Uitspraak
beslissing
_______________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummers : 200.138.503/01 NOT en 200.138.837/01 NOT
zaaknummer eerste aanleg : AL/2013/31
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 29 juli 2014
inzake (200.138.503/01 NOT):
[naam],
wonende te [plaats], gemeente [gemeente],
appellante,
t e g e n
[naam],
notaris te [plaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde,
en inzake 200.138.837/01 NOT:
[naam],
notaris te [plaats], gemeente [gemeente],
appellant,
t e g e n
[naam],
wonende te [plaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde.
1.De gedingen in hoger beroep
1.1.
In de zaak met zaaknummer 200.138.503/01 is van de zijde van appellante (hierna: klaagster) bij een op 9 december 2013 ter griffie ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 11 november 2013. Bij die beslissing heeft de kamer de klacht van klaagster tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) deels ongegrond en deels gegrond verklaard en is aan de notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd.
1.2.
In de zaak met zaaknummer 200.138.837/01 is van de zijde van de notaris bij een op 16 december 2013 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – eveneens hoger beroep ingesteld tegen voormelde beslissing van de kamer.
1.3.
Van de zijde van klaagster is op 24 december 2013 een aanvullend beroepschrift – met één bijlage – ter griffie van het hof ingekomen.
1.4.
Op 28 januari 2014 is van de zijde van de notaris een verweerschrift – met bijlagen – ter griffie van het hof ingekomen.
1.5.
De zaken zijn gezamenlijk behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 15 mei 2014. Klaagster, bijgestaan door haar partner [naam partner], en de notaris zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; [naam partner] en de notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten in beide zaken naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Het gaat in deze zaken - samengevat weergegeven - om het volgende.
Klaagster is gehuwd geweest met [X] (hierna: [X]). Tijdens dit huwelijk hebben klaagster en de vennootschap [vennootschap] (hierna: de vennootschap), van welke vennootschap [X] bestuurder is, bij akte van levering van 2 oktober 2001 elk een gedeelte van een perceel bouwgrond in eigendom gekregen. Het door klaagster verkregen gedeelte was voor de bouw van een woning. Daarnaast is bij akte van 2 oktober 2001 een recht van eerste hypotheek gevestigd op het perceel bouwgrond. Klaagster was (mede) hypotheekgever. Schuldenaren waren [vennootschap 2], [vennootschap 3] en de vennootschap. Bij akte van 25 oktober 2002 is een recht van hypotheek gevestigd op het door klaagster in eigendom verkregen gedeelte van de bouwgrond voor een geldlening tot een bedrag van € 222.500,00. Klaagster en [X] waren de schuldenaren. Op de bouwgrond zijn een bedrijfspand en een (bedrijfs)woning gerealiseerd.
Op 28 april 2011 zijn de woning en het bedrijfspand door klaagster en [X] verkocht voor in totaal € 350.000,00; de woning voor € 275.000,00 en het bedrijfspand voor
€ 75.000,00. De notaris is door de koper ingeschakeld om de levering van deze onroerende zaken te begeleiden. In dat kader heeft [incassobureau], namens de ABN AMRO bank (hierna: de bank), bij brief van 27 mei 2011 aan de notaris meegedeeld dat met betrekking tot de woning een schuld van € 217.398,85 bestond. Bij brief van 31 mei 2011 heeft [incassobureau] namens de bank en de Deutsche Bank Nederland aan de notaris gemeld dat van de te ontvangen koopprijs een bedrag van € 207.955,96 moet worden aangewend voor de aflossing van de hypotheekschuld op de woning en een bedrag van € 138.637,30 moet worden gestort op een bankrekening ten name van [naam], zijnde de bedrijfsrekening van [X]. Klaagster heeft zowel aan de notaris als aan [incassobureau] gemeld het niet eens te zijn met deze opgave, omdat naar haar mening hoogstens het bedrag van de koopprijs van het bedrijfspand ad € 75.000,00 kon worden overgeboekt naar de bedrijfsrekening van [X].
Op 2 augustus 2011 heeft de notaris de akte van levering met betrekking tot de woning gepasseerd. De notaris heeft de ontvangen koopprijs van € 350.000,00 conform de opgave van [incassobureau] van 31 mei 2011 overgeboekt.
4.Het standpunt van klaagster
4.1.
De klacht van klaagster komt erop neer dat de notaris niet juist heeft gehandeld door na het passeren van de akte van levering van het huis en het bedrijfspand zonder nader onderzoek en zonder nader overleg met klaagster de ontvangen koopprijs conform de opgave van [incassobureau] over te boeken, in de wetenschap dat klaagster die opgave betwistte. De notaris wist dat klaagster niet wilde opdraaien voor de schulden van het bedrijf van [X] en ook dat klaagster het oneens was met [incassobureau] dat het een gezamenlijke verkoop van bedrijfspand en woning zou betreffen, waarvan de totaalopbrengst naar verhouding kon worden verdeeld tot voldoening van de schulden. Klaagster heeft de notaris vanaf haar vakantieadres akkoord gegeven voor het passeren van de akte van levering, maar met de kanttekening dat de notaris diende te handelen naar omstandigheden.
4.2.
In hoger beroep heeft klaagster – voor zover van belang – nog aangevoerd dat de notaris extra alert had moeten zijn omdat een incassobureau was betrokken bij de afhandeling van de verkoop en de aflossing van de hypotheekschuld. Daarbij wist de notaris dat de door [incassobureau] gewenste overboeking voor klaagster een restschuld met betrekking tot de woning zou opleveren. Verder heeft klaagster het hof verzocht om de notaris te veroordelen tot betaling van € 80.000,00 aan schadevergoeding en van alle overige (proces)kosten.
5.Het standpunt van de notaris
Zoals gebruikelijk heeft de notaris in verband met de overdracht van de bedrijfswoning de aflosnota met betrekking tot de daarmee verbonden hypotheekschuld opgevraagd. Omdat een achterstand in de betaling van de hypotheekschuld was ontstaan, gebeurde dat bij [incassobureau], het incassobureau van de bank. Op verzoek van klaagster heeft de notaris verschillende malen contact gehad met [incassobureau] om duidelijkheid te krijgen over de door [incassobureau] opgegeven bedragen. [incassobureau] was van mening dat de bedrijfswoning en het bedrijfspand niet separaat van elkaar konden worden verkocht omdat de bedrijfswoning alleen in combinatie met het bedrijfspand mocht worden gebruikt. De verdeling van de verkoopopbrengst was conform een door een NVM makelaar opgemaakt taxatierapport, waarbij de waarde van de bedrijfswoning was getaxeerd op € 205.000,00. De tussen klaagster en [X] gemaakte splitsing in de verkoopprijs in verband met een te realiseren btw-voordeel voor de koper zou volgens [incassobureau] ten onrechte impliceren dat er een overwaarde op de woning zou bestaan. De notaris heeft verschillende malen over de zaak met klaagster gesproken en haar telkens op haar mogelijkheden gewezen. Omdat niet meewerken aan de overdracht geen alternatief voor klaagster was, is klaagster uiteindelijk akkoord gegaan met de overdracht van de bedrijfswoning. Klaagster was op de hoogte van de (financiële) gevolgen daarvan. De notaris is het dan ook niet eens met het oordeel van de kamer dat hij over de levering van de woning en het bedrijfspand en uitbetaling van de gelden niet (voldoende) schriftelijk heeft gecommuniceerd met klaagster.
6.De beoordeling
6.1.
De notaris heeft de beslissing van de kamer van 11 november 2013 ontvangen als bijlage bij een brief van de secretaris van de kamer van dezelfde datum. Op de voet van artikel 107, eerste lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) eindigde de beroepstermijn van dertig dagen op 11 december 2013. Nu het verzoekschrift van de notaris op 16 december 2013 ter griffie van het hof is ontvangen, is het beroepschrift te laat ingediend. Dit leidt er echter niet toe dat de bezwaren van de notaris tegen de beslissing van de kamer buiten beschouwing moeten blijven, omdat het hof in hoger beroep ingevolge artikel 107 lid 4 Wna de zaak opnieuw in volle omvang behandelt.
6.2.
In een tuchtprocedure als de onderhavige bestaat geen grondslag om een schadevergoeding toe te kennen. Hetzelfde geldt voor een veroordeling tot betaling van (proces)kosten. Om die reden laat het hof het verzoek van klaagster tot veroordeling van de notaris in de overige (proces)kosten en tot betaling van schadevergoeding buiten behandeling. Zij zal in dat verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard.
6.3.
Het hof stelt vast dat de notaris door de koper was ingeschakeld om de overdracht van de woning en het bedrijfspand te begeleiden. Hierbij had de notaris tot taak conform de onderliggende koopovereenkomst de levering van deze panden af te wikkelen. Dit hield onder meer in dat de woning en bedrijfspand vrij van beslagen of rechten van hypotheek of inschrijvingen daarvan diende te worden overgedragen. Hiertoe heeft de notaris, zoals gebruikelijk, de aflosnota bij de bank opgevraagd. De notaris heeft in hoger beroep onweersproken aangevoerd dat [incassobureau] namens de bank optrad, zodat de betrokkenheid van [incassobureau] bij de aflossing van de hypotheekschuld de notaris niet had hoeven bevreemden. Hoewel klaagster het niet eens was met de door [incassobureau] gewenste verdeling van de koopprijs tot voldoening van de schulden van haar en haar ex-partner, heeft klaagster (uiteindelijk) toestemming gegeven aan de notaris om tot passeren van de akte van levering over te gaan. Uit de stukken kan genoegzaam worden opgemaakt dat de notaris klaagster voldoende heeft voorgelicht over de (financiële) gevolgen van de levering en haar eveneens op haar mogelijkheden in deze kwestie heeft gewezen. Bovendien is gebleken dat de notaris klaagster nog heeft gebeld op haar vakantieadres om te controleren of klaagster instemde met de levering van de woning en het bedrijfspand. Dat klaagster ervan uitging dat de notaris de gelden niet conform de opgave van [incassobureau] zou overboeken, kan het hof niet volgen. Klaagster was bekend met de voorwaarden die [incassobureau] stelde aan de doorhaling van de hypothecaire inschrijving. Klaagster heeft (in het klaagschrift) verklaard dat [incassobureau] haar daarover telefonisch heeft geïnformeerd. Bij e-mail van 21 juli 2011 (16:25 uur) heeft [incassobureau] bovendien aan klaagster (in kopie aan de notaris) nog meegedeeld dat indien klaagster niet wenst mee te werken met een afhandeling op de door [incassobureau] gewenste wijze, geen royement zal worden verleend. Klaagster heeft geen feiten en of omstandigheden aangevoerd waaruit zij heeft mogen afleiden dat de notaris zou afwijken van de door [incassobureau] voorgestane verdeling van de aflossing van de hypotheekschulden van haar en haar ex-partner. Dat klaagster aan de gegoedheid van [incassobureau] dan wel de bank en de taxateur twijfelt, kon voor de notaris geen reden zijn om anders te handelen dan hij heeft gedaan. Overigens is niet gebleken dat de notaris reden had om een kwaadwillende intentie van de banken voor wie [incassobureau] optrad te veronderstellen. Dat klaagster het niet eens was met de opgave van [incassobureau] en ten aanzien van de woning met een restschuld is blijven zitten, is een zaak tussen de bank en klaagster. Daarvan valt de notaris geen verwijt te maken.
6.4.
Met de kamer is het hof dan ook van oordeel dat het passeren van de akte van levering impliceerde dat de notaris moest overgaan tot uitbetaling van de koopprijs conform de opgave van 31 mei 2011 van [incassobureau]. Dit betekent dat de klacht dat de notaris niet juist heeft gehandeld door na het passeren van de akte van levering zonder nader onderzoek en zonder nader overleg met klaagster de ontvangen koopprijs conform de opgave van [incassobureau] over te boeken, ongegrond is.
6.5.
De kamer heeft in haar beslissing onder 4.6 overwogen dat de notaris klachtwaardig heeft gehandeld door niet tijdig aan klaagster schriftelijk mee te delen dat op de levering uitbetaling aan [incassobureau] zou volgen conform het verzoek van 31 mei 2011 en dat klaagster op dit punt zelf actie moest ondernemen indien zij de levering wilde laten doorgaan. De kamer heeft in verband hiermee de notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd. De notaris is daartegen in zijn verweerschrift opgekomen.
6.6.
Daargelaten dat klaagster voldoende was voorgelicht, zoals uit het voorgaande blijkt, maakt het ontbreken van schriftelijke voorlichting geen onderdeel uit van de klacht. De kamer heeft daarom ten onrechte de notaris een verwijt gemaakt op dit punt. Het bezwaar van de notaris is gegrond.
6.7.
Nu het hof (ten dele) tot een andere beslissing komt dan de kamer, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven en zal deze beslissing worden vernietigd.
6.8.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.9.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing, en, opnieuw rechtdoende,
- verklaart de klacht ongegrond,
- verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar verzoek tot veroordeling van de notaris in de overige (proces)kosten en tot betaling van schadevergoeding.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, J. Blokland en J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 29 juli 2014 door de rolraadsheer.