ECLI:NL:GHAMS:2014:3555

• Datum uitspraak: 26 augustus 2014
• Publicatiedatum: 28 augustus 2014
• Zaaknummer: 200.137.918-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Huijzer; E.M. Polak; M.J. Schaepman-de Bruijne
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake koopovereenkomst percelen grond tussen B en gemeente Haarlemmermeer

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [A] tegen de gemeente Haarlemmermeer betreffende een koopovereenkomst van percelen landbouwgrond. [A] had de percelen in 2001 gekocht met de intentie om een prostitutiebedrijf, de City of Love, te ontwikkelen. De gemeente had echter een agrarische bestemming voor de grond, wat leidde tot een conflict over de gebruiksmogelijkheden. [A] vorderde vernietiging van de koopovereenkomst van 26 februari 2004 wegens dwaling, stellende dat de gemeente hem onjuiste en onvolledige informatie had verstrekt over de planologische mogelijkheden van de grond. De rechtbank Noord-Holland had de vordering van [A] afgewezen, en [A] ging in hoger beroep.

Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat de gemeente geen mededelingsplicht had over de toekomstige ontwikkelingen van de grond, en dat de teleurgestelde verwachtingen van [A] voor zijn rekening kwamen. Het hof concludeerde dat de prijs die [A] voor de grond had betaald, rekening hield met de mogelijkheid van andere bestemmingen, en dat de gemeente niet onjuist had geïnformeerd. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en wees de vordering van [A] af, waarbij het ook de proceskosten aan [A] oplegde.

Uitspraak

arrest

______________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.137.918/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/191862 / HA ZA 12-226

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 augustus 2014

inzake

[appellant] ,

wonend te[adres], gemeente Haarlemmermeer,

appellant,

advocaat:
mr. H.J.M. van Schie te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,

tegen:

GEMEENTE HAARLEMMERMEER ,

zetelend te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,

geïntimeerde,

advocaat:
mr. A.M. van de Laar te Haarlem.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna[A] en de gemeente genoemd.

[A] is bij dagvaarding van 29 oktober 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 7 augustus 2013, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [A] als eiser en de gemeente als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend
:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 juli 2014 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[A] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vordering alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten en met veroordeling tot terugbetaling van de op grond van het vonnis betaalde proceskosten, vermeerderd met rente.

De gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn, naar [A] desgevraagd bij pleidooi heeft bevestigd, in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[A] heeft in 2001 gekocht en geleverd gekregen percelen landbouwgrond (hierna: de percelen), gelegen aan de westzijde van het bedrijventerrein De Liede (hierna: De Liede West) te Vijfhuizen, gemeente Haarlemmermeer. [A] had de percelen aangekocht met het oog op een aldaar door hem te ontwikkelen prostitutiebedrijf, de City of Love.

3.1.2

De ontwikkeling van een prostitutiebedrijf op de percelen was in strijd met zowel het vigerende bestemmingsplan (agrarische bestemming) als het vigerende streekplan (laatstelijk gewijzigd 17 februari 2003).

3.1.3

Sedert 2000 is [A] in overleg getreden met de gemeente om de

ontwikkeling van de City of Love mogelijk te maken. Vanaf november 2001 heeft [A] de gemeente voorstellen gedaan tot ruiling van de percelen met grond elders in de gemeente om aldaar de City of Love te realiseren.

3.1.4

Bij brief van 26 november 2002 heeft[B](hierna: [B] namens de gemeente aan [A] het bestaande planologische kader van de percelen meegedeeld.

3.1.5

Bij brief van 21 januari 2003, gericht aan [B], verzoekt de advocaat van [A] de gemeente bij de provincie onder de aandacht te brengen dat de locatie De Liede een uiterst geschikte locatie is voor (al dan niet laagwaardige) bedrijventerreinen. Hij schrijft voorts:

“Ten slotte breng ik nog onder uw aandacht dat cliënt er geen enkel bezwaar tegen heeft indien de Gemeente Haarlemmermeer zijn grond van hem afneemt zodat de Gemeente Haarlemmermeer zelf de ontwikkeling overeenkomstig haar wensen kan vormgeven.”

3.1.6

Nadat op 5 juni 2003 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen [A], diens advocaat en de gemeente (vertegenwoordigd door twee wethouders en [B], deelt een wethouder van de gemeente bij brief van 27 juni 2003 aan [A] mee:

“Inzake de gronden die u in eigendom heeft in “De Liede” merken wij op dat daarover eerst overleg met de provincie nodig is om te bepalen of deze gronden wellicht interessant zijn voor de gemeente. Over de uitkomst daarvan kunnen wij geen garanties geven.”

3.1.7

In het verslag van een zogenoemd “Goede Diensten Overleg” (hierna GDO)

van 26 september 2003, waaraan deelnamen ambtenaren van de gemeente (waaronder

[C]) en de provincie (waaronder [D]), is vermeld:

“
3. Bestemmingswijziging De Liede West/streekplanherziening [C])

Aan het college van B&W is een voorstel voorgelegd tot uitbreiding van bedrijventerrein De Liede, teneinde tegemoet te komen aan de vraag vanuit zowel Haarlemmermeer als de regio naar laagwaardig bedrijventerrein. Hiervoor is een streekplanherziening nodig. Er wordt gewerkt aan een plan van aanpak. Volgens [D] zijn er wel wat blokkades, maar die zijn op zich oplosbaar. Het is wel de vraag of een streekplanherziening gevoerd moet worden voor zo’n klein gebied. Het (concept) plan van aanpak zal bilateraal besproken worden met de provincie.”

3.1.8

In of omstreeks oktober 2003 heeft [A] met Dura Vermeer en Meerschip

(DVM) een overeenkomst over de percelen gesloten, welke overeenkomst DVM per 1 november 2003 heeft beëindigd. DVM heeft aan de gemeente bericht dat aanleiding voor de beëindiging was gelegen in de onduidelijkheid ten aanzien van de termijn waarbinnen de bestemmingswijziging van het gebied wordt gerealiseerd en het voornemen van de gemeente een maximumgrens aan de uitgifteprijs van de grond te verbinden.

3.1.9

De dienst RWE/sector Ruimtelijke Planvorming van de gemeente heeft met

dagtekening 6 januari 2004 een “Startnotitie: Ontwikkelingskader De Liede” opgesteld. Als

doel van het Ontwikkelingskader is vermeld: uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein

De Liede met terreinen voor zogenoemde laagwaardige bedrijven. In dat kader zijn ook de

percelen van [A], gelegen in de Liede West, betrokken. In de notitie wordt onderscheid gemaakt tussen drie gebieden: De Liede Noord, Zuid en West. Aangegeven wordt dat Noord en Zuid planologisch met een zogenaamde artikel 19 procedure kunnen worden ontwikkeld tot bedrijfsterrein. Van De Liede West wordt aangegeven dat waarschijnlijk moet worden gewacht op een streekplanherziening.

3.1.10

Bij brief van 7 januari 2004 stelt [A] aan de gemeente voor 3 ha van de percelen te ruilen met gronden aan de Spoorlaan, waar [A] zijn City of Love wil realiseren, en de rest van de percelen voor € 15 per vierkante meter aan de gemeente te verkopen. Bij brief van 27 januari 2004 doet de gemeente een tegenbod.

3.1.11

Op 26 februari 2004 komt een koopovereenkomst tot stand tussen [A] en de gemeente over de percelen. De koopsom is gebaseerd op een prijs van € 25 per vierkante meter, samengesteld uit “€ 20 waarde grond en € 5 voor door de verkoper ten behoeve van de grond gemaakte kosten”. Op 17 maart 2004 heeft [A] de percelen aan de gemeente geleverd.

3.1.12

Op 9 maart 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente het plan van aanpak Ontwikkelingskader De Liede vastgesteld.

3.1.13

Het streekplan, dat geldt voor de percelen, is bij besluiten van Provinciale Staten van

19 november en 17 december 2007 gewijzigd, waardoor aanpassing van het bestemmingsplan voor ontwikkeling van (laagwaardige) bedrijven mogelijk werd.

3.1.14

Het bestemmingsplan De Liede, dat ontwikkeling van De Liede West tot laagwaardig bedrijventerrein mogelijk maakt, is in oktober 2013 in werking getreden.

3.1.15

[B] is in 2013 overleden.

3.1.16

[A] is (naar eigen zeggen: vijf jaar) raadslid van de gemeente.

3.2

[A] vordert vernietiging van de tussen hem als verkoper en de gemeente als koper gesloten koopovereenkomst van 26 februari 2004 wegens dwaling. Daartoe voert hij aan – kort samengevat – dat hij door de gemeente op het verkeerde been is gezet door onjuiste en onvolledige inlichtingen en de gemeente na het sluiten van de koopovereenkomst alles in het werk heeft gesteld om voor hem, [A], informatie over de planontwikkeling achter te houden. Als hij die informatie had gehad, zou hij niet tot verkoop van de percelen zijn overgegaan, althans niet voor de overeengekomen prijs, aldus [A].

3.3

De rechtbank heeft de vordering van [A] afgewezen en daartoe (onder meer) overwogen:

(1) dat uit de omstandigheden blijkt dat partijen bij de verkoop begin 2004 niet uitgingen van grond met uitsluitend agrarische gebruiksmogelijkheden, maar ook rekening hielden met aanwending van de grond voor andere doeleinden (rov 4.4);

(2) dat op de gemeente geen mededelingsplicht rustte ter zake van de Startnotitie d.d. 6 januari 2004 en de uitkomst van het Goede Diensten Overleg van 26 september 2003

(rov 4.5);

(3) dat de gemeente niet gehouden was om [A] op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur meer mee te delen dan zij heeft gedaan (rov 4.5);

(4) dat (wijlen) [B] [A] niet onjuist heeft geïnformeerd ten aanzien van de ontwikkelingsmogelijkheden van diens gronden (rov 4.6).

3.4

Tegen deze beslissing en voornoemde, daaraan ten grondslag liggende overwegingen (1) tot en met (4) komt [A] op. Partijen zijn het over eens dat het debat in hoger beroep wordt begrensd door de met deze overwegingen parallel lopende grieven, die door de gemeente van een nummering – I tot en met IV – zijn voorzien. Deze grieven zullen, voor zover nodig, hierna gezamenlijk worden behandeld.

3.5

Zoals de rechtbank onder 4.3 op goede gronden heeft overwogen, kan [A] als verkoper alleen dan met succes een beroep op dwaling doen indien de gemeente als koper haar informatieplicht schond of onjuiste mededelingen heeft gedaan, op welke onjuiste mededelingen [A] is afgegaan.

Een beroep op dwaling is uitgesloten indien deze een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft. Zo’n omstandigheid doet zich naar ’s hofs oordeel in dit geval voor, waartoe als volgt wordt overwogen.

3.5.1

Zoals hiervoor onder 3.2 vermeld, neemt [A] het standpunt in dat de gemeente hem doelbewust informatie heeft onthouden en, als hij die informatie had gehad, hij niet tot verkoop van de percelen aan de gemeente zou zijn overgegaan, althans niet voor de overeengekomen prijs.

[A] heeft evenwel bij pleidooi desgevraagd bevestigd dat de door de gemeente aan hem betaalde prijs van “€ 20,-- waarde grond” per vierkante meter geen prijs is voor agrarische grond maar voor grond met verwachtingswaarde, zoals voor vrijwel alle grondprijzen in de Haarlemmermeer geldt. Hieruit blijkt dat ook [A] er ten tijde van de verkoop rekening mee hield dat de grond voor andere doeleinden dan uitsluitend agrarische gebruiksmogelijkheden zou worden aangewend. Grond met ‘verwachtingswaarde’ als hier aan de orde wordt per definitie meer waard naarmate de uitkomst van die verwachting naderbij komt. De onzekerheid over de doeleinden waarvoor de verkochte percelen zouden worden aangewend, met de mogelijkheid dat deze in waarde zouden stijgen, zat immers al ‘verdisconteerd’ in de verkoopprijs en heeft [A] daarmee (letterlijk) op de koop toe genomen.

3.5.2

Daar komt bij dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de gemeente zich nog niet had uitgesproken over een beoogde integrale ontwikkeling van De Liede, inclusief De Liede West, en de provincie nog niet had besloten tot de daarvoor noodzakelijke partiële herziening van het streekplan. Het na de koopovereenkomst op 9 maart 2004 door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde plan van aanpak Ontwikkelingskader De Liede behelsde (slechts) een ambitie om De Liede West tot laagwaardig bedrijventerrein te ontwikkelen, terwijl de provincie het streekplan pas eind 2007 heeft gewijzigd. Dergelijke toekomstige omstandigheden, die op het moment van verkoop van de percelen en ook kort nadien het stadium van de ambitie niet waren ontstegen, staan aan een succesvol beroep op dwaling in de weg. De in dat opzicht mogelijk teleurgestelde toekomstverwachtingen van [A] dienen voor zijn rekening te blijven.

3.5.3

Het bewijsaanbod van [A] (zie 5.2 MvG) ziet op voornoemde toekomstige omstandigheden. Het hof passeert dit bewijsaanbod, aangezien dit ook bij honorering niet tot vernietiging van het vonnis kan leiden.

3.6

Bij pleidooi heeft [A] betoogd dat de gemeente openheid van zaken dient te geven door het in het geding brengen van bepaalde stukken die zij onder zich heeft, dan wel waarover [A] als raadslid beschikt maar die hij geheim moet houden. Zo niet, dan dient het hof daaruit de conclusie te trekken die het geraden acht, aldus [A].

3.6.1

Het hof stelt vast dat [A] geen vordering op grond van artikel 843a Rv heeft ingesteld, strekkende tot inzage of afschrift van stukken die betrekking hebben op de rechtsverhouding tussen hem en de gemeente, terwijl het hof geen behoefte heeft aan nadere toelichting op dit punt (artikel 22 Rv). Reeds daarom gaat het hof aan dit verzoek voorbij, nog daargelaten dat dit om redenen als onder 3.5 vermeld niet tot een ander oordeel zal leiden.

3.7

De conclusie is dat het beroep faalt en het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. De (overige) grieven kunnen dan ook onbesproken blijven, evenals het verjaringsverweer van de gemeente. [A] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Voor zover niet al onder 3.5.3 besproken en verworpen, wordt het bewijsaanbod van [A] ook overigens gepasseerd omdat daaruit niet blijkt welke (andere) feiten [A] te bewijzen aanbiedt die tot toewijzing van zijn vordering zouden kunnen leiden.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [A] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 683,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J. H. Huijzer, E.M. Polak en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2014.