Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.137.348/01
rolnummer rechtbank Amsterdam: 1350729 CV EXPL 12-16505
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 februari 2014
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in principaal appel
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam,
tegen:
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. G.E.M. Gijsberts te Woerden.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 1 november 2013 onder aanvoering van twee grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht (hierna: de kantonrechter) van 13 september 2013, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en Eigen Haard als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie. Op de eerst dienende dag heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven, tevens houdende een incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv, met producties,
- antwoord in het incident, met een productie,
- memorie van antwoord in het incidenteel appel, tevens houdende akte uitlating producties,
- akte uitlating producties van Eigen Haard.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 4 februari 2014 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Het pleidooi vond gelijktijdig plaats met het pleidooi in de zaak 200.138.687/01 ([X]-Eigen Haard).
Ten slotte is arrest gevraagd.
In de hoofdzaak heeft [appellant] in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en zijn vordering alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. Eigen Haard heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen zal bekrachtigen. In het incidenteel appel heeft Eigen Haard geconcludeerd dat het hof – uitvoerbaar bij voorraad – het in reconventie gewezen vonnis zal vernietigen en haar (in appel gewijzigde) vorderingen zal toewijzen die (samengevat) strekken tot veroordeling van [appellant] tot medewerking aan het renovatievoorstel van Eigen Haard en zo nodig tot ontruiming, met beslissing over de proceskosten. [appellant] heeft in het incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
In het incident heeft Eigen Haard een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ingesteld. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft zij laten weten deze vordering slechts te handhaven voor zover het hof in de hoofdzaak een tussenarrest zou wijzen. [appellant] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de incidentele vordering.
Eigen Haard heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
[appellant] huurt sinds 1 mei 1985 (aanvankelijk van Woningbouwvereniging ACOB en thans) van Eigen Haard de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De laatst geldende kale huurprijs bedraagt € 281,04 per maand.
2.1.2.
Van het gehuurde maakt deel uit een kelder met een oppervlakte van ca. 69 m². [appellant] gebruikt de kelder als muziekstudio, als kamer voor zijn zoon, als slaapruimte voor zichzelf en voor opslag.
2.1.3.
Op 14 mei 1997 heeft woningbouwvereniging ACOB aan [appellant] geschreven:
(…) Tijdens ons bezoek is er geconstateerd dat uw kelder is ingericht voor woondoeleinden c.q. dat deze als muziekstudie is ingericht. (…) Wij willen ook aangeven dat het onderverhuren van deze ruimte niet is toegestaan. daarnaast voldoet de kelder niet aan de huidige eisen op bouwkundig niveau en ARBO, voor ingebruik name als leef/werkruimte. (…) Wij zijn ook niet verantwoordelijk voor bewoning c.q. studio activiteiten in de kelder en er is ook geen verzekering hiervoor. (…)
2.1.4.
Eigen Haard is eigenaar van de panden aan [adres] en de [adres], bestaande uit 26 woningen, nader te noemen Project 7. Dit project maakt deel uit van een omvangrijk renovatieproject in de Oosterparkbuurt in Amsterdam.
2.1.5.
Eigen Haard heeft bij brief van 16 juni 2011 aan [appellant] onder meer laten weten:
(…)
Betreft: redelijk voorstel tot renovatie
(…)
Zoals u bekend is Eigen Haard van plan het pand waar u woont ingrijpend te renoveren. (…) Daarom ontvangt u van ons dit
redelijk voorstel tot renovatie.
redelijk voorstel tot renovatie.
(…)
Renovatievoorstel algemeen
In het geval dat een verhuurder wil overgaan tot het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden in een woning, waarbij de huurovereenkomst in stand blijft, is hij verplicht de huurder daartoe een
schriftelijk renovatievoorstel te doen toekomen (7:220 BW)
(…)
Renovatievoorstel concreet
Er zijn twee soorten werkzaamheden: verbeteringswerkzaamheden en cascowerkzaamheden (funderingsherstel en overige onderhoudswerkzaamheden). De maatregelen en aanpassingen aan de woningen zijn technisch noodzakelijk, hebben een onderlinge samenhang en zijn niet apart uitvoerbaar. Alle genoemde maatregelen worden als één pakket aangeboden en uitgevoerd.
Cascowerkzaamheden
Dit zijn de noodzakelijke herstel- en vernieuwingswerkzaamheden
(…)
2.1.6.
Bij brief van 16 maart 2012 heeft Eigen Haard aan de huurders van Project 7 laten weten dat meer dan 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. Zij heeft gewezen op de termijn van acht weken als omschreven in artikel 7:220 lid 3 BW.
2.1.7.
In het gehuurde bevinden zich onder meer een gaskachel en twee schoorstenen met schoorsteenmantels. Volgens het renovatievoorstel zullen de rookkanalen en de schoorsteenmantels verdwijnen. Verder voorziet het voorstel als gevolg van het funderingsherstel in ophoging van de keldervloer met 30 cm. Daarmee wordt de huidige stahoogte in de kelder van ca. 181cm teruggebracht tot ca. 151 cm.
2.1.8.
[appellant] heeft niet met het renovatievoorstel ingestemd. Alle andere huurders van Project 7, behalve [appellant] bovenbuurvrouw [X], zijn akkoord met de renovatieplannen. Inmiddels is Eigen Haard vrijwel gereed met de renovatie van de Oosterparkbuurt en is zij aangevangen met de renovatie van Project 7, maar zij heeft een ‘knip’ gemaakt met betrekking tot de panden waartoe de door [X] en [appellant] gehuurde woningen behoren.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert [appellant] verklaring voor recht dat het voorstel van Eigen Haard jegens hem niet redelijk is. Zijn bezwaren, voor zover in hoger beroep nog van belang, betreffen het verdwijnen van de rookkanalen/schoorsteenmantels voor zijn gaskachel en het verhogen van de keldervloer met 30 cm. Volgens [appellant] zal de nieuwe kelder niet geschikt zijn voor het gebruik dat [appellant] er nu van maakt. Verwijdering van de rookkanalen en de schoorsteenmantels acht hij onnodig en onwenselijk.
3.2
De kantonrechter heeft vastgesteld dat de bouwkundige noodzaak voor de renovaties voldoende vaststaat. Volgens de kantonrechter is het renovatievoorstel niet onredelijk jegens [appellant]. [appellant] heeft niet betwist dat de kelderruimte moet worden aangemerkt als bergruimte. Ook na verhoging van de vloer kan de kelder als bergruimte worden gebruikt. Bovendien zal na de renovatie extra bergruimte op de begane grond beschikbaar komen. De kanonrechter oordeelde verder dat Eigen Haard zwaarwegende (veiligheids- en financiële) belangen heeft bij het (in één keer) vervangen van de open verbrandingstoestellen in de woningen van Project 7 door cv- en combiketels. De vordering van Eigen Haard in reconventie om [appellant] te veroordelen Eigen Haard toe te laten tot het gehuurde en alle noodzakelijke medewerking aan de renovatie te verlenen (met zo nodig machtiging voor Eigen Haard om zich toegang tot het gehuurde te verschaffen) wees de kantonrechter evenwel af, omdat hij het niet aannemelijk achtte dat [appellant] Eigen Haard zou beletten de werkzaamheden uit te voeren.
3.3
Tegen de afwijzing van zijn vordering en de gronden waarop deze berust is het principaal appel van [appellant] gericht. Tegen de afwijzing van haar reconventionele vorderingen richt zich het incidenteel appel van Eigen Haard.
3.4
Vooropgesteld dient te worden, dat bij de beoordeling van het onderhavige geschil de voorstellen van Eigen Haard worden beschouwd als renovatievoorstellen als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 en 3 BW. Eigen Haard heeft weliswaar aangevoerd dat ten dele ook sprake is van dringende werkzaamheden aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW, maar daaraan gaat het hof voorbij. Eigen Haard heeft in haar brief van 16 juni 2011 (zie ro. 2.1.5) haar voorstel zelf als een redelijk voorstel tot renovatie betiteld en in die brief, die zij ook aan de andere huurders van de woningen in Project 7 heeft geschreven, duidelijk gemaakt dat de voorgestelde maatregelen (ook de maatregelen die verderop in de brief als noodzakelijke herstel- en vernieuwingswerkzaamheden worden aangemerkt) als één pakket worden aangeboden, onderlinge samenhang hebben en niet apart uitvoerbaar zijn. Ook uit de stellingen van [appellant] moet worden afgeleid dat hij de voorstellen van Eigen Haard heeft opgevat als een renovatievoorstel.
3.5
Nu meer dan 70% van de huurders met het voorstel van Eigen Haard heeft ingestemd, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Stelplicht en bewijslast dat dat jegens [appellant] niet het geval is, rusten bij [appellant].
3.6
Grief 1 van [appellant] betreft de ophoging van de keldervloer. [appellant] betwist de noodzaak van het funderingsherstel niet langer, maar wel de noodzaak tot het storten van een constructievloer van 30 cm op de huidige vloer. Hij meent dat hij daardoor fors op zijn bruikbare woonruimte moet inleveren en dat Eigen Haard hem geen redelijk aanbod heeft gedaan, omdat hem daarvoor geen compensatie is geboden. Weliswaar is tussen partijen over een oplossing gesproken, maar de daarmee gepaard gaande kosten zouden leiden tot een huurprijsverhoging die [appellant] niet kon betalen. [appellant] heeft voorgesteld dat een combinatievloer wordt geplaatst, waardoor de vloer van de begane grond hoger wordt geplaatst en de stahoogte in de kelder gehandhaafd kan blijven. Op dat voorstel heeft Eigen Haard echter niet gereageerd. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter miskend dat hij van de overige ruimte die bij het gehuurde hoort een ander gebruik maakte dan als bergruimte en dat die mogelijkheid hem door de renovatie ontnomen wordt.
3.7
Volgens Eigen Haard was de bestemming van de kelder bergruimte en zal de kelder na de renovatie bergruimte blijven. Niettemin heeft Eigen Haard geprobeerd om aan de wensen van [appellant] tegemoet te komen, doch dat betekende dat van de kelder een leefruimte zou worden gemaakt, hetgeen een verhoging van de huurprijs zou meebrengen. Hoewel door die verhoging de huurtoeslaggrens niet zou worden overschreden, heeft [appellant] dat voorstel afgewezen. [appellant] voorstel inzake een combinatievloer is om technische, financiële en welstandsredenen niet haalbaar. Ten slotte wijst Eigen Haard erop dat de renovatie in haar geheel voor [appellant] voordelen meebrengt, hij in zijn gerenoveerde woning meer bergruimte zal krijgen en Eigen Haard in weerwil van eerdere voornemens met [appellant] is overeengekomen dat zijn serre kosteloos wordt gerenoveerd.
3.8
Bij de bepaling van de redelijkheid jegens [appellant] van dit onderdeel van het renovatieplan wordt als uitgangspunt gehanteerd datgene waarop [appellant] krachtens de huurovereenkomst aanspraak heeft. De huurovereenkomst spreekt over de “eengezinswoning/ etagewoning/met aanhorigheden staande en gelegen aan Tilanusstraat 69 hs”. Eigen Haard heeft gewezen op de puntenwaardering van de woning. Daarin is, naast de “vertrekken”, slechts sprake van “overige ruimten”, waarvoor in de berekening van de huurprijs relatief minder punten zijn toegekend dan voor de vertrekken. Eigen Haard heeft er verder op gewezen dat haar rechtsvoorgangster, woningbouwvereniging ACOB, reeds had vastgesteld dat de kelder onder meer als muziekstudio was ingericht en [appellant] blijkens de onder 2.1.3 aangehaalde brief schriftelijk had laten weten dat de kelder niet aan de eisen voldoet voor gebruik als leef-/werkruimte. Dit alles wijst erop, dat een dergelijk gebruik van de kelder geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Dat [appellant] de ruimte niettemin als leefruimte heeft gebruikt en gebruikt, maakt niet dat hem een dergelijke aanspraak toekomt. Voorts heeft Eigen Haard voldoende aannemelijk gemaakt dat aan de door [appellant] voorgestelde alternatieven, voor zover al uitvoerbaar, voor haar hoge kosten zijn verbonden, kosten waaraan [appellant] zelf niet door een verhoging van de huurprijs wenst bij te dragen. Het voorstel van Eigen Haard waarin de kelder (slechts) als bergruimte kan worden gebruikt is daarom jegens [appellant] niet onredelijk. Grief 1 faalt.
3.9
Grief 2 van [appellant] betreft de plaatsing van centrale verwarming in het gehuurde, onder verwijdering van de aanwezige schoorsteenkanalen. Tijdens het pleidooi heeft [appellant] aangegeven, dat hij reeds beschikt over cv en dat zijn bezwaar ziet op de verwijdering van de schoorsteenkanalen. Mede gelet op het belang van zijn bovenbuurvrouw [X] wenst [appellant] in ieder geval zijn schoorsteenkanaal aan de voorzijde van het gehuurde te behouden. Volgens [appellant] is er op isolatiegronden geen noodzaak tot verwijdering omdat op de locatie waar het schoorsteenkanaal zich bevindt geen koudebrug kan ontstaan. Verwijdering levert bovendien nauwelijks ruimtewinst op.
3.1
Eigen Haard heeft in dit verband, onder verwijzing naar haar stellingen in eerste aanleg, aangevoerd dat zij in de door haar verhuurde woningen geen open verbrandingstoestellen wil behouden en daarover afspraken met andere woningcorporaties en de gemeente Amsterdam heeft gemaakt. Zij wil de schoorsteenkanalen verwijderen om te voorkomen dat er in de toekomst toch dergelijke toestellen worden aangesloten. Eigen Haard heeft benadrukt dat in het kader van de renovatie de woningen van binnen geheel worden gestript: alle plafonds en vloeren in het gehele pand zullen worden verwijderd en de woningen worden van binnen geheel opnieuw opgebouwd. Verwijdering van de schoorsteenkanalen is daarbij noodzakelijk voor het naar behoren kunnen uitvoeren van muurisolatie c.q. gevelisolatie. In dat verband is ter zitting nog toegelicht dat het bezwaar tegen handhaving van de schoorsteenkanalen vooral is gelegen in de warmte-isolatie die Eigen Haard wil bereiken om de woningen op een energieniveau te brengen waardoor deze een A- of B-label krijgen. Op het gedeelte van de muur waarin zich een schoorsteenkanaal bevindt ontstaat een koudebrug, die niet, althans slechts tegen aanmerkelijke extra kosten, kan worden geïsoleerd. Eigen Haard heeft ten slotte erop gewezen dat handhaving van de rookkanalen en schachten betekent, dat zij deze zal moeten onderhouden en na het einde van de huurovereenkomst met [appellant] alsnog zal moeten verwijderen. Daarmee zijn extra, onnodige, kosten gemoeid.
3.11
[appellant] heeft de hiervoor omschreven grote belangen van Eigen Haard bij verwijdering van de schoorsteenkanalen onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat [appellant] zich het belang van zijn bovenbuurvrouw aantrekt impliceert niet, dat het voorstel van Eigen Haard jegens hem onredelijk is. De persoonlijke voorkeur van [appellant] voor een gaskachel boven centrale verwarming volstaat evenmin om het voorstel van Eigen Haard jegens hem onredelijk te achten. Ook grief 2 faalt.
3.12
De slotsom luidt dat de grieven van [appellant] falen. Het renovatievoorstel is ook jegens [appellant] redelijk. Het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal appel.
in het incidenteel appel
3.13
Eigen Haard heeft in hoger beroep (bij akte uitlating producties van 17 december 2013) haar eis gewijzigd. Tegen deze eiswijziging heeft [appellant] geen bezwaar gemaakt en deze is, gelet op het beperkte karakter ervan (zie hierna, 3.15), ook niet in strijd met de goede procesorde.
3.14
[appellant] heeft tijdens het pleidooi laten weten het oordeel van de rechter in zijn zaak te zullen respecteren. Dat brengt echter niet mee dat Eigen Haard geen belang meer heeft bij toewijzing van haar vorderingen in het incidenteel appel. Immers, niet valt uit te sluiten dat [appellant] alsnog besluit zich tegen tenuitvoerlegging van dit arrest te verzetten. Daar tegenover staat het te respecteren belang van Eigen Haard om – ter vermijding van onnodige kosten en onnodige verlenging van de overlast voor omwonenden – binnen zeer afzienbare tijd de renovatie van Project 7 te kunnen voltooien.
3.15
[appellant] heeft nog aangevoerd dat de vordering van Eigen Haard niet voor toewijzing vatbaar is, omdat de civiele rechter geen machtiging tot binnentreding kan geven. Dat betoog miskent dat Eigen Haard na eiswijziging geen binnentreding meer vordert, maar (onder meer) ontruiming. Die vordering is op de voet van artikel 558 sub b Rv voor toewijzing vatbaar. De grief is dan ook gegrond.
3.16
Het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen zal daarom worden vernietigd. De vorderingen van Eigen Haard zullen worden toegewezen als in het dictum te melden. Gelet op de in dit arrest gehanteerde maatstaf zullen de door Eigen Haard te verrichten werkzaamheden daarin als renovatiewerkzaamheden worden betiteld. Hetgeen in principaal appel is overwogen brengt mee, dat ook de gevraagde verklaring voor recht dat het renovatievoorstel jegens [appellant] redelijk is zal worden toegewezen. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie in eerste aanleg en in incidenteel appel.
in het incident
3.17
Nu het hof een eindarrest zal wijzen, moet de incidentele vordering van Eigen Haard tot het treffen van een voorlopige voorziening voor de duur van het geding, gelet op haar mededeling ter zitting in hoger beroep, als ingetrokken worden beschouwd. Het hof ziet daarom geen aanleiding in het incident een kostenveroordeling uit te spreken.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover in reconventie gewezen,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat het renovatievoorstel van Eigen Haard van 16 juni 2011 jegens [appellant] redelijk is;
veroordeelt [appellant] om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest Eigen Haard toe te laten tot de woning van [appellant] zoals hierna omschreven en toe te staan dat Eigen Haard de renovatiewerkzaamheden uitvoert als bedoeld in het renovatievoorstel van 16 juni 2011;
veroordeelt [appellant] om aan de uitvoering van de bovengenoemde werkzaamheden met betrekking tot de woning aan de [adres], alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, een en ander op eerste verzoek van Eigen Haard, dan wel degenen die in opdracht van Eigen Haard de betreffende werkzaamheden uitvoeren;
veroordeelt [appellant], wanneer hij niet vrijwillig aan de hiervoor opgenomen veroordelingen voldoet, om binnen uiterlijk 14 dagen na betekening van dit arrest de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres] met al het zijne en de zijnen, tijdelijk, voor de duur van de renovatiewerkzaamheden, te ontruimen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Eigen Haard, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub b jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv.;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van Eigen Haard gevallen en begroot op € 904,00 wegens salaris van de gemachtigde;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, in het principaal appel tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 683,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris en in het incidenteel appel tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 1.341,00 voor salaris;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2014.