Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer gerechtshof : 200.112.019/01
zaak-/rolnummer rechtbank : 480552 / HA ZA 11-227
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 augustus 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONROEREND GOEDONTWIKKELING- EN EXPLOITATIE IPREM B.V.,
gevestigd te Son,
appellante in principaal beroep, geïntimeerde in incidenteel beroep,
advocaat: mr. L.N.J.B. van Osch te Tilburg,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FLEXABRAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal beroep, appellante in incidenteel beroep,
advocaat: mr. M. van Weeren te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Iprem en Flexabram genoemd.
1.1
Iprem is bij dagvaarding van 17 augustus 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis met bovengenoemd zaak-/rolnummer van de rechtbank Amsterdam van 23 mei 2012, gewezen tussen Iprem als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en Flexabram als eiseres in conventie/verweerster in reconventie (hierna: het vonnis).
1.2
Iprem heeft bij memorie vier grieven geformuleerd, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog uitvoerbaar bij voorraad- de (conventionele) vorderingen van Flexabram zal afwijzen, de (reconventionele) vorderingen van Iprem zal toewijzen en Flexabram zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen Iprem uit hoofde van het vonnis heeft voldaan vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van Flexabram in de kosten.
1.3
Daarop heeft Flexabram geantwoord, incidenteel beroep ingesteld, één grief geformuleerd, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof in het principaal beroep de grieven zal verwerpen en in het incidenteel beroep het vonnis zal vernietigen en alsnog Iprem zal veroordelen tot betaling van € 112.674,-- te vermeerderen met btw, alles met veroordeling van Iprem in de kosten.
1.4
Iprem heeft geantwoord in het incidenteel beroep, daarbij één productie overgelegd, en geconcludeerd dat het hof het incidenteel beroep zal verwerpen, met veroordeling van Flexabram in de kosten daarvan.
1.5
Flexabram heeft zich vervolgens bij akte uitgelaten over de door Iprem overgelegde productie.
1.6
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Beoordeling
In principaal en incidenteel beroep:
2.1
De rechtbank heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze het hof tot uitgangspunt dient.
2.2
Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.2.1
Iprem en Flexabram handelen en beleggen beiden in vastgoed.
2.2.2
Iprem heeft op 7 maart 2007 aan Flexabram verkocht het bedrijfsverzamel-gebouw gelegen aan de Van der Madeweg 39-55 te Duivendrecht. De koopprijs bedroeg € 19.460.000,--. De koopovereenkomst bevat een huurgarantiebeding ten aanzien van drie verhuurde ruimtes waaronder één aan Sligro Food Group N.V. (hierna: Sligro) en van een nog onverhuurde ruimte. De huurwaarde van de onverhuurde ruimte is in de overeenkomst gesteld op € 156.780,-- (excl. btw) per jaar.
2.2.3
Op verzoek van Flexabram heeft Iprem haar op 23 maart 2007 de huurnota’s toegezonden betreffende het tweede kwartaal van 2007, waaronder de huurnota van Sligro.
2.2.4
Op 3 april 2007 heeft Iprem het bedrijfsverzamelgebouw aan Flexabram geleverd. Op die dag is ook een overeenkomst ondertekend genaamd DEPOTOVEREENKOMST / SIDE LETTER waarbij Iprem onder meer aanvullende garanties heeft gegeven aan Flexabram (hierna: de side letter).
2.2.5
Bij e-mail van 15 mei 2007 heeft Flexabram aan Iprem meegedeeld dat de huuropbrengst van het door Sligro gehuurde deel € 3.686,64 op jaarbasis te laag is opgegeven, en dat zij, indien dat juist is, bijna € 50.000,-- teveel aan koopsom heeft betaald. Iprem heeft de fout bij e-mail van 15 mei 2007 erkend.
2.2.6
Flexabram heeft het bedrijfsverzamelgebouw kort na de aankoop doorverkocht en op 28 juni 2007 geleverd aan het Duitse bedrijf Warburg-Henderson (hierna: Henderson). De koopsom bedroeg € 20.960.000,--. De huurwaarde van de onverhuurde ruimte is in die overeenkomst gesteld op € 110.000,-- (excl. btw) per jaar.
2.2.7
Uit hoofde van de huurgarantie met betrekking tot de onverhuurde ruimte heeft Iprem vanaf april 2007 op jaarbasis een bedrag van € 156.780,-- aan Flexabram voldaan. Zij is per 1 juli 2010 gestopt met die betalingen.
2.2.8
Iprem is er in geslaagd een huurder te vinden voor het leegstaande deel van het bedrijfsverzamelgebouw. Henderson heeft het desbetreffende deel per 1 november 2010 verhuurd aan de door Iprem voorgedragen huurder Retif. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 115.815,-- (excl. btw) per jaar. Retif is dat bedrag vanaf 1 februari 2011 gaan voldoen. Flexabram heeft uit hoofde van de koopovereenkomst met Henderson kosten voldaan om Retif te faciliteren te weten € 27.500,-- (huurvrije periode), € 25.000,-- (fit out) en € 60.264,-- (nieuwe vloer).
2.3
De rechtbank heeft, kort en zakelijk weergegeven, in conventie:
a. de koopovereenkomst tussen Iprem en Flexabram gedeeltelijk ontbonden, omdat de huurprijs van Sligro lager is dan de door Iprem is gegarandeerde huurprijs, zij heeft de koopprijs van het bedrijfsverzamelgebouw evenredig daarmee verlaagd en Iprem veroordeeld tot terugbetaling aan Flexabram van € 49.157,41.
b. Iprem veroordeeld tot betaling van € 204.825,-- te vermeerderen met btw en rente, zijnde het verschil gedurende vijf jaar tussen de door Iprem gegarandeerde huurprijs en de door Henderson met Retif overeengekomen huurprijs.
c. Iprem veroordeeld tot betaling van € 91.890,-- te vermeerderen met btw en rente, in verband met de huurgarantie met betrekking tot het onverhuurde deel van het bedrijfsverzamelgebouw zolang dit onverhuurd was.
De overige (hoofd)vorderingen van Flexabram en de reconventionele vordering van Iprem heeft de rechtbank afgewezen.
2.4
Het hof stelt voorop dat zowel de vorderingen van Iprem als die van Flexabram zijn gebaseerd op de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, zij het dat zij van mening verschillen over de uitleg daarvan. Evenals de rechtbank neemt het hof tot uitgangspunt dat de uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang.
In principaal beroep:
2.5
Met haar
grieven 1 en 2keert Iprem zich tegen de veroordeling tot betaling van € 49.157,41 en de gronden waarop deze beslissing berust.
grieven 1 en 2keert Iprem zich tegen de veroordeling tot betaling van € 49.157,41 en de gronden waarop deze beslissing berust.
2.5.1.
Iprem voert primair aan dat Flexabram al vanaf januari 2007 over de huurovereenkomst tussen Iprem en Sligro beschikte, zodat zij eenvoudig kon berekenen wat de actuele huurprijs was. Bovendien heeft Iprem op verzoek van Flexabram op 23 maart 2007 de huurnota voor Sligro betreffende het tweede kwartaal 2007 toegezonden. Flexabram behoefde het daarop vermelde bedrag slechts met vier te vermenigvuldigen om de van belang zijnde jaarhuur te berekenen. Partijen hebben weliswaar op 7 maart 2007 een overeenkomst gesloten, maar zij hebben pas op 3 april 2007 bij het tekenen van de side letter onvoorwaardelijke overeenstemming bereikt, aldus Iprem.
2.5.2
Het primaire standpunt van Iprem is kennelijk dat partijen pas volledige overeenstemming hebben bereikt nadat Iprem Flexabram had geïnformeerd over de juiste huurprijs van Sligro. Dat standpunt is niet juist. Partijen hebben op 7 maart 2007 een overeenkomst gesloten waardoor zij beiden werden gebonden. Dat zij op de dag van de overdracht van de onroerende zaak -nadat de akte was gepasseerd, zo blijkt uit de preambule van de side letter- een aanvullende overeenkomst hebben gesloten, die overigens bepalingen bevat die thans niet aan de orde zijn, doet niet af aan hun gebondenheid aan de koopovereenkomst voor zover de daarin opgenomen bepalingen niet zijn gewijzigd bij de side letter. Tot de niet gewijzigde bepalingen behoort de garantie dat de door Sligro verschuldigde jaarhuur € 909.016,40 bedraagt, door welke bepaling Iprem dus vanaf 7 maart 2007 werd gebonden. Zoals Iprem heeft erkend in haar e-mail van 15 mei 2007 was voormeld bedrag € 3.686,40 te hoog.
2.5.3
Subsidiair voert Iprem aan dat Flexabram desondanks geen aanspraak kan maken op deze garantie, omdat zij op 7 maart 2007 kon weten dat het door Iprem opgegeven bedrag niet juist kon zijn. Flexabram beschikte immers over de huurovereenkomst tussen Iprem en Sligro en aan de hand daarvan had zij het juiste bedrag eenvoudig kunnen berekenen. Volgens haar heeft Flexabram gezwegen waar spreken plicht was.
2.5.4
Ook haar subsidiaire verweer kan Iprem niet baten. Het ligt op de weg van een verkoper, Iprem, om nauwkeurig op te geven welke de geldende huurprijzen zijn. De koper, Flexabram, mag op de juistheid van die opgave vertrouwen tenzij op het eerste gezicht duidelijk is dat deze niet correct is. Dat was hier niet geval omdat de in de huurovereenkomst met Sligro vermelde prijs moest worden geïndexeerd en de afwijking van het werkelijke bedrag ten opzichte van het opgegeven bedrag betrekkelijk gering was. Pas nadat Iprem, na het sluiten van de koopovereenkomst, een actuele huurnota aan Flexabram had gezonden kon deze eenvoudig zien dat het opgegeven bedrag niet klopte. De onjuiste opgave in de koopovereenkomst door Iprem is een tekortkoming jegens Flexabram.
2.5.5
De rechtbank heeft overwogen (rechtsoverweging 4.4 laatste alinea) dat Iprem haar stelling dat haar tekortkoming te gering is om gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen, onvoldoende heeft onderbouwd. Tegen die overweging is Iprem niet opgekomen en evenmin heeft zij in hoger beroep alsnog een nadere onderbouwing van haar stelling gegeven. De partiële ontbinding staat daarom niet ter discussie.
2.5.6
Voorts heeft de rechtbank overwogen (rechtsoverweging 4.6) dat Iprem niet voldoende gemotiveerd heeft betwist de stelling van Flexabram dat de huurprijs doorslaggevend is bij de bepaling van de beleggingswaarde en dus van de koopprijs van onroerend goed. Die overweging verbaast Iprem, omdat zij in eerste aanleg uitvoerig uiteen heeft gezet dat er meer aspecten zijn die een rol spelen bij de waardering van onroerend goed zoals het pand zelf, de staat van onderhoud, het energieverbruik, de geschiktheid voor meer doeleinden, de courantheid, de ligging, het voorzieningenniveau, de architectuur, wel of geen erfpacht en de verwachte opbrengst na verloop van tijd. Het mag zo zijn dat de door Iprem genoemde aspecten een rol spelen bij de aankoop van een onroerende zaak, maar uit haar betoog volgt niet dat Flexabram, indien zij bij de aankoop op 7 maart 2007 op de hoogte was geweest van de juiste huuropbrengst, desondanks een (vrijwel) gelijk bedrag zou hebben geboden als het bedrag dat partijen zijn overeengekomen. Iprem merkt verder op dat zij in eerste aanleg, anders dan de rechtbank heeft overwogen, uitvoerig heeft onderbouwd dat de multiplier geen 12.58 maar 12.46 moet zijn. Iprem heeft bij haar opmerking geen verwijzing naar een vindplaats in de processtukken van de eerste aanleg gegeven en het hof heeft de desbetreffende onderbouwing ook niet aangetroffen in de stukken van de eerste aanleg of het hoger beroep, zodat voorbij moet worden gegaan aan Iprems opmerking over de multiplier.
2.5.7
De eerste en de tweede grief zijn tevergeefs opgeworpen.
2.6
Grief 3betreft de huurgarantie met betrekking tot de leegstaande ruimte in het bedrijfsverzamelgebouw.
2.6.1
Artikel 2.i.2 van de koopovereenkomst tussen Iprem en Flexabram houdt onder meer het volgende in:
Een gedeelte van het verkochte groot ca. 1.515 m2 staat leeg met een opgegeven huurwaarde (…) van € 156.780,-- excl. btw en servicekosten, waarvoor verkoper een huurgarantie verstrekt vanaf de datum van levering tot aan de eerste verhuur (eerste huurbetaling) ter grootte van € 156.780,-- excl. btw. (…) De huurovereenkomst zal een looptijd hebben van 5 jaar met eventuele optiejaren. Deze huurgarantie loopt tot en met de dag dat er huurbetaling plaatsvindt door een huurder die voor deze ruimte door verkoper is gevonden. (…) Koper zal de huurder niet op onredelijke gronden afwijzen.
De rechtbank heeft deze bepaling overeenkomstig hetgeen Flexabram heeft gesteld- met toepassing van de Haviltex-norm aldus uitgelegd dat de huurgarantie eindigt indien er huurbetaling voor het gegarandeerde bedrag plaatsvindt door een nog te vinden huurder, en niet -zoals Iprem ten verwere aanvoerde- dat de huurgarantie eindigt bij doorverkoop van het pand. Voorts heeft de rechtbank overwogen dat dit niet anders wordt nu Flexabram het pand heeft aangekocht voor belegging, omdat onder beleggingsdoeleinden ook de doorverkoop van het pand begrepen kan zijn.
2.6.2
Het hof komt tot een andere uitleg dan de rechtbank. In beginsel duurt de huurgarantie vanaf de datum van levering (3 april 2007) totdat een huurder zal zijn gevonden en deze huur gaat betalen (1 februari 2011). Bij die bepaling is kennelijk geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat Flexabram het bedrijfsverzamel-gebouw kort na de levering zou doorverkopen, zoals ook volgt uit artikel 6 sub d van de koopovereenkomst waarin als verklaring van Flexabram is opgenomen dat zij voornemens is het bedrijfsverzamelgebouw te gebruiken als belegging. De gebruikelijke betekenis van die laatste term is dat de desbetreffende onroerende zaak voor langere tijd in portefeuille wordt gehouden teneinde de opbrengsten daarvan te genieten en om daar mogelijk op den duur een vermogensvoordeel mee te behalen. Dat dit daadwerkelijk Flexabrams bedoeling was volgt ook uit haar opmerking in § 4 van haar conclusie van repliek in conventie dat haar dit is overkomen (hof: de verkoop aan Henderson), dat er geen enkele intentie was om door te verkopen en dat zij het bedrijfsverzamelgebouw had aangekocht als belegging voor zichzelf. Dit zo zijnde ligt het voor de hand dat partijen geen rekening hebben gehouden met een doorverkoop vóórdat de garanties waren uitgewerkt en dat, indien zij dat wel hadden gedaan, de gegeven garanties zouden eindigen op het moment van de doorverkoop, omdat op dat moment de positie van Flexabram een geheel andere was geworden. Deze uitleg leidt ertoe dat de door Iprem gegeven garanties eindigden op 28 juni 2007, de datum van overdracht van Flexabram aan Henderson. Flexabram heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitleg kunnen leiden dan het hof hiervoor heeft aanvaard. De derde grief slaagt derhalve en het hof zal de desbetreffende vorderingen alsnog afwijzen.
In incidenteel beroep:
2.7
De enige grief van Flexabram betreft de afwijzing door de rechtbank van haar vordering met betrekking tot de kosten van facilitering van Retif voor in totaal € 112.764,-- (excl. btw). Retif kon niet zonder meer in de leegstaande ruimte van het bedrijfsverzamelgebouw trekken, de verhuurder diende kosten te maken om deze voor Retif geschikt te maken. De kosten daarvan heeft Flexabram voorgeschoten maar dient Iprem te dragen. Volgens Flexabram volgt dat weliswaar niet expliciet uit het garantiebeding, maar een juiste toepassing van de Haviltex-maatstaf moet volgens haar alsnog tot toewijzing van deze vordering leiden.
Het hof heeft hiervoor de tussen partijen overeengekomen garantiebepaling uitgelegd. Uit die uitleg volgt dat het standpunt van Flexabram niet juist is, het betreft immers kosten die zijn gemaakt na afloop van de garantie per 28 juni 2007. De enige grief van Flexabram stuit reeds daar op af.
In principaal beroep:
2.8
Grief 4betreft de door de rechtbank afgewezen reconventionele vordering van Iprem met betrekking tot door Iprem betaalde makelaarscourtage in verband met de verhuur van de leegstaande ruimte. In hoger beroep heeft Iprem de grondslag van deze vordering gewijzigd.
2.8.1
Primair stelt Iprem dat Flexabram geen inspanning heeft verricht voor de verhuur, dat heeft Iprem gedaan door daarvoor makelaars in de arm te nemen. Indien de huurgarantie eindigt bij doorverkoop zoals het hof hiervoor inderdaad heeft beslist- dan vloeit volgens Iprem uit de redelijkheid die de rechtsverhouding van partijen beheerst voort, dat Flexabram aan Iprem de schade vergoedt die deze lijdt door het stilzitten van Flexabram. Iprem miskent dat louter op basis van redelijkheid geen verplichting tot schadevergoeding ontstaat, daarvoor is een contractuele dan wel wettelijke basis vereist. Feiten waaruit een contractuele basis zou kunnen volgen heeft Iprem niet gegeven, zodat haar primaire grondslag niet draagkrachtig is.
2.8.2
Evenmin heeft zij die gegeven voor haar subsidiair gestelde grondslag. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt niet in te zien dat Flexabram in strijd handelt met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt door, zoals Iprem het formuleert, in de lucht te houden dat de huurgarantie na doorverkoop nog steeds in stand bleef. De enkele omstandigheid dat Flexabram meende dat de huurgarantie anders moet worden uitgelegd dan thans is gedaan, brengt niet mee dat zij reeds daardoor onrechtmatig jegens Iprem handelt.
2.8.3
Meer subsidiair stelt Iprem dat zij is verarmd en Flexabram ongerechtvaardigd is verrijkt. Deze blote stelling zonder een deugdelijke toelichting daarop, kan evenmin leiden tot toewijzing van de desbetreffende vordering.
2.8.4
De vierde grief treft dus geen doel.
In principaal en incidenteel beroep:
2.9
De principale grieven slagen gedeeltelijk zodat het hof het vonnis voor zover in conventie gewezen eveneens gedeeltelijk zal vernietigen als hierna te doen en alsnog de desbetreffende vorderingen van Flexabram zal afwijzen. Het incidenteel beroep faalt. Het hof ziet bij deze uitkomst geen aanleiding de kostenveroordeling van de eerste aanleg te wijzigen. In het principaal beroep is Iprem slechts gedeeltelijk in het gelijk gesteld, daarom zullen de kosten daarvan worden gecompenseerd als hierna te bepalen. Flexabram dient de kosten van het incidenteel beroep te dragen. Voorts dient Flexabram aan Iprem terug te betalen hetgeen deze op grond van het vonnis meer aan Flexabram heeft voldaan dan waartoe zij thans is gehouden, met rente zoals gevorderd.
3.Beslissing
Het hof:
In incidenteel beroep:
verwerpt het beroep;
verwijst Flexabram in de kosten van het incidenteel beroep, tot op heden aan de zijde van Iprem begroot op € 2.632,-- voor salaris;
In principaal beroep:
vernietigt de beslissingen 5.3 en 5.4 van het vonnis, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de desbetreffende vorderingen alsnog af;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
bepaalt dat partijen de eigen kosten dragen van het principaal beroep;
veroordeelt Flexabram tot terugbetaling aan Iprem indien en voor zover deze meer aan Flexabram heeft voldaan dan zij verplicht was uit hoofde van het vonnis en dit arrest, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der betaling door Iprem tot die der algehele terugbetaling door Flexabram;
In principaal en incidenteel beroep:
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. C.C. Meijer en mr. R.H.C. van Harmelen, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2014.