ECLI:NL:GHAMS:2014:3064

• Datum uitspraak: 1 april 2014
• Publicatiedatum: 1 augustus 2014
• Zaaknummer: 200.118.726-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.C. Meijer; J.H. Huijzer; R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder zonder belang bij vordering voormalige verhuurder na ontruiming en vinden van passende woonruimte

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 1 april 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over een geschil tussen een huurder, aangeduid als [appellant], en de Woonstichting Lieven de Key, hierna De Key. De appellant was in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, dat op 7 augustus 2012 was gewezen. De appellant had vijf grieven geformuleerd en vorderingen ingesteld, waaronder het verzoek aan De Key om zorg te dragen voor vervangende woonruimte en teruggave van een deel van de huursom. De Key had de vorderingen betwist en verzocht om bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter.

Tijdens de zitting op 13 februari 2014 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. Het hof heeft vastgesteld dat de appellant na de ontruiming van zijn woning zijn intrek had genomen bij zijn echtgenote en geen overlast meer ondervond. Het hof oordeelde dat de appellant geen belang meer had bij de vordering tot het aanbieden van een andere woning, omdat hij inmiddels passende woonruimte had gevonden. De vordering tot huurvermindering werd afgewezen, omdat de appellant geen bewijs had geleverd van de door hem gestelde overlast en eerdere uitspraken van de Geschillencommissie en de kantonrechter in zijn nadeel hadden beslist.

Het hof concludeerde dat de grieven van de appellant geen afzonderlijke bespreking behoefden, omdat deze niet tot toewijzing van de vorderingen konden leiden. Het vonnis van de kantonrechter werd bekrachtigd en de appellant werd verwezen in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van het aantonen van een belang bij vorderingen in huurgeschillen en de gevolgen van eerdere uitspraken in het kader van het gezag van gewijsde.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.118.726/01

zaak-/rolnummer rechtbank : 1312511 CV EXPL 11-44453

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 april 2014

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat:
mr. R.A.M. Koolen te Amsterdam,

tegen:

de stichting
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat:
mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [appellant] en De Key genoemd.

1.1

[appellant] is bij dagvaarding van 5 november 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis met bovengenoemd zaak-/rolnummer van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 7 augustus 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en De Key als gedaagde (hierna: het vonnis).

1.2

[appellant] heeft bij memorie vijf grieven geformuleerd, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog De Key zal:

A. opdragen zorg te dragen voor vervangende woonruimte binnen de sociale woonvoorraad, althans daarin te bemiddelen met een passende vergoeding voor de verhuiskosten;

B. veroordelen tot teruggave van een deel van de huursom vanaf datum aangaan overeenkomst, waarbij aansluiting wordt gezocht bij categorie c gebreken van de huurcommissie, zijnde 40 %;

C. veroordelen tot vergoeding van immateriële schade van een hoogte nader bij akte te bepalen;

een en ander met veroordeling van De Key in de kosten.

1.3

Daarop heeft De Key geantwoord en een productie overgelegd, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten.

1.4

Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 februari 2014 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ter zitting heeft De Key bezwaar gemaakt tegen (a) de door [appellant] ter rolle van 24 september 2013 genomen akte aanvulling dagvaarding/memorie van grieven wijziging van eis en (b) de op 30 januari 2014 ingezonden producties. Het hof heeft de akte (a) alsnog geweigerd, omdat deze in strijd met de twee-conclusie-regel is genomen, maar de producties (b) aanvaard. Deze maken derhalve deel uit van de processtukken

1.5

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze het hof tot uitgangspunt dient.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

( i) De Key heeft met ingang van 4 november 2002 aan [appellant] verhuurd de woning gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg bij het aangaan van de huurovereenkomst € 318,01 per maand.

(ii) [appellant] heeft nagenoeg vanaf de aanvang van de huurovereenkomst bij De Key geklaagd over overlast die hij van buren en omwonenden zou ondervinden.

(iii) [appellant] heeft over de door hem ondervonden overlast voorts geklaagd bij de Geschillencommissie van De Key. Deze commissie heeft onder meer overwogen dat het volledig misplaatst is De Key een verwijt te maken en heeft daarom op 26 oktober 2005 [appellant]’ klacht ongegrond verklaard.

(iv) Bij vonnis van 31 oktober 2007 heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam overwogen dat [appellant] de door hem gestelde overlast niet aannemelijk heeft kunnen maken, en heeft de op overlast gebaseerde vorderingen van [appellant] integraal afgewezen.

( v) Per 1 januari 2012 is de Woonstichting Rochdale (hierna: Rochdale) De Key opgevolgd als verhuurder van de woning.

(vi) Op vordering van Rochdale heeft de kantonrechter te Amsterdam bij vonnis 23 mei 2013 de huurovereenkomst met [appellant] ontbonden en deze veroordeeld tot ontruiming van de woning. [appellant] heeft gevolg gegeven aan deze veroordeling.

2.3

In de onderhavige zaak heeft [appellant] in eerste aanleg onder meer vorderingen ingesteld die min of meer gelijkluidend zijn aan zijn huidige vorderingen onder 1.2 sub A en B. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen.

2.4

Het hof zal het hoger beroep van [appellant] bespreken aan de hand van de door hem thans geformuleerde vorderingen.

2.4.1

ad A

Nadat [appellant] de woning had ontruimd heeft hij zijn intrek genomen bij zijn echtgenote en hun baby in de door haar gehuurde woning in Amsterdam Buitenveldert en hij heeft zich ook op dat adres ingeschreven, zo is ter zitting gebleken. [appellant] heeft meegedeeld daar niet de overlast te ondervinden die hij wel ondervond in de woning. Zijn bezwaar is enkel nog dat hij zijn huidige woning niet heeft kunnen uitkiezen.

Uit niets blijkt dat de huidige woning die [appellant] met zijn gezin bewoont, niet passend zou zijn voor hem en zijn gezin. [appellant] heeft er daarom geen belang meer bij dat De Key hem een andere woning aanbiedt of bemiddelt bij het vinden van een andere woning, gesteld al dat zij aan die vordering zou kunnen voldoen. Voor vergoeding van verhuiskosten is dan geen plaats. De vordering onder A zal daarom worden afgewezen.

2.4.2

ad B

De vordering tot huurvermindering van [appellant] is erop gebaseerd dat hij vanaf 2002 overlast heeft ondervonden en dat De Key weigerachtig is gebleven daar tegen op te treden. [appellant] heeft geen grondslag geformuleerd voor deze vordering maar kennelijk doelt hij op de gebrekenregeling van artikel 7:204 jo 207 BW.

Bij uitspraak van 26 oktober 2005 heeft de Geschillencommissie van De Key de klacht van [appellant] met betrekking tot overlast ongegrond verklaard. Ter zitting is onbestreden meegedeeld dat deze uitspraak een bindend advies is. Nu [appellant] daarvan geen vernietiging heeft gevraagd, staat vast dat er tot de datum van deze uitspraak geen overlast is komen vast te staan.

Eenzelfde uitspraak heeft de kantonrechter gedaan in zijn vonnis van 31 oktober 2007. [appellant] heeft geen beroep ingesteld tegen dit vonnis, dat derhalve per ultimo januari 2008 kracht van gewijsde heeft gekregen. De Key heeft een beroep gedaan op het gezag van gewijsde. Dat beroep slaagt, zodat ook vast staat dat tot eind oktober 2007 geen overlast is komen vast te staan.

De onderhavige zaak kan dus alleen nog gaan over eventuele overlast die [appellant] in de periode 31 oktober 2007 tot 1 januari 2012 (de datum waarop Rochdale De Key is opgevolgd als verhuurder) zou hebben ondervonden. Het lag op de weg van [appellant] om indien hij na 31 oktober 2007 overlast ondervond, De Key daarvan in kennis te stellen en binnen zes maanden daarna een vordering ter zake in te dienen. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] aan dat laatste heeft voldaan, zodat zijn vorderingsrecht op grond van artikel 7:257 lid BW is vervallen. Ook vordering B moet dus worden afgewezen.

2.4.3

ad C

Vordering C treft eenzelfde lot omdat [appellant] op geen enkele manier heeft gesteld en onderbouwd welk ander nadeel dan vermogensschade hij zou hebben geleden en op welke wijze De Key daarvan een verwijt valt te maken, zodat deze vordering, wat daar verder van zij, reeds daarom niet toewijsbaar is.

2.5

Bij deze stand van zaken behoeven de grieven geen afzonderlijke bespreking, omdat een eventueel slagen daarvan niet tot toewijzing van een van de vorderingen kan leiden. Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] als niet ter zake doend. Het vonnis zal worden bekrachtigd. De in hoger beroep geformuleerde vorderingen zullen worden afgewezen. [appellant] zal worden verwezen in de proceskosten.

3. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis;

wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd dan in eerste aanleg;

verwijst [appellant] in de kosten, tot op heden aan de kant van De Key begroot op € 666,-- voor verschotten en € 2.682,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mr. C.C. Meijer, mr. J.H. Huijzer, en mr. R.H.C. van Harmelen, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 april 2014.