Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.142.014/01 NOT
nummer eerste aanleg : 541683/NT 13-34 B
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 28 oktober 2014
inzake
[klaagster],
wonend te [plaatsnaam],
appellante,
tegen
[notaris],
notaris te [plaatsnaam], [gemeente],
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellante (hierna: klaagster) heeft op 18 februari 2014 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 11 februari 2014 (ECLI:NL:TNORAMS:2014:4). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard
.
.
1.2.
De notaris heeft geen gebruik gemaakt van de haar geboden gelegenheid een verweerschrift in te dienen.
1.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 4 september 2014. Klaagster is verschenen en heeft het woord gevoerd, mede aan de hand van aan het hof overgelegde aantekeningen. Klaagster werd vergezeld door [X], die op verzoek van klaagster ook namens haar het woord heeft gevoerd. De notaris is, met kennisgeving vooraf, niet verschenen.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
Blijkens de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie, de hiervoor vermelde stukken en het verhandelde ter terechtzitting in hoger beroep gaat het in deze zaak om het volgende.
i. Op 15 augustus 2012 is door klaagster (als verkoopster) een koopakte getekend met betrekking tot een woonhuis (verder: het registergoed). In deze koopakte is als datum van levering van het registergoed 19 december 2012 overeengekomen.
ii. Uit de eerste kadastrale recherche door de notaris bleek dat het woonhuis hypothecair was belast met een inschrijving ten behoeve van Bouwfonds Hypotheken B.V.
iii. Naar aanleiding van de eerste kadastrale recherche heeft het notariskantoor een aflosnota per 19 december 2012 opgevraagd bij ABN AMRO Hypothekengroep B.V. (hierna: ABN AMRO Bank), waarmee Bouwfonds is gefuseerd. ABN AMRO Bank heeft de aflosnota bij brief van 6 december 2012 naar zowel klaagster als de notaris gezonden.
iv. Na de verkoop van het registergoed heeft klaagster een nieuwe woning aangekocht en ter financiering van deze nieuwe woning een overbruggingshypotheek gevestigd op het registergoed ten behoeve van ABN AMRO Bank. Deze (tweede) hypotheekakte werd eind september 2012 verleden door een notaris die was verbonden aan een ander kantoor.
v. Bij herrecherche op 19 december 2012, heeft een medewerkster van het kantoor van de notaris geconstateerd dat het registergoed, naast de hypothecaire inschrijving ten behoeve van (destijds) Bouwfonds Hypotheken B.V., was belast met een (tweede) hypothecaire inschrijving ten behoeve van ABN AMRO Bank. Telefonische navraag bij ABN ARMO Bank leerde dat de vroegst mogelijke datum per wanneer een aflosnota kon worden opgevraagd 4 januari 2013 was, hetgeen de notaris heeft gedaan.
vi. De notaris heeft daarnaast een nieuwe aflosnota opgevraagd voor de eerste hypotheek per 4 januari 2013.
vii. Klaagster is op 19 december 2012 met de kopers overeengekomen dat de levering werd uitgesteld tot 4 januari 2013, onder de verplichting voor klaagster om aan kopers een renteverlies te vergoeden van 5% op jaarbasis.
viii. Op 28 december 2012 heeft de notaris een aflosnota per 4 januari 2013 van ABN AMRO Bank ontvangen.
ix. De akte van levering van het registergoed is op 4 januari 2013 gepasseerd.
4.Het standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notaris (kort gezegd) dat zij zorg had kunnen en moeten dragen voor een tijdige en correcte levering van het registergoed op 19 december 2012. Zo had de notaris tussen 6 december 2012 en 19 december 2012 alle tijd om de juistheid van de ontvangen aflosnota te controleren en nader recherche te verrichten. In dat geval had zij eerder kunnen constateren dat er een overbruggingshypotheek op het registergoed was gevestigd en tijdig de juiste aflosnota voor die hypotheek kunnen opvragen. Daarnaast heeft de notaris geweigerd om op 28 december 2012 de akte van levering alsnog te passeren nadat zij de aflosnota van de overbruggingshypotheek van ABN AMRO Bank had ontvangen. Als gevolg van de uitgestelde levering heeft klaagster €1.100,- aan renteverlies moeten vergoeden aan de kopers.
5.Het standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6. De beoordeling
6.1.
Voor zover klaagster de notaris verwijt dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de rechtstoestand van het registergoed (waardoor zij niet tijdig heeft geconstateerd dat er een overbruggingshypotheek was gevestigd), volgt het hof de kamer in haar oordeel dat de notaris op juiste wijze aan haar rechercheplicht heeft voldaan. De notaris heeft onweersproken aangevoerd dat zij volgens de geldende KNB-richtlijnen heeft gehandeld door eenmaal na ontvangst van de op 15 augustus 2012 door partijen getekende koopovereenkomst en eenmaal kort voor passeren op 19 december 2012 te rechercheren. In de koopovereenkomst is vastgelegd (artikel 13 lid Pro 3) dat klaagster als verkopende partij verplicht was tijdig melding te maken van een voornemen tot vestiging van een overbruggingshypotheek, hetgeen klaagster, naar zij erkent, niet heeft gedaan. Klaagster heeft weliswaar gesteld dat de notaris telefonisch op de hoogte is gesteld door de passerend notaris van de overbruggingshypotheek, maar zij heeft deze stelling, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door de notaris, onvoldoende onderbouwd.
6.2.
Ten aanzien van het verwijt dat de notaris zich niet heeft ingespannen de levering op 28 december 2012 te laten plaatsvinden, overweegt het hof het volgende. Klaagster meent kennelijk dat de ontvangst van de aflosnota (per 4 januari 2013) op 28 december 2012 voldoende was om levering te laten plaatsvinden. Zoals de notaris in eerste aanleg in haar verweer heeft aangevoerd, kon op dat moment echter nog geen levering plaatsvinden. Zo stond de koopsom niet (meer) op haar derdengeldrekening en verbleef één van de kopers op dat moment niet in Nederland, waardoor deze niet bij de levering aanwezig kon zijn. Afgezien van het feit dat, naar de notaris onweersproken heeft gesteld, beide kopers te kennen hadden gegeven dat zij persoonlijk bij het transport aanwezig wilden zijn, had transport met gebruikmaking van een (nog op te maken) notariële volmacht niet eerder dan op 4 januari 2013 kunnen plaatsvinden. Klaagster verwijt de notaris dus evenzeer ten onrechte dat zij niet heeft geprobeerd de levering op die wijze alsnog op 28 december 2012 te laten plaatsvinden.
6.3.
Klaagster heeft ter terechtzitting in hoger beroep verklaard dat de notaris de akte van levering gewoon op 19 december 2012 had kunnen passeren omdat de aflosnota die zij op 6 december 2012 had ontvangen zowel de hypothecaire inschrijving ten behoeve van (destijds) Bouwfonds Hypotheken B.V. als de hypothecaire inschrijving ten behoeve van de ABN AMRO Bank omvatte. Dat deze aflosnota op beide hypotheken zag wordt bevestigd, aldus klaagster, door het feit dat het bedrag voor aflossing van beide hypotheken op de door de notaris op 28 december 2012 ontvangen aflosnota (zoals ook opgenomen op de nota van afrekening van de notaris bij de levering op 4 januari 2013) precies gelijk was aan het bedrag op de door de notaris op 6 december 2012 ontvangen aflosnota.
6.4.
Her hof sluit niet uit dat klaagster gelijk heeft in haar stelling dat de op 6 december 2012 toegezonden aflosnota betrekking had op beide hypothecaire geldleningen. Dat betekent echter niet dat de notaris heeft moeten begrijpen dat in het op die nota genoemde bedrag mede de overbruggingshypotheek was begrepen. De ter terechtzitting door klaagster getoonde aflossingsnota van 6 december 2012 maakt slechts melding van één lening en uit de begeleidende brief blijkt evenmin van het bestaan van meer dan een (hypothecaire) geldlening. Er was voor de notaris dan ook geen aanleiding om bij ontvangst van deze aflosnota te begrijpen dat een overbruggingshypotheek was gevestigd. Evenmin hoefde die brief voor haar aanleiding te zijn nader onderzoek te doen naar een eventuele overbruggingshypotheek.
6.5.
Op grond van hetgeen hiervoor onder 6.1. tot en met 6.4. is overwogen komt het hof, evenals de kamer, tot het oordeel dat de klacht ongegrond is. Het hof zal de bestreden beslissing dan ook bevestigden.
6.6.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
7.De beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, A.M.A. Verscheure en A.A. van Berge en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2014 door de rolraadsheer.