ECLI:NL:GHAMS:2014:2605

• Datum uitspraak: 8 juli 2014
• Publicatiedatum: 7 juli 2014
• Zaaknummer: 200.116.176/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; C. Uriot; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen medehuurders na mislukken woningruil met belangenafweging

In deze zaak, die voorligt bij het Gerechtshof Amsterdam, betreft het een huurgeschil tussen twee medehuurders, [appellant sub 1] en [appellant sub 2], en [geïntimeerde]. De zaak is ontstaan na een mislukte eigenmachtige woningruil tussen de partijen. [geïntimeerde] huurt sinds 1989 een woning van Woongroep Holland, waarbij [appellant sub 1] in 2010 medehuurder werd. De problemen ontstonden toen Eigen Haard, de verhuurder van [appellant sub 2], een ontruimingsvordering indiende tegen [geïntimeerde] en [appellant sub 2] vanwege een geschil over huurbetalingen en de onrechtmatige ruil van woningen. Het hof heeft eerder een incidenteel arrest gewezen en partijen hebben hun standpunten verder toegelicht in de memorie van grieven en de memorie van antwoord. De kern van het geschil draait om de vraag wie het huurrecht van de woning in Amstelveen toekomt en of [geïntimeerde] als enige huurder kan worden aangemerkt.

Het hof heeft de feiten vastgesteld en beoordeeld dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt. De appellanten hebben vijf grieven ingediend, die voornamelijk betrekking hebben op de belangenafweging en de toekenning van het huurrecht. Het hof oordeelt dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [geïntimeerde] geen andere woonruimte beschikbaar heeft en dat de betalingsachterstanden van [appellant sub 2] een belangrijke rol hebben gespeeld in de mislukking van de afspraken. De grieven van de appellanten zijn ongegrond bevonden, en het hof heeft het bestreden vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. De kosten van het hoger beroep zijn gecompenseerd, met uitzondering van de kosten van het incident, die voor rekening van de appellanten komen.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.116.176/01

rolnummer rechtbank Amsterdam: 1261044 CV EXPL 11-20434

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 juli 2014 (bij vervroeging)

inzake

1. [APPELLANT SUB 1]

2.
[APPELLANT SUB 2] ,

beiden voorheen wonend te [woonplaats],

appellanten,

tevens eisers in het incident,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE] ,

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

tevens verweerster in het incident,

advocaat: mr. H.A. Bosshardt te Schiphol-Rijk.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [geïntimeerde] genoemd. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] worden gezamenlijk aangeduid met [appellanten]

Op 2 juli 2013 heeft het hof in deze zaak een incidenteel arrest gewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.

Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend;

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak op 5 juni 2014 doen bepleiten, [appellanten]door mr. C.J.P. Liefting, advocaat te Amstelveen, en [geïntimeerde] door mr. Bosshardt voornoemd. Mr. Liefting heeft zich bediend van een pleitnotitie, die hij heeft overgelegd. [appellant sub 1] en [geïntimeerde] hebben inlichtingen verschaft.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten]hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, die van [appellanten]zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, althans die kosten zal compenseren.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant sub 1], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties, die van het incident daaronder begrepen.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 25 juli 2012 onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Over die feiten bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Samengevat komen die feiten neer op het volgende.

i. [geïntimeerde] huurt sinds 1989 van Woongroep Holland een woning aan de [adres 1]. In 2010 is haar zoon, [appellant sub 1], medehuurder geworden.

ii. [appellant sub 2], de partner en sinds 15 oktober 2011 echtgenote van [appellant sub 1], heeft in 2008 van Eigen Haard een woning gehuurd aan de [adres 2], waarna zij en [geïntimeerde] zonder toestemming van de respectieve verhuurders hun woningen hebben geruild: [geïntimeerde] ging in Aalsmeer wonen en [appellant sub 2] trok in bij [appellant sub 1] in Amstelveen.

iii. Nadat de woningruil was ontdekt heeft Eigen Haard geweigerd daarvoor alsnog toestemming te geven. Op vordering van Eigen Haard is bij vonnis van 14 oktober 2010 de huurovereenkomst voor woning in Aalsmeer ontbonden en is [appellant sub 2] veroordeeld tot ontruiming per 1 maart 2011.

iv. Op 13 januari 2011 zijn Eigen Haard en Woongroep Holland gefuseerd.

iv. Bij vonnis van 18 maart 2011 heeft de voorzieningenrechter te Amsterdam Eigen Haard verboden het vonnis van 14 oktober 2010 ten uitvoer te leggen, totdat in een procedure tegen [geïntimeerde] zou zijn bepaald dat zij de woning in Aalsmeer dient te ontruimen.

v. Eigen Haard heeft [appellant sub 2] en [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot ontruiming van de woning in Aalsmeer en [appellant sub 2] zou worden veroordeeld tot vergoeding door [appellant sub 2] van de schade die Eigen Haard leed als gevolg van de tekortkomingen van [appellant sub 2] en de aanwezigheid van [geïntimeerde] in de woning.

vi. In het onderhavige geding vordert [geïntimeerde], samengevat, dat wordt bepaald dat zij de enige huurder van de woning in Amstelveen is en [appellant sub 1] daarvan niet langer (mede)huurder en dat [appellanten]worden veroordeeld tot ontruiming van die woning. In reconventie vorderen [appellanten]dat wordt bepaald dat zij de enige huurders van de woning in Amstelveen zijn.

vii. In een gezamenlijke comparitie in de beide hierboven genoemde rechtszaken op 26 januari 2012 zijn afspraken gemaakt. Deze afspraken hielden onder meer in dat Eigen Haard zich zou inspannen om [geïntimeerde] als doorstromer te laten aanmerken door de gemeente, [geïntimeerde] zich zou inspannen om zo snel mogelijk door te stromen naar een beschikbare woning in Amstelveen, Aalsmeer of Uithoorn, en [appellant sub 2], naast de lopende huur, vóór 1 mei 2012 de achterstallige huur tot en met december 2011 voor de woning in Aalsmeer zou betalen.

viii. [appellant sub 2] heeft de laatste betaling ter voldoening van de achterstallige huur niet voor 1 mei 2012, maar pas op 21 mei 2012 gedaan, naar zij stelt vanwege financiële tegenslag. Op grond daarvan heeft Eigen Haard vervolgens in de onder v. genoemde procedure gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot ontruiming, welke vordering bij vonnis van 25 juli 2012 is toegewezen.

ix. Bij het bestreden vonnis van 25 juli 2012 heeft de kantonrechter beslist dat [appellant sub 1] vanaf 1 november 2012 de medehuur van de woning in Amstelveen niet voortzet en [appellanten]veroordeeld tot ontruiming van die woning.

x. [geïntimeerde] heeft de woning in Aalsmeer op 1 oktober 2012 opgeleverd aan Eigen Haard. Zij heeft het bestreden vonnis laten betekenen en ontruiming aangezegd tegen 14 december 2012.

xi. Op of voor 14 december 2012 hebben [appellanten]de woning in Amstelveen verlaten, waarna [geïntimeerde] op 14 december 2012 het ontruimingsvonnis ten uitvoer heeft gelegd.

3. Beoordeling

3.1

[appellanten]zijn tegen het bestreden vonnis opgekomen met vijf grieven, die gezamenlijk ertoe strekken dat het hof de belangen van partijen op een andere manier moet wegen en op grond daarvan aan [appellanten]het uitsluitend huurrecht van de woning in Amstelveen moet toekennen. De eerste vier grieven betreffen verschillende aspecten van de belangenafweging, de laatste grief het resultaat daarvan.

3.2

Grief 1 behelst de klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant sub 2] de oorzaak ervan is dat de met de schikking beoogde oplossing is mislukt.

Deze grief is tevergeefs voorgedragen. Omdat [appellant sub 2] zich niet heeft gehouden aan de door haar met Eigen Haard gemaakte betalingsafspraken heeft Eigen Haard zich van haar kant niet gebonden geacht aan haar toezegging [geïntimeerde] een vervangende woning aan te bieden. Hierdoor kon de beoogde oplossing, die inhield dat [geïntimeerde] een passende vervangende woning kreeg, [appellanten]in de woning in Amstelveen konden blijven en de huur van de woning in Aalsmeer langs minnelijke wijze zou worden beëindigd, niet worden bereikt. Van dat mislukken is onmiskenbaar het (betalings)gedrag van [appellant sub 2] de oorzaak.

3.3

Door [geïntimeerde] een verwijt ervan te maken dat zij niet in kort geding is opgetreden tegen het terugtrekken door Eigen Haard van haar aanbod [geïntimeerde] aan een passende vervangende woning te helpen, slaan [appellanten]om meerdere redenen de plank mis. Ten eerste is het, gelet op het onverplichte karakter van de toezegging van Eigen Haard, uiterst onzeker of een kort geding succesvol zou zijn geweest. Ten tweede hadden [appellanten]ook zelf een kort geding kunnen aanspannen tegen Eigen Haard, maar zij hebben dat niet gedaan en [appellant sub 2] heeft ook geen hoger beroep ingesteld tegen het onder 2 sub viii genoemde ontruimingsvonnis; [appellanten]hebben ervoor gekozen hun pijlen op [geïntimeerde] te richten. In aanmerking genomen dat door het nalaten van [appellant sub 2] de beoogde oplossing was gefrustreerd lag een actief optreden jegens Eigen Haard echter eerder op de weg van [appellanten]dan op die van [geïntimeerde].

3.4

Aan het voorgaande kan niet afdoen dat [appellanten]stellen dat de reden voor het niet tijdig betalen was gelegen in een grote financiële tegenvaller aan hun zijde. Van [appellanten]mocht worden verwacht dat zij onder de gegeven omstandigheden alles op alles zouden zetten om zich aan de afspraken te houden. Dat zij dat hebben gedaan is onvoldoende gebleken. Maar ook als dat anders zou zijn komt een financiële tegenvaller in dit verband voor hun risico.

3.5

Met
grief 2 bestrijden [appellanten]de overweging van de kantonrechter dat voor [geïntimeerde] geen andere woonruimte beschikbaar is. Volgens [appellant sub 1] c.s heeft [geïntimeerde] de keuze uit vijf woonplekken bij familie en vrienden, alwaar zij welkom is. Zelf hebben [appellanten]geen alternatief, zo stellen zij.

3.6

Met haar overweging dat voor [geïntimeerde] geen ander woning beschikbaar is, doelde de kantonrechter op een eigen woning. [appellanten]hebben niet betwist dat een eigen woning niet voor [geïntimeerde] beschikbaar is. Verblijf bij familie of vrienden beschouwt het hof niet als een redelijk alternatief voor een eigen woning, mede gelet op de leeftijd van [geïntimeerde]. Bovendien is ten pleidooie gebleken dat ook [appellant sub 1] zou kunnen verblijven in de woonwagen van zijn schoonmoeder, bij wie [appellant sub 2] en haar zoon op dit moment inwonen. In die zin is dus ook voor [appellanten]een andere woning beschikbaar.

3.7

Grief 3 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de omstandigheid dat [geïntimeerde] steeds de huur van de woning in Amstelveen heeft betaald, in haar voordeel heeft laten meewegen bij de beslissing om aan haar het huurrecht van die woning toe te kennen. [appellanten]wijzen erop dat de huur voor de woning in Aalsmeer drie keer zo hoog is als die voor de woning in Amstelveen en door [appellant sub 2] is betaald, zonder dat zij daarvoor iets terugkreeg. Bovendien, aldus [appellant sub 1] c.s., zijn zij met ingang van juli 2012 ook de huur voor de woning in Amstelveen gaan betalen.

3.8

[appellanten]hebben geen grief aangevoerd tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant sub 2] per 1 april 2011 de huurbetalingen voor de woning in Aalsmeer heeft gestaakt. De daaruit voortvloeiende huurschuld over de periode april 2011 tot en met december 2011 was onderwerp van de schikkingsafspraken. Terecht heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant sub 2] door te stoppen met het betalen van de huur de zaken op scherp heeft gesteld. In dit licht bezien is de omstandigheid dat [geïntimeerde] wel steeds, in ieder geval tot juli 2012, de huur voor de woning in Amstelveen is blijven betalen, zeker relevant voor de belangenafweging.

3.9

Grief 4 strekt ten betoge dat de kantonrechter de op de comparitie gemaakte afspraken ten onrechte slechts als schikkingsafspraken en niet als een driepartijenovereenkomst heeft aangemerkt. Het hof vermag niet in te zien op welke wijze deze kwalificatie van belang is voor de beslissing in deze zaak. De kwalificatie driepartijenovereenkomt maakt immers eens te meer begrijpelijk dat Eigen Haard het aanbod aan [geïntimeerde] kon intrekken op grond van het feit dat [appellant sub 2] niet aan haar verplichtingen had voldaan. Het betoog dat de kantonrechter een nadere zitting had moeten beleggen waarin aan [appellant sub 2] een verlenging van de betalingstermijn had kunnen worden verleend, snijdt geen hout, omdat het voor de hand had gelegen als [appellant sub 2] om die zitting zou hebben verzocht en bovendien deze hele kwestie een gepasseerd station is doordat [appellant sub 2] heeft besloten geen hoger beroep in te stellen van het tussen haar en Eigen Haard gewezen vonnis.

3.11

Met
grief 5 betogen [appellanten]dat de omstandigheden van het geval, waaronder het eerdere gedrag van [geïntimeerde] en [appellanten]en de huidige situatie van [appellant sub 1] c.s., ertoe noopt dat aan [appellanten]het huurrecht van de woning in Amstelveen wordt toegekend.

3.12

Hiervoor is overwogen dat een voor alle partijen gunstige regeling van het probleem niet is doorgegaan vanwege omstandigheden in de risicosfeer van [appellant sub 1] c.s., dat geen van beide partijen beschikt over een vervangende eigen woning, maar wel over opvang, maar dat de leeftijd van [geïntimeerde] haar in dit verband een streepje vóór geeft en dat het [appellant sub 2] is die de zaken op scherp heeft gezet door gedurende driekwart jaar de huur voor de woning in Aalsmeer niet te betalen. Dit zijn alle argumenten die bij de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] spreken.

3.13

Tegenover die argumenten legt het feit dat [appellanten]als gezin met een jongvolwassen kind ook een onmiskenbaar groot belang bij de woning heeft, alsmede een bedrijfsbelang bij het daaromheen gelegen terrein, onvoldoende gewicht in de schaal. Voorts kan het hof, gelet op hetgeen hiervoor werd overwogen, [appellanten]niet volgen in hun betoog dat zij zich sinds maart 2008 als enigen aan de afspraken hebben gehouden en dus schuldloos slachtoffer zijn van de ontstane situatie. Ten slotte wordt de afweging ook niet anders door de omstandigheid dat [appellant sub 2] door haar huwelijk met [appellant sub 1] van rechtswege medehuurder van de woning in Amstelveen is geworden. De kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat de weegschaal in het voordeel van [geïntimeerde] doorslaat.

3.14

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. In verband met de familierelatie tussen de partijen zullen de kosten van het hoger beroep worden gecompenseerd, behalve wat betreft het incident, waarvan de kosten, zoals in het incidentele arrest van 2 juli 2013 reeds werd overwogen, ten laste komen van [appellanten]

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 25 juli 2012;

veroordeelt [appellanten]in de kosten van het incident in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 894,= voor salaris;

compenseert de kosten van het geding in hoger beroep in de hoofdzaak aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2014.