Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 13/00598
4 december 2014
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen
de uitspraak met kenmerk AWB 13/756 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank), in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 30 maart 2012 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1]te [P] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2011 en de staat op 1 januari 2012, vastgesteld op € 573.000, bij een op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking voor het jaar 2012. Voorts heeft hij voor dat jaar een aanslag in de onroerendezaakbelastingen opgelegd (de aanslag).
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 19 december 2012 de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 30 augustus 2013 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het hogerberoepschrift is op 4 oktober 2013 ter griffie van het gerechtshof ontvangen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 14 oktober 2014 is van de heffingsambtenaar een nader stuk ingekomen waarvan belanghebbende een afschrift heeft ontvangen.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen:
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2.
De woning is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 826 m³ en de oppervlakte van het perceel is 425 m². De woning betreft een nieuwbouwwoning.”
2.2.
Nu partijen in hoger beroep geen grieven tegen deze feitenvaststelling hebben ingebracht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.3.1.
De akte van levering van de grond waarop de woning is gebouwd is opgemaakt in februari 2011. In die akte wordt verwezen naar de begin december 2010 gesloten koop- en verkoopovereenkomst ter zake van dit perceel, bestemd voor woningbouw. De woning is in september 2011 opgeleverd.
2.3.2.
De stichtingskosten van de woning, inclusief de grondprijs ad € 226.495, meer- en minderwerk, sanitair en keuken, belopen volgens een in het hogerberoepschrift onder bijvoeging van facturen opgenomen specificatie in totaal € 530.178,67.
2.3.3.
De heffingsambtenaar heeft een ‘waarde-opbouw’ in het geding gebracht, waarin wordt verwezen naar de verkoopcijfers van de hierna te noemen vrijstaande woningen in [P].
adres
bouwjaar
m²
inhoud m³
verkoop d.d.
verkoop €
[b-straat 1]
2009
494
623
april 2012
590
[c-straat 1]
2006
347
714
jan. 2011
525
[d-straat 1]
2006
444
677
aug. 2011
535
[e-straat 1]
2011
375
775
apr. 2011
520
waardepeil-datum
vastgestelde waarde €
[a-straat 1]
2011
425
826
1 jan. 2011
€ 573.000
3.Geschil
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de vastgestelde waarde van de woning overeenkomt met, dan wel niet hoger is dan, de ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet bepaalde waarde.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17 lid 2 van Pro de Wet dient de waarde te worden bepaald op - voor zover thans van belang - de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar te bewijzen dat de vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011.
4.2.
De rechtbank heeft hieromtrent in haar uitspraak het volgende overwogen:
“4.2. De rechtbank laat het in de taxatieopbouw genoemde vergelijkingsobject [b-straat 1] buiten beschouwing, omdat deze te ver na de waardepeildatum is verkocht. Met de overige in de taxatieopbouw vermelde vergelijkingsobjecten, [c-straat 1], [d-straat 1] en [e-straat 1], heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de voor de woning op de waardepeildatum vastgestelde waarde van € 573.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Deze vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht, hebben vergelijkbare afmetingen, zijn van hetzelfde type en zijn gelegen in de nabijheid van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, voldoende rekening is gehouden. De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ondersteunen dan ook de door verweerder voorgestane waarde. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten [c-laan 1] [
Hof: bedoeld zal zijn [c-straat 1]] en [d-straat 1] niet vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De woning aan de [c-weg 1][[
Hof: bedoeld zal zijn [c-straat 1]]heeft alleen een iets andere - minder exclusieve – bouwstijl, zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, maar vormt voor het overige een prima onderbouwing van de waarde van de woning. [d-straat 1] heeft weliswaar iets minder inhoud, maar dit is dan ook verdisconteerd in een hogere m³-prijs dan die van de woning.
Hof: bedoeld zal zijn [c-straat 1]] en [d-straat 1] niet vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De woning aan de [c-weg 1][[
Hof: bedoeld zal zijn [c-straat 1]]heeft alleen een iets andere - minder exclusieve – bouwstijl, zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, maar vormt voor het overige een prima onderbouwing van de waarde van de woning. [d-straat 1] heeft weliswaar iets minder inhoud, maar dit is dan ook verdisconteerd in een hogere m³-prijs dan die van de woning.
4.3.
Voor zover eiser zich op het standpunt stelt dat voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de woning moet worden uitgegaan van € 515.046, zijnde de door eiser rond de waardepeildatum betaalde prijs voor de grond, opstal (inclusief meerwerk), keuken en sanitair, overweegt de rechtbank het volgende. Eiser heeft ter onderbouwing van deze prijs een factuur overgelegd van de notaris in verband met de aankoop van de grond,
(€ 226.495) en een – eerste - factuur van het bouwbedrijf in verband met de bouw van de woning (€ 218.066). Uit deze laatste factuur valt echter niet op te maken hoeveel meerwerk er na die eerste factuur nog aan de woning heeft plaatsgevonden. Een door eiser overgelegde berekening, die kennelijk ziet op betaaltermijnen, vormt daartoe onvoldoende bewijs. Voorts ontbreekt een specificatie van de kosten die zijn gemoeid met de aanleg van keuken en sanitair. Ook heeft eiser geen inzicht verschaft omtrent – al dan niet gemaakte - andere bij de oplevering van een woning gebruikelijke kosten, zoals de aanleg van een tuin, schilderwerk en dergelijke. Een en ander leidt tot de slotsom dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kosten met de aankoop van de woning gemoeid waren, zich beperkten tot het bedrag van € 515.046, zodat niet van dit bedrag uitgegaan kan worden voor de WOZ-waarde van de woning.
4.4.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
4.3.
Het Hof komt tot een andere beoordeling dan de rechtbank en overweegt daartoe als volgt.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met de door hem in het geding gebrachte waarde-opbouw, waarin – naar ter zitting door de taxateur is bevestigd - de waarde van de woning is bepaald op basis van een modelmatige vergelijking. Belanghebbende heeft de uitkomst van die modelmatige vergelijking gemotiveerd betwist. Daartoe heeft hij onder meer gewezen op het grote onverklaarde verschil tussen die modelmatig bepaalde waarde en de stichtingskosten van de woning. Tegenover dat verweer, en mede in aanmerking genomen dat de stichtingskosten zijn voortgevloeid uit dichtbij de waardepeildatum gesloten overeenkomsten, behoefde de modelmatige waardebepaling naar ’s Hofs oordeel nadere motivering. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor (of na) de waardepeildatum heeft gekocht, moet immers in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de onder 4.1 bedoelde zin overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (zie HR 29 november 2000, BNB 2001/52, LJN: AA8604). De heffingsambtenaar heeft tegen het op dit punt door belanghebbende gevoerde verweer evenwel slechts ingebracht dat de gerealiseerde prijzen voor de vergelijkingsobjecten [b-straat 1] en [e-straat 1] aanzienlijk hoger liggen dan de stichtingskosten daarvan. Belanghebbende heeft met betrekking tot deze vergelijkingsobjecten gemotiveerd gesteld dat de gemeente geen rekening heeft gehouden met meerwerk/’afbouwkosten’ van aanzienlijke omvang en derhalve is uitgegaan van (veel) te lage stichtingskosten voor die vergelijkingsobjecten. Ter zitting daarnaar gevraagd, heeft de taxateur geantwoord dat hij bij de waarde-opbouw
is uitgegaan van de stichtingskosten zoals deze zijn opgegeven bij de aanvraag voor de bouwvergunning, dat het nogal eens voorkomt dat deze opgave (te) laag is met het oog op de bouwleges, en dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar de juistheid van de voor de vergelijkingsobjecten opgegeven stichtingskosten. Het voorgaande in aanmerking nemend, heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de (uitkomst van de) waarde-opbouw op valide uitgangspunten berust. De conclusie moet dan ook zijn dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
4.5.
Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met een door facturen gestaafde specificatie van de stichtingskosten, uitkomende op een totaal van € 530.178,67, en een verwijzing naar onder meer het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad. Volgens belanghebbende houdt dat voor zijn woning in dat de waarde gesteld wordt op de vrij-op-naamprijs van de woning, inclusief het tot 1 januari 2012 verrichte meerwerk. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de specificatie van belanghebbende niet volledig is, omdat bijvoorbeeld geen rekening is gehouden met tuinaanleg, en belanghebbende zelf heeft gesteld dat hij veel werkzaamheden zelf heeft uitgevoerd, zonder de waarde van die arbeid te verdisconteren. Het Hof stelt vast dat belanghebbende in zijn hogerberoepschrift heeft geschreven: “Verder heb ik veel zelf uitgevoerd of mee geholpen; dit heb ik kostenloos gedaan”. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat hij alleen het binnenschilderwerk heeft gedaan. Wat de tuin betreft, heeft belanghebbende gesteld dat er op de toestandpeildatum, 1 januari 2012, alleen nog bestrating was aangebracht en er aan tuinaanleg nog niets was gedaan. De heffingsambtenaar heeft ook na deze betwisting volhard in zijn stelling dat de specificatie niet volledig en voor wat betreft het gestelde eigen werk niet controleerbaar is. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover het verweer van de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning zonder meer op basis van de door hem opgevoerde stichtingskosten kan worden vastgesteld.
4.6.
Nu geen van de partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, en de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt het Hof de waarde van de woning, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in goede justitie vast op € 540.000.
4.7.
Voor het geval het Hof de waarde zou vaststellen conform, althans op basis van de waarde-opbouw van de taxateur, heeft belanghebbende verzocht om de vastgestelde waarde te verminderen met € 62.020. Nu dit geval niet aan de orde is, passeert het Hof dit verzoek, waarbij ten overvloede wordt overwogen dat een (verdere) vermindering zou leiden tot een waarde die niet meer in overeenstemming zou zijn met de waarde in het economische verkeer.
Slotsom
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de uitspraak op bezwaar vernietigen en de waarde vaststellen op € 540.000.
5.Kosten
Nu het hoger beroep en het beroep gegrond zijn bevonden, zijn termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van rechtskundige bijstand (het indienen van het beroepschrift in eerste aanleg) en de in onderdeel c vermelde reiskosten voor het door belanghebbende bijwonen van de zitting in hoger beroep.
Het bedrag van de kosten van rechtskundige bijstand wordt vastgesteld op
(1 rechtshandeling x € 487 x wegingsfactor 1) = € 487. Het bedrag van de reiskosten wordt vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting van het Hof gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, [Z]-Amsterdam v.v. ad € 7,60.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 540.000,
- vermindert dienovereenkomstig de aanslag,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 494,60 en
- gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 (eerste aanleg) en € 118 (hoger beroep) aan hem te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, E.F. Faase en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 4 december 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.