Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00416
20 februari 2014
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[A],te [B], belanghebbende,
en het incidenteel hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [C], de heffingsambtenaar.
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/6138 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2011 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 van de onroerende zaak [D te B 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 435.000 (verder de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigendom) voor 2011 bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2011 de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 8 mei 2012, eveneens verzonden 8 mei 2012, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde van de woning verminderd tot € 415.000, met nevenbeslissingen omtrent proceskosten en griffierecht.
1.3.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 mei 2012. De heffingsambtenaar heeft bij brief, gedagtekend 9 augustus 2012, een verweerschrift ingediend en daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.5.
Het onderzoek ter zitting is geschorst en het vooronderzoek is hervat. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 29 november 2013 nadere inlichtingen verstrekt. De griffier heeft een afschrift van deze brief aan belanghebbende doen toekomen en hem in de gelegenheid gesteld te reageren. Belanghebbende heeft gereageerd bij brief van 5 januari 2014. Partijen hebben afgezien van een nadere mondelinge behandeling.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1. tot en met 2.3. van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de overige hierna te citeren onderdelen van de uitspraak van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
2.1.
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met een berging/schuur, twee dakkapellen en een parkeerplaats. De inhoud van de woning is ongeveer 340 m3.
2.2.
Verweerder heeft in de beroepsfase een zogenoemde waardeopbouw overgelegd, opgemaakt op 11januari 2012 door[E]. In de waardeopbouw is de woning getaxeerd op € 435.000. Naast de gegevens van de woning bevat de waardeopbouw gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [F weg, G weg en H weg te B]. Deze objecten zijn op respectievelijk 22 oktober 2009, 21 september 2009 en 1 maart 2010 verkocht voor respectievelijk € 510.000, € 444.000 en € 450.000. De vergelijkingsobjecten aan de [G en H weg]betreffen nagenoeg identieke appartementen.
2.3.
In het rapport is — voor zover van belang — het volgende opgenomen:
“(...)De getaxeerde m3 en m2 prijzen van de onderdelen zijn daarnaast gecorrigeerd vanwege de verschillen in grootte. In algemene zin kan gesteld worden dat hoe groter een onderdeel wordt, hoe lager de eenheidswaarde hiervoor is.(...)”
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, behoudens voor zover het de inhoud van de woning betreft, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat het Hof overigens van die feiten uit.
2.3.
Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke het voor de feiten vermeld onder 2.3.1. ontleent aan de in hoger beroep overgelegde stukken en voor de feiten onder 2.3.2. tot en met 2.3.5. aan hetgeen door partijen is geproduceerd tijdens de schriftelijke behandeling in hoger beroep.
2.3.1.
De heffingsambtenaar heeft overgelegd een “Staffel kubieke meterprijzen [D en F weg]”. Deze luidt als volgt:
Inhoud m3 M3 prijs
200 € 1.866
250 € 1.566
300 € 1.349
340 € 1.218
350 € 1.185
400 € 1.126
450 € 1.079
480 € 1.000
500 € 950
2.3.2.
De heffingsambtenaar heeft een herziene matrix overgelegd. Deze geeft het volgende beeld:
Samenvatting waardematrix [De te B])
Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3
[D te B 2] [F weg 1] [G weg en H weg 1]
A15 A25
Soort object Appartement Appartement Appartement Appartement
Bouwjaar 1992 1992 2006 2006
Liggingfactor 4 4 4 4
Kavel in m2 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Kl/Oh/Dm/Vz/Uit 4/4/3/3/4 4/4/3/3/4 4/4/4/3/4 4/4/4/3/4
Inhoud m3 319 409 328 328
Verschil t.o.v. oude 6,1% (= -/- 21 14,7% (= -/- 71
matrix m3) m3)
Prijs per m3 € 1.218 € 1.173 € 1.305 € 1.305
Oppervlakte m2 106 134
Prijs per m2 € 3.907 € 3.582
Waarde hoofdgebouw € 414.120 € 480.000 € 428.040 € 428.040
Parkeerplaats € 14.750 € 14.750 € 17.700 € 17.700
Dakkapel € 1.950
Dakkapel € 1.950
Berging (15 m3) € 2.625 (15 m3) € 2.625 (21 m3) € 3.360 (21 m3) € 3.360
Verkoopdatum 22-10-2009 21-9-2009 1-3-2010
Verkoopprijs € 510.000 € 444.000 € 450.000
WOZ-waarde € 435.000 € 497.000 € 449.000 € 449.000
2.3.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van belanghebbendes woning – in een ‘verbeterde matrix’ die bij de conclusie van dupliek als bijlage was gevoegd - als volgt gespecificeerd:
Waardeopbouw object in geding
Type object: Appartement
Bouwjaar: 1992 Ligging: 4
Hoofdgebouw: Grootte Kl Oh Dm Vz Uit Prijs m2/rn3 Waarde
Kenmerken: gemeten inhoud 319 m3 4 4 3 3 4 € 1.298 €414.120
106 m2 € 3.907
Bijgebouwen:
Parkeerplaats 1 St € 14.750
Berging/schuur niet verfijnen 15 m3 € 2.625
Dakkapel 1 St € 1.950
Dakkapel 1 St € 1.950
Perceel:
Kavel:
WOZ-waarde: €435.000 […]
Inhoud opstal: 6,1% afwijking t.o.v. foutieve inhoud, zijnde 21 m3 verschil.
2.3.4.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van [F weg te B] – in een ‘verbeterde matrix’ die bij de conclusie van dupliek als bijlage was gevoegd - als volgt gespecificeerd:
Type object: Appartement
Bouwjaar: 1992 Ligging: 4
Hoofdgebouw: Grootte Kl Oh Dm Vz Uit Prijs m2/rn3 Waarde
Kenmerken: gemeten inhoud 409 m3 4 4 3 3 4 € 1.173 €480.000
134 m2 € 3.582
Bijgebouwen:
Berging/schuur 15 m3 € 2.625
Parkeerplaats 1 St € 14.750
Perceel:
Kavel:
WOZ-waarde: €497.000 Koopsom: € 510.000 datum: 22-10-2009 […]
Inhoud opstal: 14,7% afwijking t.o.v. foutieve inhoud, zijnde 71 m3 verschil.
3.Geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de vastgestelde waarde en de aanslag moeten worden verminderd. Hij verdedigt waarde van primair €240870, subsidiair € 293.380 en meer subsidiair €319.000. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van de woning € 435.000 bedraagt en dat om die reden – naar het hof verstaat - de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd en de het beroep ongegrond moet worden verklaard.
3.2.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
4.Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen:
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die hij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Verweerder verwijst daartoe naar de onder 2.3 vermelde waardeopbouw. In de waardeopbouw is de waarde van de woning onderbouwd met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten. Deze werkwijze is in overeenstemming met de Wet WOZ. De in de waardeopbouw genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht en wat omvang en type betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten [G weg en H weg 2] (hierna: de vergelijkingsobjecten) zijn
— anders dan de woning — gelegen buiten de vesting op ongeveer 1,5 kilometer afstand van de woning. Eiser voert — kort weergegeven — aan dat de ligging van de vergelijkingsobjecten veel beter is dan die van de woning, omdat daar meer voorzieningen, zoals een zwembad, een grote supermarkt en een winkelcentrum aanwezig zijn. Ook de rechtbank is van oordeel dat de objecten aan de [G weg en H weg 3] zodanig verschillen met de woning dat zij niet als vergelijkingsobject kunnen dienen. Naast het verschil in voorzieningenniveau levert de locatie binnen respectievelijk buiten de vesting een zodanig groot verschil in uitstraling en karakter op, dat deze vergelijkingsobjecten buiten beschouwing moeten blijven bij de waardering.
4.3.
Met partijen is de rechtbank van oordeel dat het in hetzelfde complex als de woning gelegen vergelijkingsobject [F weg 2] een goed vergelijkingsobject is. [F weg 3] verschilt wel qua inhoud (480m 3) met de woning. Voor de woning heeft verweerder een prijs per kubieke meter gehanteerd van € 1.200 en voor [F weg 4] is, op basis van de op 22 oktober 2009 gerealiseerde verkoopprijs, uitgegaan van een prijs per kubieke meter van € 1.000. Verweerder heeft het verschil in kubieke meterprijzen verklaard door te wijzen op het principe van het afnemend grensnut. Dat principe houdt — kort gezegd — in dat de waarde per kubieke meter van een woning afneemt naarmate de inhoud groter is en omgekeerd. Door enkel in algemene termen op het principe te wijzen (passage onder 2.3), en ter zitting desgevraagd het principe niet duidelijk toe te lichten hoe dit in het onderhavige geval van toepassing is (door bijvoorbeeld een staffeloverzicht te overleggen), heeft verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor de woning in vergelijking met [F weg 6]
dient te worden uitgegaan van een (substantieel) hogere prijs per kubieke meter.
4.4.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.5.
Eiser heeft evenmin de door hem bepleite waarde van € 360.000 aannemelijk gemaakt.
Met zijn berekening, waarbij eiser uitgaat van het verkoopcijfer van [F weg 7] en van de verhouding in inhoud tussen [F weg 8] en de woning, gaat eiser voorbij aan de overige verschillen tussen de woning en dit vergelijkingsobject. Daarbij zijn de door eiser aangevoerde waardedrukkende factoren, als (te) weinig parkeerplaatsen, overlast van (tijdelijke) werkzaamheden aan de vestingwal en overlast van het toegenomen aantal vliegbewegingen nagenoeg gelijk voor het vergelijkingsobject.
4.6.
Eiser voert voorts aan dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ waarde van een vorig tijdvak, gelet op het gemiddelde percentage waarmee transactieprijzen van appartementen in[gebied] in 2009 volgens het NVM zijn gedaald. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Verder merkt de rechtbank op dat het door eiser genoemde percentage een gemiddelde is en dat daarin ook verkoopcijfers van objecten zijn begrepen die niet (goed) vergelijkbaar zijn met de woning, omdat ze te veel verschillen wat betreft waardebepalende factoren zoals omvang en ligging. Daarom komt aan een gemiddeld percentage in dit kader
geen betekenis toe. Deze beroepsgrond wordt daarom verworpen.
4.7.
Nu verweerder noch eiser een waarde aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank met inachtneming van de omstandigheden van het onderhavige geval, zoals hiervoor uiteen gezet, de waarde in goede justitie vaststellen op € 415.000.
4.8.
Het beroep is gelet op het voorgaande gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd en de aanslag onroerende-zaakbelasting zal worden herberekend naar een waarde van € 415.000.
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
5.1.
Belanghebbende vecht in de eerste plaats de prijs per kubieke meter aan zoals vermeld in het verbeterde waardematrix van de heffingsambtenaar. Hij stelt daartoe dat de prijs per kubieke meter op de waardepeildatum 1 januari 2010 voor zijn woning (van € 1.218) in vergelijking met de prijs per kubieke meter voor het vergelijkingsobject [F weg 9] (van thans € 1.173 en aanvankelijk € 1.000) te hoog is vastgesteld.
5.2.
Het Hof stelt voorop dat bij de beoordeling van de beschikking waarop tevens de aanslag is gebaseerd de eindwaarde beslissend is. Van de zijde van de heffingsambtenaar opgestelde overzichten van de aan de verschillende te onderscheiden onderdelen van de woning toe te kennen deelwaarde(n) strekken slechts tot doel te komen tot een eindwaarde. Daarbij dient de aan de samenstellende onderdelen toegekende waarden slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken.
5.3.
Hetgeen is overwogen onder 5.2. doet er echter niet aan af dat het aan de heffingsambtenaar is om het verschil te verklaren in de prijs per kubieke meter tussen de woning en het vergelijkingsobject [F weg 10]. De heffingsambtenaar heeft hiervoor gewezen op het “afnemend grensnut”, dat wil zeggen dat de waarde per kubieke meter daalt naar mate de inhoud van een woning groter is. De heffingsambtenaar heeft voorts gesteld dat het principe van het afnemend grensnut bij de uitvoering van de Wet WOZ en in de jurisprudentie algemeen aanvaard is en dat met het principe van het afnemend grensnut bij de vaststelling van de waarde van onroerende zaken rekening moet worden gehouden.
Het Hof sluit zich hierbij aan. Het Hof acht het een feit van algemene bekendheid dat naarmate de inhoud van een woning groter wordt het belang en daarmee het nut en de waarde van elke toegevoegde m3 in beginsel in zekere mate afneemt (conform de zogenaamde ‘Eerste wet van Gossen’) . Het Hof ziet geen reden in dezen anders te oordelen. Nu de inhoud van belanghebbendes object kleiner is dan dat van het ter referentie gebruikte object [F weg 11] ligt het derhalve voor de hand dat de waarde per m3 van belanghebbendes woning dat van [F weg 12] overtreft.
5.4.
Uit hetgeen is overwogen onder 5.3. volgt dat belanghebbende betoog inhoudende dat de waarde per kubieke meter voor zijn woning gelijkgesteld dient te worden met de waarde per kubieke meter zoals die aanvankelijk voor het vergelijkingsobject[F weg 13] door de heffingsambtenaar was berekend (van € 1.000), is gebaseerd op een onjuist waardebegrip.
5.5.
Belanghebbende verdedigt een waarde van € 1.000 per m3 (ook) met een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Een dergelijk beroep kan slechts slagen indien aannemelijk wordt dat de heffingsambtenaar hetzij een beleid heeft gevoerd waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken, hetzij het oogmerk heeft gehad één of meer andere belastingplichtigen te begunstigen, hetzij in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen in het voordeel van die gevallen een (niet op beleid of begunstiging gebaseerde) fout heeft gemaakt. Feiten of omstandigheden die het oordeel zouden kunnen rechtvaardigen dat één van de drie hiervoor bedoelde situaties zich in dezen hebben voorgedaan zijn niet aannemelijk geworden. Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat de het vergelijkingsobject [F weg 14] qua inhoud aanmerkelijk groter is dan de woning van belanghebbende en een afwijkende waarde per m3 derhalve juist voor de hand ligt (zie overwegingen 5.2. en 5.3.).
5.6.
Voor het bepalen van de inhoud van de woning heeft de heffingsambtenaar - naar hij betoogt en het Hof aannemelijk voorkomt - volgens de NEN 2580 norm gemeten, maar ook indien dit anders zou zijn, gelijk belanghebbende lijkt te verdedigen, is dat niet doorslaggevend voor de vraag of belanghebbendes woning te hoog gewaardeerd is. Beslissend is daarvoor of de heffingsambtenaar bij de vergelijking van belanghebbendes woning met andere objecten telkens dezelfde meetmethode heeft gebruikt en het is gesteld noch gebleken dat dit niet het geval zou zijn.
5.7.
Partijen zijn eensluidend van oordeel dat het in hetzelfde complex als belanghebbendes woning gelegen object[F weg 15] geschikt is als referentiepand. Het Hof volgt partijen in dat oordeel. Partijen blijven twisten over de oppervlakte en inhoud van belanghebbendes woning en het object [F weg 16]. De voor het object [F weg 17] iets meer dan twee maanden voor de peildatum gerealiseerde verkoopprijs geeft echter voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde, ook indien niet van de door de heffingsambtenaar in de herziene matrix vermelde gegevens zou moeten worden uitgegaan maar – gelijk belanghebbende in zijn op 6 januari 2014 ingediende stuk beoogt – van de volgende gegevens:
[D te B 3] [F weg 18]
Inhoud 240,87m3 268,96m3
Oppervlakte 95,38 m2 106,43m2
5.8.
De objecten [G weg en H weg te B] zijn weliswaar als referentieobject minder geschikt dan het object [F weg 19], maar anders dan de rechtbank ziet het hof onvoldoende redenen tot het oordeel dat die twee objecten niet als vergelijkingsobject kunnen dienen. Het Hof is integendeel van oordeel dat de voor de objecten aan de [G weg en H weg 4] gerealiseerde verkoopprijzen met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes zaak en die objecten steun geven aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
5.9.
Het betoog van belanghebbende dat hij door de stellingname van de heffingsambtenaar op de zitting bij de rechtbank is overvallen kan hem niet baten reeds omdat hij in de procedure voor het hof alle gelegenheid heeft gehad zich tegen de stellingen van de heffingsambtenaar te verweren.
5.10.
Belanghebbende stelt nog dat bij de waardebepaling van het vergelijkingsobject [F weg 20] geen dakkapellen in aanmerking zijn genomen in tegenstelling tot zijn woning.
Dit betoog mist betekenis als het gaat om de bepaling van de WOZ-waarde van belanghebbendes woning nu daartoe geen steun is gezocht bij de WOZ-waarde van [F weg 21] maar bij de voor dat object gerealiseerde verkoopprijs. Voor zover belanghebbende met dit betoog een beroep bedoelt te doen op het gelijkheidsbeginsel faalt het omdat niet aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar bij het buiten aanmerking laten van dakkapellen een beleid heeft gevoerd waarvan ten nadele van belanghebbende is afgeweken, dat de heffingsambtenaar de genothebbende van [F weg 22]heeft willen begunstigen, of dat de heffingsambtenaar ter zake in het merendeel van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen – anders dan op grond van beleid of met het oogmerk van begunstiging – een fout heeft gemaakt.
5.11.
Gelet op het hiervoor overwogene heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde voldoende aannemelijk gemaakt en ziet het Hof in hetgeen van de zijde van belanghebbende is aangevoerd geen aanleiding tot het oordeel dat de WOZ-waarde lager moet worden vastgesteld dan op € 435.000.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond en het incidenteel hoger beroep gegrond. Het Hof zal daarom beslissen zoals hierna sub 7. vermeld
6.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7.Beslissing in het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, P.F. Goes en D. Hund, leden, in tegenwoordigheid van [X 2] als griffier. De beslissing is op 20 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.