Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.118.403/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 1320932 CV EXPL 12-3487
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 augustus 2014
(bij vervroeging)
inzake
1. de stichting
STICHTING ALRI,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLATINA HOLDING B.V.,
beide gevestigd te Amsterdam,
appellanten,
advocaat: mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAINCO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W.J.M. Sengers te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer Alri c.s. en Cainco genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 5 november 2013 een arrest gewezen, dat gedeeltelijk tussenarrest en gedeeltelijk eindarrest is. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Cainco heeft een akte met producties genomen, waarop Alri c.s. bij antwoordakte gereageerd. Daarna heeft Cainco nog een akte genomen om in te gaan op enige nieuwe stellingen in de laatste akte van Alri c.s.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1
Bij het arrest van 5 november 2013 heeft het hof de datum waarop de huurovereenkomst tussen Alri c.s. en Cainco eindigt, vastgesteld op 1 juli 2014. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van een eventueel aan Cainco toe te kennen tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten.
2.2
In hun akten hebben partijen gemeld dat zij in onderling overleg de ontruimingsdatum hebben bepaald op 1 augustus 2014. Voorts heeft Alri c.s. onbetwist gesteld dat het arrest van 5 november 2013 inmiddels onherroepelijk is geworden. Het hof gaat daarvan dan ook uit.
2.3
In de begroting van haar verhuis- en inrichtingskosten heeft Cainco twee situaties onderscheiden: de situatie dat zij voor de ontruimingsdatum al een vervangende bedrijfsruimte heeft gehuurd en dus dubbele huurlasten heeft en de situatie dat zij pas later vervangende bedrijfsruimte huurt en opslagkosten en dubbele transportkosten moet maken. Nu uit de mededelingen van Cainco in haar laatste akte, die dateert van 22 april 2014, moet worden afgeleid dat zij op dat moment nog slechts in het stadium verkeerde dat zij een bod tot aanhuur van vervangende bedrijfsruimte had uitgebracht, kan gevoeglijk worden aangenomen dat per 1 augustus 2014 geen vervangende bedrijfsruimte is gehuurd. Van die situatie zal het hof dan ook uitgaan.
2.4
Alri c.s. heeft met recht betoogd dat geen aanspraak bestaat op een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten als het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf niet daadwerkelijk op een andere plaats wordt voortgezet. Eveneens is juist dat die voortzetting binnen een bepaalde termijn zal moeten plaatsvinden en binnen een bepaalde straal rond het gehuurde, om nog van voortzetting van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf te kunnen spreken. Alri c.s. meent dat de voortzetting binnen een periode van zes maanden na de ontruiming moet plaatsvinden en in een winkelruimte aan de[adres 1], [adres 2] te[plaats]. Zij verzoekt een dergelijke voorwaarde aan de toekenning van de tegemoetkoming te verbinden.
2.5
Het hof ziet aanleiding de tegemoetkoming voorwaardelijk toe te kennen, omdat op dit moment niet voldoende zeker is dat Cainco haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in een andere bedrijfsruimte zal voortzetten. Het hof zal de termijn waarbinnen het bedrijf moet worden voortgezet stellen op zes maanden vanaf de dagtekening van dit arrest. Vanwege de specifieke formule van het bedrijf van Cainco, de verkoop van dameskleding van het merk Marc Cain, zal ook bij verhuizing over een wat grotere afstand nog steeds van hetzelfde bedrijf kunnen worden gesproken. Aangenomen moet immers worden dat een dergelijke winkel een publiek heeft dat in ieder geval ten dele bestaat uit liefhebbers van het merk die de winkel ook op een andere plek in Amsterdam zullen weten te vinden. Het hof zal bepalen dat op de tegemoetkoming slechts aanspraak bestaat als de winkel binnen de termijn van zes maanden in Amsterdam wordt heropend.
2.6
Alri c.s. heeft voorts betoogd dat Cainco in het geheel geen aanspraak kan maken op enige tegemoetkoming, omdat haar winkelinrichting al volledig is afgeschreven. De kosten van de reeds noodzakelijke vervanging van de inrichting kunnen niet voor rekening van Alri c.s. worden gebracht, terwijl de noodzakelijke vervanging ook impliceert dat geen verhuiskosten worden gemaakt, aldus Alri c.s. Dit betoog kan niet worden aanvaard. Hoewel de inrichting volledig was afgeschreven had die nog gedurende een zekere tijd kunnen worden gebruikt, als de huurovereenkomst niet was beëindigd. Hierin ligt dus een vorm van schade voor Cainco. Bovendien miskent Alri c.s. met haar betoog dat onder verhuiskosten meer valt dan alleen het transporteren van de winkelinrichting.
2.7
Cainco heeft de volgende (geschatte) kostenposten opgevoerd:
a. Verhuiskosten inventaris en voorraad € 3.500,=
b. Verwijdering en afvoer inrichting gehuurde € 6.500,=
c. Advertentiekosten € 25.000,=
d. Drukwerk en visitekaartjes € 1.000,=
e. Mailings € 15.000,=
f. Beveiligingsinstallatie € 13.500,=
g. Kosten opslag en € 3.600,=
dubbel transport € 3.500,=
h. Courtage makelaar € 33.750,=
i. Inrichtingskosten € 321.900,=
Totaal € 427.250,=.
2.8
Ad a. Cainco stelt dat de inrichting van het gehuurde op maat is gemaakt en daarom niet kan worden hergebruikt. Daardoor zijn de verhuiskosten beperkt. Het bedrag berust op telefonische informatie. Alri c.s. betwist het begrote bedrag, omdat het niet is onderbouwd en volgens de eigen stellingen van Cainco slechts een beperkt aantal goederen behoeft te worden verhuisd. Voorts meent zij dat voor het totaal van de “eigenlijke verhuiskosten” kan worden uitgegaan van een standaardbedrag van € 25,= per m2, hetgeen resulteert in een bedrag van maximaal € 3.225,=, waarvan slechts een klein deel behoeft te worden vergoed.
2.9
Ad b. Het bedrag dat Cainco heeft begroot voor de kosten van sloop en afvoer van de inrichting van het gehuurde baseert zij op de factuur die zij heeft ontvangen voor de sloop en het afvoeren van de oude inrichting van haar nieuwe winkel in Rotterdam in 2012. Alri c.s. betwist dat deze kosten, de kosten van het in originele staat terugbrengen van het gehuurde, zijn te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten. Voorts meent zij dat onvoldoende duidelijk is of de in Rotterdam verrichte werkzaamheden wel vergelijkbaar zijn met die welke in het gehuurde moeten worden verricht.
2.1
Ad c. De geschatte advertentiekosten betreffen een halve pagina in het Parool. Alri c.s. betwist dat deze kosten zijn te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten. Subsidiair acht zij de kosten exorbitant hoog.
2.11
Ad d. Het voor drukwerk en visitekaartjes opgevoerde bedrag betreft de kosten van de wijziging daarvan in verband met de verhuizing. Alri c.s. is op deze kosten niet specifiek ingegaan.
2.12
Ad e. Het begrote bedrag voor mailings ziet op twee mailings (na ontruiming en bij heropening) aan 5.000 geregistreerde klanten à € 1,50. Alri c.s. betwist dat deze kosten zijn te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten. Voorts acht zij niet onderbouwd dat Cainco 5.000 geregistreerde klanten heeft die per mailing op de hoogte moeten worden gebracht; het sturen van e-mails acht zij meer voor de hand liggend.
2.13
Ad f. De voor beveiliging (goederenbeveiliging en ruimtelijke beveiliging) opgevoerde kosten zijn gebaseerd op twee offertes uit resp. 2011 en 2012. Alri c.s. voert aan dat het onduidelijk is of Cainco de offertes heeft laten uitvoeren; zo ja, dan bestaat geen reden nu een heel nieuw systeem aan te schaffen, zo nee, dan kunnen de kosten van een nieuw systeem nu niet bij Alri c.s. worden neergelegd.
2.14
Ad g. De opgevoerde kosten van opslag betreffen een periode van twaalf maanden en zijn gebaseerd op een opgave van Shurgard. Het transport betreft het transport van de opslag naar de nieuwe winkel voorafgaand aan de opening. Alri c.s. voert aan dat opslagkosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat die in de plaats komen voor de huurlasten, waarvoor hetzelfde geldt. Op de transportkosten is Alri c.s. niet afzonderlijk ingegaan.
2.15
Ad h. Cainco gaat ervan uit dat zij moet rekenen op een nieuwe huur tussen € 200.000,= en € 250.000,= per jaar. Gebruikelijk is een courtage van 15% daarvan.
Alri c.s. betwist dat deze kosten zijn te beschouwen als verhuis- en inrichtingskosten.
2.16
Ad i. De door Cainco opgevoerde inrichtingskosten heeft zij gebaseerd op de kosten die zij stelt in 2012 te hebben gemaakt voor de inrichting van haar winkel in Rotterdam. Zij heeft een overzicht van die kosten overgelegd. Zij schat dat 20% van de kosten betrekking heeft op sloop en afvoer van de oude inrichting, asbestbemonstering en leges. De resterende 80% heeft zij omgerekend naar de door haar in het gehuurde benutte 145 m2. Omdat de inrichting van het gehuurde weliswaar afgeschreven, maar nog volledig bruikbaar is/was, maar niettemin geen restwaarde vertegenwoordigt, ziet zij geen aanleiding een hogere korting voor nieuw-voor-oud toe te passen dan 20%. Alri c.s. betwist de juistheid van het kostenoverzicht omdat de inhoud daarvan niet verifieerbaar is. Het percentage van 20% voor sloop etc. acht zij onvoldoende gemotiveerd. Voorts meent zij dat moet worden uitgegaan van een oppervlakte van 129 m2. Bouwkundige investeringen vallen volgens Alri c.s. niet onder de inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW. De door Cainco opgevoerde inrichtingskosten komen haar buitensporig voor; op basis van het overzicht in het Taxatieboekje van Reed Business komt zij voor een luxe inrichting van een bedrijfsruimte van 129 m2 op een bedrag van circa € 50.000,=, waarop nog een korting van 25% wegens nieuw-voor-oud moet worden toegepast.
2.17
Naar het oordeel van het hof zijn alle door Cainco opgevoerde kosten, behalve de verwijderings- en afvoerkosten, te beschouwen als kosten als bedoeld in artikel 7:297 BW. Al die kosten vloeien immers rechtstreeks voort uit de verhuizing. De verwijderings- en afvoerkosten moet Cainco echter ook maken als zij haar bedrijf niet zou voortzetten en dus niet zou verhuizen (en dus ook geen aanspraak zou hebben op een tegemoetkoming).
2.18
Het hof acht voldoende aannemelijk dat Cainco bij voortzetting van haar bedrijf de onder a en c tot en met i genoemde soorten kosten in enige omvang zal moeten maken. De opgevoerde kostenposten zijn immers voor een dergelijke winkel gebruikelijk. Ook heeft Cainco geen beroep gedaan op specifieke omstandigheden die meebrengen dat zij voor bijzonder hoge kosten zal worden gesteld. Ook in dat opzicht zijn de kosten betrekkelijk standaard. Het komt het hof voor dat de advertentie- en mailingkosten, in samenhang bezien, wel erg hoog zijn, evenals de inrichtingskosten. Voor het overige acht het hof de opgevoerde kosten realistisch, ook zonder specifieke bewijsstukken. In dit verband verdient opmerking dat Alri c.s. met haar betwisting van de beveiligingskosten miskent dat de overgelegde offertes de nieuwe winkel van Cainco in Rotterdam betreffen, terwijl voorts de opslagkosten niet, zoals Alri c.s. doet, kunnen worden gelijkgesteld aan huurkosten, omdat tegenover opslagkosten geen inkomsten uit bedrijfsvoering staan.
2.19
Voor de bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming is verder van belang dat de huurovereenkomst met de aan haar gelieerde rechtsvoorgangster van Cainco al dateert van 1990. In dat jaar heeft de verbouwing van het gehuurde op kosten van de huurster plaatsgevonden, welke investering geacht mag worden inmiddels ruimschoots te zijn terugverdiend. Ook de winkelinventaris is afgeschreven. Dit betekent dat op de inrichtingskosten een aanzienlijke aftrek nieuw-voor-oud moet worden toegepast. De lange duur van de huurovereenkomst brengt bovendien met zich dat, nu na zoveel tijd steeds meer rekening moet worden gehouden met een mogelijk einde van de huurovereenkomst, de tegemoetkoming op een kleiner percentage van de in aanmerking te nemen verhuis- en inrichtingskosten kan worden gesteld.
2.2
Afweging van hetgeen hiervoor is overwogen brengt het hof tot het oordeel dat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van Cainco van € 35.000,= in de gegeven omstandigheden redelijk is. Op de hiervoor bedoelde voorwaarden zal Alri c.s., uitvoerbaar bij voorraad, worden veroordeeld die tegemoetkoming te voldoen.
2.21
Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij dient Cainco de kosten van het geschil in beide instanties te dragen.
3.Beslissing
Het hof:
bepaalt dat Alri c.s. aan Cainco als tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten een bedrag dient te betalen van € 35.000,= (VIJFENDERTIG DUIZEND EURO);
bepaalt dat Cainco slechts aanspraak heeft op de betaling van voormeld bedrag als zij een ondertekende koop- of huurovereenkomst met betrekking tot een vervangende bedrijfsruimte in Amsterdam aan Alri c.s. overlegt en in die vervangende bedrijfsruimte haar onderneming zal voortzetten binnen zes maanden na de dagtekening van dit arrest;
veroordeelt Alri c.s. tot betaling van voormeld bedrag zodra aan de hiervoor bedoelde voorwaarden is voldaan;
veroordeelt Cainco in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover aan de zijde van Alri c.s. gevallen in eerste aanleg op € 199,64 aan verschotten en € 600,= voor salaris en in hoger beroep op € 742,17 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2014.