Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.142.636/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/524476/ HA ZA 12-1044
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2014
inzake
1.[APPELLANT SUB 1],
2.
[APPELLANT SUB 2],
[APPELLANT SUB 2],
beiden wonend te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. J.M. Henriquez te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LANDGOED ZONNESTRAAL B.V.,
gevestigd te Huizen,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.B. Sans Prieto te Utrecht.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en Zonnestraal genoemd.
[appellanten] is bij dagvaarding van 17 februari 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 november 2013, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en Zonnestraal als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- nadere akte, tevens akte overlegging productie, van [appellanten];
- antwoordakte van Zonnestraal.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Zonnestraal tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Zonnestraal heeft voldaan en met beslissing over de proceskosten, waaronder de nakosten.
Zonnestraal heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, waaronder de nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.14. de feiten vastgesteld. Tegen een aantal onderdelen van die vaststelling heeft [appellanten] grieven gericht.
2.2
Met
grief Iheeft [appellanten] bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de rechtbank (onder 2.10.), dat de gemeente, SLB, Latei en Vesteda bij overeenkomst van november 2006 ter wijziging van de overeenkomst van terugkoop “een overeenkomst van doorverkoop/verhuur” hebben gesloten (hierna ook: de overeenkomst van november 2006).
grief Iheeft [appellanten] bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de rechtbank (onder 2.10.), dat de gemeente, SLB, Latei en Vesteda bij overeenkomst van november 2006 ter wijziging van de overeenkomst van terugkoop “een overeenkomst van doorverkoop/verhuur” hebben gesloten (hierna ook: de overeenkomst van november 2006).
2.3
Volgens [appellanten] hebben de betreffende partijen de wijziging van de overeenkomst van terugkoop pas willen bewerkstelligen bij akte van 4 augustus 2008 (hierna: de wijzigingsakte 2008). Nu partijen hierover van mening verschillen, zal het hof het voormelde feit thans niet tot uitgangspunt nemen. Het hof komt hierna bij de behandeling van het geschil terug op de stellingen van partijen op dit punt.
2.4
Met zijn
grieven II en IIIheeft [appellanten] bezwaar gemaakt tegen vaststellingen van de rechtbank (onder 2.11. en 2.12.) met betrekking tot de inhoud van een koop/aannemingsovereenkomst van 23 augustus 2007 (hierna: de koopovereenkomst) en een leveringsakte van 21 december 2007 (hierna: de leveringsakte 2007).
grieven II en IIIheeft [appellanten] bezwaar gemaakt tegen vaststellingen van de rechtbank (onder 2.11. en 2.12.) met betrekking tot de inhoud van een koop/aannemingsovereenkomst van 23 augustus 2007 (hierna: de koopovereenkomst) en een leveringsakte van 21 december 2007 (hierna: de leveringsakte 2007).
2.5
Volgens [appellanten] heeft de rechtbank ten onrechte vastgesteld dat in de koopovereenkomst geen verwijzing naar een terugkoopregeling of doorverkoopregeling staat, nu hierin wel een verwijzing naar de splitsingsakte is opgenomen. Voorts heeft de rechtbank volgens [appellanten] ten onrechte vastgesteld dat in de leveringsakte 2007 niet de tekst van de terugkoopregeling uit 2003, maar de tekst van de doorverkoopregeling is opgenomen, omdat deze tekst en de tekst van de doorverkoopregeling verschillen.
2.6
Het hof houdt met deze bezwaren rekening bij de feitenvaststelling, in zoverre dat het hof constateert dat partijen niet erover van mening verschillen dat uitgegaan moet worden van de tekst van de koopovereenkomst en de leveringsakte 2007, zoals deze als producties 4 en 8 bij dagvaarding in eerste instantie zijn overgelegd. Ook het hof zal hiervan uitgaan. Voor het overige zullen de in het kader van de onderhavige grieven geformuleerde bezwaren, voor zover nodig, hierna bij de behandeling van het geschil aan de orde komen.
2.7
Met betrekking tot de overige door de rechtbank opgesomde feiten bestaat geen geschil, zodat het hof van die feiten uitgaat. De feiten die het hof tot uitgangspunt neemt zijn aldus de volgende:
i. [appellanten] is eigenaar van een appartement gelegen op het landgoed [landgoed]. Het appartement van [appellanten] maakt deel uit van een in 2005 gerealiseerd appartementencomplex met voorzieningen voor mensen met een zorgbehoefte.
ii. Dit appartementencomplex is tot stand gekomen door een samenwerking tussen de Stichting Loosdrechtse Bos (hierna: SLB), sinds 1987 erfpachter van verschillende percelen en opstallen op het landgoed, met Stichting Latei projectontwikkeling en Latei Projectontwikkeling B.V. (hierna gezamenlijk en ieder voor zich: Latei). SLB heeft daartoe op 17 juli 2003 vier percelen bouwterrein op het landgoed aan Latei verkocht. Levering van deze percelen heeft plaatsgevonden bij leveringsakte van 5 september 2003 (hierna: de leveringsakte 2003).
iii. De vier percelen zijn door het kadaster ingemeten. Dit heeft geresulteerd in vier nieuwe kadastrale aanduidingen, te weten gemeente Hilversum sectie H nummers [H-nummer 1], [H-nummer 2], [H-nummer 3] en [H-nummer 4]. Op elk van deze percelen is een appartementengebouw ontwikkeld.
iv. Bij splitsingsakte van 21 april 2004 (hierna: de splitsingsakte 2004) is perceel H [H-nummer 4] gesplitst in 15 appartementsrechten. Deze appartementsrechten werden vervolgens afzonderlijk verkocht aan particuliere kopers, onder wie [appellanten]
v. Ook de percelen H [H-nummer 1], [H-nummer 2] en [H-nummer 3] zijn gesplitst. De daardoor ontstane appartementsrechten zijn verkocht aan Vesteda Project B.V. (hierna: Vesteda).
De terugkoopregeling
vi. De gemeente Hilversum (hierna: de gemeente) heeft onder voorwaarden willen meewerken aan de ontwikkeling van het project. De gemeente eiste dat de appartementen alleen bestemd zouden zijn voor mensen van 55 jaar en ouder met een zorgindicatie via het Regionaal Indicatie Orgaan (RIO). Om in aanmerking te komen voor een appartement op het landgoed moest een koper ten minste 300 zorgminuten per week nodig hebben. Een koper diende daarvoor een zogeheten basiszorgovereenkomst te sluiten met de exploitant van de zorgvoorzieningen op het landgoed.
vii. Op 15 juli 2003 is door de gemeente, SLB en Latei een “overeenkomst van terugkoop” gesloten. Op basis van deze overeenkomst heeft Latei zich jegens de gemeente verplicht om (i) de appartementsrechten slechts te verkopen aan personen die (onder meer) aan de hiervoor genoemde criteria voldoen en (ii) met de koper in de koopovereenkomst en leveringsakte een uitgewerkte terugkoopregeling op te nemen. Op grond van deze terugkoopregeling kunnen appartementseigenaren hun woning uitsluitend verkopen aan personen met een RIO-indicatie en wordt een appartement door SLB teruggekocht indien de eigenaar er niet erin slaagt de woning binnen negen maanden te verkopen. Deze regeling zal hierna worden aangeduid als: de terugkoopregeling.
viii. De terugkoopregeling is in de overeenkomst van terugkoop, voor zover hier van belang, als volgt uitgewerkt:
“Artikel 1 Verplichting koper
1. Koper verbindt zich jegens SLB, hierna te noemen: de terugkoper, en de Gemeente Hilversum (...), voor wie LATEI hierbij de belangen waarneemt, die zulks hierbij aanneemt:
a. indien koper het verkochte appartementsrecht inzake het zorgappartement (...) wenst te vervreemden, dit uitsluitend te vervreemden aan een koper die hetzij zelf, hetzij diens partner beschikt over een medische indicatie (...) toegekend bij indicatiebesluit door het Regionaal Indicatie Orgaan (...),
b. door middel van de terugkoper een zorgovereenkomst (...) aan te gaan met een door de terugkoper in te schakelen zorgverlener en deze overeenkomst gedurende de periode van bewoning van het appartement in stand te laten;
c. voor de vervreemding van het appartement de voorafgaande schriftelijke toestemming te vragen aan de terugkoper en de Gemeente en pas na een aldus verkregen toestemming tot een vervreemding over te gaan.
2. (...)
3. De in dit artikel 1.1. a, b en c opgenomen verplichtingen gelden gedurende de periode dat het landgoed Zonnestraal, waar het appartement is gesitueerd, de bestemming “bijzondere doeleinden” in de bestemmingscategorie “medische doeleinden” heeft. Derhalve gelden de in leden 1.a, b en c opgenomen verplichtingen uitdrukkelijk ook voor opvolgende kopers, verkrijgers, beperkt zakelijk gerechtigden, etcetera met betrekking tot het appartement.
4. (...)
Artikel 2 Terugkoop
Indien koper het appartement wenst te verkopen en hij binnen een termijn van negen maanden, nadat hij de wens daartoe bij aangetekende brieven te richten aan de terugkoper en de Gemeente heeft aangegeven, niet heeft kunnen overgaan tot het aangaan van een onherroepelijke koopovereenkomst gevolgd door de levering binnen die termijn van het appartement aan een persoon die voldoet aan het bepaalde in artikel 1 lid 1 letters a, b en c, dan is koper verplicht het appartement te koop aan te bieden aan de terugkoper. De terugkoper verbindt zich die aanbieding te aanvaarden en aldus haar medewerking te verlenen aan de (terug)koop en levering van het appartement (...).”
Artikel 3 van de terugkoopregeling bevat een bepaling die voorziet in de wijze waarop de prijs van een appartement wordt bepaald als het door SLB moet worden teruggekocht. Artikelen 4 tot en met 9 bevatten bepalingen die beogen te bewerkstelligen dat door de (opvolgende) verkrijger(s) van het appartement blijvend wordt voldaan aan de regeling van artikelen 1 en 2, onder meer door opneming van een boetebeding en een kettingbeding.
ix. De terugkoopregeling is integraal opgenomen in de leveringsakte 2003 (zie onder ii) en de splitsingsakte 2004 (zie onder iv). In de splitsingsakte is vermeld:
“G. TERUGKOOPREGELING
Terzake van de toepasselijke terugkoopregeling wordt te dezen verwezen naar de hiervoor onder A.5. vermelde akte van levering[de leveringsakte 2003, toevoeging hof]
, in welke akte woordelijk staat vermeld:
, in welke akte woordelijk staat vermeld:
“Op grond van de tussen (…) gemeente Hilversum (…), verkoper en koper gesloten overeenkomst van terugkoop, heeft koper zich verplicht om na splitsing (…) met de koper van een op de locatie Zonnestraal te realiseren (zorg)appartement in de betreffende koopovereenkomst en leveringsakte de volgende terugkoopregeling op te nemen, welke woordelijk luidt als volgt:
(…)”,
waarna de tekst van terugkoopregeling volgt.
De doorverkoopregeling
x. In 2005 heeft de gemeente ermee ingestemd dat kopers niet langer over een RIO- indicatie zouden hoeven te beschikken, maar dat ook een medische indicatie van een huisarts of medisch specialist zou volstaan.
xi. Tevens is de gemeente akkoord gegaan met het komen te vervallen van de regeling inzake terugkoop door SLB. Latei heeft zich in dit verband jegens de gemeente verbonden om bij nieuwe kopers voortaan in de koopovereenkomst en de leveringsakte een doorverkoopregeling/verhuurregeling (hierna: de doorverkoopregeling) op te nemen. In een met betrekking tot deze wijziging tussen (onder meer) de gemeente, SLB en Latei opgemaakte akte van 4 augustus 2008 (hierna: de wijzigingsakte 2008) is vermeld:
“I. INLEIDING
a. Tussen partijen casu quo hun rechtsvoorgangers is in de maand november tweeduizend zes een overeenkomst getekend met betrekking tot een wijziging van de doorverkoop/verhuur die geldt voor een gedeelte van het terrein van Landgoed [landgoed]. (…)”
Koop en levering van het appartement van [appellanten]
xii. [appellanten] heeft ter verkrijging van zijn appartement op 23 augustus 2007 de koopovereenkomst gesloten met Latei. In de aanhef van deze koopovereenkomst is vermeld:
“Ondergetekenden
(…)
in overweging nemende:
(…)
dat de ondernemer het recht van erfpacht heeft gesplitst in appartementsrechten overeenkomstig de (ontwerp)akte van splitsing met de daarbij behorende tekening(en) en het in die akte van splitsing vastgesteld en/of aangeduide reglement.
dat de ondernemer het recht van erfpacht heeft gesplitst in appartementsrechten overeenkomstig de (ontwerp)akte van splitsing met de daarbij behorende tekening(en) en het in die akte van splitsing vastgesteld en/of aangeduide reglement.
(…)
Een exemplaar van de (ontwerp)akte van splitsing en de bijbehorende tekening(en) zijn door partijen gewaarmerkt en aan deze akte gehecht.
zijn per 10 augustus 2007 overeengekomen als volgt:
(…)
Bij deze aanvaardt de verkrijger uitdrukkelijk de lasten en beperkingen omschreven in een bij deze overeenkomst behorende en aan deze akte gehechte door partijen ondertekende bijlage (…)”.
xiii. Bij de leveringsakte 2007 is het appartementsrecht vervolgens door Latei geleverd aan [appellanten] In de leveringsakte is onder de letter G, voor zover hier van belang, vermeld:
“G. TERUGKOOPREGELING
Terzake van de toepasselijke terugkoopregeling wordt te dezen verwezen naar de hiervoor onder A.1. vermelde akte van levering[de leveringsakte 2003, toevoeging hof
], in welke akte woordelijk staat vermeld:
], in welke akte woordelijk staat vermeld:
“Op grond van de tussen (…) gemeente Hilversum (…), verkoper en koper gesloten overeenkomst van terugkoop, heeft koper zich verplicht om na splitsing in appartementsrechten van het verkochte ontstane appartementsrechten bedoelde appartementsrechten slechts te verkopen aan de hierna in artikel 1 omschreven (rechts)personen en met de koper van een op de locatie Zonnestraal te realiseren (zorg)appartement in de betreffende koopovereenkomst en leveringsakte de volgende terugkoopregeling op te nemen, welke woordelijk luidt als volgt:
“Artikel 1 Verplichting koper/huurder
1. Koper verbindt zich jegens de Gemeente (...), voor wie LATEI (...) hierbij de belangen waarneemt, die zulks hierbij aanneemt:
a. indien koper het verkochte appartementsrecht inzake het zorgappartement (...) wenst te vervreemden, dit uitsluitend te vervreemden aan een koper die hetzij zelf, hetzij diens partner beschikt over een medische indicatie van een huisarts of een medisch specialist. Daarbij hebben CIZ-geïndiceerden (...) een voorrang op toewijzing van een zorgappartement. (...)
b. door middel van SVB een zorgovereenkomst (...) aan te gaan met een door SVB in te schakelen zorgverlener en deze overeenkomst gedurende de periode van bewoning van het appartement in stand te laten;
c. voor de vervreemding van het appartement de voorafgaande schriftelijke toestemming te vragen aan de Gemeente en pas na een aldus verkregen toestemming tot een vervreemding over te gaan.
2. (...)
3. De in dit artikel 1. 1.a, b en c opgenomen verplichtingen gelden gedurende de periode dat het landgoed Zonnestraal, waar het appartement gesitueerd is, de bestemming “bijzondere doeleinden” in de bestemmingscategorie “medische doeleinden” heeft. Derhalve gelden de in leden 1.a, b en c opgenomen verplichtingen uitdrukkelijk ook voor opvolgende kopers, verkrijgers, beperkt zakelijk gerechtigden, huurders, etcetera met betrekking tot het appartement.”
De artikelen 2 (terugkoop) en 3 (prijsbepaling) uit de terugkoopregeling zijn niet in de leveringsakte 2007 opgenomen. In artikel 6 is bepaald dat de artikelen 1 tot en met 6 gelden als kettingbeding dat bij elke vervreemding door de vervreemder aan de nieuwe verkrijger moeten worden opgelegd.
Landgoed Zonnestraal
xiv. In 2007 heeft Landgoed Zonnestraal de activiteiten van SLB voortgezet. In dit verband heeft [appellanten] begin 2008 per post een “tripartite overeenkomst contractsoverneming” toegestuurd gekregen (hierna: de tripartite overeenkomst). Deze tripartite overeenkomst begint met de volgende overwegingen:
“IN AANMERKING NEMENDE:
A. dat partij [appellante sub 2] met SLB een overeenkomst heeft gesloten genaamd “Basiszorgovereenkomst”;
B. dat partij [appellante sub 2] gerechtigd is tot het appartementsrecht (...);
C. dat in de akte van levering van het appartementsrecht aan partij [appellante sub 2] is opgenomen de verplichting tot het aangaan van bedoelde basiszorgovereenkomst en de doorverkoopovereenkomst in artikel 1, en volgende, woordelijk luidende: (...)”
Onder overweging C. is vervolgens in cursieve letters niet de tekst van de leveringsakte 2007 opgenomen, maar de tekst van de terugkoopregeling uit 2003. De triparte overeenkomst luidt verder, voor zover hier van belang, als volgt:
“D. dat SLB haar activiteiten op het landgoed Zonnestraal wenst te beëindigen;
E. dat Zonnestraal de eigendommen op het landgoed Zonnestraal van SLB heeft overgenomen en dat zij ook bereid is om de rechten en plichten uit de basiszorgovereenkomst over te nemen evenals de rechten en plichten met betrekking tot de terugkoopregeling.
Partij [appellante sub 2] is bereid gebleken hieraan zijn medewerking te verlenen;
KOMEN OVEREEN ALS VOLGT
1. Ter uitvoering van het vorenstaande neemt Zonnestraal hierbij over van SLB (...) de rechtsverhouding van SLB tot partij [appellante sub 2] onder voormelde basiszorgovereenkomst en terugkoopovereenkomst (...).”
[appellanten] heeft de tripartite overeenkomst op 18 maart 2008 ondertekend teruggestuurd.
xv. In 2010 is tussen partijen een geschil ontstaan over de vraag of Zonnestraal ten aanzien van het appartement van [appellanten] gebonden is aan de terugkoopregeling.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert [appellanten] (samengevat):
I. te verklaren voor recht dat ten aanzien van het appartement van [appellanten] een volledige terugkoopregeling geldt;
II. Zonnestraal op straffe van een dwangsom te veroordelen binnen een periode van drie weken na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis mee te werken aan een herstelakte, inhoudende dat door middel van een nieuw te passeren akte wordt bewerkstelligd dat inzake het appartement jegens Zonnestraal (en opvolgende terugkopers) de volledige terugkoopregeling geldt;
althans
te bepalen dat het vonnis/het arrest in de plaats zal komen van een herstelakte ex artikel 3:300 lid 2 BW, inhoudende dat door middel van het vonnis/het arrest wordt bewerkstelligd dat inzake het appartement jegens Zonnestraal (en opvolgende terugkopers) de volledige terugkoopregeling geldt;
III. Zonnestraal te veroordelen tot betaling van € 900,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
IV. Zonnestraal te veroordelen in de kosten van het geding en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering is [appellanten] met 21 grieven opgekomen. Gelet op de nauwe samenhang tussen de grieven zullen deze zoveel mogelijk gezamenlijk worden behandeld.
3.3
Het hof stelt daarbij het volgende voorop.
3.4
[appellanten] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat tussen partijen de terugkoopregeling geldt, gesteld dat deze terugkoopregeling bij de aankoop en levering van zijn appartement werd overeengekomen en dat Zonnestraal zich vervolgens middels de tripartite overeenkomst tot nakoming van deze terugkoopregeling heeft verplicht. Zonnestraal heeft de juistheid van deze stellingen weersproken. Zonnestraal voert aan dat bij de aankoop en levering van het appartement aan [appellanten] niet de terugkoopregeling, maar de doorverkoopregeling werd overeengekomen en dat zijzelf zich met de tripartite overeenkomst niet tot meer heeft verplicht dan tot overname van de reeds bestaande rechten en verplichtingen.
3.5
Zoals ook de rechtbank onder ogen heeft gezien, richt het geschil zich daarmee in de eerste plaats op de vraag, of bij de aankoop en levering van het appartement aan [appellanten] de terugkoopregeling werd overeengekomen. Dit betreft een kwestie van uitleg van hetgeen partijen destijds zijn overeengekomen, waarbij bepalend is welke zin de partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.6
[appellanten] heeft in
de grieven 4, 6, 8, 10, 13 en 16op zichzelf terecht naar voren gebracht dat in dit verband, behalve op (de tekst van) de leveringsakte 2007, ook acht moet worden geslagen op de inhoud van de door de partijen getekende koopovereenkomst en de splitsingsakte 2004, waarvan vaststaat dat [appellanten] deze voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft ontvangen. Op de vraag wat [appellanten] (mede) op grond van deze stukken heeft mogen verwachten, komt het hof in het navolgende nog terug.
de grieven 4, 6, 8, 10, 13 en 16op zichzelf terecht naar voren gebracht dat in dit verband, behalve op (de tekst van) de leveringsakte 2007, ook acht moet worden geslagen op de inhoud van de door de partijen getekende koopovereenkomst en de splitsingsakte 2004, waarvan vaststaat dat [appellanten] deze voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft ontvangen. Op de vraag wat [appellanten] (mede) op grond van deze stukken heeft mogen verwachten, komt het hof in het navolgende nog terug.
3.7
[appellanten] heeft met zijn
grieven 1, 7, 8 en 9allereerst bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de rechtbank (onder 4.5. en 4.6.) dat op grond van de overeenkomst van november 2006 er van uit moet worden gegaan dat Latei en SLB niet de bedoeling hebben gehad met [appellanten] een terugkoopregeling overeen te komen, maar een doorverkoopregeling hebben willen aangaan.
grieven 1, 7, 8 en 9allereerst bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de rechtbank (onder 4.5. en 4.6.) dat op grond van de overeenkomst van november 2006 er van uit moet worden gegaan dat Latei en SLB niet de bedoeling hebben gehad met [appellanten] een terugkoopregeling overeen te komen, maar een doorverkoopregeling hebben willen aangaan.
3.8
[appellanten] stelt dat het in 2007 niet de bedoeling van Latei en SLB is geweest om een doorverkoopregeling overeen te komen, zoals Zonnestraal heeft aangevoerd, nu de gemeente, SLB, Latei en Vesteda de wijziging van de terugkoopregeling naar de doorverkoopregeling pas bij de wijzigingsakte 2008 - na de verkoop en levering van het appartement aan [appellanten] - hebben willen doorvoeren.
3.9
Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Zonnestraal heeft, ter onderbouwing van haar betwisting van de stellingen op dit punt van [appellanten], uiteengezet dat de afspraak tussen de gemeente, SLB, Latei en Vesteda om de terugkoopregeling te vervangen door de doorverkoopregeling, reeds in november 2006 is gemaakt. Daarbij heeft Zonnestraal een kopie overgelegd van een brief van de gemeente aan Latei, met afschrift aan SLB en Vesteda (productie 14 bij conclusie van antwoord), waarin de gemeente laat weten dat zij met het vervallen van de regeling inzake de terugkoop kan instemmen.
3.1
Voorts heeft Zonnestraal een kopie overgelegd van een concept overeenkomst van doorverkoop/verhuur van 22 februari 2006 (productie 20 bij memorie van antwoord), waarin de wijziging van de terugkoopregeling in de doorverkoopregeling is opgenomen, alsmede van een door de betrokken partijen getekende overeenkomst van doorverkoop/verhuur (productie 15 bij conclusie van antwoord). De laatstgenoemde overeenkomst is niet van een datum voorzien, maar uit de inleiding van de wijzigingsakte 2008 blijkt dat de wijzigingsovereenkomst in november 2006 werd getekend. Dat de overeenkomst waarover in de wijzigingsakte wordt gesproken een andere zou zijn dan de overeenkomst die door Zonnestraal werd overgelegd, is gesteld noch gebleken.
3.11
Tenslotte heeft Zonnestraal (als productie 23 bij memorie van antwoord) een kopie van een memo van SLB aan Latei van 8 november 2006 overgelegd, waaruit blijkt dat zij op dat moment reeds hadden getracht in overleg te treden met zes eerdere kopers van appartementen, om ook ten aanzien van hen de terugkoopregeling te vervangen door de doorverkoopregeling. Dat SLB en Latei de wijziging van de terugkoopregeling in de doorverkoopregeling pas in 2008 hebben willen effectueren, kan tegen deze achtergrond niet worden aangenomen.
3.12
Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is overwogen heeft [appellanten] onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat Latei en SLB de bedoeling hebben gehad om bij de verkoop en levering van het appartement aan [appellanten] toch een terugkoopregeling overeen te komen. De als productie 15 bij de memorie van grieven overgelegde verklaring van de directeur van Latei, De Jong, maakt dit niet anders (zie ook hierna onder 3.20). De voormelde grieven missen in zoverre doel.
3.13
Voor het geval dat aangenomen zou worden, dat Latei niet de bedoeling heeft gehad om een appartement met een terugkoopregeling aan [appellanten] te verkopen en te leveren, heeft [appellanten] gesteld dat hij er redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat de terugkoopregeling van toepassing zou zijn.
De grieven 2 tot en met 6, 8 en 10 tot en met 19richten zich tegen de van dit standpunt afwijkende overwegingen van de rechtbank (onder 4.8 tot en met 4.13). Dienaangaande overweegt het hof als volgt.
De grieven 2 tot en met 6, 8 en 10 tot en met 19richten zich tegen de van dit standpunt afwijkende overwegingen van de rechtbank (onder 4.8 tot en met 4.13). Dienaangaande overweegt het hof als volgt.
3.14
[appellanten] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat hij redelijkerwijs erop mocht vertrouwen dat de terugkoopregeling van toepassing zou zijn, uiteengezet dat hij de verkopende makelaar bij e-mail van 1 augustus 2007 (productie 14 bij de memorie van grieven) heeft verzocht om toezending van een aantal stukken, waaronder de splitsingsakte 2004, dat hij de splitsingsakte 2004 vervolgens heeft ontvangen en bestudeerd en dat dat hij daaruit heeft begrepen dat het appartement met een terugkoopregeling zou worden verkocht. Deze terugkoopregeling was een geruststellende factor, aldus [appellanten], nu hem tevens duidelijk was dat de appartementen slechts konden worden verkocht aan mensen met een medische indicatie en de terugkoopregeling fungeerde als vangnetmechanisme voor het geval een dergelijke verkoop niet binnen negen maanden mogelijk zou blijken. Volgens [appellanten] is de terugkoopregeling vervolgens ook van toepassing verklaard in-, althans deel gaan uitmaken van de koopovereenkomst.
3.15
Dienaangaande overweegt het hof als volgt. In de splitsingsakte 2004 is de terugkoopregeling integraal opgenomen, in de vorm van een citaat uit de leveringsakte 2003. Daarbij is uitdrukkelijk de verplichting vermeld om de terugkoopregeling bij iedere verkoop van de appartementen op locatie Zonnestraal in de betreffende koopovereenkomst en leveringsakte op te nemen. Tegen deze achtergrond mocht [appellanten] derhalve niet erop vertrouwen dat de terugkoopregeling zonder meer, dus ook zonder opneming daarvan in de koopovereenkomst en de leveringsakte, van kracht zou zijn.
3.16
Het hof volgt [appellanten] voorts niet in zijn standpunt, dat de terugkoopregeling vervolgens in de koopovereenkomst van toepassing is verklaard, althans daarvan deel is gaan uitmaken. In de koopovereenkomst wordt weliswaar verwezen naar de splitsingsakte 2004, maar deze verwijzingen zijn slechts algemeen van aard en hebben niet specifiek betrekking op de terugkoopregeling. De passage in de koopovereenkomst over het aanvaarden van lasten en beperkingen die op een bijlage bij de koopovereenkomst zijn vermeld, kan - wat overigens ook zij van de aard van de bij de koopovereenkomst gevoegde bijlage(n), waarover [appellanten] geen mededeling heeft gedaan - in ieder geval niet slaan op een récht van [appellanten] op grond van een terugkoopregeling. Daarbij komt dat [appellanten], zoals ook de rechtbank in het betreden vonnis (onder 4.11.) heeft overwogen, nog van de makelaar heeft vernomen dat niet langer een RIO-indicatie was vereist en dat kon worden volstaan met een medische verklaring van een huisarts of specialist, zodat voor [appellanten] kenbaar was dat de tekst van de terugkoopregeling zoals deze in de splitsingsakte 2004 was opgenomen in ieder geval niet volledig en ongewijzigd van toepassing zou zijn. De stelling van [appellanten] dat hij door de makelaar nooit is gewezen op een koppeling van de eventuele gewijzigde eis inzake de medische indicatie en de gewijzigde doorverkoopregeling, doet hieraan niet af. Uit de omstandigheid dat [appellanten] de terugkoopregeling volgens zijn eigen toelichting zag als een vangnetmechanisme om de eventuele nadelige gevolgen van de medische indicatie voor de verkoopbaarheid van de appartementen op te vangen, volgt dat het verband tussen de eis van de medische indicatie en de verplichting tot terugkoop voor hem ook zonder nadere mededelingen van de makelaar duidelijk moet zijn geweest. Ook tegen deze achtergrond heeft [appellanten] in redelijkheid niet zonder meer erop mogen vertrouwen dat de terugkoopregeling volledig van en ongewijzigd van toepassing zou zijn.
3.17
Anders dan [appellanten] heeft gesteld, heeft [appellanten] dit vertrouwen ook niet mogen ontlenen aan de inhoud van de leveringsakte 2007. Met de rechtbank is het hof van oordeel, dat de enkele vermelding in de leveringsakte van het kopje “terugkoopregeling” en een verwijzing naar de leveringsakte 2003 (alsmede naar de splitsingsakte 2004) onvoldoende aanknoping voor [appellanten] vormde om erop te hebben mogen vertrouwen dat daarmee de terugkoopregeling zoals opgenomen in de splitsingsakte en in de leveringsakte 2003 van toepassing zou zijn, in plaats van de regeling die in de leveringsakte 2007 zelf is verwoord. In deze regeling is de terugkoopregeling niet opgenomen.
3.18
Het hof volgt [appellanten] niet in zijn standpunt, dat hij ervan uit mocht gaan dat de notaris de gehele tekst van de terugkoopregeling in de conceptakte had overgenomen. Vast staat dat [appellanten] de leveringsakte 2007 ruim voor de uiteindelijke passeerdatum van de notaris heeft ontvangen, zodat hij redelijkerwijs in de gelegenheid is geweest de inhoud daarvan te bestuderen, op gelijke wijze als [appellanten] de splitsingsakte 2004 stelt te hebben bestudeerd. Dat hij dit niet heeft gedaan, dient voor zijn eigen rekening te blijven. De omstandigheid dat de notaris op 30 november 2007 aan [appellanten] heeft gevraagd of hij wist dat er een terugkoopregeling van toepassing was, maakt dit niet anders. Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat aan deze vraag - als de notaris deze heeft gesteld, hetgeen door Zonnestraal is betwist - niet meer betekenis kan worden toegeschreven dan het oplezen van het kopje van het in de leveringsakte 2007 onder G. bepaalde in het kader van het kort doornemen van de akte. Gesteld noch gebleken is dat hierbij dieper op de geldigheid van de terugkoopregeling is ingegaan.
3.19
De slotsom van het voorgaande is, dat [appellanten] redelijkerwijs niet heeft mogen verwachten dat een andere regeling werd overeengekomen dan in de leveringsakte 2007 is verwoord. Dat de in deze akte opgenomen bewoordingen afwijken van de tekst van de doorverkoopregeling zoals opgenomen in de wijzigingsakte 2008, is in dit verband niet relevant. De genoemde grieven falen in zoverre.
3.2
Anders dan [appellanten] in zijn
grieven 8, 9 en 20naar voren heeft gebracht, brengt ook de inhoud van de tripartite overeenkomst niet mee, dat tussen partijen een terugkoopregeling geldt. [appellanten] heeft op zichzelf terecht erop gewezen dat in de tripartite overeenkomst de tekst van de terugkoopregeling is opgenomen. In deze overeenkomst is echter tevens verwezen naar de akte van levering en de daarin opgenomen “doorverkoopovereenkomst”. Daarbij volgt uit de tripartite overeenkomst dat de strekking daarvan is, dat Zonnestraal de bestaande rechtsverhouding van SLB jegens [appellanten] overneemt. Uit de door [appellanten] als productie 15 overgelegde verklaring van De Jong, directeur van Latei, volgt niet iets anders. Nu de bestaande rechtsverhouding - zoals hiervoor onder 3.19 is vermeld - geen terugkoopregeling omvatte, heeft [appellanten] naar het oordeel van het hof ook op grond van de tripartite overeenkomst niet erop mogen vertrouwen dat Zonnestraal zich jegens hem tot nakoming van de terugkoopregeling wenste te verbinden.
grieven 8, 9 en 20naar voren heeft gebracht, brengt ook de inhoud van de tripartite overeenkomst niet mee, dat tussen partijen een terugkoopregeling geldt. [appellanten] heeft op zichzelf terecht erop gewezen dat in de tripartite overeenkomst de tekst van de terugkoopregeling is opgenomen. In deze overeenkomst is echter tevens verwezen naar de akte van levering en de daarin opgenomen “doorverkoopovereenkomst”. Daarbij volgt uit de tripartite overeenkomst dat de strekking daarvan is, dat Zonnestraal de bestaande rechtsverhouding van SLB jegens [appellanten] overneemt. Uit de door [appellanten] als productie 15 overgelegde verklaring van De Jong, directeur van Latei, volgt niet iets anders. Nu de bestaande rechtsverhouding - zoals hiervoor onder 3.19 is vermeld - geen terugkoopregeling omvatte, heeft [appellanten] naar het oordeel van het hof ook op grond van de tripartite overeenkomst niet erop mogen vertrouwen dat Zonnestraal zich jegens hem tot nakoming van de terugkoopregeling wenste te verbinden.
3.21
Uit het voorgaande volgt dat ten aanzien van het appartement van [appellanten] geen terugkoopregeling geldt, zodat de vorderingen zullen worden afgewezen. Het vonnis waarvan beroep zal derhalve worden bekrachtigd, met inbegrip van de kostenveroordeling van [appellanten] in eerste instantie. De bezwaren die [appellanten] met
grief 21tegen de kostenveroordeling heeft gericht, falen derhalve eveneens.
grief 21tegen de kostenveroordeling heeft gericht, falen derhalve eveneens.
3.22
[appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Zonnestraal begroot op € 704,00 aan verschotten, € 894,00 voor salaris en op € 131,00 voor nasalaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en A.K. van de Vorst-Glerum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2014.