ECLI:NL:GHAMS:2014:411 - Gerechtshof Amsterdam - Geen huurbescherming voor stacaravan op niet-bestemde sta...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.085.497/01

zaak-/rolnummer rechtbank : 441714 / CV EXPL 09-11619

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 februari 2014

inzake

1.[APPELLANT SUB 1],

2.
[APPELLANTE SUB 2],

beiden wonend te [woonplaats],

appellanten in principaal beroep, geïntimeerden in incidenteel beroep,

advocaat:
mr. J.W. Spanjerte Haarlem,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAN ELK HOLDING B.V.,

gevestigd te Haarlem,

geïntimeerde in principaal beroep, eiseres in incidenteel beroep,

advocaat:
mr. J.G. Galamate Eemnes.

1.Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [appellant sub 1] (in enkelvoud) en Van Elk Holding genoemd.

1.1

[appellant sub 1] is bij dagvaarding van 7 april 2011 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 22 september 2010 (het tussenvonnis) en 16 maart 2011 (het eindvonnis) met het hierboven vermelde zaak-/rolnummer van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen Van Elk Holding als eiseres en [appellant sub 1] als gedaagde.

1.2

[appellant sub 1] heeft bij memorie vier grieven geformuleerd tegen het eindvonnis, bewijs aangeboden en twee producties overgelegd met conclusie, kort gezegd, dat het hof het eindvonnis zal vernietigen en alsnog de gevorderde verklaring voor recht zal afwijzen, met veroordeling van Van Elk Holding in de kosten.

1.3

Daarop heeft Van Elk Holding geantwoord, een incidentele grief en een aanvullende grond geformuleerd tegen het eindvonnis, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het eindvonnis zal bekrachtigen voor zover voor recht wordt verklaard dat op de huurovereenkomst (alleen) de artikelen 7:201 – 230 BW van toepassing zijn en te vernietigingen voor zover de vordering van Van Elk Holding tot ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst is afgewezen, alsnog het in eerste aanleg onder primair sub II en III en subsidiair onder e gevorderde zal toewijzen en de huurovereenkomst alsnog zal beëindigen per 1 januari 2013, met veroordeling van [appellant sub 1] in de kosten.

1.4

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis onder het kopje “De feiten” onder a tot en met m de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze het hof tot uitgangspunt dient.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

( i) Van Elk Holding heeft een stacaravan die geplaatst was op een door haar gehuurd terrein nabij het [adres] te [plaats], in 1982 voor permanente bewoning verhuurd aan [appellant sub 1].

(ii) Partijen zijn op 10 augustus 1985 als volgt overeengekomen (hiervoor en hierna: de huurovereenkomst):

“(…) Ondergetekende verklaren hierbij:

Overeen gekomen te zijn dat de grond wordt gehuurd voor ƒ. 200,- per maand. Hierop wordt een stacaravan neergezet door [[appellant sub 1]]. Er wordt een tussenmeter voor licht en water geplaatst. (…)”

De caravan die Van Elk Holding had geplaatst is vervangen door een caravan die eigendom is van [appellant sub 1]. Hij heeft deze in de loop der tijd van een uitbouw voorzien.

(iii) Van Elk Holding heeft op 20 juni 2005 de grond waarop de caravan van [appellant sub 1] is geplaatst in eigendom verworven. Zij is voornemens op de aan haar toebehorende percelen een zevental woningen te stichten. Bij brief van 21 augustus 2009 heeft Van Elk Holding de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2009 wegens dringend eigen gebruik. [appellant sub 1] heeft niet met die opzegging ingestemd.

(iv) In het eindvonnis heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat op de huurovereenkomst alleen de artikelen 7:201 – 230 BW van toepassing zijn, de overige vorderingen van Van Elk Holding heeft zij afgewezen.

( v) Bij brief van 9 mei 2012 heeft Van Elk Holding de huurovereenkomst wederom opgezegd, nu niet alleen met als grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft eigen gebruik, maar ook met als grond dat [appellant sub 1] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Ook die opzegging heeft [appellant sub 1] niet aanvaard.

In principaal beroep

2.3

De principale grieven van [appellant sub 1] komen er naar de kern genomen op neer dat volgens hem, anders dan de kantonrechter heeft overwogen en beslist, de huurovereenkomst betrekking heeft op een standplaats als bedoeld in artikel 7:236 BW Pro. De grieven lenen zich derhalve voor gezamenlijke bespreking.

2.4

Willen de grieven kunnen slagen dan dient voldaan te zijn aan de eisen voor een standplaats die zijn neergelegd in artikel 7:236 BW Pro. Allereerst moet de kavel waar het om gaat zijn bestemd voor het plaatsen van een woonwagen. Die bestemming wordt niet alleen bepaald door hetgeen partijen zijn overeengekomen maar (met name) door de vraag of de kavel de administratiefrechtelijke bestemming standplaats heeft verkregen. In het vigerende bestemmingsplan, zo heeft de kantonrechter onbestreden vastgesteld (de feiten sub i), rust op het gehuurde deels de bestemming “bedrijfsdoeleinden” en deels de bestemming “uit te werken recreatieve doeleinden”. De gemeente Haarlem en de provincie Noord-Holland zijn doende het gebied waar het gehuurde ligt te herontwikkelen.

Volgens [appellant sub 1] zou indien hij daarom zou verzoeken, een standplaatsvergunning worden verleend.

Niet is derhalve in geschil dat het gehuurde thans niet de bestemming standplaats heeft. Hetgeen [appellant sub 1] verder opmerkt ter ondersteuning van zijn stelling dat wel sprake is van een standplaats, is niet (althans onvoldoende) met feitelijkheden onderbouwd en dient derhalve te worden gepasseerd. De conclusie kan geen andere zijn dan dat het gehuurde geen kavel is die bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen. Nu niet voldaan is aan deze eis van artikel 7:230 BW Pro kan dit artikel geen toepassing vinden, zodat de grieven falen. De kantonrechter heeft derhalve met juistheid voor recht verklaard dat alleen de artikelen 7:201 – 7:230 BW op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Het vonnis zal daarom in zoverre worden bekrachtigd.

In incidenteel beroep

2.5

De enige grief van Van Elk Holding is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Van Elk Holding (nog) geen voldoende zwaarwegende grond had voor opzegging van de huurovereenkomst gelet op de omstandigheid dat [appellant sub 1] al 27 jaar op de grond woonachtig was, afgewogen tegen de omstandigheid dat het terrein vooralsnog niet binnen afzienbare tijd kan worden ontwikkeld. Volgens Van Elk Holding is de gemeente Haarlem inmiddels bereid mee te werken aan de door haar voorgestane planontwikkeling. Zij verwijst in dat verband naar een brief van de gemeente van 17 april 2012 die onder meer inhoudt:

“(…) De gemeente staat positief tegenover het omzetten van de bedrijfsbestemming op het Van Elkterrein naar een woonbestemming. Er ligt hiervoor inmiddels een begin van een stedenbouwkundig kader. Om de ontwikkelingen mogelijk te maken moet een bestemmingsplan worden opgesteld. Aangezien het [adres] buiten de verstedelijkingscontour ligt moet er een akkoord (ontheffing) liggen van de Provincie (…), voordat het ontwerpbestemmingsplan in procedure kan worden gebracht. De gemeente zal zich sterk maken om dit akkoord ook daadwerkelijk te krijgen, maar kan hiervoor uiteraard geen garanties geven.

Zolang de stacaravan op het terrein aanwezig is, is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet gegarandeerd. De gemeente heeft aangegeven pas te kunnen starten met de voorbereidingen van het bestemmingsplan als die uitvoerbaarheid wel is gegarandeerd. Onderdeel van de voorbereiding is het overleg met de Provincie over het stedenbouwkundig plan.

(…) Zodra de stacaravan geen belemmering meer vormt voor de uitvoerbaarheid van het op te stellen bestemmingsplan, zal tijd ingepland worden bij de noodzakelijke disciplines om het bestemmingsplan te gaan opstellen. (…)”

2.6

De gemeente heeft de hiervoor aangehaalde brief gezonden nadat de kantonrechter het eindvonnis had gewezen. De kantonrechter kon daar derhalve geen rekening mee houden. Uit de brief blijkt naar het oordeel van het hof weliswaar niet dat Van Elk Holding thans op korte termijn met de door haar gewenste planontwikkeling kan beginnen, maar wel dat de gemeente welwillend staat tegenover de plannen van Van Elk Holding, zij het dat de stacaravan een belemmering vormt. Nu het gehuurde niet kan worden aangemerkt als standplaats komt aan [appellant sub 1] niet de daarbij behorende huurbescherming toe. Wel dient Van Elk Holding een voldoende belang te hebben bij de opzegging van de huurovereenkomst. Haar belang is allereerst dat alleen indien en zodra het gehuurde vrij komt verder gegaan kan worden met de planontwikkeling en voorts dat – zoals onbestreden door Van Elk Holding is gesteld - de opbrengsten daarvan dienen als pensioenvoorziening van haar directeur en enig aandeelhouder, die geen andere pensioenvoorziening heeft getroffen. De belangen van Van Elk Holding afwegend tegen het langdurige maar niet-gelegaliseerde woonbelang van [appellant sub 1], komt het hof tot de conclusie dat Van Elk Holding voldoende belang heeft bij de opzegging van de huurovereenkomst van 21 augustus 2009, zodat deze doel heeft getroffen. De enige grief slaagt dus.

2.7

Van Elk Holding heeft geen belang bij de primair sub II gevorderde verklaring voor recht. Wel zal het hof [appellant sub 1] veroordelen het gehuurde te ontruimen tegen de hierna te bepalen datum. De vordering tot betaling van huurpenningen zal worden afgewezen, omdat deze te weinig is geconcretiseerd en zich derhalve niet leent voor tenuitvoerlegging.

2.8

Aan hetgeen subsidiair (aanvullend) is gevorderd komt het hof bij deze stand van zaken niet toe.

In principaal en incidenteel beroep

2.9

Het eindvonnis zal gedeeltelijk worden vernietigd en de oorspronkelijke vorderingen van Van Elk Holding zullen alsnog gedeeltelijk worden toegewezen als hierna te doen. [appellant sub 1] dient de kosten van het hoger beroep te dragen, zowel van het principaal als het incidenteel beroep.

3.Beslissing

Het hof:

vernietigt het eindvonnis voor zover de hierna toe te wijzen vorderingen zijn afgewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant sub 1] om het gehuurde uiterlijk op 31 augustus 2014 te ontruimen en vanaf die datum ontruimd te houden en met al de zijnen en al het zijne te verlaten;

bepaalt dat [appellant sub 1] een dwangsom verbeurt van € 250,-- voor iedere dag dat hij geen gevolg geeft aan voormelde veroordeling, tot een maximum van € 100.000,--;

bepaalt voorts dat Van Elk Holding de ontruiming op kosten van [appellant sub 1] zelf mag bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie;

bekrachtigt het eindvonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant sub 1] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Van Elk Holding begroot op € 649,-- voor verschotten en € 894,-- voor salaris in het principaal beroep en op € 447,-- voor salaris in het incidenteel beroep;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. E.M. Polak en mr. M.J. Schaepman-de Bruijne, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2014.