Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.108.422/01
rolnummer rechtbank Amsterdam : 1255883 CV EXPL 11-18156
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juli 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[X]B.V.,
gevestigd te [plaats],
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. D.N. Allick te Amsterdam,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geïntimeerde sub 2]B.V.
gevestigd te [plaats],
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geïntimeerde sub 3] B.V.
gevestigd te [plaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.E. van Zijll te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X], [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] genoemd.
[X] is bij dagvaarding van 19 maart 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemd rolnummer heeft gewezen op 19 december 2011. De dagvaarding die het geding in eerste aanleg heeft ingeleid is namens [X] uitgebracht aan [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2], die gedrieën als gedaagden staan vermeld in de kop van het bestreden vonnis.
Partijen hebben in hoger beroep de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3], met producties;
- memorie van antwoord van [geïntimeerde sub 2], tevens houdende bezwaar wijziging (grondslag van) eis, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 juni 2014 doen bepleiten, [X] respectievelijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] door hun voornoemde advocaten en [geïntimeerde sub 2] door
mr. M. Drolsbach, advocaat te Badhoevedorp, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vordering – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] hebben geconcludeerd dat het hof [X] niet ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep tegen [geïntimeerde sub 3] en voorts het bestreden vonnis zal bekrachtigen althans, voor het geval het bestreden vonnis wordt vernietigd en de vordering van [X] alsnog wordt toegewezen, zal bepalen dat [X] de vergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:297 lid 1 en 7:299 lid 3 BW verschuldigd zal zijn, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde sub 2] heeft in principaal en incidenteel hoger beroep primair geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, in incidenteel appel behoudens de door haar aangevochten overwegingen, en in principaal appel voorts geconcludeerd dat het hof, voor het geval de vordering van [X] alsnog zou worden toegewezen, daaraan de nader in haar memorie omschreven voorwaarden zal verbinden, alsmede [X] al dan niet voorwaardelijk zal veroordelen tot betaling van de door het hof vast te stellen vergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:297 lid 1 en 7:299 lid 3 BW, te vermeerderen met rente, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met rente, uitvoerbaar bij voorraad.
[X] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde sub 2], althans tot verwerping van de grief, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
De partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Ontvankelijkheid
2.1
De ontvankelijkheid in principaal hoger beroep
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat vaststaat dat uitsluitend [geïntimeerde sub 1] huurder is van na te noemen bedrijfsruimte en dat [X] ter zitting heeft laten weten dat zij om deze reden haar vordering ten aanzien van [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] intrekt, zodat daarop niet meer behoeft te worden beslist. Uit deze overweging leidt het hof af dat de zaak voor zover het de tegen [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] ingestelde vordering betreft, ter zitting in onderling overleg tussen partijen is geroyeerd. Het vonnis is dan ook slechts gewezen tussen [X] als eiseres en [geïntimeerde sub 1] als gedaagde. [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] zijn geen partij bij het bestreden vonnis. Dit betekent dat [X] niet-ontvankelijk is in het hoger beroep tegen [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2].
2.2.
De ontvankelijkheid in incidenteel hoger beroep
De consequentie van het voorgaande is dat [geïntimeerde sub 2] niet kan worden ontvangen in het incidenteel hoger beroep.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. a tot en met d de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve in zoverre ook het hof als uitgangspunt.
4.Beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende. [geïntimeerde sub 1] heeft met ingang van 1 november 2001 de bedrijfsruimte (waarin een Italiaans restaurant werd en wordt gedreven) aan [adres] gehuurd van [X]. De ruimte is met instemming van [X] onderverhuurd aan [geïntimeerde sub 2], die het restaurant exploiteert. De huurovereenkomst is namens [X] bij brief van 25 oktober 2010 opgezegd tegen 31 oktober 2011, met de volgende reden:
‘Cliënte wenst over te gaan tot renovatie. Daarvoor is nodig dat het pand geheel of gedeeltelijk gesloopt wordt en dat het dan vervolgens opnieuw wordt opgebouwd. Gelet op deze renovatie, kan de huurovereenkomst niet in stand blijven. Dit valt onder een dringende noodzaak voor duurzaam eigen gebruik.’
[geïntimeerde sub 1] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Daarop heeft [X] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt, strekkende tot het vaststellen van de datum waarop de huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] zal eindigen en ontruiming van het gehuurde.
4.2.
De kantonrechter heeft de vordering van [X] bij het bestreden vonnis afgewezen en haar belast met de proceskosten. Daartoe is, samengevat, als volgt overwogen. Het gehuurde zal na de vervangende nieuwbouw opnieuw worden gebruikt als restaurant en de locatie zal niet worden gewijzigd. Tegen deze achtergrond is de enkele wens van [X] om tot vervangende nieuwbouw te komen onvoldoende voor de conclusie dat een dringende noodzaak tot persoonlijk gebruik bestaat. Niet is gebleken dat vervangende nieuwbouw niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Een beoogde persoonlijke ingebruikneming van het gehuurde door [X] staat op gespannen voet met de omstandigheid dat uit de opzeggingsbrief en de inleidende dagvaarding blijkt dat zij niet ongenegen is na de herbouw opnieuw te verhuren aan [geïntimeerde sub 1]. De, pas ter zitting in eerste aanleg naar voren gebrachte, stelling van [X] dat haar directeur/enig aandeelhoudster, hierna [A], voornemens is met haar echtgenoot en hun zoon een restaurant in het gehuurde te exploiteren wordt verworpen, enerzijds omdat een dergelijk persoonlijk gebruik in de opzeggingsbrief niet aan de orde was en anderzijds, voor zover al plaats zou zijn voor aanvulling van de opzeggingsgrond, omdat deze stelling tardief is en onvoldoende onderbouwd.
4.3.
Tegen deze beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] met haar grieven op. Ter toelichting op de grieven heeft [X] erop gewezen dat [A] van 1984 tot 1995 het Italiaanse restaurant zelf heeft geëxploiteerd, waarna de onderneming (goodwill en inventaris) is verkocht. De huurinkomsten vormen de oudedagsvoorziening van [A] en haar echtgenoot. Het gehuurde is een oud, houten pand, waarvan de lasten zodanig hoog zijn geworden dat daarop geen redelijk rendement meer valt te behalen. De ten tijde van de opzegging bestaande plannen voor de feitelijk noodzakelijke sloop/nieuwbouw van het gehuurde zijn in de huidige tijd financieel echter niet meer haalbaar en zijn inmiddels teruggebracht tot een beoogde grootscheepse renovatie/verbouwing. De zoon van [A] (hierna: [B]), thans in loondienst in een horecaonderneming, wenst het gehuurde in gebruik te nemen en te exploiteren, ter verbetering van zijn financiële positie en om de investering die met de renovatie is gemoeid ten goede te laten komen aan [A] en haar familie. De beoogde renovatie/verbouwing en het gebruik door [B] vallen elk afzonderlijk onder de opzeggingsgrond: het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik. Ook op grond van een afweging van de belangen van partijen dient de huurovereenkomst te eindigen, aldus nog steeds [X].
4.4.
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Voor zover de stellingen van [X] in hoger beroep betrekking hebben op de oorspronkelijke sloop/nieuwbouwplannen behoeven deze geen bespreking, omdat de uitvoering daarvan niet meer wordt beoogd. [X] heeft niet bestreden dat het gehuurde inwendig door [geïntimeerde sub 2] is verbouwd en dat het interieur en de keuken inmiddels aan de eisen van de tijd zijn aangepast. Zij heeft een offerte van bouwbedrijf Gebro B.V. in het geding gebracht betreffende de renovatie/verbouwing die haar thans voor ogen staat en waarmee een bedrag van ruim € 150.000,=, exclusief btw, is gemoeid. Als onweersproken staat vast dat deze offerte uitsluitend ziet op werkzaamheden aan de buitenzijde van het gehuurde. Uit de offerte kan worden afgeleid dat deze werkzaamheden ongeveer tien weken zullen duren. [X] heeft bij pleidooi in hoger beroep verklaard rekening te houden met een duur van de werkzaamheden van ongeveer drie maanden. Uitgaande van de aard en de omvang van de beoogde werkzaamheden, zoals deze blijken uit de offerte en de door [X] gestelde duur van de werkzaamheden is het hof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de renovatie/verbouwing zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het betoog van [X] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep dat zij ‘indien mogelijk’ ook andere wijzigingen wenst door te voeren, zoals verbetering van het terras en, bij beëindiging van de huurovereenkomst, ‘eventuele andere aanpassingen kan doorvoeren, zoals het plaatsen van een extra verdieping’ is dermate speculatief dat daarmee geen rekening kan worden gehouden. Nu het voorgaande reeds betekent dat de beoogde renovatie/verbouwing niet tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden, behoeven de overige stellingen van partijen dienaangaande geen bespreking.
4.5.
Ook indien met [X] zou worden aangenomen dat het voorgenomen gebruik van het gehuurde door [B] geen ongeoorloofde nieuwe opzeggingsgrond is die buiten beschouwing moet worden gelaten, dan nog kan dat haar niet baten. [geïntimeerde sub 1] heeft – met overneming van hetgeen [geïntimeerde sub 2] hierover in haar memorie van antwoord/ grieven heeft aangevoerd – het realiteitsgehalte van het door [B] opgestelde businessplan met betrekking tot het in het gehuurde door hem te exploiteren Italiaanse restaurant gemotiveerd bestreden. Onder (veel) meer is daarbij gewezen op de omstandigheid dat in het businessplan is voorzien in een lagere huurprijs dan [geïntimeerde sub 1] aan [X] is verschuldigd. Dit is niet te rijmen met de stelling van [X] dat zij door de onderlinge verhoudingen de huurprijs zal kunnen verhogen, waardoor de (huur)inkomsten voor haar zullen stijgen en de oudedagsvoorziening voor [A] en haar echtgenoot voldoende is verzekerd (memorie van grieven, randnummer 52). Evenmin is aannemelijk gemaakt dat het gebruik van het gehuurde door [B] exploitatiewinst zal opleveren die ten goede zal komen aan [X]/[A].
[X] heeft in het midden gelaten op welke wijze [A] betrokken zal zijn bij de door [B] te exploiteren onderneming. Zij noemt wel de mogelijkheid van een vennootschap waarin [A] voor een groot deel aandeelhoudster of vennoot zal worden, maar daarnaast ook de mogelijkheid van exploitatie in de vorm van een eenmanszaak van [B]. Wat [B] in dit verband beoogt is niet duidelijk, zijn businessplan geeft hierover geen uitsluitsel. Bij gelegenheid van het pleidooi werd weer een nieuwe mogelijkheid geopperd, namelijk dat [B] de exploitatie samen met [X] en dus feitelijk met [A] gaat doen, waaraan de statuten ‘desgewenst’ zullen worden aangepast. Al met al is het hof van oordeel dat [X], ook indien haar belang zou worden vereenzelvigd met dat van [A], niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft.
4.6.
Een redelijke afweging van de belangen van partijen leidt tot de conclusie dat van [geïntimeerde sub 1] niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] weegt niet alleen zijn eigen belang bij het ontvangen van de onderhuurpenningen mee, maar ook het belang van [geïntimeerde sub 2] als degene aan wie de bedrijfsruimte bevoegdelijk is onderverhuurd en die inkomsten genereert uit de exploitatie van haar restaurant in het gehuurde. Tegen deze achtergrond kan bij een redelijke afweging van de belangen van partijen geen doorslaggevende betekenis worden toegekend aan de hiervoor besproken, ongewisse plannen met betrekking tot de exploitatie van een Italiaans restaurant in het gehuurde door [B] en/of [A] en/of [X]. Aan de door [X] gestelde ‘verpaupering’ en slechte uitstraling van het gehuurde is, respectievelijk wordt een halt toegeroepen door de interne verbouwing door [geïntimeerde sub 2] die reeds heeft plaatsgevonden en de externe renovatie/verbouwing die [X] voor ogen staat, ten aanzien waarvan niet aannemelijk is geworden dat de huur daarvoor beëindigd moet worden. Ten slotte is ten pleidooie in hoger beroep gebleken dat de huurprijs van het gehuurde in het afgelopen jaar is verhoogd tot het – getaxeerde – niveau van de markthuurprijs, waarmee in zekere mate al is tegemoetgekomen aan de wens van [X] een hoger rendement te ontvangen.
4.7
Het bewijsaanbod van [X] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat dit als niet ter zake dienend wordt verworpen.
4.8.
De conclusie is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [X] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in het principale appel. De kosten van het incidentele hoger beroep worden gecompenseerd als na te melden.
5.Beslissing
Het hof:
verklaart [X] niet-ontvankelijk in het principale hoger beroep jegens [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2];
verklaart [geïntimeerde sub 2] niet-ontvankelijk in het incidentele hoger beroep;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [X] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] begroot op € 683,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] € 2.682,= voor salaris;
compenseert de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest met betrekking tot de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2014.