Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 13/00364
10 juli 2014
uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/427 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2011 de waarde van de onroerende zaak [a-laan 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 1.173.000, bij een op voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het jaar 2011. In het zelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2011 ter zake van de woning bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 31 december 2011, de waardebeschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 2 mei 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 juni 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 12 mei 2014 zijn per fax twee nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen:
“1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan de [a-laan 1] te [Z] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 1.173.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
1.2.
Eisers woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 2008, met een inhoud van
(inclusief zolder en kelder) 1.375 m³, op een perceel van 1096 m².”
2.2.
Nu partijen daartegen geen bezwaren hebben geuit, gaat het Hof ook van die feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de vastgestelde waarde van de woning overeenkomt met, dan wel niet hoger is dan, de ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woning niet meer bedraagt dan € 958.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar te bewijzen dat de vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010.
4.2.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning onder meer verwezen naar een door zijn taxateur opgesteld “WOZ-taxatierapport” van 16 april 2012 waarin ter onderbouwing van de waarde aansluiting wordt gezocht bij verkoopgegevens van vijf vergelijkingsobjecten. In voornoemd taxatierapport worden de waarde van de woning, alsmede de – voor het merendeel rond de waardepeildatum gerealiseerde – verkoopprijzen van de vijf vergelijkingsobjecten opgesplitst naar diverse waardebepalende factoren zoals inhoud van de opstal, perceeloppervlak en bijgebouwen.
4.2.2.
Ter zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een nadere toelichting gegeven op zijn taxatierapport. Hij heeft daartoe gegevens overgelegd waarin een nadere specificatie wordt gegeven van het woonoppervlak en de inhoud van de woning van belanghebbende (in totaal 1.375 m³, waarvan voor hoofdgebouw 840m³, voor kelder 375 m3 en voor zolder 160 m3). De taxateur heeft daarnaast ter zitting een matrix overgelegd inzake de waardebepaling van de woning en zeven vergelijkingsobjecten in welke matrix tevens wordt aangegeven hoe bij de waardebepaling rekening is gehouden met waardekenmerken als ligging, kwaliteit, mate van onderhoud en bouwjaar van deze objecten. In de matrix wordt de waarde van belanghebbendes woning op de peildatum berekend op € 1.239.200.
4.3.
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde overgelegd:
- i) Een taxatierapport van [A] makelaardij ([taxateur A]) van 19 april 2011 waarin als doel van de taxatie is vermeld ”[h]et vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van (…) het (eventueel) onderbouwen van een bezwaarschrift”. In het taxatierapport zijn drie vergelijkingsobjecten opgevoerd en wordt als marktwaarde van de woning per 1 januari 2010 vermeld: € 1.050.000. Het woonoppervlak wordt bepaald op 232 m² (onder aftrek van de zolder); voor de zolder en de kelder is 217 m2 vermeld.
- ii) een taxatierapport van [B] Makelaar (drs. [Taxateur B]) van 1 april 2011 waarin als doel van de taxatie is vermeld “waardebepaling i.v.m. WOZ-beschikking”, en waarin vier vergelijkingsobjecten worden opgevoerd – 3 transacties en 1 vraagprijs – en als marktwaarde van de woning per 1 januari 2010 is vermeld: € 948.000. In dit taxatierapport wordt het woonoppervlak bepaald op 352 m².
- iii) een WOZ taxatierapport van [C] Taxaties ([Taxateur C]) van 9 maart 2013 waarin als doel van de taxatie is vermeld: “om de waarde van het onderhavige WOZ-object te bepalen naar de waardepeildatum 1 januari 2010 in het kader van de Wet WOZ”, waarin vier vergelijkingsobjecten zijn opgevoerd en waarin als waarde van de woning per 1 januari 2010 is vermeld: € 958.000. In dit taxatierapport wordt de inhoud van de woning (eveneens) bepaald op 840m³ (woondeel), 375 m3 (kelder) en 160 m3 (zolder).
4.4.
De rechtbank heeft omtrent het geschil in haar uitspraak het volgende overwogen:
“1. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van eisers woning voor 2011. Eiser stelt dat deze € 1.050.000 moet zijn, verweerder blijft bij de vastgestelde waarde van € 1.173.000.
2.1
Eiser stelt dat de zorgvuldigheid van handelen door een gemeente en de wijze van informatieverstrekking de acceptatie van de belastingheffing door de belastingplichtigen positief beïnvloeden. Eiser stelt verder dat de uitspraak op bezwaar hieraan niet voldoet. De stelling in de uitspraak op bezwaar dat de waarde niet te hoog is vastgesteld kan niet worden herleid aan de hand van de gegevens van de toelichting op de uitspraak. Eiser stelt daartoe dat niet duidelijk is of de beoordeling van het bezwaar is gebeurd door de heffingsambtenaar zelf of door ondergeschikten.
2.2
Verweerder voert aan dat alle ingediende bezwaarschriften zorgvuldig zijn behandeld door de afdeling, die bestaat uit WOZ-medewerkers, WOZ-taxateurs en juristen waarbij een ieder vanuit zijn deskundigheid bij de afhandeling van bezwaarschriften is betrokken. De uitspraak op bezwaar is ondertekend door de heffingsambtenaar.
2.3
De rechtbank is van oordeel dat in de uitspraak op bezwaar van verweerder is ingegaan op eisers bezwaren. Ter onderbouwing van het standpunt dat de WOZ-waarde voor eisers woning niet te hoog is, heeft verweerder verwezen naar de verkoopgegevens van de woning [a-laan 2]. Bovendien is in de uitspraak op bezwaar ingegaan op het argument van eiser betreffende de afbouw van zijn woning, de zolder en de kelder van zijn woning. Verweerder, in de persoon van [D] heeft de uitspraak op bezwaar ondertekend.
De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat geen sprake is van strijdigheid met de in de artikelen 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) vereiste zorgvuldigheid en motiveringsplicht.
3. Het is bij betwisting van de waarde aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij woningen kan de waarde worden vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van op of rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen. Daarbij mag verweerder, zoals hij in dit geval met zijn overgelegde nieuwe taxatierapport heeft gedaan, de vastgestelde waarde ook in beroep nog onderbouwen met nieuwe gegevens.
Verweerder baseert de vastgestelde WOZ-waarde nu op de verkoopgegevens van de volgende woningen:
- [a-laan 2], op 19 juli 2010 verkocht voor € 914.000;
- [b-laan 1], op 4 augustus 2010 verkocht voor € 1.550.000;
- [c-laan 1], op 2 februari 2011 verkocht voor € 1.000.000;
- [d-laan 1], op 18 februari 2009 verkocht voor € 1.750.000;
- [e-laan 1], op 2 mei 2007 verkocht voor € 1.255.000.
4. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat de woning [e-laan 1] bij het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, buiten beschouwing dient te blijven. Daartoe overweegt de rechtbank dat de verkoopdatum van deze woning te ver is verwijderd van de waardepeildatum.
De rechtbank is voorts van oordeel dat de referentiewoningen [c-laan 1] en [d-laan 1] niet voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. De rechtbank overweegt daartoe dat de verschillen in perceelsgrootten tussen eisers woning en deze woningen te groot zijn. Ook deze woningen zal de rechtbank daarom buiten beschouwing laten.
De resterende referentiewoningen ([a-laan 2] en [b-laan 1]) acht de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar met eisers woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat zowel eisers woning als de referentiewoningen vrijstaande woningen zijn waarvan de perceelsgrootte niet al te zeer uiteen lopen. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
Dat er verschillen zijn tussen eisers woning en de referentiewoningen doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening houdt met die verschillen.
5.1
Eiser stelt dat zijn woning is gebouwd conform de Duitse bouw. Dit betekent dat bij de isolatie van het dak niet zoals in de Nederlandse bouw gebruikelijk is, gebruik is gemaakt van systeemplaten met geïntegreerde isolatie maar van de toepassing van een sporenkap met het aanbrengen van de isolatie ter plekke. De isolatie bevindt zich in het plafond tussen de 1ste en de 2de verdieping. De zolder heeft geen daglichttoetreding en is door middel van een vlizotrap bereikbaar. Dit resulteert in het niet mogen rekenen van de inhoud van de zolder tot de woninginhoud. In de uitspraak op bezwaar wordt voor de afbouw en de zolder een aftrek toegepast van 10% over de opstalwaarde. Niet blijkt wat de waarde van de opstal is noch wat de achterliggende gedachte is van de aftrek. Ter zitting heeft eiser met betrekking tot de kelder voorts verklaard dat dit slechts een technische ruimte is waarin zichtbaar rioleringsbuizen “lopen.”
5.2
Verweerder voert aan dat tussen eisers woning en soortgelijke woningen verschillen bestaan. Beïnvloedt een verschil de waarde dan wordt hiermee rekening gehouden. Verweerder voert voorts aan dat mede ter onderbouwing van de waarde de woning [a-laan 2] is gebruikt. Deze woning heeft een vergelijkbare ligging, minder inhoud en voorzieningen uit de jaren zestig. Eisers woning is gebouwd in 2008 en heeft een betere isolatie- en kwaliteitsafwerking. Voorts is rekening gehouden met de afbouw van de woning, de zolder die in gebruik is als bergruimte en de kelder als zijnde geen woonruimte. Voor de afbouw van de zolder is een vermindering van 10% van de opstalwaarde toegepast. De kelder wordt apart en lager gewaardeerd dan het woonhuis.
5.3
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is herleid.
Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat in het taxatierapport voor elke woning afzonderlijk een matrix is opgenomen waarin verweerder een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met kubieke en vierkante meterprijzen. Bovendien heeft verweerder aan de bij de woningen behorende bijgebouwen steeds afzonderlijk een waarde toegekend. Bij de vaststelling van de kubieke en vierkante meterprijzen is rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke respectievelijk per vierkante meter afneemt naarmate de inhoud van de woning respectievelijk het perceel groter is. De kubieke meterprijzen zijn bovendien gecorrigeerd naar de staat van onderhoud. Aan eisers woning is een relatief lage prijs per kubieke meter toegekend. Slechts aan de woning [a-laan 2] is, in verband met de mindere staat van onderhoud van deze woning, een lagere prijs per kubieke meter toegekend. De rechtbank acht dit juist. Verder (…) stelt de rechtbank vast dat verweerder aan zowel de zolder als de kelder van eisers woning in verband [met] de door eiser genoemde feiten en omstandigheden een prijs per kubieke meter heeft toegekend van slechts € 250. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de zolder en de kelder. De rechtbank merkt daarbij op dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat een nog lagere prijs per kubieke meter is gerechtvaardigd.
Bovengenoemde berekening met kubieke en vierkante meterprijzen is slechts een hulpmiddel dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar verweerder heeft daarmee wel laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen.
6. De WOZ-waarde van eisers woning kan goed worden herleid uit de verkoopgegevens van de referentiewoning [a-laan 2]. Deze naast eisers woning gelegen referentiewoning heeft 165 m³ minder inhoud en 42 m² minder grond. De referentiewoning is voorzien van een tuinhuis en een carport. Bovendien is, naar partijen ter zitting hebben verklaard, sprake van een vergelijkbare ligging.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld blijkt evenzeer uit de verkoopgegevens van de referentiewoning [b-laan 1]. Deze referentiewoning heeft 200 m³ meer inhoud en 63 m² minder grond. De referentiewoning is voorzien van dakkapellen en een berging/schuur. De referentiewoning is gelegen in een ander waardegebied waardoor aan de grond bij de referentiewoning een hogere waarde is toegekend. De rechtbank acht dit juist.”
4.5.1.
Gelet op de ligging, het type woning en de overige gegevens zoals inhoud van de woning en de oppervlakte van de percelen, volgt het Hof de rechtbank in haar oordeel dat de vergelijkingsobjecten [a-laan 2] en [b-laan 1] in zodanige mate vergelijkbaar zijn dat de verkoopprijzen van die objecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning van belanghebbende. De overige drie objecten van de het in onderdeel 4.2.1. genoemde taxatierapport zal het Hof, evenals de rechtbank en op dezelfde gronden, buiten beschouwing laten. Het Hof overweegt in dit verband nog dat het vergelijkingsobject [d-laan 1] niet alleen qua perceeloppervlak maar ook qua inhoud aanzienlijk groter (bijna 40%) is dan belanghebbendes woning. De in de matrix (zie 4.2.2) nog vermelde additionele vergelijkingsobjecten acht het Hof vanwege hun veel kleinere perceeloppervlak en inhoud eveneens onvoldoende met belanghebbendes woning vergelijkbaar.
4.5.2.
Wel dient vervolgens de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de verkochte woningen en de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft in dit verband in hoger beroep onder meer betwist dat de taxateur voldoende rekening heeft gehouden met het ten opzichte van vergelijkings-object [a-laan 2] kleinere bruikbare woonoppervlak en met de relatief hoge plafonds van de woning. Door dit laatste gegeven is volgens hem ‘lucht’ (loze/ondoelmatige ruimte) gewaardeerd. Belanghebbende stelt voorts in dit verband dat het bruikbare woonoppervlak van de woning maar 232 m² is en dat de plafondhoogte van de begane grond en de eerste verdieping 3,87 meter is. Het - ook volgens belanghebbende: beste - vergelijkingsobject [a-laan 2] heeft een veel groter bruikbaar woonoppervlak, namelijk 251 m2; de extra zolder en kelder die belanghebbendes woning ten opzichte van dit vergelijkingsobject heeft, kunnen volgens belanghebbende niet als bruikbaar woonoppervlak worden aangemerkt en zijn te hoog gewaardeerd.
4.5.3.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in reactie hierop een toelichting gegeven hoe hij de woning heeft ingemeten en daarbij vermeld van welke lengte-, breedte- en hoogte-maten hij is uitgegaan. Hij heeft voorts ter zitting bouwtekeningen van de woning overge-legd. Aan de hand van die tekeningen heeft de taxateur berekend dat het woonoppervlak van belanghebbendes woning exclusief zolder en kelder 290 m2 is en dat de hoogte van de woonverdiepingen 2,90 meter is. Ter zitting heeft de taxateur (nogmaals), onder verwijzing naar de door hem overgelegde matrix met vergelijkende waarde-elementen (zie 4.2.2), gekwantificeerd en toegelicht hoe met de verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingsobjecten is rekening gehouden,
4.5.4.
Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de taxateur gebruikte tekeningen en maten, zodat aannemelijk is dat hij bij de waardevaststelling van de woning van het juiste woonoppervlak en de juiste plafondhoogten is uitgegaan. Gemachtigde heeft dit een en ander in de stukken en ter zitting onvoldoende betwist en geen andere, concrete gegevens daartegenover gesteld. Met name heeft belanghebbende onvoldoende weerlegd dat de plafonds op de begane grond en de eerste verdieping niet hoger zijn dan 2,90 meter. De stelling van belanghebbende dat zijn woning veel loze/ondoelmatige kubieke meters heeft door de hoge plafonds wordt dan ook door het Hof verworpen omdat deze feitelijke grondslag mist. Wat het bruikbare woonoppervlak betreft heeft belanghebbende evenmin concrete gegevens bijgebracht die zouden kunnen nopen tot de conclusie dat de uitgangspunten of berekeningen van de taxateur van de heffingsambtenaar onjuist zijn.
Ook overigens kan niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Het Hof verenigt zich te dezen met hetgeen de rechtbank in 5.3, 6 en 7 van haar uitspraak heeft overwogen, zij het dat daarbij dient te worden opgemerkt dat het object [a-laan 2] niet 42 m² minder, maar 42 m² meer grond heeft dan belanghebbendes woning. Daarmee is in de vergelijking rekening gehouden.
4.6.1.
Belanghebbende heeft in hoger beroep voorts nog gesteld dat het verschil in ligging tussen zijn woning en het vergelijkingsobject [b-laan 1] onvoldoende is verdisconteerd in de WOZ-waarde. Het object [a-laan 2] heeft, aldus belanghebbende, wel een zelfde ligging als belanghebbendes woning. De heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende echter geen onderbouwing gegeven van de wijze waarop dit verschil in locatie in de waarde is verwerkt.
4.6.2.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat het vergelijkings-object [b-laan 1] inderdaad in een beter gebied is gelegen en dat hij dit heeft vertaald in een hogere grondwaarde per vierkante meter. Binnen de gemeente Bergen zijn daartoe verschillende ‘waardegebieden’ onderkend. De taxateur heeft hierbij wederom gewezen op de ter zitting overgelegde matrix waarin tevens is opgenomen welke, gestaffelde m2-waarde hij aan het perceel [b-laan 1], en aan de percelen [a-laan 1] en [a-laan 2], heeft toegekend.
4.7.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in het door hem te leveren bewijs dat voldoende rekening is gehouden met het voor de waardering van belang zijnde verschil in ligging (locatie) tussen de woning van belanghebbende en het vergelijkingsobject [b-laan 1]. Uit de matrix valt af te leiden dat met de mindere ligging van belang-hebbendes woning rekening is gehouden door aan de grond bij die woning (evenals het geval is voor het vergelijkingsobject [a-laan 2]) een lagere waarde - voor de ‘eerste’ 1.000 m² in totaal € 112.500 minder - toe te kennen dan aan de grond bij het vergelijkingsobject [b-laan 1]. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat aldus onvoldoende rekening is gehouden met de verschillende locaties van de in de vergelijking betrokken woningen.
4.8.
Het Hof is op grond van al het vorenoverwogene van oordeel dat de heffingsambtenaar geslaagd is in het door hem te leveren bewijs dat de waarde van belanghebbendes woning niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
4.9.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. E.F. Faase, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 10 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.