ECLI:NL:GHAMS:2014:4351

• Datum uitspraak: 21 oktober 2014
• Publicatiedatum: 23 oktober 2014
• Zaaknummer: 200.137.215-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; C. Uriot; M.A.J.G. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Koopovereenkomst appartementsrecht en mededelingsplicht verkoper

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank Amsterdam met betrekking tot een koopovereenkomst van een appartementsrecht. De appellanten, verkopers van het appartement, hebben in hoger beroep beroep gedaan op non-conformiteit, (wederzijdse) dwaling en bedrog. De rechtbank had geoordeeld dat de verkopers niet voldaan hadden aan hun mededelingsplicht over de staat van de fundering van het pand, dat gebouwd is in 1882. De verkopers hebben voldoende informatie verschaft over de fundering en hoefden de inhoud van de desbetreffende stukken niet verder toe te lichten. Het hof heeft vastgesteld dat de verkopers niet hebben verzwegen waar zij een spreekplicht hadden en dat de informatie die aan de kopers was verstrekt, voldoende was om hen in staat te stellen een weloverwogen beslissing te nemen. Het hof heeft de grieven van de appellanten gegrond verklaard en het vonnis van de rechtbank vernietigd. De vordering van de kopers is afgewezen, en zij zijn veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. Het arrest is uitgesproken op 21 oktober 2014.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.137.215/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 518351 / HA ZA 12-670

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 oktober 2014

inzake

1. [appellant sub 1],

2. [appellant sub 2],

beiden wonend te[woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam,

tegen:

1. [geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Appellanten worden samen [appellanten] genoemd en afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellant sub 2]. Geïntimeerden worden samen aangeduid als [geïntimeerden] en afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2].

[appellanten] zijn bij gelijkluidende dagvaardingen van 15 oktober 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 juli 2013, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellanten] als gedaagden. Het gaat om een tussenvonnis waarvan hoger beroep is opengesteld.

In deze zaak heeft het hof bij tussenarrest van 26 november 2013 een comparitie van partijen gelast, die geen doorgang heeft gevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad –beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met

– uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.17 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellanten] met de
grieven 1 en 2 erover klagen dat de rechtbank onder 2.2 en 2.13 van het vonnis niet alle relevante feiten heeft vermeld doet dit aan de juistheid van de wel vastgestelde feiten niet af. Dit neemt niet weg dat het hof bij de beoordeling van het geschil aandacht zal besteden aan hetgeen [appellanten] in hoger beroep aan feiten heeft aangevoerd, voor zover deze feiten voor de beoordeling van belang zijn. Omdat de door de rechtbank vastgestelde feiten (op zichzelf) niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3. Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak, kort weergegeven, om het volgende.

Bij schriftelijke koopovereenkomst van 19 september 2011 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] verkocht het appartementsrecht met betrekking tot het dubbele benedenhuis, gelegen aan [adres] (hierna: het appartement), voor een koopsom van € 1.170.000,=. Zowel [appellanten] als [geïntimeerden] traden hierbij op in privé. Op 21 december 2011 is het appartement aan [geïntimeerden] geleverd. Het pand aan [adres] waarin het appartement is gelegen, is gebouwd in 1882 en vormt een bouweenheid met de, eveneens in appartementsrechten gesplitste panden aan[adres]. De fundering onder deze panden is een geschakelde fundering met gemeenschappelijke draagmuren. Naar aanleiding van een daartoe verstrekte opdracht door [geïntimeerden] heeft Allnamics Geotechnical Experts BV (hierna: Allnamics) op 9 januari 2012 aan [geïntimeerden] laten weten dat het uitvoeren van funderingsherstel, gezien het gemeten zakkingstempo, niet spoedeisend is, maar dat wordt geadviseerd om het herstel niet langer dan circa vijf jaar uit te stellen. [X] Bouwconstructies B.V. (hierna: [X]) heeft in een in opdracht van [geïntimeerden] opgesteld rapport van 21 februari 2012 op basis van een funderingsinspectie geconcludeerd dat de kwaliteit van het pand [adres] ‘onvoldoende’ is en geadviseerd de fundering van het gehele pand binnen vijf jaar te herstellen. [geïntimeerden] hebben herstelwerkzaamheden aan de fundering laten uitvoeren.

3.2.

Het geschil tussen partijen betreft primair de vraag of [appellanten] aan de op hen rustende mededelingsplicht met betrekking tot de staat van de fundering hebben voldaan. De rechtbank heeft deze vraag ontkennend beantwoord en overwogen dat het appartement niet aan de overeenkomst voldoet en [appellanten] zijn gehouden de als gevolg daarvan geleden schade te vergoeden. Ten behoeve van verder debat over de omvang van de schade heeft de rechtbank de zaak naar de rol verwezen voor nadere aktewisseling.

3.3.

De grieven 3 tot en met 11 zijn gericht tegen diverse onderdelen van de overwegingen in het bestreden vonnis die hebben geleid tot de conclusie dat het appartement niet aan de overeenkomst voldeed. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4.

Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst beschikten [geïntimeerden] over de volgende stukken, waarvan de inhoud, voor zover van belang luidt als volgt.

3.4.1.

Een verkoopbrochure (productie 8 bij inleidende dagvaarding) waarin onder de kop Gemeentelijke instanties staat vermeld: ‘Funderingscode II, zie bijlage’. De bijlage is na te melden brief van stadsdeel Oud-West van 22 april 1999.

3.4.2.

De brief van stadsdeel Oud-West van 22 april 1999 (geschreven naar aanleiding van een verzoek van 30 juli 1997 tot splitsing van het pand [adres], ingediend door de toenmalige eigenaar):

‘(…) Tijdens de technische opname was gebleken dat er een nader onderzoek noodzakelijk was om de kwaliteit van de fundering te kunnen beoordelen, dit omdat voor het kunnen splitsen een funderingscasco-niveau II geëist wordt (levensduur minimaal 25 jaar (...))

Het nadere onderzoek heeft geleid tot een advies van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht om aan het pand [adres] een kwaliteitsniveau II toe te kennen onder voorwaarde dat er geen belastingverhoging en/of wijzigingen in de afdracht van de (gewichts)belasting naar de fundering plaats zullen vinden..

Naar aanleiding van dit advies besluiten wij het pand [adres] een funderingscasco-niveau II onder genoemde voorwaarde toe te kennen. (…)’

3.4.3.

De bijlage bij voornoemde brief van het stadsdeel Oud-West van 22 april 1999 waarvan deel uitmaakt een rapport over het pand aan [adres] met het opschrift ‘Rapport fundering en casco’ en een stuk met opschrift ‘Vergadering dagelijks bestuur’ van stadsdeel Oud-West van 13 april 1999, betreffende de aan de brief ten grondslag liggende besluitvorming. In laatstgenoemd stuk staat over het pand [adres] onder meer ‘[t]ijdens de technische opname bleken er enkele verzakkingen aanwezig’, alsmede dat op grond van het vervolgens verrichte onderzoek de levensduur van de fundering op minimaal 25 jaar wordt ‘ingeschat’. In het rapport over het onderzoek naar fundering en casco wordt onder meer melding gemaakt van de omstandigheid dat de panden aan [adres] als één bouweenheid zijn uitgevoerd en voorts dat de vloerwaterpassing aantoont dat de vloer van [adres] naar de voorgevel afloopt met 1:200, met als gevolg het vooroverhellen van het pand ter plaatse van de gemeenschappelijke bouwmuur[adres].

3.4.4.

De notulen van de vergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE) [adres] van 11 september 2003:

‘(...) funderingsonderzoek; bij meerdere huizen in de straat wordt de fundering in de gaten gehouden. Het lijkt erop dat over 10-15 jaar ook wij aan de beurt zijn. We zullen contact houden met de buren betreffende de situatie in de komende tijd ([A]).’

3.4.5.

De notulen van de vergadering van de VvE [adres] van 27 november 2007:

‘(...) Op nog nader vast te stellen termijn zal de fundering vernieuwd moeten worden (...).

Actie: [B] neemt contact op met de Gemeente om te horen hoe de stand van zaken is inzake verzakking van ons pand en hoe de eventuele progressie verloopt. (...)’

3.4.6.

Een brief van Allnamics van 5 september 2011 (geschreven naar aanleiding van een opdracht van [appellanten]):

‘(
...) Met betrekking tot het pand aan [adres] kan ondergetekende u het volgende mededelen:

In het jaar 1997 heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de funderingstechnische staat van dit pand. Met betrekking hiertoe zijn metingen verricht en is een funderingsinspectie uitgevoerd. Naar aanleiding van de resultaten van deze onderzoeken heeft het toenmalige Stadsdeel Oud-West besloten een kwaliteitsniveau II aan het pand toe te kennen.

In het jaar 2008 heeft ondergetekende het pand op uw verzoek bij de aankoop visueel geïnspecteerd aan de voorgevel. Tijdens deze inspectie zijn toen geen andere aspecten naar voren gekomen dan in 1997.

In het jaar 1997 waren er enkele scheuren in de voorgevel zichtbaar. Dit zijn oude scheuren die in het jaar 2008 niet groter zijn geworden. De aanwezigheid van de scheuren was in 1997 aanleiding om als extra onderzoek meetbouten te plaatsen en deze meetbouten nauwkeurig in hoogte vast te leggen ten opzichte van een onafhankelijk referentiepunt. In een periode van 483 dagen zijn in totaal 5 herhalingsmetingen uitgevoerd. Het resultaat was dat het zakkingstempo varieert van 1,3 mm tot 1,9 mm op jaarbasis. Om voor een kwaliteitsniveau II in aanmerking te komen mag het zakkingstempo op jaarbasis niet groter zijn dan 2mm/j.

In het jaar 2008 en recent is de voorgevel geïnspecteerd waarbij er toen en nu is geconcludeerd dat er geen aanleiding was om aan eerder getrokken conclusies te twijfelen.’

3.5.1.

De verklaring van [geïntimeerde sub 1] bij de comparitie in eerst aanleg dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend was met de bladzijde uit het ‘Rapport fundering en casco’ (hiervoor onder 3.4.3 vermeld) waarop staat dat de panden [adres]als een bouweenheid waren uitgevoerd, valt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet te rijmen met de omstandigheid dat [geïntimeerden] de onder 3.4.2 genoemde brief van 22 april 1999 met de onder 3.4.3 genoemde bijlage, inclusief de desbetreffende bladzijde, in het geding hebben gebracht als behorend bij de koopovereenkomst (zie inleidende dagvaarding randnummer 2.3 en productie 5 bij akte overlegging producties van 6 juni 2012).

3.5.2.

Het hof constateert dat uit die brief, met bijlage, blijkt dat de panden [adres]een bouwkundige eenheid vormen, dat met betrekking tot het pand [adres] destijds al werd gesproken over verzakking en het vooroverhellen van het pand ter plaatse van de gemeenschappelijke bouwmuur met [adres], dat het zakkingstempo bij het in 1997 aangevangen onderzoek (1.3-1.9 mm/j) net binnen de marge van code II viel (2 mm/j) en dat aan het toekennen van code II een nader omschreven voorwaarde is verbonden betreffende het niet verhogen/wijzigen van de belasting van de fundering. Het toekennen van code II betekent, zo blijkt uit de brief van 22 april 1999 en de onderliggende besluitvorming, dat stadsdeel Oud-West ten tijde van die toekenning inschatte dat de fundering van het pand aan [adres] een levensduur had van minimaal 25 jaar, derhalve tot 2024. Allnamics heeft naar aanleiding van visuele inspecties in 2008 en 2011 in haar brief van 5 september 2011 laten weten dat geen reden bestond om te twijfelen aan de eerder toegekende code II, oftewel geen reden te twijfelen aan de verwachting van stadsdeel Oud-West, die de periode tot 2024 betrof. Uit de eveneens aan [geïntimeerden] ter beschikking gestelde notulen van de VvE [adres] van 11 september 2003 blijkt daarentegen onmiskenbaar dat de eigenaren van de appartementen in dat pand, in verband met funderingsonderzoek bij andere panden in de straat, in 2003 al rekening hielden met de mogelijkheid dat hun pand over tien tot vijftien jaar ‘aan de beurt’ zou zijn, derhalve in de periode tussen 2013 en 2018 en aanzienlijk eerder dan volgens de inschatting van stadsdeel Oud-West in 1999. Ook in de notulen van de VvE [adres] van 27 november 2007 wordt gesproken over vernieuwing van de fundering en het in dat verband benaderen van de gemeente over de stand van zaken ‘inzake de verzakking van ons pand’. Met name gelet op de inhoud van de notulen uit 2003 en 2007 hebben [geïntimeerden] aan de hun ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekende informatie niet de gerechtvaardigde verwachting kunnen ontlenen dat de fundering van het pand [adres] tot 2024 onderhoudsvrij zou zijn.

3.5.3.

Ten onrechte heeft de rechtbank dan ook overwogen dat het, gelet op de door [appellanten] gedane mededelingen over het appartement – in welk verband in het bestreden vonnis de verkoopbrochure en de rapporten van de gemeente en Allnamics worden genoemd en in het bijzonder betekenis is toegekend aan de rapporten – op de weg van [appellanten] had gelegen [geïntimeerden] te wijzen op de, voor [appellanten] kennelijk kenbare, onduidelijkheid rondom de staat van de fundering en de aan de fundering toe te kennen funderingscode of [geïntimeerden] anderszins een aanknopingspunt te bieden voor nader onderzoek. Eveneens ten onrechte heeft de rechtbank overwogen dat [appellanten] de betekenis van de inhoud van de notulen tegenover [geïntimeerden] hadden moeten expliciteren. De notulen waren immers niet voor niets aan het koopcontract gehecht en de informatie die aan de notulen kon worden ontleend was duidelijk. Ook duidelijk was dat deze informatie de – door Allnamics in september 2011 op grond van niet meer dan visuele inspecties bevestigde – verwachting van stadsdeel Oud-West uit 1999 ondermijnde. [appellanten] waren dan ook niet gehouden [geïntimeerden] bij de hand te nemen en daarop nog eens expliciet te wijzen. De omstandigheid dat [appellant sub 1] een jurist is die beroepsmatig is betrokken bij de handel in vastgoed in Amsterdam en als zodanig te maken heeft gehad met (de gevolgen van) funderingsherstel van een aantal elders gelegen appartementen, leidt niet tot een ander oordeel. Te minder omdat [geïntimeerden] werden bijgestaan door een makelaar. Bovendien is [geïntimeerde sub 1] eveneens een jurist, werkzaam als advocaat gespecialiseerd in contractenrecht.

3.6.

Daarmee komt aan de orde de vraag of [appellanten] informatie hebben verzwegen waar spreken plicht was, zoals [geïntimeerden] ook hebben gesteld. Zij verwijten [appellanten] allereerst dat zij de volgende stukken niet hebben ontvangen, waarvan de inhoud, voor zover van belang, luidt als volgt:

3.6.1.

Een e-mail van 15 december 2009 van [appellant sub 1], die toen zelf koper was, aan de makelaar die namens de toenmalige verkopende eigenaren de verkoop van het appartement begeleidde:

‘(...) De rechtsgeldigheid van het besluit, genomen door een deel van de VVE van

bovengenoemd pand d.d. 11 september 2003, dat in geval van funderingsherstel de

herinrichting van de onderste verdieping voor kosten van A1 komt, zal zeer waarschijnlijk geen stand houden. De wijze van oproeping en totstandkoming van het besluit is niet correct verlopen. Daarnaast zal betreffend besluit het toetsingscriterium van kennelijke onredelijkheid door de kantonrechter niet doorstaan.

(…)

Wellicht ten overvloede kan ik u mededelen dat in 1999 het Stadsdeel Oud West na

uitgebreid onderzoek een funderingscode II heeft gegeven aan bovengenoemd pand.

Hetgeen betekent dat de gemeente ervan uit gaat dat de fundering goed is en minimaal 25 jaar onderhoudsvrij is. (....)’

3.6.2.

Een e-mail van 1 maart 2011 van [C], destijds voorzitter van de VvE [adres], aan [appellant sub 1]:

‘Beste VVE leden,

zie doorgestuurd verslag van de VVE ‘s [adres]. We zullen over een paar maanden toch eens een vergadering moeten beleggen waar het het onder andere over financien, over verdere info inzake drooglegging polderriool en mogelijke konsekwenties voor de fundering van ons huis etc. moeten hebben. (...)’

3.6.3.

Het met voornoemd e-mailbericht meegezonden, ongedateerde stuk met opschrift ‘Conceptverslag voor VVE [adres]’:

‘(...) Beste leden van de VVE [adres]

De afgelopen maanden heb ik met verschillende van jullie contact gehad over de verzakkingen van het pand [adres], en het feit dat wij ons genoodzaakt zien om

over te gaan tot funderingsherstel.

Recentelijk hebben wij hierover overleg gehad met de VVE [adres], onze

buren. Omdat ik eerder heb toegezegd jullie op de hoogte te houden van onze plannen en voornemens vinden jullie hieronder een kort verslag van deze bijeenkomst aan.

(…)

[D]

Voorzitter [adres]

(…)

De VVE ‘s [adres] spraken in dit kader de hoop uit dat, indien [adres] blijft verzakken, het funderingsherstel van dit pand zal worden aangepakt (...).’

3.6.4.

Zoals hiervoor reeds is overwogen, bleek uit de stukken waarover [geïntimeerden] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst beschikten dat het pand [adres] verzakte en dat de VvE [adres] al in 2003 rekening hield met de mogelijkheid dat tussen 2013 en 2018 funderingsherstel van dat pand diende plaats te vinden. Die periode was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in september 2011 aanstaande. De omstandigheid dat de VvE [adres] zich in de loop van 2011 genoodzaakt zag funderingsherstel van dat pand te initiëren en de door de VvE’s [adres] uitgesproken hoop dat het funderingsherstel van het pand [adres] zou worden aangepakt indien dat pand bleef verzakken, werpt dan ook geen wezenlijk ander licht op de staat van de fundering van het pand aan [adres] dan kenbaar was uit de wel verstrekte stukken.

3.6.5.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt voorts niet in te zien wat de toegevoegde waarde zou zijn geweest van het ter beschikking stellen aan [geïntimeerden] van voornoemde e-mail van 15 december 2009, voor zover het betreft het besluit van de VvE [adres] over de aan funderingsherstel verbonden kosten, nu deze informatie ook kenbaar was uit de wel verstrekte notulen van 11 september 2003, naar welke notulen in die e-mail wordt verwezen en waarin in dit verband staat: ‘[w]el wordt vastgesteld met meerderheid van stemmen dat bij funderingsherstel de herinrichting van het souterrain niet voor rekening van de VVE komt’.

3.6.6.

In de volgens [geïntimeerden] door [appellanten] verzwegen gesprekken die [appellant sub 1] met [D] heeft gehad in 2009 en 2011 is, mede gelet op de inhoud van de in dit verband in het geding gebrachte stukken (gespreksnotitie van [D] van 4 maart 2009 en schriftelijke verklaringen van zijn hand van 29 maart 2012 en 18 december 2012) informatie uitgewisseld die vergelijkbaar is met de inhoud van de hiervoor onder 3.6.2 en 3.6.3. aangehaalde stukken. Ook met betrekking tot de niet door [appellanten] meegedeelde gesprekken geldt dan ook dat de inhoud daarvan geen wezenlijk ander licht werpt op de staat van de fundering van het pand aan [adres] dan kenbaar was uit de wel ter beschikking gestelde stukken.

3.6.7.

De door [geïntimeerden] gestelde mededelingen [appellant sub 2] tijdens een zogenoemde open dag (in welk verband schriftelijke verklaringen van de ouders van [geïntimeerde sub 1] in het geding zijn gebracht) inhoudende dat het pand funderingscode II had, dat er een rapport bestond waaruit dat bleek en/of dat het pand 2 mm per jaar zakte, waren juist, gelet op de brief van stadsdeel Oud-West van 22 april 1999 met de daarbij gevoegde bijlage. Indien voor juist wordt aangenomen dat [appellant sub 2] bij die open dag ook heeft gezegd dat de fundering wel in orde was en/of dat deze op termijn geen problemen zou geven, dan nog hebben [geïntimeerden] aan die mededelingen niet de gerechtvaardigde verwachting kunnen ontlenen dat de fundering van het pand aan [adres], zoals zij in eerste aanleg ook hebben gesteld) onderhoudsvrij zou zijn. [geïntimeerden] zijn immers in de gelegenheid gesteld deze mededelingen op waarde te schatten nu de brief van stadsdeel Oud-West, met de onderliggende informatie, en meergenoemde notulen van de VvE [adres] uit 2003 en 2007 aan hen zijn verstrekt.

3.6.8.

[geïntimeerden] verwijten [appellanten] ook dat zij meetrapporten van [Y] Ingenieursbureau B.V. (hierna: [Y]) van 6 juli 2010 niet aan Allnamics hebben gegeven bij hun opdracht die heeft geleid tot het opstellen van de aan [geïntimeerden] ter beschikking gestelde brief van Allnamics van 5 september 2011. [geïntimeerden] hebben gesteld dat Allnamics in januari 2012 code IV aan de fundering van het pand [adres] heeft gegeven nadat zij deze meetrapporten had ontvangen, waarmee [geïntimeerden] kennelijk willen betogen dat in de brief van 5 september 2011 eenzelfde advies zou hebben gestaan als in het rapport van 9 januari 2012 (inhoudende dat herstel niet spoedeisend is, gezien het gemeten zakkingstempo, maar dat geadviseerd wordt het funderingsherstel niet langer uit te stellen dan circa 5 jaar) indien Allnamics voorafgaand aan 5 september 2011 had beschikt over de rapporten van [Y]. [appellanten] hebben echter reeds bij conclusie van antwoord, randnummers 64 tot en met 67, mede aan de hand van een brief van Allnamics van 9 mei 2012, gemotiveerd weersproken dat een verband bestaat tussen voornoemde meetrapporten van [Y] en de uiteenlopende inhoud van de brief van Allnamics van 5 september 2011 enerzijds en het rapport van Allnamics van 9 januari 2012 anderzijds. [geïntimeerden] zijn niet inhoudelijk op dit gemotiveerde en met een productie gestaafde verweer ingegaan. Dat zij dat niet hebben gedaan komt voor hun rekening. Om die reden kan niet worden aangenomen dat de brief van 5 september 2011 van Allnamics een wezenlijk andere inhoud zou hebben gehad indien Allnamics voorafgaand aan het opstellen daarvan kennis had gedragen van de meetrapporten van [Y].

3.8.

De slotsom van al het voorgaande is dat [appellanten] niet zijn tekortgeschoten in de op hen als verkopers rustende mededelingsplicht. Dat [appellanten], zoals [geïntimeerden] hebben gesteld, niet hebben meegedeeld dat de achteruitbouw van het pand niet, althans zeer slecht was gefundeerd, kan niet tot een ander oordeel leiden met betrekking tot de mededelingsplicht van[appellanten] over de uit 1882 stammende fundering van het pand aan [adres]. De motieven die [appellanten] volgens [geïntimeerden] hadden om de hiervoor onder 3.6.1 tot en met 3.6.8 besproken informatie niet te verstrekken – het recent verlagen van de vraagprijs en het in oktober 2011 kopen van een ander huis – geven, wat hiervan verder zij, evenmin aanleiding om anders te oordelen over de mededelingsplicht van [appellanten] Dit betekent dat [geïntimeerden] geen feiten of omstandigheden hebben gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordde. De grieven 3 tot en met 11 slagen. De overige grieven behoeven geen bespreking.

3.9.

De door de rechtbank onbesproken gelaten subsidiaire en meer subsidiaire grondslagen (wederzijdse) dwaling en bedrog zijn gebaseerd op hetzelfde feitencomplex als hiervoor behandeld in het kader van het beroep op non-conformiteit. Hetgeen daaromtrent is overwogen betekent dat het beroep op (wederzijdse) dwaling en bedrog evenmin succesvol is.

3.10.

Het bewijsaanbod van [geïntimeerden] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat dit als niet ter zake dienend wordt verworpen.

3.11.

Het slagen van de grieven 3 tot en met 11 leidt tot vernietiging van het bestreden tussenvonnis. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan het hof in hoger beroep op de hoofdzaak beslissen. De vordering van [geïntimeerden] is ongegrond en dient te worden afgewezen. [geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en rechtdoende op de hoofdzaak:

wijst af de vordering van [geïntimeerden];

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant sub 1] begroot op € 1.526,64 aan verschotten en € 5.000,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 1.645,82 aan verschotten en € 3.263,= voor salaris, alsmede op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de dag waarop dit arrest wordt uitgesproken;

verklaart dit arrest met betrekking tot deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2014.