Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 14/00010
23 oktober 2014
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X],te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: L. Bos (Makelaarsgroep Ameo) te Amsterdam
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 13/1253 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 januari 2011 de waarde van de volgende onroerende zaken (hierna ook: de woningen) op de waardepeildatum 1 januari 2010 - bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2011 - vastgesteld op de volgende bedragen:
[a-straat] 10-H € 199.500
[a-straat] 10-1 € 199.500
[a-straat] 10-2 € 199.500
[a-straat] 10-3 € 207.500.
In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2011 (hierna: OZB) bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gedagtekend 18 januari 2013, de vastgestelde waardes van de woningen - met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB - verminderd tot de volgende waardes:
[a-straat] 10-H € 167.000
[a-straat] 10-1 € 167.000
[a-straat] 10-2 € 167.000
[a-straat] 10-3 € 175.000.
Bij de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een vergoeding toegekend van € 416,50 voor het uitbrengen van een deskundigenrapport over de waarde van de woningen door [A] (Makelaarsgroep [B]).
1.3.
Bij uitspraak van 4 december 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 januari 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 15 april 2014 zijn verweerschrift aangevuld.
1.5.
Van belanghebbende zijn nadere stukken binnengekomen op 22 augustus 2014. Deze stukken zijn in afschrift doorgezonden aan de heffingsambtenaar.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder) – voor zover thans van belang – de volgende feiten opgenomen.
“2.1. Eiser is eigenaar van de in geding zijnde onroerende zaken, gebouwd in 1902 en onderdeel van het pand [a-straat] 10. Het betreft vier afzonderlijke wooneenheden met een oppervlakte van 51 m². [a-straat] 10-3 heeft de beschikking over een berging. De vier onroerende zaken vormen sinds 2000 gezamenlijk een appartementsrecht, gelegen boven [a-straat] 10-0.
2.2.
Tot de stukken behoort een rapportage van [C] B.V. van 13 november 2012 zonder conclusie met betrekking tot de kwaliteit van de fundering.
[C] B.V. heeft op 26 maart 2013 een rapport uitgebracht voor de panden 6 t/m 10 in de bouweenheid [a-straat] 2-12. De uitkomst van dat rapport is dat aannemelijk is dat de kwaliteit van de fundering 2-12 relatief laag is, dat de “lintvoegwaterpassing” uitwijst dat er sprake is van een kleine scheefstand en dat de “vloerwaterpassing” uitwijst dat er sprake is van een matige scheefstand. Het rapport bevat op bladzijde 10 de conclusie dat funderingsherstel noodzakelijk is voor het behoud van de panden 6 t/m 12 en classificeert op bladzijde 11 de kwaliteit van de fundering van de panden 6 t/m 10 als “kwaliteitsklasse IV”.”
2.1.2.
Nu partijen tegen deze feitenvaststelling – behoudens het in 4.2.1 en 4.3.1 omschreven geschilpunt inzake de in aanmerking te nemen oppervlakte van de woningen – geen bezwaren hebben geuit, gaat ook het Hof (met inachtneming van dit geschilpunt) van die feiten uit.
2.2.
Het Hof voegt daar de volgende feiten aan toe.
2.3.
In het door de rechtbank in onderdeel 2.2 van haar uitspraak vermelde rapport van [C] van 26 maart 2013 (hierna ook: het [C]-rapport) is onder meer het volgende opgemerkt:
“1. Inleiding
Op 7 maart 2013 ontving [C] (…) van [belanghebbende] de opdracht voor het beoordelen van de kwaliteit van de fundering van de panden [a-straat] 6 t/m 10 te [Z]. (…)
3. Opzet funderingsonderzoek
Het onderzoek is in principe opgezet conform de F3O-richtlijn “Onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen onder gebouwen” van september 2012. (…)
6. Waterpasmetingen
Aan de voorgevels [a-straat] 2 t/m 14 is een lintvoegwaterpassing uitgevoerd. Op bel-etages [a-straat] 8 en 10 zijn 2 vloerwaterpassingen uitgevoerd. (…) De schadetypering en benaming zijn conform onderstaande tabel 2.2 van de F3O richtlijn.
Figuur 2: Richtlijn F3O – tabel 2.2 – beoordeling scheefstand
Rotatie Schade typering Benaming
< 1:300 Geen Nihil
1:300 tot 1:200 Architectonisch Klein
1:200 tot 1:100 Architectonisch Matig
1:100 tot 1:75 Constructief Groot
(…)
De resultaten van de metingen kunnen als volgt worden samengevat:
Tabel 2: Zakkingsverschillen en rotaties uit lintvoegwaterpassing voorgevels
Adres Maximaal zakkingsverschil in mm Rotatie
(…)
Scheiding houweenheid
[a-straat] 12 26 1:190
[a-straat] 10 18 1:280
(…)
[a-straat] 6 9 < 1:300
(…)
De rotaties uit de lintvoegwaterpassing worden volgens F3O beoordeeld als klein tot nihil.
(…)
8. Analyse
De panden maken deel uit van de bouweenheid [a-straat] 2-12/[b-straat] 207-211 opgericht in 1902. De bouweenheid heeft ingebalkt in de bouweenheid [a-straat] 14-26 eveneens opgericht in 1902. De panden [a-straat] 8 en 10 zijn een bouwlaag hoger dan de overige panden van de bouweenheid. (…)
Uit de resultaten van de lintvoegwaterpassing blijkt dat het gemeten zakkingsverschil aan de voorgevels [a-straat] 2 t/m 12 maximaal 63 mm bedraagt. Verder valt op dat de bouweenheid 2-12 sterker is gezakt dan 14-26, aannemelijk is dat de kwaliteit van de fundering [a-straat] 2-12 van een lager niveau is. Op de overgang van de bouweenheden treedt een zakkingsverschil op bij [a-straat] 12 (Scharnierpand). Uit de vloerwaterpassingen blijkt dat de panden 8 en 10 richting de achtergevel staan variërend van 67 tot 95 mm, volgens de richtlijn van F3O kan dit worden beoordeeld als matig. Door de veel sterkere zakking aan de achtergevel [a-straat] 8 en 10 is hoogstwaarschijnlijk ook een groot zakkingsverschil ontstaan bij de achtergevel van het pand [a-straat] 12. De achtergevel van 12 staat visueel ook sterk scheef, waarbij ook veel scheurvorming aanwezig is. (…)
De scheefstand richting de achtergevel is ongebruikelijk voor panden uit deze bouwtijd. Normaal staan de panden licht tot matig richting de voorgevel (…).
(…)
Samenvattend geld[t] dat de hogere panden uit de bouweenheid, [a-straat] 8-10, tijdens het zakkingsproces circa 8 cm naar de achtergevel zijn gezakt. Bij de belendende panden 6 en 12 ontstaat hierdoor een sterke rotatie in de achtergevel. Bij 12 wordt dit nog versterkt door het inbalken in de betere bouweenheid 14-26.
Dit zakkingsproces blijft toenemen waardoor de schade aan het casco zal blijven verergeren. Voor het behoud van de panden is een funderingsherstel noodzakelijk, bij voorkeur geldt dit minimaal voor de panden 6 t/m 12.
(…)
Indien de fundering zou worden beoordeeld volgens de classificatie van de richtlijn F3O (…) dan zijn wij van mening dat de fundering van de panden [a-straat] 6 t/m 10 te [Z] moet worden beoordeeld als onvoldoende. Dit staat gelijk aan kwaliteitsklasse IV zoals gebruikelijk gehanteerd in [Z]. Hierbij geldt dat de fundering moet worden hersteld binnen een periode van 0-5 jaar, bij aanvullend onderzoek in de vorm van een funderingsinspectie is de verwachting dat het funderingsherstel een dringender karakter krijgt met mogelijk een aanschrijving vanuit gemeentewege.”
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de door de heffingsambtenaar bij de uitspraken op bezwaar nader vastgestelde waardes van de woningen overeenkomen met, dan wel niet hoger zijn dan de ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woningen niet meer bedraagt dan € 142.000 ([a-straat] 10-H, 10-1 en 10-2) respectievelijk € 150.000 ([a-straat] 10-3).
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt geoordeeld.
“4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
4.3.
De rechtbank acht op basis van het [C]-rapport aannemelijk dat, anders dan verweerder bij het doen van de uitspraak heeft aangenomen, de fundering in een staat verkeert waarbij binnen afzienbare termijn maatregelen genomen moeten worden. Met in achtneming van deze feitelijkheid, zal de rechtbank beoordelen of de in geschil zijnde waarde van de vier woningen al dan niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.4.
Verweerder heeft verwezen naar de verkoop van de onder 3.3 genoemde vergelijkingsobjecten [
Hof: [a-straat] 12-1, 12-2, 26-1, 32-2 en 88-1], gelegen in dezelfde straat. De gemiddelde verkoopsom van die vergelijkingsobjecten kwam uit op € 3.845 per m². Van deze vergelijkingsobjecten behoren er twee (nummer 12-1 en 12-2) tot hetzelfde bouwdeel dat door [C] in beschouwing is genomen en waarvoor funderingsherstel noodzakelijk is; van deze twee woningen was de gemiddelde verkoopsom € 3.471 per m2.
Hof: [a-straat] 12-1, 12-2, 26-1, 32-2 en 88-1], gelegen in dezelfde straat. De gemiddelde verkoopsom van die vergelijkingsobjecten kwam uit op € 3.845 per m². Van deze vergelijkingsobjecten behoren er twee (nummer 12-1 en 12-2) tot hetzelfde bouwdeel dat door [C] in beschouwing is genomen en waarvoor funderingsherstel noodzakelijk is; van deze twee woningen was de gemiddelde verkoopsom € 3.471 per m2.
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze verwijzing aannemelijk gemaakt dat de waardes van de vier onroerende zaken in het pand [a-straat] 10 niet te hoog zijn vastgesteld. Daarbij acht de rechtbank het volgende van belang:
- uitgaande van een gemiddelde waarde van € 3.845 zou de waarde van de drie woningen 10-H, 10-1 en 10-2 uitkomen op € 196.095; rekening houdend met de door eiser gestelde kosten voor funderingsherstel ad circa € 25.000 per woning zou de waarde voor deze woningen uitkomen op € 171.095 welk bedrag hoger is dan de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde;
- de woningen in het buurpand [a-straat] 12-1 en 12-2, onderdeel van het bouwblok met funderingsproblemen, zijn verkocht voor een koopsom gelijk of hoger dan de door verweerder vastgestelde waarde per m2;
- rekening houdend met de waarde verhogende aanwezigheid van een zolderberging bij de woning [a-straat] 10-3, is er geen reden de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde ad € 175.000 lager vast te stellen.
4.6.
Voorzover eiser overigens heeft gesteld dat de onderhoudstoestand van de vier woningen niet voldoende is, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat deze onderhoudstoestand rond 1 januari 2010 slechter is geweest dan die van de vergelijkingsobjecten.
4.7.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waardes van de woningen en de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
4.2.1.
In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat met de bij de uitspraken op bezwaar nader vastgestelde waardes onvoldoende rekening is gehouden met de slechte kwaliteit van de fundering van het pand waarin de woningen zich bevinden ([a-straat] 10) en met de slechtere onderhoudsstaat van de woningen ten opzichte van de bij de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft belanghebbende – voor het eerst in hoger beroep – gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuist bruto vloeroppervlak (BVO) van de woningen; het in aanmerking te nemen BVO bedraagt per woning volgens belanghebbende 47,5 m² in plaats van 51 m². Belanghebbende verwijst hiertoe naar de bij zijn nader stuk in hoger beroep overgelegde plattegronden.
4.2.2.
Wat betreft de slechte staat van de fundering heeft belanghebbende in hoger beroep (in zijn nader stuk) aangevoerd dat hij, teneinde tot de door hem nagestreefde splitsing in appartementsrechten te kunnen komen die aan de door de gemeente gestelde eisen voldoet, funderingsherstel dient uit te voeren voor een totaalbedrag van € 192.413 (incl. BTW). Dit betreft de werkzaamheden voor twee panden; voor het pand [a-straat] 10 betreffen deze kosten volgens belanghebbende € 271 per m². Ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende zich voor het eerst op het standpunt gesteld dat de kwaliteit van de fundering van het pand [a-straat] 10 ook slechter is dan die van de fundering van het pand [a-straat] 12, waarin zich de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten [a-straat] 12-1 en 12-2 bevinden. Belanghebbende beroept zich op het onder 2.3 vermelde rapport, waarin geconcludeerd dat de fundering van het pand [a-straat] 10 in kwaliteitsklasse IV moet worden ingedeeld, terwijl de fundering van het pand [a-straat] 12 volgens belanghebbende in kwaliteitsklasse III valt; zulks blijkt volgens hem uit het [C]-rapport en uit door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde verkoop(advertentie) gegevens van het object [a-straat] 12-2, waarin ter zake van de fundering van dit object ‘funderingscode III’ is vermeld.
4.2.3.
Wat betreft het in aanmerking te nemen verschil in onderhoudsstaat tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende in hoger beroep onder meer aangevoerd dat hij inmiddels een traject heeft ingezet om het pand [a-straat] 10 in appartementsrechten te splitsen. Mede met het oog daarop heeft hij het pand intern laten renoveren, waarvan de kosten in totaal € 225.000 (incl. BTW) hebben bedragen voor vijf woonlagen. De hieruit af te leiden renovatiekosten voor de woningen hebben volgens belanghebbende € 762 per m² bedragen; uitgaande van een verdisconteringspercentage van 60 komt dit volgens belanghebbende (blijkens de in de bijlage 2 bij zijn nader stuk in hoger beroep opgenomen specificatie) neer op een wat betreft de interne-renovatiekosten bij de woningen in acht te nemen verdisconteringswaarde van € 457,20 per m². Hierbij moet volgens belanghebbende worden meegewogen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum – op het vergelijkingsobject [a-straat] 88-1 na – in een betere onderhoudsstaat (in verschillende gradaties) verkeren. [a-straat] 12-1 is met name wat betreft interne afwerking (keuken, sanitair en vloeren) van een betere kwaliteit dan de woningen en de objecten [a-straat] 26-1 en 32-2 hebben een substantieel betere onderhoudsstaat en een hogere kwalitatieve afwerking, zo stelt belanghebbende.
4.2.4.
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waardes onder andere een taxatierapport gedagtekend 11 augustus 2011 van [A] (taxateur bij Makelaarsgroep [B]) overgelegd, waarin de waarde van de woningen wordt bepaald op € 142.000 elk. Voorts heeft belanghebbende in hoger beroep verwezen naar de verkooptransactie van [c-straat] 45 te [Z] (een volledig pand met vier woonlagen, niet gesplitst in appartementsrechten) geheel leeg en ontruimd verkocht per 7 januari 2011 voor een bedrag van € 752.000.
4.3.1.
De heffingsambtenaar heeft deze standpunten van belanghebbende betwist. Ter zitting in hoger beroep heeft hij (in 2012 opgestelde) bouwtekeningen overgelegd van de woningen, welke door belanghebbende zijn ingediend bij de aanvraag voor de bouwvergunning in verband met de te verrichten verbouwingen. Uit deze tekeningen blijkt volgens de heffingsambtenaar dat hij (met inachtneming van de NEN-normering) is uitgegaan van een juist BVO van de woningen, namelijk 51 m². Uit het [C]-rapport blijkt dat de staat van de fundering van het pand [a-straat] 12 even slecht, zo niet slechter is dan die van het pand [a-straat] 10. De door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde verkoop(advertentie)gegevens van [a-straat] 12-2 waarop belanghebbende zich heeft beroepen (en waarin funderingscode III is vermeld) zijn volgens de heffingsambtenaar gebaseerd op verouderde informatie; daarin was nog geen rekening gehouden met het uitgebrachte [C]-rapport. Er is derhalve geen aanleiding om bij de waardevaststelling rekening te houden met een verschil in staat van de fundering tussen de vergelijkingsobjecten [a-straat] 12-1 en 12-2 enerzijds en de woningen anderzijds. Rekening houdend met de verschillen in onderhoudsstaat tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning (waarbij in aanmerking moet worden genomen dat [a-straat] 12-1 in een betere interne staat verkeert dan [a-straat] 12-2 en de woningen, terwijl deze objecten en de woningen voor het overige in een vergelijkbare staat van onderhoud verkeren) volgt reeds uit de gerealiseerde verkoopprijzen van deze twee vergelijkingsobjecten dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld, zo stelt de heffingsambtenaar primair.
4.3.2.
Ook uit de transactiegegevens van de overige vergelijkingsobjecten blijkt volgens de heffingsambtenaar dat hij bij de uitspraken op bezwaar de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld, ook indien rekening wordt gehouden met de betere fundering van die objecten en de onderlinge verschillen in onderhoudsstaat. Volgens de heffingsambtenaar bevat de berekening van belanghebbende van de kosten van funderingsherstel dubbeltellingen en zijn daarin ten onrechte financieringskosten meegenomen; de ten opzichte van de vergelijkingsobjecten zonder funderingsproblemen in aanmerking te nemen correctie zou maximaal € 208 per m² dienen te bedragen. Gelet hierop blijkt volgens de heffingsambtenaar ook uit de gerealiseerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject [a-straat] 88-1, welk object in dezelfde onderhoudsstaat verkeert als de woningen, dat de bij de uitspraken op bezwaar vastgestelde waardes niet te hoog zijn. Dit object is namelijk verkocht voor € 3.520 per m², derhalve € 245 meer dan de bij de woningen in aanmerking genomen waarde van € 3.275 per m².
4.3.3.
Meer subsidiair stelt de heffingsambtenaar dat ook uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de overige drie door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten ([a-straat] 26-1, [a-straat] 32-2 en [a-straat] 6-2) blijkt dat hij de waardes van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Volgens hem dient, uitgaande van een verdisconterings-percentage van 60 tot 70 van de te maken renovatiekosten, bij de woningen rekening te worden gehouden met een verdisconteringswaarde van € 660 tot € 772 per m² om deze woningen vergelijkbaar te maken met objecten welke zich in volledig gerenoveerde onderhoudsstaat bevinden. Daarbij moet voorts worden meegewogen dat deze drie vergelijkingsobjecten weliswaar in een betere onderhoudsstaat verkeren dan de woningen, maar niet alle volledig gerenoveerd zijn. Gelet op de bij de verkopen van de overige drie vergelijkingsobjecten gerealiseerde gemiddelde vierkantemeterprijs van € 4.341, hetgeen € 1.066 meer bedraagt dan de bij de woningen in aanmerking genomen waarde per m², blijkt uit deze transactiegegevens eveneens – ook indien rekening wordt gehouden met de verschillen in kwaliteit van de fundering – dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld, zo stelt de heffingsambtenaar.
4.3.4.
Het door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde transactiegegeven van [c-straat] 45 is niet relevant, aangezien dit object volstrekt onvergelijkbaar is met de woningen. Aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
4.3.5.
Ter onderbouwing van de door hem nader vastgestelde waardes heeft de heffingsambtenaar onder meer verwezen naar een in hoger beroep overgelegde reactie van taxateur van de gemeente ([D]) met dagtekening 14 april 2014. In de reactie geeft de taxateur een onderbouwing van de wijze waarop en de mate waarin rekening is gehouden met de (mindere) staat van de fundering en de onderhoudsstaat van de woningen. Voorts is bij de reactie van de taxateur een overzicht taxatiewaarden gevoegd waarin de waarde van de woningen van belanghebbende, alsmede de verkoopprijzen van de zes door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn ontleed in diverse kwantificeerbare waardebepalende factoren, zoals woonoppervlak en de aanwezigheid van een (zolder)berging.
4.4.
Het Hof stelt voorop dat de rechtbank in de onderdelen 4.1 en 4.2 van haar uitspraak het juiste toetsingskader heeft geformuleerd. Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten waarop de heffingsambtenaar zich heeft beroepen – met name de objecten [a-straat] 12-1, 12-2, 88-1 en 6-2 – in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woningen van belanghebbende, dat de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woningen. Wel dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen van belanghebbende. Voorts is het Hof van oordeel dat het door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde object [c-straat] 45 dermate onvergelijkbaar is met de woningen – om de door de heffingsambtenaar aangegeven redenen – dat de verkoopprijs van dit object niet als uitgangspunt kan dienen voor de waardevaststelling van de woningen.
4.5.
Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar met de door hem ter zitting in hoger beroep overgelegde bouwtekeningen van de woningen (waarop is aangegeven dat de binnenruimtes in totaal 50 m² bedragen) en de daarop door de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardevaststelling is uitgegaan van het juiste BVO van de woningen, te weten 51 m² per woning. Aan deze bouwtekeningen kent het Hof meer bewijskracht toe dan aan de (naar ’s Hofs oordeel globalere) plattegronden die door belanghebbende in hoger beroep zijn overgelegd. De stelling van belanghebbende dat de in aanmerking te nemen BVO dient te worden gecorrigeerd tot 47,5 m² per woning wordt derhalve verworpen.
4.6.
Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat tussen de vergelijkingsobjecten [a-straat] 12-1 en 12-2 en de woningen geen relevant verschil bestaat wat betreft de staat van de fundering van de panden waarin deze objecten zich bevinden. Dit blijkt naar ’s Hofs oordeel uit de onder 2.3 geciteerde passages uit het [C]-rapport (met name de paragrafen 6 en 8). Uit dit rapport blijkt immers dat de panden [a-straat] 10 en 12 deel uitmaken van dezelfde bouweenheid ([a-straat] 2-12) en dat de geconstateerde zakkingsverschillen en de hierdoor ontstane rotatie (scheefstand) in de achtergevel, bij het pand [a-straat] 12 minstens even omvangrijk zijn als bij het pand [a-straat] 10. In het rapport wordt dan ook geconcludeerd dat “aannemelijk is dat de kwaliteit van de fundering [a-straat] 2-12 van een lager niveau is” en wordt geconstateerd dat voor het behoud van de panden funderingsherstel noodzakelijk is dat zich bij voorkeur minimaal uitstrekt tot de panden [a-straat] 6 tot en met 12. Het door belanghebbende vermelde verkoop(adverentie)gegeven van het object [a-straat] 12-2 (‘funderingscode III’) doet aan deze conclusie niet af, aangezien het Hof aannemelijk acht dat deze vermelding is gebaseerd op informatie waarin geen rekening is gehouden met het inmiddels uitgebrachte (veel specifiekere) [C]-rapport.
4.7.
Gelet op het in 4.6 overwogene heeft de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt gesteld dat wat betreft de vergelijkingsobjecten [a-straat] 12-1 en 12-2 (gelet op de overige objectkenmerken) uitsluitend rekening dient te worden gehouden met de verschillen in onderhoudsstaat tussen deze objecten en de woningen. Gelet op de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter van deze twee objecten van € 3.471 per m² en de bij de waardevaststelling van de woningen in aanmerking genomen waarde van € 3.275 per m², en rekening houdend met de betere interne staat ten opzichte van de woningen van (met name) [a-straat] 12-1 en met hetgeen partijen verder omtrent de onderhoudsstaat van deze vergelijkingsobjecten en de woningen over en weer hebben gesteld, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudsstaat door bij de waardevaststelling van de woningen uit te gaan van een lagere waarde van € 196 per vierkante meter, en dat hij daardoor de waardes van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Deze conclusie geldt ook voor het object [a-straat] 10-3, gelet op de aanwezigheid van een zolderberging bij deze woning (waarbij tussen partijen niet in geschil is dat aan deze berging een waarde dient te worden toegekend van € 8.000).
4.8.
Het Hof vindt bevestiging voor dit oordeel in de gerealiseerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject [a-straat] 88-1, welk object in dezelfde onderhoudsstaat verkeert als de woningen. Gezien de overige objectkenmerken acht het Hof aannemelijk dat het enkele kenmerkende verschil tussen dit object en de woningen de staat van de fundering betreft. Nu de heffingsambtenaar aan de woningen van belanghebbende een lagere waarde van € 245 per vierkante meter heeft toegekend dan aan dit vergelijkingsobject, is het Hof van oordeel – gelet op de over en weer ter zake ingenomen standpunten - dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen dit vergelijkingsobject de woningen, zodat hij ook met dit transactiegegeven de nader vastgestelde waardes van de woningen heeft onderbouwd.
In de transactiegegevens van de drie door de heffingsambtenaar meer subsidiair aangevoerde vergelijkingsobjecten ziet het Hof geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
4.9.
Uit het onder 4.4 tot en met 4.8 overwogene volgt dat de heffingsambtenaar het bewijs heeft geleverd dat hij de waardes van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld en dat hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, daaraan geen afbreuk doet.
Slotsom
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 23 oktober 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.