed c.s.] in het kader van deze grief gedane beroep op art. 6:23 BW Pro aldus, dat wordt betoogd dat [Y] Haarlemmermeer/ Grobo de vervulling van twee voorwaarden (te weten: het besluit van [Y] Haarlemmermeer/Grobo de camping voor € 500.000,= te kopen en de verkrijging van een campingvergunning voor 110 camping/recreatieplaatsen) heeft belet, zodat deze voorwaarden op grond van het eerste lid van deze wetsbepaling als vervuld gelden en Grobo de camping thans heeft af te nemen. Dit betoog strandt reeds op de omstandigheid dat de door [X Vastgoed c.s.] genoemde “voorwaarden” niet als opschortende of ontbindende voorwaarden in de zin van art. 6:22 BW Pro kunnen worden aangemerkt. De overeenkomst geeft [Y] Haarlemmermeer immers weliswaar het recht de camping af te nemen, maar verplicht haar daartoe niet, ook niet onder voorwaarden.
3.4.5.
De conclusie is dat [X Vastgoed c.s.] ten onrechte een beroep doen op ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie, nog afgezien van het feit dat Grobo terecht heeft aangevoerd dat artikel 4 van Pro de overeenkomst aan een dergelijk beroep in de weg staat.
3.4.6.
Gelet op het voorgaande een en ander, is de grief gegrond en is de gevraagde verklaring voor recht, zoals in hoger beroep door Grobo aangepast en verduidelijkt, toewijsbaar, met dien verstande dat voor de passage “in nauw overleg met Grobo” geen deugdelijke grond bestaat.
3.5.1.
Grief 4 in principaal appelhoudt in dat de rechtbank in overweging 4.11 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat [Y] Haarlemmermeer niet bevoegd was tot het gebruik van de camping. Het hof begrijpt Grobo aldus dat zij tevens opkomt tegen het oordeel van de rechtbank dat zij onrechtmatig jegens [X Vastgoed c.s.] heeft gehandeld door te weigeren de camping te ontruimen, alsmede tegen de toewijzing van de ontruimingsvordering van [X Vastgoed c.s.]
3.5.2.
Naar het oordeel van het hof ligt, zoals Grobo ook heeft aangevoerd, in de overeenkomst besloten dat [Y] Haarlemmermeer het recht is toegekend de camping te gebruiken/exploiteren. Waar [Y] Haarlemmermeer op grond van artikel 2 lid 3 van Pro de overeenkomst een aanspraak is toegekend op de kosten die zij “heeft gemaakt en nog zal moeten maken teneinde de camping in de staat te brengen dat deze conformeert aan wat [Y] op grond van de koopovereenkomst mag verwachten geleverd te krijgen” (vgl. artikel 2 lid 2 van Pro de overeenkomst), zijn partijen er kennelijk van uitgegaan dat [Y] Haarlemmermeer feitelijk in staat was de camping in de voor de vergunning benodigde staat te brengen. Dit is - bij gebreke van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen - alleen dan mogelijk, indien [Y] Haarlemmermeer de camping kon gebruiken/exploiteren. Dit klemt te meer omdat Grobo in appel onweersproken heeft gesteld dat [X Vastgoed c.s.] als gevolg van de slechte gezondheidstoestand van [geïntimeerde sub 2] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en daarna niet tot een deugdelijke exploitatie van de camping in staat waren. Bijgevolg heeft [Y] Haarlemmermeer niet onrechtmatig jegens [X Vastgoed c.s.] gehandeld door te weigeren de camping te verlaten en is zij ten onrechte tot ontruiming veroordeeld. De grief slaagt dus en de desbetreffende vordering van [X Vastgoed c.s.] zal alsnog worden afgewezen. Bij deze stand van zaken heeft Grobo geen belang bij
grief 7 in principaal appel.
grief 7 in principaal appel.
3.5.3.
Gelet op het voorgaande is de door Grobo in hoger beroep ingestelde vordering tot ontruiming door [X Vastgoed c.s.] van de camping, op straffe van de verbeurte van een dwangsom, toewijsbaar, met dien verstande dat een ontruimingstermijn van zes weken zal worden bepaald.
3.6.1.
De
grieven 5, 6 en 8 in principaal appelhebben alle betrekking op de door de rechtbank ten laste van [Y] Haarlemmermeer en ten gunste van [X Vastgoed c.s.] toegewezen (exploitatie)vergoeding van € 10.000,= per jaar vanaf 1 januari 2010 tot en met de dag van ontruiming, “waarbij een gebruik over een deel van een jaar als ge-bruik over een heel jaar zal worden aangemerkt”. In verband met de ingevolge het be-streden vonnis plaatsgevonden hebbende ontruiming door [Y] Haarlemmermeer gaat het hier materieel om een bedrag van € 50.000,= dat, als gezegd, inmiddels is betaald.
grieven 5, 6 en 8 in principaal appelhebben alle betrekking op de door de rechtbank ten laste van [Y] Haarlemmermeer en ten gunste van [X Vastgoed c.s.] toegewezen (exploitatie)vergoeding van € 10.000,= per jaar vanaf 1 januari 2010 tot en met de dag van ontruiming, “waarbij een gebruik over een deel van een jaar als ge-bruik over een heel jaar zal worden aangemerkt”. In verband met de ingevolge het be-streden vonnis plaatsgevonden hebbende ontruiming door [Y] Haarlemmermeer gaat het hier materieel om een bedrag van € 50.000,= dat, als gezegd, inmiddels is betaald.
3.6.2.
Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat tussen partijen niet ter discussie staat dat zij - anders dan ten aanzien van het jaar 2009 - geen overeenstemming hebben bereikt over een exploitatievergoeding van € 10.000,= per jaar ten aanzien van de periode na 1 januari 2010.
3.6.3.
Grobo heeft in de toelichting op grief 5 gesteld dat zij bereid is geweest [X Vastgoed c.s.] over de jaren 2012 en 2013 een (exploitatie)vergoeding te betalen, maar dat [X Vastgoed c.s.] ondanks haar desbetreffende verzoek hebben geweigerd de door hen ter zake aan Bossto Beheer B.V. (de holdingmaatschappij van [Y] Haarlemmermeer/Grobo) verzonden facturen op naam van [Y] Haarlemmermeer te stellen, reden waarom zij die facturen niet heeft betaald. Het gaat hier, mede gezien de conclusie van antwoord/eis (sub 26), om een bedrag van € 1.000,= per maand, derhalve in totaal om een bedrag van € 24.000,=.
3.6.4.
Een e-mail van 26 februari 2013 van [X Vastgoed c.s.] aan [Y] luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Hierbij de factuur inzake huur camping val d emeraude voor het eerste kwartaal 2013.
Tevens nogmaals eenherinneringinzake betaling facturen 12001 en 12002.”
In reactie hierop stuurt [Y] [X Vastgoed c.s.] op 3 maart 2013 een e-mail met de volgende inhoud:
“herhaald verzoek
[geïntimeerde sub 2](dat is: [geïntimeerde sub 2]; hof)
wil je mij de fakturen sturen op [Y] haarlemmermeer bv zodat ik ze kan inboeken en betalen”.
wil je mij de fakturen sturen op [Y] haarlemmermeer bv zodat ik ze kan inboeken en betalen”.
Op grond van deze mailwisseling oordeelt het hof dat [Y] Haarlemmermeer [X Vastgoed c.s.] over de jaren 2012 en 2013 een (exploitatie)vergoeding verschuldigd is van in totaal € 24.000,=. De omstandigheid dat [X Vastgoed c.s.] hebben geweigerd de bewuste facturen op de juiste naam te zetten, doet daaraan niet af.
3.6.5.
Anders oordeelt het hof echter met betrekking tot het door [X Vastgoed c.s.] te dezen meer of anders gevorderde (neerkomend op € 26.000,=). [X Vastgoed c.s.] hebben immers in het licht van het daartegen door Grobo gevoerde verweer onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit valt af te leiden dat [Y] Haarlemmermeer/Grobo als gevolg van de exploitatie van de camping in de jaren 2010, 2011 en 2014 (tot de dag van de ontruiming) ten koste van [X Vastgoed c.s.] ongerechtvaardigd is verrijkt in de zin van art. 6:212 BW Pro, laat staan tot een bedrag van € 26.000,=. Het feit dat in het algemeen het gebruik van andermans goed tegen een vergoeding plaatsvindt, is onvoldoende om anders te oordelen. De vordering van [X Vastgoed c.s.] te dezen zal derhalve voor het overige alsnog worden afgewezen en [X Vastgoed c.s.] zullen worden veroordeeld tot terugbetaling van wat Grobo hun uit hoofde van het bestreden vonnis te veel heeft betaald, te weten € 26.000,=, met wettelijke rente. Overigens ligt het in de rede dat Grobo [X Vastgoed c.s.] in de toekomst een (redelijke) exploitatievergoeding zal betalen. Partijen zullen daarover met elkaar moeten onderhandelen.
3.6.6.
De onderhavige grieven zijn dus ten dele gegrond en falen voor het overige. Alle hiervoor niet besproken stellingen van partijen ten aanzien van deze kwestie behoeven geen behandeling.
3.7.
Bij een bespreking van
grief 2 in principaal appelheeft Grobo, gezien al het voorgaande, geen belang. Het bewijsaanbod van partijen wordt als niet ter zake dienend van de hand gewezen.
grief 2 in principaal appelheeft Grobo, gezien al het voorgaande, geen belang. Het bewijsaanbod van partijen wordt als niet ter zake dienend van de hand gewezen.
3.8.
[X Vastgoed c.s.] zullen, als de in zoverre geheel of grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel, het incidenteel appel en de eerste aanleg in reconventie. De kosten van het geding in eerste aanleg in conventie zullen worden gecompenseerd omdat partijen in zoverre als over en weer ten dele in het ongelijk gesteld hebben te gelden.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Grobo om aan [X Vastgoed c.s.] te betalen een bedrag van € 24.000,= ter zake van exploitatievergoedingen over de jaren 2012 en 2013 maar verstaat dat dit bedrag reeds is voldaan;
veroordeelt [X Vastgoed c.s.] tot (terug)betaling aan Grobo van een bedrag van € 26.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag waarop Grobo dit bedrag aan [X Vastgoed c.s.] had betaald tot de dag der voldoening;
verklaart voor recht dat [X Vastgoed c.s.] op grond van de overeenkomst van 20 april 2010 gehouden zijn tot overdracht van de camping aan Grobo voor een koopsom van € 500.000,= (kosten koper) minus de door haar (en/of [Y] Haarlemmer-meer) gemaakte kosten genoemd in artikel 2 lid 1 en Pro lid 2 onder sub (a) en sub (b) van de overeenkomst van 20 april 2010, indien en zodra de camping conformeert aan wat Grobo op grond van de overeenkomst mag verwachten geleverd te krijgen, te weten een camping-vergunning voor minimaal 110 camping/ recreatieplaatsen (een en ander conform artikel 3 lid 3 van Pro de overeenkomst), tenzij de camping voorafgaand aan het verkrijgen van genoemde campingvergunning aan een derde is verkocht;
veroordeelt [X Vastgoed c.s.] om binnen zes weken na betekening van dit arrest de onroerende zaak “Camping Val d’Emeraude” te [plaats] (België) te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of hun toebehorende roerende zaken, onder afgifte van de sleutels aan Grobo, op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= per dag of gedeelte van een dag dat [X Vastgoed c.s.] geheel of gedeeltelijk in gebreke zijn aan deze veroordeling te voldoen, zulks met een maximum van € 100.000,=;
compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie aldus dat partijen ieder de eigen kosten daarvan dragen;
veroordeelt [X Vastgoed c.s.] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van [Y] Haarlemmermeer gevallen en begroot op € 452,= voor salaris van de gemachtigde;
veroordeelt [X Vastgoed c.s.] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van Grobo gevallen en tot op heden begroot op € 781,52 voor verschotten en € 2.682,= voor salaris van de advocaat;
veroordeelt [X Vastgoed c.s.] in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van Grobo gevallen en tot op heden begroot op € 1.341,= voor salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het over en weer meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, R.J.M. Smit en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 april 2015.