ECLI:NL:GHAMS:2014:2987

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.070.876/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 414316/CV EXPL 09-917

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juli 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KRIJCO AMUSEMENT B.V.,

gevestigd te Amersfoort,

appellante,

advocaat: mr. R.H. Bekker te Amsterdam,

tegen:

de maatschap

MAATSCHAP BATAVIA,

gevestigd te Santpoort-Noord, gemeente Velsen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J. van der Hauw te IJmuiden.

1.Verder verloop van het geding

Partijen worden hierna wederom Krijco en Batavia genoemd.

In deze zaak heeft het hof op 28 januari 2014 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum verwijst het hof naar dat arrest.

Ingevolge het tussenarrest heeft Krijco een akte genomen, met producties. Daarop heeft Batavia een antwoordakte genomen met producties. Batavia heeft daarin onder meer het hof gevraagd terug te komen van verschillende eindbeslissingen die in het tussenarrest waren gegeven.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 juni 2014 doen bepleiten, Krijco door mr. Bekker voornoemd, Batavia door mr. Van der Hauw voornoemd alsmede mr. D.J. Posthuma, advocaat te Velsen-Zuid, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Krijco heeft nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

2.1

Naast de feiten die in het tussenarrest reeds als vaststaand waren aangemerkt stelt het hof nog de volgende feiten vast.

2.1.1.

Bij brief van 10 januari 2008 heeft de advocaat van Krijco onder meer aan Batavia geschreven:

In vervolg op ons overleg van 3 januari jl. verzocht cliënte mij haar belangen in deze kwestie verder te behartigen.

(…) cliënte [is] gebleken dat de constructie van het pand gebrekkig is en dat het casco volstrekt niet geschikt is als basis voor het overeengekomen gebruik ervan en de in dat kader noodzakelijke verbouwingswerkzaamheden.

Zo is door de architect onder meer geconstateerd dat de fundering van het pand zodanig gebrekkig is, dat deze niet of nauwelijks belast kan worden en zelfs nu al een gevaar oplevert voor degenen die namens cliënte afbouwwerkzaamheden in het gehuurde uit dienen te voeren. (…)

In dit kader sommeer ik u thans namens cliënte om mijbinnen 2 dagen na dagtekening van deze briefschriftelijk te bevestigen dat u bereid bent de in de bijlage aan deze brief genoemde gebreken binnen 3 maanden na dagtekening van deze brief (volgens de architect is dat een redelijke termijn) te herstellen, alsmede mijbinnen 2 dagen na dagtekening van deze briefschriftelijk te bevestigen dat u erkent aansprakelijk te zijn voor de bij cliënte ontstane schade als gevolg van deze gebreken.

2.1.2.

Bij e-mail van 17 januari 2008 heeft de advocaat van Krijco aan ir. P. Van Duyn van Batavia geschreven:

Voor de goede orde zend ik u bijgaand de brief met handtekening retour, zoals ik die namens cliënte (Krijco) een week geleden aan het in de huurovereenkomst vermelde adres van de maatschap Batavia verzond.

2.1.3.

Daarop heeft ir. Van Duyn bij e-mail van 17 januari 2008 onder meer aan de advocaat van Krijco laten weten:

(…) De kernpunten van de constructieve gebreken zijn een aantal verrotte houten balkkoppen, ongeveer 40 van de 1200, en de verroeste onderslagbalken van de begane grondvloer. Uit de laatste rapportages blijkt dat er helemaal geen gevaar is voor het gebruik, dat het gebouw echt niet verzakt is en dat het gewoon gebruikt kan worden voor de voorgestelde functieverandering. Voorwaarde is wel dat de geconstateerde gebreken worden aangepakt.

Nooit heb ik gezegd of geschreven dat ik daartoe niet bereid zou zijn (…) Om uit een mogelijke impasse te geraken stel ik het volgende voor. Ik pak de begane grondvloer aan, te beginnen over een dag of 10. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een aannemer die gewend is voor Corus (Hoogovens) te werken. Zij hebben veel ervaring in het werken onder bijzonder moeilijke omstandigheden en hoge tijdsdruk. Hun inschatting is dat zij ruim drie weken nodig hebben om de klus te klaren. (…) Dat betekent dat het gebouw eind februari klaar is om verder te worden verbouwd. (…) De verrotte houten balkkoppen pakken we dan aan naargelang de voortgang van de verbouwing.

2.1.4.

De advocaat van Krijco heeft bij e-mail van 22 januari 2008 op de e-mail van Ir. Van Duyn gereageerd en Batavia opnieuw gesommeerd om integraal te voldoen aan de sommatie in de brief van 10 januari 2008.

2.1.5.

Vervolgens heeft ir. Van Duyn bij brief van 24 januari 2008 onder meer aan de advocaat van Krijco laten weten:

Ik zal zoals door U gevraagd hierbij inhoudelijk reageren op uw mail van 17 januari en sommatiebrief van 10 januari, die onze postbus pas vandaag, 24 januari 2008, heeft bereikt.

(…)

8. Overleg [X]

In overleg met Krijco en architect [X] is ten behoeve van de voorgenomen verbouwing van het gehele pand opdracht gegeven nader onderzoek te verrichten naar de begane grondvloer en de poeren. Dit onderzoek is in overleg met [X] en ons uitgevoerd door constructie-Bureau Pieters en Intron. (…) Wij hebben altijd aangegeven bereid zijn dit herstel voor onze rekening te nemen. (…)

11. Bereidheid herstel vloer en balken

Met betrekking tot het eerste deel van uw sommatie hebben wij al aangegeven bereid te zijn de begane grond vloer aan te pakken. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een aannemer die gewend is voor Corus (Hoogovens) te werken. Zij hebben veel ervaring in het werken onder bijzonder moeilijke omstandigheden en hoge tijdsdruk. Hun inschatting is dat zij ruim drie weken nodig hebben om de klus te klaren. (…) De verrotte houten balkkoppen pakken we dan aan naargelang de voortgang van de verbouwing.(…)

De overige zaken op de lijst van [X] zijn, zowel financieel als constructief, niet van belang en bovendien komen die contractueel ook niet voor onze rekening en verantwoording (…)”

2.1.6.

Daarop heeft de advocaat van Krijco bij brief van 18 februari 2008 onder meer aan Batavia laten weten:

(…) cliënte [heeft] alle vertrouwen verloren in een zakelijke relatie die nog de komende ruim negen jaar voort zou moeten duren. (…) Met het oog hierop en met het oog op al het voorgaande heeft cliënt mij opdracht gegeven de huurovereenkomst met Batavia buitengerechtelijk te ontbinden en in rechte schadevergoeding (waaronder reeds betaalde huurpenningen) van Batavia te vorderen. (…)

In het kader van het voorgaande stel ik u thans namens cliënte voor de laatste keer in de gelegenheid om mijbinnen twee dagen na hedenschriftelijk te bevestigen dat u inderdaad overgaat het integraal herstel van de in de bij e-mail bericht van 22 januari jl. (andermaal) aan u toegezonden, door de architect opgestelde, lijst genoemde gebrekenbinnen drie maanden na heden. Hierna stel ik u namens cliënte nog eenmaal in de gelegenheid mij schriftelijk te bevestigen dat Batavia overgaat tot vergoeding van de door Krijco geleden en nog te lijden schade.

2.1.7.

Op deze brief heeft ir. Van Duyn van Batavia bij brief van 21 februari 2008 onder meer als volgt gereageerd:

1. Uw cliënte was op de hoogte van het feit het rijstpakhuis alleen uitwendig was gerestaureerd, juist met het oog om het inwendige onderhoud aan te passen aan het voorgenomen gebruik.

(…)

4. U blijft het over afbouwwerkzaamheden hebben, terwijl uw cliënte voornemens is, hopelijk in overleg met ons, een zeer ingrijpende verbouwing tot stand te brengen, waarbij de door ons uit te voeren onderhoudswerkzaamheden uitstekend gecombineerd kunnen worden. Een goed voorbeeld daarvan is de door uw cliënte ontworpen vides. Daarvoor moeten grote gaten in de vloeren worden gemaakt. De prachtige balken die daarbij vrijkomen kunnen weer goed worden gebruikt om de slechte balkkoppen te vervangen. Een ander mooi voorbeeld daarvan is de liftschacht. De vloer moet worden opengebroken om een liftschacht kunnen aanbrengen. Je gaat bij zo’n ingrijpende verbouwing niet eerst een vloeren herstellen, om vervolgens de herstelde vloeren open te breken voor de liftschacht.

5. Het noodzakelijke onderhoud aan de poeren is niet ingrijpend en kan zonder vertraging binnen de door ons aangegeven termijnen worden hersteld.

(…)

9. Met de vertegenwoordigers van uw cliënten hebben wij goed overleg gehad over de door ons te verrichten onderhoudswerkzaamheden. Wij zullen ons exact houden aan onze verplichtingen.

2.1.8.

Batavia heeft voldaan aan haar veroordeling in het vonnis van de voorzieningenrechter te Zaandam van 24 februari 2009 (zie r.o. 2.2.14 sub b tussenarrest) tot samengevat, herstel van de poeren en onderslagbalken en het terugleggen van de vloer. Zij heeft bij exploot van 13 mei 2009 aan Krijco aangezegd de herstelwerkzaamheden op 8 mei 2009 aan Krijco te hebben opgeleverd.

3.De verdere beoordeling

3.1

Het hof zal allereerst ingaan op het verzoek van Batavia om terug te komen van in het tussenarrest gegeven eindbeslissingen. Daarbij dient voor ogen te worden gehouden dat het hof bevoegd is om, nadat partijen de gelegenheid hebben gekregen zich dienaangaande uit te laten, over te gaan tot heroverweging van eindbeslissingen indien het hof blijkt dat deze op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag berusten, teneinde te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou worden gedaan.

3.2

Het eerste verzoek van Batavia betreft het in r.o. 2.8 van het tussenarrest gegeven oordeel, dat het gehuurde bestemd was tot gebruik voor Family Entertainment. Het gehuurde was volgens Batavia in eerste instantie slechts in gebruik als casco, dat voor een bedrag van enkele miljoenen euro’s ingrijpend zou worden verbouwd. Zij meent dat Krijco ook onvoldoende heeft gesteld of onderbouwd dat Krijco ook in het gebruik als casco werd belemmerd door de staat van de onderslagbalken en de poeren.

3.3

Batavia heeft er op zichzelf terecht op gewezen dat het gehuurde niet van aanvang af bestemd was om als Family Entertainment ruimte te worden gebruikt. In zoverre komt het hof terug van het eerder gegeven oordeel. Echter, dat baat Batavia niet. Ook een casco dient van een deugdelijke vloer en fundering te zijn voorzien, bij afwezigheid waarvan sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Nu Batavia in dit geding ook niet het standpunt heeft ingenomen dat Krijco geen herstel van de poeren en onderslagbalken kan verlangen, en mede gezien hetgeen hierna zal worden overwogen, ziet het hof geen aanleiding om van Krijco nadere bewijslevering te verlangen.

3.4

Volgens het tweede t/m vierde verzoek om heroverweging heeft het hof ten onrechte niet meegewogen dat Krijco zelf (en via haar adviseurs) ook op de hoogte was van dat gebrek, hetgeen aan kwalificatie als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW in de weg staat. Bij dat laatste gaat het immers om hetgeen de huurder mocht verwachten. Krijco heeft reeds sedert 2005 een rechtstreekse opdrachtrelatie met [X] en laatstgenoemde was (als opdrachtnemer van Batavia) volledig op de hoogte van de situatie met betrekking tot de staat van de fundering en vloer; die wetenschap mag aan Krijco worden toegerekend. Aldus steeds Batavia.

3.5

Aangenomen dat Krijco bij het aangaan van de huurovereenkomst wetenschap had van het gebrek moet de vraag worden beantwoord, of dat leidt tot een ander oordeel dan in de r.o. 2.9 – 2.11 van het tussenarrest gegeven. Het antwoord op die de vraag is in het tussenarrest reeds ontkennend beantwoord. Uit het in r.o. 2.6 van het tussenarrest overwogene valt af te leiden, dat de beperkingen die artikel 7:209 BW voor de verhuurder meebrengt indien deze het gebrek kende in beginsel ook van toepassing zijn indien de huurder eveneens van het gebrek op de hoogte was. Een uitzondering is mogelijk indien en voor zover partijen uitdrukkelijk anders zijn overeengekomen. In het onderhavige geval heeft het hof niet kunnen vaststellen dat dat het geval is: het feit dat het gehuurde is verhuurd “in de staat waarin het zich bevindt” volstaat niet om te concluderen dat partijen zijn overeengekomen dat Batavia de poeren en onderslagbalken niet zou hoeven herstellen. Voor terugkomen van de desbetreffende oordelen bestaat daarom geen aanleiding.

3.6

Volgens het vijfde en laatste verzoek van Batavia heeft het hof een wezenlijk verweer van Batavia dat zij (ook) in hoger beroep heeft gevoerd (memorie van antwoord randnummers 29 t/m 33) niet in zijn overwegingen betrokken, namelijk dat Batavia niet in verzuim heeft verkeerd. Op zichzelf heeft Batavia dat terecht geconstateerd. Dat kan evenwel niet ertoe leiden dat het hof terugkomt van een eerder gegeven oordeel, nu dat oordeel juist nog niet was gegeven. Het verweer van Batavia is niet van belang voor de vraag of Krijco gerechtigd is tot huurprijsvermindering (daarvoor is geen verzuim vereist), maar wel voor de vraag of Krijco recht heeft op schadevergoeding. Het hof zal het verweer van Batavia nu bespreken.

Schadevergoeding

3.7

Batavia is in de brief van 10 januari 2008 van de advocaat van Krijco in gebreke gesteld ter zake de “in de bijlage aan deze brief genoemde gebreken”.

3.8

Die bijlage betrof, althans volgens Krijco, de gebreken die vermeld stonden op de 40-puntenlijst. Voor zover omtrent deze gebreken, anders dan het gebrek aan de vloer/fundering (poeren en onderslagbalken) in deze procedure nog niet is beslist (Krijco’s vordering tot vergoeding van deze kosten van herstel is in het tussenarrest reeds afgewezen) wordt overwogen als volgt. Het hof gaat er – bij gebreke van een ander aanknopingspunt – vanuit, dat de 40-puntenlijst de lijst is die als productie 12 bij conclusie van antwoord in het geding is gebracht. Omtrent deze gebreken is uit de stellingen van Krijco onvoldoende concreet af te leiden dat en waarom Batavia als verhuurder van een casco voor deze gebreken aansprakelijk is en evenmin, dat en waarom deze gebreken tot andere schade dan de kosten van herstel hebben geleid. Gezien de aard van de op die lijst vermelde gebreken ligt dat een en ander ook geenszins voor de hand. De vordering van Krijco tot vergoeding van schade ter zake van – kortweg – de 40-puntenlijst wordt reeds op die gronden afgewezen. Het hierna overwogene heeft louter betrekking op de gebreken aan vloer/fundering in verband met de poeren en overslagbalken.

3.9

De brief van 10 januari 2008 heeft (de postbus van) Batavia, blijkens haar brief van 24 januari 2008, pas op die laatste datum bereikt. Krijco heeft dat niet betwist, dus het hof gaat ervan uit dat de ingebrekestelling vanaf die datum zijn werking heeft. Het hof heeft ook geconstateerd dat de brief van 10 januari 2008 per mail naar ir. Van Duyn van Batavia is gestuurd en op die datum ook door hem per mail is beantwoord, waarna de advocaat van Krijco weer heeft gereageerd. Uit de aanhef van de brief van Batavia van 24 januari 2008 en de correspondentie nadien leidt het hof echter af, dat Batavia die brief als haar (uiteindelijke) reactie op de brief van 10 januari 2008 beschouwt en dat ook Krijco dat zo heeft opgevat.

3.1

Met de brief van 24 januari 2008 heeft Batavia aan Krijco laten weten dat zij over zou gaan tot herstel van de begane grondvloer (waaronder de balkkoppen). Bij gebreke van andersluidende stellingen van Krijco gaat het hof ervan uit dat Batavia daarmee binnen de door Krijco gestelde termijn (van 2 dagen na dagtekening van Krijco’s brief) heeft gereageerd. Het hof leidt uit deze brief tevens af dat Batavia ook bereid was het gebrek binnen drie maanden te herstellen, zoals Krijco van haar verlangde. Dat betekent dat Batavia door haar brief van 24 januari 2008 niet in verzuim is geraakt met betrekking tot de gebreken aan de fundering/de vloer (poeren en onderslagbalken).

3.11

Het verschil in woordkeuze dat in de brieven wordt gehanteerd met betrekking tot de gebreken aan de vloer/fundering is daarbij van ondergeschikt belang nu het hof uit de stellingen van, en correspondentie tussen, partijen niet heeft kunnen afleiden dat hun daarbij ook iets verschillends voor ogen stond. Evenmin is van belang dat Krijco, naar aanleiding van de brief van Batavia van 24 januari 2008, Batavia bij brief van haar raadsman van 18 februari 2008 wederom in gebreke stelt: Batavia was toen niet in verzuim met betrekking tot het thans nog van belang zijnde gebrek en die laatste brief kon daarin geen verandering brengen. Ten slotte doet evenmin ter zake of Batavia, voordat zij schriftelijk in gebreke werd gesteld, op 10 december 2007 in een bespreking tegen de architect van Krijco heeft gezegd geen euro aan herstel te willen bijdragen

3.12

Batavia heeft zich vervolgens met Krijco in verbinding gesteld, althans gepoogd te stellen, met als doel van haar gelegenheid te verkrijgen om het herstel uit te voeren. Zij verkeerde in die periode, onweersproken, in de veronderstelling dat Krijco onder andere, in verband met een (verdiept) theater een verdiepte/versterkte vloer wenste aan te leggen, en/of vides en/of een liftschacht (zie r.o. 2.1.7). Batavia wilde daarmee bij het herstel rekening houden. Batavia heeft zich op het standpunt gesteld dat zij vervolgens van Krijco niet de benodigde medewerking of informatie heeft gekregen. Krijco heeft daarop betoogd dat zij haar medewerking niet heeft onthouden en dat Batavia, als eigenaar, zonder medewerking of verdere informatie tot herstel kon overgaan.

3.12.1.

Bij het beoordelen van deze stellingen van partijen geldt als uitgangspunt, dat gelet op de zeer ingrijpende verbouwing die in het gehuurde moest plaatsvinden, overleg tussen verhuurder en huurder en verstrekking van informatie door laatstgenoemde over de verbouwingsplannen alleszins in de rede ligt. Dat uitgangspunt is ook door de voorzieningenrechters gehanteerd. Zo overwoog de kantonrechter in het op 7 mei 2008 door Batavia aangespannen kort geding dat Batavia “
de eis mag stellen dat een en ander in overleg gebeurt, want het heeft weinig zin onder de begane grondvloer herstelwerk te gaan uitvoeren zonder te weten waar en hoe die vloer er weer overheen moet en wat er gelijktijdig onderdoor moet worden aangelegd”. In het tweede kort geding, dat Batavia op 18 november 2008 had aangespannen, overwoog de kantonrechter (vonnis 11 december 2008) “
Aan Batavia moet onmiddellijk worden toegegeven, dat uitvoering van de in deze procedure bedoelde werkzaamheden, te weten deugdelijk en duurzaam herstel van de fundering/ondervloer begane grond en (ver)bouw werkzaamheden, in goed overleg moet gebeuren. Het is immers niet de bedoeling dat de vloer eerst open en dicht gaat voor reparatie en vervolgens weer open moet voor (ver)bouwwerkzaamheden, nog daargelaten of dat technisch en/of uit veiligheidsoogpunt wel zou kunnen/mogen.” In het derde kort geding dat tussen partijen over dit onderwerp heeft gediend (vonnis van 24 februari 2009), is Krijco veroordeeld om (allereerst) de “alsnog ontbrekende” constructietekeningen aan Batavia te verstrekken, waarna Batavia werd verplicht een aanvang te maken met het herstel. Krijco kan dan ook niet worden gevolgd in haar betoog, dat Batavia als eigenaar zonder medewerking of informatie van Krijco tot herstel kon overgaan en dat Batavia zich, ter verklaring waarom herstel nog niet had plaatsgehad, zich achter haar verzoek om overleg “verschool”.

3.12.2.

Uit deze gang van zaken leidt het hof verder af dat Krijco aanvankelijk geen medewerking heeft verleend of informatie heeft verstrekt, maar dat zij daar pas na het derde vonnis in kort geding toe over is gegaan. Krijco voert enerzijds wel aan haar medewerking niet te hebben onthouden (zonder dat verder concreet toe te lichten) maar zij heeft anderzijds ook (bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep) betoogd geen medewerking te hebben verleend omdat zij Batavia in deze periode niet vertrouwde. Het vorenstaande in aanmerking genomen komt het hof tot het oordeel, dat Krijco Batavia niet in de gelegenheid heeft gesteld om de herstelwerkzaamheden uit te voeren, zodat Batavia ter zake van die verplichting niet alsnog in verzuim is geraakt.

3.13

Bij eerdergenoemd vonnis van 24 februari 2009 heeft de voorzieningenrechter Batavia veroordeeld om over te gaan tot herstel. Gesteld noch gebleken is, dat Batavia voorafgaand aan dat vonnis alsnog door Krijco in gebreke is gesteld, zodat zij ten tijde van die veroordeling nog immer niet in verzuim verkeerde. Nu Batavia op 8 mei 2009 de werkzaamheden heeft opgeleverd, heeft zij voldaan aan haar veroordeling om binnen de in het vonnis gestelde termijn, de herstelwerkzaamheden aan de poeren en onderslagbalken uit te voeren en op te leveren.

3.14

De slotsom luidt daarom, dat Batavia niet in verzuim is geraakt de herstelwerkzaamheden met betrekking tot de vloer/fundering (poeren/onderslagbalken) te verrichten. Dat staat in de weg aan de vordering van Krijco tot schadevergoeding wegens te laat uitgevoerde herstelwerkzaamheden. Die vordering van Krijco (waaronder begrepen de vordering tot vergoeding van kosten ter vaststelling van de schade) heeft de kantonrechter derhalve terecht afgewezen.

Huurprijsvermindering

3.15

Krijco heeft allereerst gevorderd dat de huurprijs wordt verminderd tot nihil vanaf de eerste dag van de huurovereenkomst (7 maart 2005) tot de dag van oplevering, dan wel vanaf 2 januari 2008 tot die datum.

3.16

Voor zover Krijco haar vordering tot huurprijsvermindering grondt op de 40-puntenlijst met uitzondering van het gebrek aan de vloer/fundering, wordt de vordering afgewezen omdat, mede gezien het onder r.o. 3.8 overwogene, onvoldoende is gesteld of gebleken dat sprake is van een gebrek, zodat niet wordt toegekomen aan de vraag of en zo ja, in hoeverre het huurgenot van Krijco is verminderd.

3.17

Wat betreft het gebrek aan de vloer/fundering overweegt het hof als volgt.

De door Krijco gevorderde huurprijsvermindering is op grond van artikel 7:207 lid 1 BW (onder meer) mogelijk vanaf de datum waarop van het gebrek behoorlijk kennis is gegeven. Het hof gaat ervan uit, dat de brief van Krijco van 10 januari 2008 als zodanige kennisgeving geldt en zal die datum als uitgangspunt nemen. Krijco heeft 2 januari 2008 als uitgangspunt genomen, kennelijk op basis van het toen gevoerde gesprek, maar de aldaar gedane mededelingen kunnen niet als behoorlijke kennisgeving gelden. Verder gaat het hof uit van een opleveringsdatum van 8 mei 2009, omdat die datum blijkt uit het deurwaardersexploot van 13 mei 2008.

3.17.1.

Artikel 7:207 lid 1 BW biedt de mogelijkheid om van een ander tijdstip uit te gaan, namelijk de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Dat leidt er in het onderhavige geval echter niet toe dat van een eerder tijdstip dan 10 januari 2008 wordt uitgegaan, zoals Krijco vordert. Ervan uitgaande dat Batavia vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was van de gebreken met betrekking tot de vloer/fundering, was daarmee nog geen sprake van een voldoende bekendheid om tot maatregelen over te gaan. De te treffen maatregelen hielden immers verband met de wensen van Krijco voor de inrichting van het Family Entertainment centrum, met welke wensen Batavia rekening wenste te houden maar die eerst na jaren definitieve vorm hebben kregen. Daarbij komt, dat Krijco vanaf 7 maart 2005 tot en met 1 september 2005 geen huur maar een optievergoeding betaalde, en van 1 september 2005 tot en met 1 september 2007 een korting op de huurprijs genoot; dit een en ander tegen de achtergrond dat het bij het aangaan van de huurovereenkomst nog verre van zeker was of het door Krijco gewenste gebruik als Family Entertainmentcentrum mogelijk was en de benodigde vergunningen zouden worden verstrekt, zodat daadwerkelijke exploitatie van het gehuurde hoe dan ook eerst na geruime tijd zijn beslag zou kunnen krijgen. Niet kan worden aangenomen dat het gebrek in die periode tot vermindering van het huurgenot heeft geleid.

3.18

Krijco heeft Batavia dus op 10 januari 2008 behoorlijk kennis gegeven van haar verzoek om herstel. Uit hetgeen hiervoor onder r.o. 3.12.1 en 3.12.2 is overwogen volgt, dat Batavia bereid is geweest dat herstel uit te voeren maar dat zij de daarvoor benodigde medewerking/informatie van Krijco niet heeft verkregen. Krijco kan Batavia daarom niet verwijten dat zij het gevraagde herstel niet heeft uitgevoerd. Dat staat aan toewijzing van de door Krijco gevorderde huurprijsvermindering in de weg. Voor zover enige korte periode direct voorafgaand aan de oplevering van het herstel op 8 mei 2009 voor huurprijsvermindering in aanmerking zou komen, heeft te gelden dat Krijco haar vorderingen op die mogelijkheid onvoldoende concreet heeft toegesneden: zij heeft niet concreet gesteld welke periode dat zou betreffen, en waarom en in welke mate in die periode haar huurgenot is verminderd als gevolg van het gebrek. Ook die vordering heeft de kantonrechter dus terecht afgewezen.

3.19

De slotsom luidt, dat de grieven niet tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep kunnen leiden, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd. Krijco heeft geen bewijs aangeboden van feiten die, indien bewezen, tot andere oordelen zouden leiden zodat aan haar bewijsaanbod als niet ter zake dienend en overigens als te vaag zal worden voorbijgegaan. Krijco zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

veroordeelt Krijco in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Batavia begroot op € 263,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.H. Huijzer en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2014.

Huurgeschil over gebreken in bedrijfsruimte en huurprijsvermindering

Uitspraak

1.Verder verloop van het geding

2.Feiten

3.De verdere beoordeling

4.Beslissing