ECLI:NL:GHAMS:2014:5420 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over tussentijdse beëindiging huurovereenkom...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.137.585/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : 12-34246

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2014

inzake

[APPELLANT],

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. O. Surquin te Arnhem,

tegen

[GEÏNTIMEERDE],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.1

[appellant] is bij dagvaarding van 11 november 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis met bovengenoemd rolnummer van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 6 september 2013, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. Dit exploot bevat vijf grieven en een bewijsaanbod. Tevens zijn aan het exploot een aantal producties gehecht.

1.2

[appellant] heeft geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding, namelijk dat het hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [appellant], voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.

1.3

Daarop heeft [geïntimeerde] geantwoord, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.

1.4

Tenslotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 en 2 de feiten vastgesteld die hij als uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is – behoudens de exacte datum van ontruiming – in hoger beroep niet in geschil.

2.2 Met inachtneming van het vorenstaande zijn de vaststaande feiten in hoger beroep de volgende.

2.2.1

Blijkens een daarvan opgemaakte onderhandse akte van 27 maart 2012 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] met ingang van 28 maart 2012 voor de duur van 12 maanden verhuurd de woning aan de Singel 285-hs te Amsterdam.

2.2.2

In artikel 4.1 is bepaald dat de betalingsverplichting € 3.025,00 per maand bedraagt, bestaande uit € 2.950,00 als “basishuur inclusief stoffering en meubilering” en € 75,00 per maand voor “Televisie, internet en glazenwasser”. [geïntimeerde] heeft een waarborgsom van € 5.900,00 betaald. Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken van 31 juli 2003 (hierna: “de Algemene Bepalingen”) van toepassing.

2.2.3

Van der Heijden heeft het gehuurde ontruimd en op 26 juli of (volgens [appellant] bij MvG:) 27 juli 2012 verlaten. Hij heeft de sleutels overhandigd aan zijn makelaar Jan [appellant] Bijl van Expat Housing, die de sleutels heeft overhandigd aan de makelaar van [appellant], Roger van Gerwen van Eday Housing Service, die op zijn beurt nog diezelfde dag de sleutels heeft overhandigd aan [appellant], die – zoals ook door [appellant] zelf gesteld in de inleidende dagvaarding – aldus de beschikking over het gehuurde kreeg.

2.2.4

[appellant] heeft de woning met ingang van 27 december 2012 opnieuw verhuurd.

2.2.5

Tussen partijen is in geschil, kort gezegd, of (en, zo ja onder welke voorwaarden) zij zijn overeengekomen de huurovereenkomst per eind juli 2012 tussentijds te beëindigen.

2.3

In eerste aanleg heeft [appellant] jegens [geïntimeerde] een aantal vorderingen tot betaling ingesteld, die door de kantonrechter zijn afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter het volgende overwogen.

2.4

Uit de door de kantonrechter in r.o. 5 van zijn vonnis aangehaalde (bewijs)stukken blijkt volgens de kantonrechter dat Bijl namens [geïntimeerde] aan [appellant] heeft voorgesteld de huurovereenkomst tussentijds per eind juni 2012 te beëindigen, waarbij [appellant] voor het gemis aan huur voor de resterende overeengekomen duur van de overeenkomst zou worden gecompenseerd middels de waarborgsom ten bedrage van twee maanden huur. [appellant] heeft zich vervolgens bereid verklaard om aan tussentijdse beëindiging mee te werken, maar niet op de namens [geïntimeerde] voorgestelde wijze. Namens [appellant] is een tegenvoorstel gedaan. Volgens dat tegenvoorstel zou onder meer de “check out datum” moeten worden vastgelegd. Bezien in de context van het tegenvoorstel is naar het oordeel van de kantonrechter de “check out datum” de dag waarop, in verband met de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst , het gehuurde door [geïntimeerde] zal worden verlaten en aan [appellant] ter beschikking zal worden gesteld. Nadat Bijl had geantwoord dat een (nader) voorstel zou worden gedaan, is bij e-mail van 20 juni 2012 het eerder gedane voorstel gehandhaafd. Ook in die mail is sprake van “uitchecken” in de zin van oplevering van het gehuurde in verband met de beëindiging van de huur. Als door [geïntimeerde] gesteld en volgens de kantonrechter door [appellant] niet (voldoende) weersproken staat vast dat niet lang na 20 juni 2012 de partner van [geïntimeerde] en Bijl met [appellant] nader hebben gesproken over de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Vast staat volgens de kantonrechter ook dat partijen daarna overeenstemming hebben bereikt over de “check out”door [geïntimeerde] op 26 juli 2012, dat op die datum het gehuurde ontruimd en met overgifte van de sleutels aan [appellant] ter beschikking is gesteld, en dat voor de maand juli 2012 huur is betaald. Deze gang van zaken is naar het oordeel van de kantonrechter alleen dan goed verklaarbaar indien partijen bij hun na 20 juni 2012 gevoerd gesprek over de beëindiging van de huurovereenkomst per eind juli 2012 en in verband daarmee de oplevering van het gehuurde aan [appellant] overeenstemming hebben bereikt op de wijze als door [geïntimeerde] gesteld.

2.5

Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst per eind juli 2012 werd beëindigd, waarbij [appellant] in de gevolgen van de tussentijdse beëindiging tegemoet werd gekomen doordat hij de waarborgsom ter grootte van twee maanden huur mocht behouden.

2.6

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, nu zij, tot de kern teruggebracht, ten betoge strekken dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat [appellant] en [geïntimeerde] zijn overeengekomen dat onder de door de kantonrechter bedoelde voorwaarde de huurovereenkomst per eind juli 2012 werd beëindigd. Daartoe heeft [appellant], onder het in het geding brengen van aanvullende tussen partijen gewisselde correspondentie en voor zover van belang, het volgende aangevoerd.

2.7.1

Op 12 juni 2012 om 10.22 uur heeft Bijl (namens [geïntimeerde]) een e-mail gestuurd aan [appellant] (met een cc aan Van Gerwen en [geïntimeerde]), voor zover relevant inhoudende:

Beste [appellant],We hebben elkaar zojuist gesproken, ik zal ervoor zorgdragen dat de huur van deze maand betaald wordt. Daarna wordt het huurcontract ontbonden en dient de borg die je al ontvangen hebt als schadevergoeding voor de door jou gederfde ontvangen huur. Dit alles onder voorbehoud van de staat van het appartement op 27 juni 2012.

2.7.2

Op 13 juni 2012 om 14.42 uur heeft Van Gerwen aan Bijl een e-mail gestuurd (cc aan [appellant] en [geïntimeerde]), voor zover relevant inhoudende:

Zoals je weet ben ik een paar dagen ziek geweest maar ik heb vanochtend contact gehad met [appellant], de eigenaar van het pand Singel 285 hs en wil als volgt namens hem reageren aangezien jouw vertaling van jullie telefoongesprek toch iets te simplistisch is:

Pas vandaag is de huur voor de maand juni ontvangen met daarbij de vermelding dat hiertoe pas gisteren opdracht is gegeven, dit is niet volgens het contract. De huur dient altijd uiterlijk op de eerst van elke maand binnen te zijn.

Ik snap volledig waarom jij opkomt voor de belangen van je cliënt en dat pleit voor je, echter waarin wordt de eigenaar nu tegemoet gekomen in jouw voorstel? Zoals jij nu voorstelt worden alle risico’s naar [appellant] geschoven en dat gaat alle redelijkheid te boven. Let wel, hij is best bereid mee te werken aan het vroegtijdig openbreken van de huurovereenkomst, echter daaraan dienen wel redelijke voorwaarden te worden verbonden.


Er wordt vergeten dat een regeling getroffen zal moeten worden voor de door hem aan Eday Housing betaalde courtage voor bemiddeling (1 maand huur + BTW ad € 3.217,76) waarvan nu pas 3 maanden verstreken zijn. Dat wil zeggen dat hij feitelijk schade ondervindt van zo’n € 2.400,00 aangezien dit bedrag was gebaseerd op de verhuur van tenminste 1 jaar. Bij een nieuwe zoektocht brengen wij nl. weer kosten in rekening;


Er ontstaat nu leegstand tijdens het zoeken van nieuwe huurders die logischerwijs voor rekening van de huidige huurder zou moeten komen, hierbij neem ik in acht dat het kennelijk tegen de wens van huidige huurders is om bezichtigingen toe te staan tijdens deze maand wat de boel alleen meer vertraagt;


Tot het moment dat er een nieuwe huurder is gevonden zou het contract voor de nutsvoorzieningen op naam van huidige huurder dienen te blijven;


Borg dient slechts te worden gebruikt voor kosten na check out. Als niet verrekend hoeft te worden zal dit gewoon worden teruggestort.

Graag hoor ik dus van jou een substantieel beter voorstel dan hetgeen je hieronder doet aangezien de huurder ook gehouden kan worden aan zijn jaarcontract zoals je weet en dit voor niemand wenselijk is. Het is echter te simpel om het met twee maanden borg af te doen zoals ik hierboven al aangaf. Hierbij dien je overigens ook de volgende zaken in acht te nemen:


Zekerheid en op tijd overmaken van toekomstige huurbetaling;


Vast leggen check out datum;


Indien bezichtigingen toch eerder plaats kunnen vinden, graag duidelijk met huidige huurder regelen, inclusief sleutelafspraak van hun kant;


Machtiging van Ron indien hij niet aanwezig is bij check out.

2.7.3

Op 13 juni 2012 om 15.48 uur heeft Bijl – voor zover relevant – op voormelde e-mail van Van Gerwen (met een cc aan [appellant] en [geïntimeerde]) als volgt gereageerd:

Ik zal met [geïntimeerde] overleggen ivm de Courtage die [appellant] aan Eday betaald heeft te vergoeden alsmede een voorstel doen.

2.7.4

Op 20 juni 2012 heeft Bijl aan Van Gerwen een e-mail gestuurd met – voor zover relevant – de navolgende tekst:

In algemene bepalingen 2003 in paragraaf 19 Beëindiging door opzegging huur staat dat huur bij ingang van de dag van een nieuwe betaalperiode aanvangt en met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn gelijk is aan de duur van een betaalperiode, maar is voor de huurder niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden en voor opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden.

Dat houdt m.i. in dat het huurcontract opzegbaar is.

Huurder van Singel dhr. [geïntimeerde] wil vertrekken per 27/6 en heeft mij aangegeven dat verhuurder de 2 maanden borg mag behouden. Uitchecken zal door mij geschieden sleutels oplevering e.d..

2.7.5

Op 25 juli 2012 om 17.31 uur heeft [appellant] een e-mail gestuurd naar [geïntimeerde], voor zover relevant inhoudende:

Ik krijg niet de indruk dat deze machtiging lijkt op het gisteren verzonden voorbeeld?

Zie bijlage.

Alleen het origineel getekende exemplaar is bruikbaar voor de uitcheck.

2.7.6

Op 26 juli 2012 om 9.25 uur heeft [geïntimeerde] gereageerd met een e-mail aan [appellant], voor zover relevant inhoudende:

Ik heb deze machtiging afgelopen weekend gemaakt en ben nu op vakantie en kan hier helaas niet printen. Heb ze gisteren middag ook allebei naar mijn jurist gestuurd en hij heeft net bevestigd dat er feitelijk geen verschil in zit en ze allebei bruikbaar zijn.

Oftewel graag zo spoedig mogelijk zsm de uitcheck doen.

Bijgevoegd nogmaals de machtiging en bevestig hierbij ook nogmaals dat de heer Jan [appellant] Bijl wonende te Amsterdam, mij zal vertegenwoordigen bij de uitcheck met betrekking tot de woonruimte aan de Singel 285 hs te Amsterdam.

2.7.7

Op 26 juli 2012 om 16.50 uur heeft [appellant] – voor zover relevant – als volgt gereageerd op voormelde e-mail van 9.25 uur:

Het is een hele geruststelling te mogen concluderen dat ook jij juridisch correct wilt handelen. Daarom lijkt het mij overzichtelijk om de huidige stand als volgt samen te vatten:28 maart jl. spraken wij af dat jij voor 12 maanden wonen in 11 termijnen € 33.275,00 zou betalen. En wel € 3.025,00 uiterlijk op iedere 28e van de maand. Voorwaarden en afspraken zoals in het huurcontract met inventarislijst en algemene bepalingen.Nu 1/3 is verstreken en betaald wens jij het huurcontract te beëindigen. Om van de overige 2/3 af te komen moet jij (of je gemachtigde) voor 2 afspraken tekenen vóór of tijdens de uitcheck:

1) Zolang het appartement nog niet verhuurd is blijft het contract geldig en dus ook je betaalverplichting

2) Zal de betaalde courtage over de ontbrekende maanden worden verrekend.

Op je eigen verzoek zijn nu 7 bemiddelingsbedrijven ingeseind om op zoek te gaan naar een nieuwe huurder. Zoals je weet zijn augustus en september ook in NL vakantiemaanden.

De uitcheck is uitdrukkelijk geen beëindiging van het huurcontract. Dus ook voor de nutsbedrijven en de gemeentelijke belastingen blijf jij contractueel woonachtig te Singel 285hs tot dat het contract op 28 maart 2013 is beëindigd of er voor die tijd een nieuwe huurder is gevonden.

Daarom is de machtiging ondeugdelijk en wil ik een machtiging zoals meerdere keren verzonden. De uitcheck zal je vrijwaren van de verantwoordelijkheid over inboedel, staat en dagelijks onderhoud van Singel 285hs. Zolang er niet is getekend voor de 2 voorwaarden en er geen uitcheck heeft plaatsgevonden blijf jij verantwoordelijk voor alles. Vanwege je beschuldigingen zal ik mij niet bezighouden met het tonen van het appartement zolang het interieur je eigen verantwoording blijft. Als er eenmaal is getekend voor de voorwaarden kan er worden uitgecheckt en zal ik weer verder mijn best doen.Omdat het morgen voor jou al weer de laatste dag van de huurmaand is help ik je hierbij te herinneren dat de huur voor de maand augustus ook uiterlijk morgen op mijn rekening moet staan. Zo niet, zal er zonder wachttijd meteen een sommatie verstuurd worden.

2.7.8

De reactie van [geïntimeerde] is dezelfde dag per e-mail om 17.51 uur gekomen en luidde:

JW komt van de week uit check doen mbt inventaris/boedel, meterstanden en overhandigen sleutels/sec pasjes. Graag met, maar anders zonder, jouw medewerking en voor de rest zal onze jurist het overnemen.

2.7.9

Via een e-mail van 27 juli 2012 heeft [appellant] – voor zover relevant – als volgt gereageerd op de e-mail 26 juli 2012, 17.51 uur:

Vriendelijk verzoek ik je mij de gegevens door te geven van je advocatenkantoor en contactpersoon. Ik zal je kwestie met hen afwikkelen.

2.7.10

In een e-mail aan [appellant] van 31 juli 2012 om 10.14 uur heeft [geïntimeerde] – voor zover relevant – als volgt gereageerd:

Begrijp dat je helaas, na meerdere pogingen van [X], niet wilt meewerken aan de uitcheck waarbij het mij gaat dat we accoord zijn dat alles (inclusief inventaris) nog in de oorspronkelijke en goede staat is.

2.7.11

[appellant] heeft op 31 juli 2012 om 11.33 uur als volgt gereageerd:

Hierbij bevestig ik dat er nog steeds geen uitcheck heeft plaatsgevonden en dat u volledig verantwoordelijk bent voor Singel 285huis conform de huurovereenkomst van 28 maart 2012. Hierover zijn ook de nutsvoorzieningen en gemeentebelastingen geïnformeerd. De voorwaarden voor uw vertrek zijn duidelijk geformuleerd in de correspondentie van de afgelopen tijd.

2.7.12

Op 31 juli 2012, 17.46 uur, was de reactie van [geïntimeerde] als volgt:

We noemen het dan maar even voor het gemak geen uitcheck … Graag ontvang ik de bevestiging dat alles compleet en in goede staat is opgeleverd, zoals ook verwoord in mijn mail van hedenochtend.

2.7.13

[appellant] wijst erop dat Bijl namens [geïntimeerde] in de e-mail van 13 juni 2012, 15.48 uur (geciteerd sub 2.7.3) heeft te kennen gegeven dat [geïntimeerde] met een nieuw voorstel zou komen, nadat een eerder gedaan voorstel door of namens [appellant] was verworpen. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] nimmer met een nieuw voorstel gekomen. In de tweede plaats betoogt [appellant] dat, zoals ook blijkt uit de overgelegde e-mailwisseling, hij nimmer heeft ingestemd met enig voorstel dat door of namens [geïntimeerde] is geformuleerd en evenmin in woord of geschrift de schijn heeft gewekt dat hij op enig moment akkoord zou zijn gegaan met tussentijdse beëindiging op de wijze zoals [geïntimeerde] voorstond. Ten derde wijst [appellant] erop dat [geïntimeerde] de woning heeft ontruimd en verlaten zonder dat vooraf overeenstemming bestond over deze uitcheck. Weliswaar heeft [appellant] nadien de sleutels via zijn makelaar in ontvangst genomen, maar dat rechtvaardigt volgens [appellant] niet de conclusie dat [appellant] zonder meer met ontruiming en/of tussentijdse beëindiging heeft ingestemd. [appellant] werd voor een voldongen feit geplaatst en heeft wel de sleutels in ontvangst genomen, maar zeker niet zijn rechten prijsgegeven.

2.8 Bij de beoordeling van het geschil wordt vooropgesteld dat de stelplicht (en bewijslast) dat er een afspraak is in de door [geïntimeerde] bedoelde zin op hem rust(en). Partijen hebben immers een overeenkomst voor bepaalde tijd gesloten en [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat zij (nader) zijn overeengekomen dat deze voor afloop van de bepaalde tijd zal worden beëindigd. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] in het licht van het hiervoor bedoelde betoog van [appellant], gestaafd door de in hoger beroep door hem in het geding gebrachte aanvullende correspondentie tussen partijen, onvoldoende heeft aangevoerd waaruit volgt dat desalniettemin de door hem beweerde overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst is gemaakt en wanneer dat is geschied.

2.9

In dit verband acht het hof van belang dat [geïntimeerde] in eerste aanleg eerst heeft gesteld (CvA) dat kort na de e-mail van Bijl van 20 juni 2012 (hiervoor geciteerd sub 2.7.4) [geïntimeerde], zijn partner en Bijl een gesprek hebben gehad met [appellant] waarin aangegeven is dat [geïntimeerde] zo spoedig mogelijk de woning uit wilde. Er is toen volgens [geïntimeerde] afgesproken dat de huurovereenkomst niet per eind juni 2012 zou worden ontbonden maar [geïntimeerde] ook nog de huur over juli 2012 zou betalen en eind juli 2012 zou worden uitgecheckt. [geïntimeerde] stelt dat [appellant] het daarmee eens was maar later ten onrechte daarvan terug is gekomen. In zijn conclusie van dupliek stelde [geïntimeerde] echter (sub 1) dat ten aanzien van de beëindiging van de huur per ultimo juli 2012 door de beide makelaars van partijen, Bijl en Van Gerwen, overleg is gevoerd, zonder hierop nader inhoudelijk in te gaan. Enige opheldering voor deze uiteenlopende stellingen in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] niet gegeven. Dat hij dat niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] zich beperkt tot de blote stelling dat partijen al voor 21 juli 2012 overeenstemming hadden bereikt over de beëindiging van de huur, zonder duidelijk te maken hoe en wanneer dat is gebeurd. Wel heeft [geïntimeerde] nog betoogd dat vast staat dat de huur is beëindigd omdat de makelaars van partijen in samenspraak de overhandiging van de sleutels hebben geregeld. Dat betoog faalt echter, omdat uit de feitelijke gang van zaken, op zichzelf beschouwd en in het licht van de door [appellant] aangehaalde correspondentie tussen partijen, niet kan worden afgeleid dat partijen overeenstemming hebben bereikt over tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

2.1

Op grond van één en ander, in onderling verband en samenhang bezien, komt het hof tot de slotsom dat de grieven van [appellant] slagen. De door [geïntimeerde] gestelde afspraak aangaande de beëindiging van de huurovereenkomst per eind juli 2012 is niet komen vast te staan. Op grond van hetgeen hiervoor sub 2.9 is opgemerkt, gaat het hof voorbij aan het slechts in algemene termen gedane bewijsaanbod van [geïntimeerde].

2.11

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gesteld dat de beëindiging van de huur aan [appellant] is te wijten, omdat die inbreuk heeft gemaakt op zijn privacy. [appellant] heeft dit gemotiveerd weersproken en [geïntimeerde] heeft zijn stelling vervolgens niet nader toegelicht. Reeds daarom kan deze stelling niet leiden tot afwijzing van de vordering. Verder heeft [geïntimeerde] in eerst aanleg gesteld dat [appellant] heeft verzuimd aan te geven op welke wijze hij heeft getracht leegstand te voorkomen en zijn schade te beperken. Concrete feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [appellant] de woning eerder dan 27 december 2012 had kunnen verhuren zijn echter niet gesteld, zodat het beroep op schending van de schadebeperkingsplicht [geïntimeerde] niet kan baten.

2.12

Daarmee komt het hof toe aan de beoordeling van de door [appellant] gevorderde bedragen. In allereerste plaats vordert [appellant] terzake van de achterstallige huurpenningen over de periode augustus 2012 tot en met 27 december 2012 een bedrag van € 14.637,10 waarop hij in mindering heeft gebracht € 5.126,29, zijnde het door hem becijferde restant van de waarborgsom (van € 5.900,00), zodat volgens hem te betalen resteert € 9.510,81. Gelet op hetgeen het hof hiervoor sub 2.10 en 2.11 heeft overwogen, komen de huurpenningen over voornoemde periode voor toewijzing in aanmerking. [geïntimeerde] is op grond van art. 6.1 van de huurovereenkomst gemeentebelasting ad € 64,78 verschuldigd en hij heeft niet gemotiveerd bestreden dat hij geen huur heeft voldaan over de periode van 28 maart 2012 tot en met 31 maart 2012 (de eerste vier dagen van de huurovereenkomst; € 390,32). [appellant] heeft derhalve beide bedragen op de waarborgsom in mindering kunnen brengen. Het daartegen gerichte verweer van [geïntimeerde] faalt. Op de door [geïntimeerde] betaalde waarborgsom ad € 5.900,00 heeft [appellant] voorts in mindering gebracht een totaalbedrag van € 318,61 (productie 3 bij MvG) welke post betrekking heeft op gebreken die volgens [appellant] aan het licht zijn gekomen tijdens de ingebruikname door de huidige bewoners van het onderhavige appartement (“
inventaris”). Het hof is van oordeel dat [appellant] niet gerechtigd is het bedrag ad. € 318,61 op de betaalde waarborgsom in mindering te brengen. In dat verband is van belang dat [geïntimeerde] de woning op 26 juli of 27 juli 2012 ontruimd heeft verlaten met afgifte van de sleutels aan zijn makelaar Bijl die op zijn beurt de sleutels heeft overhandigd aan de makelaar van [appellant] (Van Gerwen). Deze heeft op zijn beurt nog dezelfde dag de sleutels aan [appellant] zelf overhandigd. Afgezien van het verweer van [geïntimeerde] inhoudende dat hij de woning wel in goede staat heeft opgeleverd, wijst [geïntimeerde] terecht erop dat [appellant] te laat bij [geïntimeerde] heeft geklaagd over de beweerdelijke schade aan de inventaris. Immers, bijna 6 maanden na ontruiming van het verhuurde door [geïntimeerde] (26 juli of 27 juli 2012) heeft [appellant] bij mail d.d. 13 januari 2013 [geïntimeerde] op de hoogte gebracht van de door [appellant] beweerde schade aan de inventaris. Gelet op voormelde omstandigheden behoefde [geïntimeerde] niet (meer) te verwachten dat [appellant] met een aanvullende (schade)claim zou komen met betrekking tot beweerdelijk beschadigde inventaris.

2.13

Gelet op het hiervoor sub 2.12 overwogene bedraagt de toewijsbare vordering van [appellant] in hoofdsom € 9.192,20 (€ 14.637,10 (huurpenningen augustus - 27 december 2012) + € 390,32 (huur eind maart 2012) + € 64,78 (gemeentebelasting) – de waarborgsom ad. € 5.900,00). De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening is – als door [geïntimeerde] niet betwist – toewijsbaar.

2.14

Verder vordert [appellant] een bedrag ad € 448,87, zijnde de volgens hem op grond van artikel 20.2 van de Algemene Bepalingen verschuldigde rente van 1% per maand voor elke maand dat de huur niet is betaald. Artikel 20.2 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.Het door [appellant] gevorderde bedrag is de rente van 1% over de maandelijkse huurtermijnen van augustus 2012 tot en met december 2012, berekend tot en met december 2012.

2.15

Het hof stelt voorop dat de juistheid van het door [appellant] tot en met december 2012 berekende bedrag aan (contractuele) rente niet ter discussie staat.

2.16

Resteert de vraag of het rentebeding moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van art. 1 aanhef Pro en onder e van de bijlage van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: “Richtlijn 93/13”), waarin het opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding wegens het niet nakomen van verbintenissen door een consument wordt aangemerkt als een oneerlijk beding. Het hof merkt in dit verband op dat het ambtshalve dient te onderzoeken of het aan de orde zijnde rentebeding al dan niet oneerlijk is in voormelde zin. Daarbij is het hiernavolgende van belang.

2.17

In deze dient te worden vooropgesteld dat de huurovereenkomst is gesloten tussen [appellant] optredende als bedrijfsmatige verhuurder en [geïntimeerde] als consument, een en ander in de zin van Richtlijn 93/13. In het rentebeding zijn geen dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen van nationaal recht overgenomen, zodat uit de rechtspraak van het Hof van Justitie volgt dat het rentebeding valt onder bereik van Richtlijn 93/13. Van belang is dat het rentebeding is opgenomen in art. 20.2 van de door [appellant] gebruikte, in deze toepasselijke Algemene Bepalingen. Daarover is niet apart onderhandeld in de zin van art. 3 lid 1 van Pro Richtlijn 93/13. Verder is het geen kernbeding in de zin van art. 4 lid 2 van Pro richtlijn 93/13. Een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in de zin van art. 3 van Pro de Richtlijn 93/13 kan al bestaan als de rechtspositie van de consument onder de overeenkomst in voldoende ernstige mate afwijkt van de rechtspositie van de consument onder de wet. Nu [geïntimeerde] als huurder op grond van art. 20.2 een vaste rente van 1% per maand is verschuldigd in tegenstelling tot de fluctuerende wettelijke rente die hij zonder het beding verschuldigd zou zijn, is het hof voorshands van oordeel dat het beding oneerlijk is in de zin van de richtlijn. Dat zou betekenen dat het beding moet worden vernietigd en de daarop gebaseerde vordering tot betaling van de rente (over de maanden augustus tot en met december 2012) moet worden afgewezen. [geïntimeerde] heeft ten aanzien van dit beding echter geen beroep gedaan op de richtlijn, zodat het hof de zaak zal aanhouden teneinde [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen zich hierover bij akte uit te laten. Daarna kan [appellant] op de akte van [geïntimeerde] reageren.

2.18

Voorts vordert [appellant] een bedrag van € 824,74, zijnde de volgens [appellant] geleden schade in verband met wederverhuur. In dit verband heeft [appellant] aangevoerd dat hij in kader van de verhuur van de onderhavige woning een makelaar heeft ingeschakeld die daarvoor courtage in rekening heeft gebracht. [appellant] heeft terecht betoogd dat hij door het tekortschieten van [geïntimeerde] – wederom – verhuurkosten heeft moeten maken in verband met de wederverhuur aan een derde, terwijl na het verloop van de (korte) duur van het contract met die nieuwe huurder andermaal verhuurkosten moeten worden gemaakt. Het hof acht deze schadepost derhalve toewijsbaar.

2.19

Verder heeft [appellant] gevorderd een bedrag ad. € 3.742,37 als vergoeding van de door [appellant] gestelde daadwerkelijke gemaakte proceskosten in eerste aanleg. Desbetreffende aanspraak grondt [appellant] op art. 20.3 van de Algemene Bepalingen, voor zover in deze relevant luidende als volgt:
Indien een van partijen toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.[geïntimeerde] heeft de verschuldigdheid van de desbetreffende buitengerechtelijke kosten betwist en onder meer betoogd dat art. 20.3 van de Algemene Bepalingen moet worden aangemerkt als een onredelijk bezwarend beding in de zin van Richtlijn 93/13 oneerlijke bedingen.

2.2

Het hof is van oordeel dat voormeld proceskostenbeding moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van art. 3 lid 3 jo Pro de daarbij behorende bijlage onder 1 sub e de Richtlijn 93/13. Ook in dit beding zijn geen dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen van nationaal recht overgenomen, zodat het valt onder het bereik van Richtlijn 93/13. Het is een beding dat is opgenomen in de toepasselijke Algemene Bepalingen, waarover niet apart is onderhandeld en het is geen kernbeding. Ook dit beding veroorzaakt een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in de zin van art. 3 van Pro de Richtlijn 93/13, omdat zonder de toepasselijkheid van art. 20.3 van de Algemene Bepalingen slechts de buitengerechtelijke kosten op grond van Rapport Voorwerk II respectievelijk Besluit buitengerechtelijke kosten alsmede het aanzienlijk lagere liquidatietarief voor het procederen ten overstaan van de kantonrechter geldt. Hieraan doet niet af dat het onderhavige beding gelijkelijk geldt voor beide contractspartijen, omdat moet worden aangenomen dat de werkelijke (proces)kosten voor de consument een veel hogere drempel zullen vormen om in rechte verweer te voeren dan voor zijn professionele wederpartij. Derhalve vernietigt het hof het onderhavige beding en zal het hof de daarop gebaseerde vordering afwijzen. [geïntimeerde] is wel, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, de kosten van eerste aanleg en hoger beroep conform het liquidatietarief verschuldigd.

2.21

In afwachting van de hiervoor onder 2.17 bedoelde aktewisseling wordt iedere beslissing aangehouden.

3.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 13 januari 2015 voor het nemen van een akte door [geïntimeerde] met het hiervoor onder 2.17 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 16 december 2014.