ECLI:NL:GHAMS:2014:4412

• Datum uitspraak: 28 oktober 2014
• Publicatiedatum: 28 oktober 2014
• Zaaknummer: 200.143.005-01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; A.M.A. Verscheure; A.A. van Berge
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen notarissen inzake executoriale verkoop onroerend goed

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 28 oktober 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over een klacht van een aandeelhouder (klager) tegen een oud-notaris en een notaris. De klacht betreft de handelwijze van de notarissen bij de executoriale verkoop van onroerend goed dat eigendom was van een vennootschap waarvan klager aandeelhouder is. Klager heeft de oud-notaris verweten dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt en informatie heeft achtergehouden met betrekking tot het retentierecht van een derde partij, [B.V]. Klager heeft ook de notaris verweten dat hij ten onrechte een akte heeft opgesteld inzake het retentierecht van [B.V] en heeft meegewerkt aan de inschrijving van dit retentierecht zonder controle of toetsing.

Het hof heeft de klacht van klager ongegrond verklaard en de beslissing van de kamer voor het notariaat bekrachtigd. Het hof oordeelde dat de oud-notaris niet gehouden was om nader onderzoek te verrichten naar het bestaan van de vordering van [B.V] en dat hij op basis van een recent taxatierapport de executiewaarde mocht vaststellen. Ook de notaris heeft zijn taak naar behoren uitgevoerd door zich te vergewissen van het bestaan van het retentierecht en hoefde geen nader onderzoek te doen naar de grondslag daarvan. Het hof heeft de verzoeken van klager in hoger beroep afgewezen en verklaarde hem niet-ontvankelijk in de onderdelen waarmee hij zijn klacht heeft uitgebreid.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van notarissen in het kader van executoriale verkopen en de noodzaak voor klagers om hun bezwaren in een civiele procedure aan de orde te stellen als er een verschil van inzicht bestaat over rechten van derden.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.143.005/01 NOT

nummers eerste aanleg : AL/2013/83 en AL/2013/84

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 28 oktober 2014

inzake

[klager],

wonende te [land],

appellant,

tegen

1. [oud-notaris],

oud-notaris te [plaatsnaam],
gemachtigde: mr. I. van Bekkum, advocaat te Nijmegen,

en

2. [notaris],

notaris te [plaatsnaam],
gemachtigde: mr. M.H. Blokvoort, advocaat te Deventer,

geïntimeerden.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Van de zijde van appellant (hierna: klager) is bij een op 5 maart 2014 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 25 februari 2014 (ECLI:NL:TNORARL:2014:11 AL/2013/83 en 84) waarbij de klacht van klager tegen geïntimeerden (hierna: respectievelijk de oud-notaris en de notaris) ongegrond is verklaard.

1.2.

De oud-notaris en de notaris hebben ieder een verweerschrift ingediend op respectievelijk 17 en 10 april 2014.

1.3.

Klager heeft hierop gereageerd bij antwoordakten, ingediend op respectievelijk 2 mei en 11 april 2014.

1.4.

Vervolgens zijn nog aanvullende stukken van klager in ontvangst genomen gedateerd op 14 augustus (drie maal), 23 augustus (twee maal) en 25 augustus 2014.

De gemachtigden van de notaris en de oud-notaris hebben verklaard ook kennis te hebben genomen van deze stukken.

1.5.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 4 september 2014. Klager, de gemachtigde van de oud-notaris, de notaris en zijn gemachtigde zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, klager aan de hand van een pleitnotitie, die aan het hof is overgelegd. Tevens is verschenen [notaris], opvolger in het protocol van de oud-notaris, die - desgevraagd - inlichtingen heeft verstrekt.

2. De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. De feiten

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.

4. Klacht

4.1.

In zijn klacht van 5 juni 2013 heeft klager de oud-notaris, kort samengevat, verweten dat hij met betrekking tot de executoriale verkoop van het project [X] te [plaatsnaam], eigendom van een vennootschap waarvan klager aandeelhouder is:

• onjuiste informatie heeft verstrekt en informatie heeft achtergehouden;
• geen controle heeft toegepast op of onderzoek heeft gedaan naar het op de onroerende zaak uitgeoefende retentierecht van [B.V] (hierna: [B.V]);
• het retentierecht ten onrechte heeft vermeld in de veilingvoorwaarden en de buitengerechtelijke vernietiging van het retentierecht opzettelijk niet heeft vermeld in die voorwaarden en op de veiling;
• geen acht heeft geslagen op een bij de rechtbank Arnhem ingediend verzoekschrift ex artikel 3:234 BW;
• de waarde van de onroerende zaak negatief heeft beïnvloed;
• uitgaande van de taxatiewaarde in juni 2005, op de veiling een te laag openingsbod heeft geaccepteerd.

4.2. Klager heeft de notaris verweten dat hij ten onrechte:

• een akte heeft opgesteld inzake het retentierecht van [B.V];
• heeft meegewerkt aan het inschrijven van dit retentierecht in de openbare registers, waarbij elke vorm van controle of toetsing achterwege is gebleven.

5.Verweer

5.1.

De oud-notaris heeft aangevoerd dat hij namens zijn opdrachtgever, Direktbank N.V. te Utrecht (hierna: Direktbank) op 21 februari 2013 de executoriale verkoop heeft opgestart ter zake van de percelen [X]. Het betrof de voortzetting van een eerder geïnitieerde executoriale verkoop, die in juli 2012 door de Direktbank werd opgeschort vanwege het door [B.V] uitgeoefende retentierecht. Nadat de Direktbank hem had laten weten dat zij met [B.V] een overeenkomst had gesloten heeft de oud-notaris de werkzaamheden hervat. Op 11 april 2013 zijn de veilingvoorwaarden door de oud-notaris vastgelegd. In deze voorwaarden wordt verwezen naar de verklaring aangaande het door [B.V] uitgeoefende retentierecht. Deze verklaring was door de notaris opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers. Ook in de publicatie van de veiling op internet en voorafgaand aan de zitting van de veiling is mededeling gedaan van de verklaring dat retentierecht werd uitgeoefend. Voor wat betreft de executiewaarde wijst de oud-notaris op een taxatierapport uit 2012, waarin de executiewaarde van de percelen wordt geschat op € 140.000,-.

5.2.

De notaris heeft aangevoerd dat hij op 13 juli 2012 in opdracht van [B.V] een akte heeft opgesteld waarin hij heeft geconstateerd dat [B.V] op een voor derden kenbare wijze duidelijk heeft gemaakt dat zij een retentierecht uitoefende op de in de akte genoemde percelen. Zoals ook aangegeven in de akte zijn door [B.V] hiertoe bewijsstukken overgelegd, die aan de akte zijn gehecht. De akte is ingeschreven in de openbare registers. De notaris benadrukt dat hem niet is gebleken van feiten of omstandigheden die aanleiding hadden moeten zijn de inschrijving van het retentierecht te weigeren.

6. Beoordeling

6.1.

Uit de overgelegde stukken en hetgeen naar voren is gebracht, blijkt dat de oud-notaris en de notaris niet klachtwaardig hebben gehandeld. De klacht is daarom ongegrond. Het hof overweegt daartoe het volgende.

6.2.

De oud-notaris heeft van de Direktbank de opdracht gekregen over te gaan tot de executoriale verkoop van de percelen. Hij was in het kader van die opdracht niet gehouden nader onderzoek te verrichten naar het bestaan van de vordering op grond waarvan [B.V] retentierecht op de percelen pretendeerde, zoals klager voorstaat. Het hof onderschrijft het oordeel van de kamer dat het op de weg van klager had gelegen zijn kennelijk bestaande verschil van inzicht met [B.V] over het recht van laatstgenoemde om een retentierecht uit te oefenen, in een civiele procedure aan de orde te stellen.

6.3.

Voorts bestond voor de oud-notaris geen aanleiding bij de veiling uit te gaan van de waarde die de onroerende zaak in 2005 had. Hij mocht, zoals hij heeft gedaan, afgaan op het door hem genoemde recente taxatierapport uit 2012. Het beroep van klager op het bepaalde in artikel 3:234 BW gaat niet op. Bij de onderhavige executie werd immers niet een goed uitgewonnen voor een schuld van een derde, maar voor een schuld van de vennootschap die eigenaar van de uit te winnen zaken was. Klager verwijt de oud-notaris daarom ten onrechte dat deze geen acht heeft geslagen op een door klager ingediend verzoek op grond van genoemd artikel. Ten slotte is niet gebleken dat de oud-notaris in de veilingvoorwaarden of anderszins onjuiste of onvolledige informatie heeft verschaft, laat staan informatie die de waarde van de geveilde zaak negatief heeft beïnvloed.

6.4.

Met betrekking tot het handelen van de notaris is het hof, met de kamer, van oordeel dat de notaris zijn taak naar behoren heeft uitgevoerd door zich aan de hand van bewijsstukken ervan te vergewissen dat door [B.V] op een voor derden kenbare wijze een retentierecht werd uitgeoefend. De notaris hoefde geen nader onderzoek te doen naar de grondslag van dat retentierecht. Dat de notaris de akte heeft opgemaakt zonder de beschikking te hebben over een schriftelijke vastlegging van de overeenkomst van aanneming tussen [B.V] en de vennootschap waarop [B.V] haar vordering baseerde, kan hem dan ook niet worden verweten. Nu de notaris het door klager bedoelde stuk niet in zijn bezit heeft of heeft gehad, mist het verzoek van klager de notaris te bevelen dat schriftelijke contract over te leggen, goede grond. Het verzoek kan niet worden toegewezen.

6.5.

Er is, ten slotte, evenmin aanleiding voor het toewijzen van het verzoek van klager om de oud-notaris te bevelen stukken in het geding te brengen met betrekking tot de tussen [B.V] en de Direktbank kennelijk gesloten overeenkomst. Anders dan klager meent hoeft de oud-notaris klager geen afschriften te verstrekken van stukken waarbij hij (of door hem vertegenwoordigde vennootschappen) geen partij is, nog afgezien van het feit dat de oud-notaris betwist dat hij van de inhoud van die overeenkomst kennis heeft genomen. De oud-notaris kon op grond van de enkele mededeling dat er tussen de hypotheekhouder en retentiehouder overeenstemming was bereikt over de bestemming van de opbrengst van de veiling, die veiling ter hand nemen.

6.6.

Voor zover klager heeft bedoeld zijn klacht in hoger beroep uit te breiden, moeten deze onderdelen buiten behandeling blijven. Het hof beoordeelt in hoger beroep alleen de zaak, zoals die in eerste aanleg aan de orde is geweest, opnieuw.

6.7.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven omdat het niet kan leiden tot een andere beslissing.

7. Beslissing

Het hof

bekrachtigt de bestreden beslissing;

wijst af de door klager in hoger beroep gedane verzoeken;

verklaart klager niet-ontvankelijk in onderdelen waarmee hij in hoger beroep zijn klacht heeft uitgebreid.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, A.M.A. Verscheure en A.A. van Berge en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 28 oktober 2014 door de rolraadsheer.