ECLI:NL:GHAMS:2014:937

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.134.578/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2193293 KK EXPL 13-1153

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 maart 2014

inzake

[appellant],

wonend te[woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. B.J. den Hartog te Amsterdam,

tegen:

de stichting

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en De Key genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 16 september 2013 onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 19 augustus 2013, onder bovengenoemd nummer in kort geding gewezen tussen – onder anderen – hem als gedaagde en De Key als eiseres. Op de dienende dag heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig deze dagvaarding.

Bij memorie, met producties, heeft De Key de grieven weersproken.

Partijen hebben de zaak op 25 februari 2014 doen bepleiten, [appellant] door zijn advocaat en De Key door mr. P.C.M. Dessing, advocaat te Amsterdam. De Key heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van De Key zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

De Key heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

[appellant] huurt van De Key twee bedrijfsruimten, een aan de [adres 1] en een aan de [adres 2] in[woonplaats] tegen een huurprijs van respectievelijk € 1.470,14 en € 2.028,90 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De bedrijfsruimten zijn gelegen in een bedrijfsverzamelgebouw en bestaan elk uit twee verdiepingen. Op de begane grond exploiteert [appellant] zijn bedrijf, een handel in tweedehands auto’s.

3.2

In beide schriftelijke huurovereenkomsten is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als kantoor-/bedrijfsruimte en dat het zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet is toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven.

3.3

[appellant] heeft de bovenverdiepingen van de bedrijfsruimten verhuurd aan[X], die deze als woonruimte aanvankelijk heeft verhuurd en later in gebruik heeft gegeven aan studenten.

3.4

Bij de inleidende dagvaarding heeft De Key [appellant] en de hiervoor genoemde studenten in rechte betrokken en in kort geding gevorderd dat [appellant] en de studenten worden veroordeeld tot ontruiming van de beide bedrijfsruimten en [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.470,76 aan achterstallige huur en van een bedrag van € 56.000,= aan contractuele boetes. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de gevorderde boetes afgewezen en de overige vorderingen van De Key jegens [appellant], ondanks diens verweer daartegen, toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten. De vordering jegens de studenten is toegewezen.

3.5

Het bestreden vonnis is ten uitvoer gelegd. [appellant] en de studenten hebben het gehuurde inmiddels verlaten.

3.6

Grief 1houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het gehuurde niet voldoet aan de vereisten die voor woonruimten gelden en dat dientengevolge een brandveiligheidsrisico bestaat. [appellant] meent dat De Key haar stellingen terzake onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd. Hij voert in dit verband aan dat voorafgaand aan de bewoning door de studenten de bovenverdiepingen door hem in gebruik waren gegeven als moskee en als verblijfsruimte voor een imam gedurende enkele maanden per jaar. De brandweer was van dit gebruik op de hoogte en heeft daartegen nooit bezwaar gemaakt, aldus [appellant].

3.6.1

De grief faalt. Ter terechtzitting in hoger beroep is namens De Key nogmaals uiteen gezet dat in het bedrijfsverzamelgebouw de ruimte onder het dak ter hoogte van de scheidingswanden open is. Hierdoor kunnen niet alleen eventuele schadelijke gassen vanuit de (overige) bedrijfsruimten in het gebouw binnentreden in de bewoonde ruimten, maar kan bovendien een eventuele brand eenvoudig van de ene naar de andere ruimte overslaan. Dit laatste is in strijd is met de brandveiligheidseisen die gelden voor woonruimten. Dit betoog is door [appellant] onvoldoende gemotiveerd bestreden.

3.6.2

De omstandigheid dat, naar [appellant] stelt, de brandweer van het gebruik van een van de bovenverdiepingen als moskee met verblijfsruimte voor de imam op de hoogte was en daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, rechtvaardigt niet de conclusie dat geen brandveiligheidsrisico bestond. Gebruik als moskee is immer geen gebruik als woonruimte en een incidenteel verblijf van één imam is niet te vergelijken met een permanente bewoning door (twee keer) drie studenten. In dit verband verdient opmerking dat, naar ter zitting niet (voldoende) is weersproken, bij de ontruiming is vastgesteld dat de elektra in de bewoonde ruimten niet op een veilige wijze was aangelegd, waardoor het gevaar van brand door kortsluiting is vergroot.

3.7

Met
grief 2betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de bestemming van de bedrijfsruimten door de aanwezigheid van de studenten is gewijzigd en dat die omstandigheid tot toewijzing van de ontruimingsvordering moet leiden. Ter toelichting op de grief voert [appellant] aan dat de studenten als kraakwacht in het gehuurde verbleven op grond van een overeenkomst van bruikleen die op een termijn van twee weken kon worden beëindigd. [appellant] acht onbegrijpelijk dat de spoedeisendheid van dien aard was dat De Key die termijn niet kon afwachten. Voorts wijst hij erop dat de studenten kort na de betekening van het bestreden vonnis het gehuurde hebben verlaten. Ten slotte meent hij dat De Key niet aannemelijk heeft gemaakt dat daadwerkelijk het gevaar bestond dat zij door de gemeente zou worden aangesproken op het met de bestemming strijdige gebruik.

3.7.1

Of de overeenkomsten op grond waarvan de studenten in het gehuurde verbleven nu wel of niet kunnen worden beschouwd als huurovereenkomsten kan in het midden blijven. Die kwalificatie verandert immers niets aan de vaststelling dat de studenten ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding permanent in de bedrijfsruimten woonden en dat de bestemming van het gehuurde daardoor is gewijzigd.

3.7.2

[appellant] beroept zich nu wel erop dat de gebruiksovereenkomsten op korte termijn opzegbaar waren, maar ten tijde van het geding in eerste aanleg bestond geen enkele aanleiding om te verwachten dat door[X] van die opzeggingsbevoegdheid gebruik zou worden gemaakt. De directeur van[X], en in diens spoor ook [appellant], betwistte immers dat het gebruik door de studenten in strijd was met de contractuele en de publiekrechtelijke bestemming van het gehuurde en weigerde aan dat gebruik een einde te maken, hoewel daartoe van de zijde van De Key al meermalen was opgeroepen.

3.7.3

Voor het hof is niet van doorslaggevend belang of de gemeente nu wel of niet voornemens is geweest op te treden tegen de bewoning van het gehuurde. Vast staat wel dat de gemeente in 2012 al een poging heeft gedaan de situatie te inspecteren. Dat die inspectie inmiddels heeft plaatsgevonden en de gemeente de situatie heeft goedgekeurd is gesteld noch aannemelijk geworden. Wat daarvan zij, De Key heeft een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van het brandveilig gebruik van haar panden en de handhaving van de contractuele en publiekrechtelijke bestemming daarvan.

3.7.4

De Key heeft aangevoerd dat [appellant] de verhuur aan de studenten nodig heeft om zijn huurlasten te kunnen voldoen. [appellant] heeft dat niet betwist en de stelling vindt bovendien bevestiging in het feit dat [appellant] zelfs in de periode waarin hij de bovenverdiepingen onderverhuurde en daarvoor dus onderhuur ontving, niet in staat is gebleken de huur tijdig en regelmatig te voldoen. Deze omstandigheid vormde een grond temeer voor De Key om in kort geding, naast de ontruiming door de studenten, de ontruiming door [appellant] zelf te vorderen, teneinde herhaling te voorkomen. Dat de studenten inmiddels zijn vertrokken – en geen hoger beroep tegen hun veroordeling tot ontruiming hebben ingesteld – kan aan dat belang van De Key niet afdoen. Al met al is ook de tweede grief tevergeefs voorgedragen.

3.8

Grief 3behelst de klacht dat de kantonrechter ten onrechte niet van belang heeft geacht dat De Key in een e-mailbericht van 14 augustus 2012 slechts heeft gedreigd met een vordering tot nakoming en [appellant] op grond daarvan geen rekening heeft hoeven houden met een vordering tot ontruiming.

3.8.1

Iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst geeft in beginsel grond voor de ontbinding daarvan. Bij huurovereenkomsten brengt ontbinding de verplichting tot ontruiming mee. Toen [appellant] ondanks herhaalde sommaties tot nakoming bleef weigeren de wanprestatie te beëindigen heeft hij derhalve ermee rekening moeten houden dat deze halsstarrige wanprestatie tot een verplichting tot ontruiming zou kunnen leiden. Het “dreigement” van een vordering tot nakoming, waarvoor [appellant] niet is gezwicht, is niet te beschouwen als een De Key bindende toezegging het bij een vordering tot nakoming te houden en af te zien van een vordering tot ontruiming. Grief 3 slaagt niet.

3.9

Grief 4houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] heeft nagelaten betalingsbewijzen in het geding te brengen van de door hem gestelde huurbetalingen. Voorts houdt de grief in dat de kantonrechter ten onrechte niet in het voordeel van [appellant] heeft laten meewegen dat ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding geen huurachterstand bestond en De Key nooit eerder een punt heeft gemaakt van de achterstand in de betalingen. Vanwege de eigen houding van De Key in het verleden was een ordemaatregel met betrekking tot de betaling niet op zijn plaats en was de wanprestatie van onvoldoende gewicht om in een bodemprocedure te kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, aldus [appellant].

3.9.1

De grief berust kennelijk in ieder geval ten dele op een verkeerde lezing van het vonnis, aangezien de kantonrechter de veroordeling tot ontruiming uitsluitend heeft gebaseerd op de onbevoegde bewoning. Omdat ook het hof de ontruiming op die grond al gerechtvaardigd vindt, wordt niet toegekomen aan de vraag of de mate van wanbetaling door [appellant] eveneens een grond voor een veroordeling tot ontruiming vormt.

3.9.2

Het hof deelt tevens het oordeel van de kantonrechter dat De Key een spoedeisend belang heeft bij de incasso van de achterstallige huurtermijnen, omdat die haar reguliere inkomsten vormen. Voorts blijkt uit de door De Key overgelegde stukken, waaronder de door [appellant] genoemde e-mail van 14 augustus 2012, dat De Key hem buiten rechte meermalen tot tijdige betaling heeft aangesproken. In zoverre was een ordemaatregel dus wel degelijk op zijn plaats.

3.9.3

[appellant] heeft ten slotte niet duidelijk gemaakt of het bedrag van de betalingsveroordeling onjuist is en zo ja, wat ten tijde van de vonniswijzing dan wel de hoogte van de vordering van De Key was. Bovendien gaat het hof met de kantonrechter ervan uit dat De Key eventuele door de kantonrechter abusievelijk niet meegenomen betalingen op de vordering in mindering zal brengen. Deze grief faalt derhalve ook.

3.1

Grief 5strekt ten betoge dat de kantonrechter onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de belangen van [appellant]. Door de gedwongen ontruiming daalt zijn omzet en nemen zijn kosten exorbitant toe vanwege de noodzaak te verhuizen. [appellant] voert in dit verband aan dat hij erop heeft mogen vertrouwen dat De Key het zou laten bij een vordering tot nakoming, dat de studenten het gehuurde inmiddels hebben verlaten en dat hij in de inrichting van de bedrijfsruimtes redelijke bedragen heeft geïnvesteerd.

3.10.1

[appellant] heeft zich naar het oordeel van het hof schuldig gemaakt aan een ernstige vorm van wanprestatie die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De Key kan niet worden verplicht verder te gaan met een huurder die zozeer de toepasselijke contractuele regels aan zijn laars lapt. Hiervoor werd al overwogen dat niet kan worden gesproken van een gerechtvaardigd vertrouwen dat geen vordering tot ontruiming zou worden ingesteld.

3.10.2

Het hof wil aannemen dat de gedwongen verhuizing het bedrijf van [appellant] geen goed heeft gedaan. Het betalingsgedrag van [appellant] en de voor hem bestaande noodzaak tot onderverhuur doen echter al serieuze twijfels rijzen over de levensvatbaarheid van dat bedrijf. In ieder geval lijken de onderhavige bedrijfsruimten de financiële draagkracht van dat bedrijf te boven te gaan, terwijl [appellant], zoals hij bij gelegenheid van de pleidooien zelf te kennen heeft gegeven, zoveel ruimte ook in het geheel niet nodig heeft. Van substantiële investeringen in het gehuurde is het hof niet gebleken. Het hof heeft dan ook niet de overtuiging gekregen dat een verhuizing voor [appellant] op de langere termijn een slechte zaak is.

3.10.3

Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat de kantonrechter wordt gevolgd in de wijze waarop zij de belangen van partijen heeft gewogen. Ook deze grief kan niet tot vernietiging van het vonnis leiden.

3.11

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Key begroot op € 683,= aan verschotten en € 1.896,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2014.