ECLI:NL:GHAMS:2014:2473 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging verval terugkooprecht na drie geldige aanmani...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.130.943/01

zaak-/rolnummer rechtbank Groningen : 102387/HA ZA 08-432

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 juni 2014

inzake

de stichting

[APPELLANTE],

gevestigd te [plaats],

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. J. Meuleman te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CENTAVOS B.V.,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. J.D. Meerburg te Groningen.

1.Het geding na verwijzing door de Hoge Raad

De partijen worden hierna (ook) [appellante] en Centavos genoemd.

Bij arrest van 14 juni 2013 heeft de Hoge Raad onder zaaknummer 12/00855 de in deze zaak tussen [appellante] en Centavos gewezen arresten van het Gerechtshof Leeuwarden van 29 maart 2011, 12 juli 2011 en 8 november 2011 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.

Bij exploot van 2 juli 2013 heeft Centavos [appellante] opgeroepen om voort te procederen voor dit hof.

[appellante] heeft een memorie na verwijzing genomen, waarin zij haar standpunt nader heeft toegelicht en heeft geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof de bestreden vonnissen van de rechtbank Groningen van 30 juli 2008 en 15 juli 2009 zal vernietigen en alsnog voor recht zal verklaren dat Centavos zich niet kan beroepen op het vervalbeding opgenomen in artikel 4 van Pro de aanvullingen en wijzigingen op de huur- en koopovereenkomst van 14 december 2001, waarin is bepaald onder welke omstandigheden het recht tot terugkoop van [appellante] komt te vervallen, alsmede dat [appellante] dientengevolge tot 13 juni 2008 slechts de vast overeengekomen huurprijs van € 11.800,= is verschuldigd en geen marktconforme huurprijs, en Centavos zal veroordelen haar volledige medewerking te verlenen aan de effectuering van het recht tot terugkoop van [appellante], meer in het bijzonder haar zal veroordelen binnen één maand na het te dezen te wijzen arrest haar medewerking te verlenen aan de levering van de in de inleidende dagvaarding omschreven onroerende zaken, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van Centavos in de kosten van het geding in alle instanties.

Centavos heeft een memorie van antwoord na verwijzing genomen. Hierin heeft zij een bewijsaanbod gedaan en geconcludeerd tot - kort gezegd - bekrachtiging van de bestreden vonnissen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

Het hof zal uitgaan van de feiten die de Hoge Raad in zijn arrest van 14 juni 2013 onder 3.1, i tot en met viii, heeft vermeld, die overeenkomen met de feiten die het hof Leeuwarden heeft vastgesteld in zijn in zoverre in cassatie niet bestreden tussenarrest van 29 maart 2011.

3.Beoordeling

3.1

De zaak gaat, samengevat, over het volgende. [appellante] huurt van Centavos een aantal in Hengelo gelegen onroerende zaken, waaronder een bedrijvencomplex aan de [adres] met 28 huisnummers tussen 101 en 199. Met betrekking tot die onroerende zaken, die tot 2001 aan [appellante] toebehoorden, heeft [appellante] een recht van terugkoop, waarvan de voorwaarden nader zijn bepaald bij overeenkomst van 3 juli 2002. Artikel 4 van Pro die overeenkomst bepaalt dat Centavos met tussenpozen van twee weken aanmaningen mag sturen als [appellante] de huur niet tijdig betaalt en het terugkooprecht vervalt wanneer Centavos in totaal drie maal een aanmaning heeft moeten sturen, voor dezelfde huurtermijn of voor verschillende huurtermijnen. In dezelfde overeenkomst is tevens vermeld dat het terugkooprecht kan worden uitgeoefend tot 13 juni 2008, tot die datum een vaste huurprijs geldt en een marktconforme huur moet worden betaald als eerdergenoemde drie aanmaningen zijn verstuurd. Partijen strijden over de vraag of dat laatste het geval is; [appellante] heeft van alle (elf) tussen 6 februari 2003 en 7 juni 2004 door Centavos aan [appellante] gestuurde aanmaningsbrieven de ontvangst betwist.

3.2

De rechtbank Groningen heeft in het in deze zaak gewezen eindvonnis als volgt overwogen:

- de (aangetekende en niet aangetekende) aanmaningsbrieven die Centavos op 6 februari 2003, 8 april 2003 en 23 april 2003 naar het door [appellante] gehanteerde postbusnummer heeft gestuurd, waren juist geadresseerd;

- de aangetekende en niet aangetekende brieven die Centavos op 21 mei 2003, 28 mei 2003, 8 september 2003, 7 januari 2004 en 7 juni 2004 naar het adres [adres] 101 heeft gestuurd, waren niet juist geadresseerd.

- Centavos heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de aangetekende brieven van 6 februari 2003 en 8 april 2003, die als niet afgehaald retour zijn gekomen, door het postbedrijf op de juiste wijze zijn aangeboden. Het feit dat die brieven [appellante] niet hebben bereikt komt derhalve voor haar eigen rekening.

- daarnaast heeft ook een op 21 (het hof leest:) juli 2003 aan [appellante] op het adres [adres] 107 uitgebracht exploot als aanmaning in de zin van artikel 4 van Pro de aanvullende overeenkomst te gelden.

Op grond van het voorgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat de voorwaarde voor het vervallen van het terugkooprecht is vervuld en de vordering van [appellante], die in hoofdzaak ertoe strekt dat Centavos zal worden veroordeeld uitvoering te geven aan het recht van terugkoop van [appellante], afgewezen. [appellante] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het hof Leeuwarden. Zij heeft daartegen drie grieven aangevoerd.

3.3

In het tussenarrest van 29 maart 2011 heeft het hof Leeuwarden, zonder dat dat in cassatie is bestreden en derhalve thans bindend, overwogen:

- Centavos hoefde haar aanmaningen slechts te richten aan [appellante] en niet aan de andere in de aanvullende overeenkomst genoemde partijen;

- op de huurovereenkomst van partijen zijn van toepassing de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte
nietex artikel 7A:1624 BW, versie 25-06-1996”;

- het in artikel 19.1 van die algemene bepalingen bedoelde “adres van het gehuurde” heeft in het onderhavige geval echter een onvoldoende specifieke betekenis, zodat dat artikel niet kan worden toegepast.

3.4

In het tussenarrest van 12 juli 2011 heeft het hof Leeuwarden, eveneens zonder dat dat in cassatie is bestreden en derhalve thans bindend, als vaststaand aangenomen dat de per gewone brief naar de postbus gestuurde aanmaning van 6 februari 2003 [appellante] daadwerkelijke heeft bereikt.

3.5

In het eindarrest van 8 november 2011 heeft het hof Leeuwarden, eveneens zonder dat dat in cassatie is betreden en derhalve thans bindend, geoordeeld dat het exploot van 21 juli 2003 niet als een aanmaning in de zin van artikel 4 van Pro de aanvullende overeenkomst kan worden beschouwd en een eventuele nazending ineens van diverse geretourneerde aanmaningsbrieven, indien [appellante] die heeft ontvangen, slechts kan gelden als één aanmaning in de hiervoor bedoelde zin.

3.6

Voorts heeft het hof, in het kader van de beantwoording van de vraag of naast de aanmaning van 6 februari 2003 nog twee andere aanmaningen geacht kunnen worden door [appellante] te zijn ontvangen, overwogen dat:

- bij gebreke van een bruikbare contractuele aanwijzing in de rede ligt dat de Stichting diende te worden bereikt op het adres waar zij formeel was gevestigd en/of feitelijk bereikbaar was (tussenarrest van 29 maart 2011);

- niet kan worden geoordeeld dat het feit dat de overige naar de postbus gestuurde aanmaningen [appellante] niet hebben bereikt, aan [appellante] zelf te wijten is (zodat aan die aanmaningen op grond van het bepaalde in artikel 3:37 lid 3 BW Pro werking zou toekomen alsof zij [appellante] hebben bereikt), omdat niet is gesteld dat [appellante] dit postbusadres heeft aangewezen als adres waarop Centavos haar kon bereiken en Centavos evenmin heeft aangetoond dat dat postadres het vestigings- of correspondentieadres was van [appellante] (tussenarrest van 12 juli 2011) en

- de rechtbank terecht heeft overwogen dat het adres [adres] 101 te Hengelo, waar Centavos de aangetekende en niet aangetekende brieven van 21 mei 2003, 28 mei 2003, 8 september 2003, 7 januari 2004 en 7 juni 2004 naartoe heeft gestuurd, niet correct is (arrest van 8 november 2011).

Deze overwegingen leidden het hof Leeuwarden tot de slotsom dat het vonnis van de rechtbank Groningen moest worden vernietigd en de vorderingen van [appellante] voor toewijzing vatbaar waren.

3.7

Tegen de hiervoor onder 3.6 samengevatte overwegingen met betrekking tot het postbusadres en het adres [adres] 101 heeft Centavos in cassatie een middel aangevoerd. Het onderdeel dat ziet op het postbusadres heeft de Hoge Raad gegrond verklaard; aan het onderdeel dat ziet op het adres [adres] 101 is de Hoge Raad niet toegekomen.

3.8

De Hoge Raad overwoog het volgende. Artikel 3:37 lid 3 BW Pro houdt in dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke en op de behoeften van de praktijk afgestemde uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt en dat de verklaring aldaar is aangekomen. Als adres in vorenbedoelde zin kan in beginsel worden aangemerkt de woonplaats van de geadresseerde in de zin van artikel 1:10 BW Pro, dan wel, in een zakelijk kwestie, het zakelijke adres van de geadresseerde, en voorts het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen is gebruikt. Bij beantwoording van de vraag of de aangetekende brieven van 8 en 23 april 2003 [appellante] hebben bereikt in de zin van artikel 3:37 lid Pro 3, eerste zin, BW is van belang dat die zijn gestuurd naar dezelfde postbus ten name van [appellante], als de daaraan voorafgegane aanmaning van 6 februari 2003, waarvan vast staat dat die door [appellante] is ontvangen. Door te overwegen dat de uitzondering van artikel 3:37 lid Pro 3, tweede zin, BW hier niet van toepassing is omdat de postbus niet door [appellante] aan Centavos is aangewezen als adres waarop zij bereikbaar is, en dit adres evenmin uit het Handelsregister blijkt, heeft het hof een eis gesteld niet op de wet berust. Dit brengt mee dat de arresten van het hof Leeuwarden niet in stand kunnen blijven en de overige klachten geen behandeling behoeven.

De Hoge Raad heeft voorts nog opgemerkt dat - eveneens anders dan het hof Leeuwarden heeft overwogen - in beginsel moet worden aangenomen dat een schriftelijke verklaring die de geadresseerde heeft ontvangen op een door hem bij recente contacten met de afzender gebruikt postbusadres, hem heeft bereikt als bedoeld in artikel 3:37 lid Pro 3, eerste zin, BW.

3.9

Het hof overweegt thans als volgt.

3.1

In dit geding staat vast (zie hiervoor onder 2.) dat het door Centavos voor de aanmaningen van 6 februari 2003, 8 april 2003 en 23 april 2003 gebruikte postbusadres vanaf het sluiten van de huurovereenkomst door [appellante] als postadres is gebruikt en dat [appellante] heeft erkend op dat adres huurfacturen te hebben ontvangen. Voorts zijn door Centavos in hoger beroep stukken overgelegd waaruit blijkt dat dit postbusadres in de hier van belang zijnde periode (2001-2003) was vermeld op het briefpapier van [appellante]. Ten slotte is vastgesteld dat [appellante] ook de naar de postbus gezonden aanmaning van 6 februari 2003 heeft ontvangen. Onder deze omstandigheden moet worden geoordeeld dat dat postbusadres een adres is waarvan Centavos als afzender mocht aannemen dat [appellante] aldaar door haar kon worden bereikt.

3.11

Dat Centavos de aanmaningen van 6 februari 2003, 8 april 2003 en 23 april 2003 naar voormeld postbusadres heeft gezonden is niet in geschil. Daarmee rijst de vraag, nu de ontvangst van de aanmaningen van 8 april 2003 en 23 april 2003 door [appellante] is betwist, of Centavos heeft bewezen dat die aanmaningen op dat postbusadres zijn aangekomen.

3.12

De aangetekend verzonden brief van 8 april 2003 is, ook dit staat vast, op (vrijdag) 2 mei 2003 retour gekomen met de aantekening “niet afgehaald”. De envelop waarin deze brief zich bevond (althans een kopie daarvan) is in dit geding overgelegd en uit de daarop geplaatste stempels kan worden afgeleid dat de brief op 9 april 2003 op het postkantoor is neergelegd voor een periode van drie weken plus een dag (stempel “Ret 1/5”) waarna deze is teruggestuurd naar Centavos, alwaar hij op 2 mei 2003 is binnengekomen. Aldus heeft Centavos voldoende aannemelijk gemaakt dat deze aangetekende brief is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven. Het betoog van [appellante] dat de postbus buiten haar schuld om tijdelijk was geblokkeerd kan haar niet baten, aangezien haar stellingen in deze ontoelaatbaar vaag zijn. Zo maakt zij niet duidelijk in welke periode dat het geval zou zijn geweest, meer in het bijzonder niet of dat ook al het geval was in de periode voordat de postbus door het postkantoor/het postbedrijf zelf als opgeheven werd beschouwd, waaruit die blokkade bleek en hoe zij zelf destijds daarop heeft gereageerd. Bovendien heeft zij van haar, door Centavos betwiste stelling, niet voldoende concreet bewijs aangeboden. Aan die stelling moet derhalve voorbij worden gegaan. Nu moet worden aangenomen dat de aangetekende brief van 8 april 2003 op de juiste wijze aan [appellante] is aangeboden, namelijk door neerlegging van een afhaalbericht in de postbus, moet de omstandigheid dat die brief [appellante] niet heeft bereikt doordat hij niet is afgehaald, voor rekening van [appellante] komen in die zin dat aan die brief op grond van de uitzonderingsbepaling van artikel 3:37 lid Pro 3, tweede zin, BW werking toekomt alsof hij [appellante] wel heeft bereikt.

3.13

Voorts staat vast dat de als gewone brief naar de postbus van [appellante] gezonden aanmaning van 8 april 2003 op vrijdag 9 mei 2003 bij Centavos is teruggekomen met daarop het stempel “postbus opgeheven”, evenals de als gewone brief daarheen verzonden aanmaning van 23 april 2003. De aangetekend naar de postbus gezonden aanmaning van 23 april 2003 is, naar vast staat, op maandag 12 mei 2003 bij Centavos retour gekomen met de aantekening “postbus opgeheven”. Uit de stempels en aantekening die op de envelop van laatstgenoemde brief zijn geplaatst leidt het hof af dat die brief op 24 april 2003 op het postkantoor is neergelegd voor aanvankelijk een periode van drie weken en een dag (aantekening: “R 16 mei”), maar vervolgens tussentijds retour is gezonden vanwege de opheffing van de postbus.

3.14

Uit het verschil in behandeling door het postkantoor/het postbedrijf van de aangetekende en de gewone brief van 9 april 2003 - de eerste op 1 mei 2003 teruggezonden als niet opgehaald en de tweede een of meerdere dagen voor 9 mei 2003 vanwege het opheffen van de postbus - en de omstandigheid dat op 9 mei 2003 zowel de gewone brief van 9 april 2003 als die van 23 april 2003 door Centavos retour zijn ontvangen vanwege de opheffing van de postbus, moet het hof, overeenkomstig het betoog van Centavos, afleiden dat een blokkade of opheffing van de postbus op 1 mei 2003 nog niet aan de orde was, maar eerst heeft plaatsgevonden rond 8 mei 2003 en toen ertoe heeft geleid dat alle op dat moment in de postbus verzamelde poststukken tegelijkertijd zijn geretourneerd aan hun respectieve afzenders. Het feit dat de aangetekende brief van 23 april 2003 rond vrijdag 9 mei 2003 wegens opheffing van de postbus is teruggestuurd is daarmee in overeenstemming. [appellante] heeft tegenover dit hoogst aannemelijke scenario niets aangevoerd wat een alternatieve verklaring zou kunnen bieden voor de geschetste gang van zaken.

3.15

Uit het voorgaande vloeit voort dat moet worden aangenomen dat de als gewone brief verzonden aanmaning van 23 april 2003 gedurende een periode van ongeveer twee weken (24 april 2003 - 8 mei 2003) in de postbus heeft klaargelegen om te worden opgehaald, hetgeen niet is gebeurd, waarna de postbus is opgeheven en de brief aan Centavos is geretourneerd. De omstandigheid dat [appellante] in die genoemde periode van ongeveer twee weken haar postbus niet heeft geleegd, komt voor haar rekening. Ook de gewone brief van 23 april 2003 moet derhalve worden geacht [appellante] te hebben bereikt, althans aan die brief komt op grond van de derde zin van artikel 3:37 lid 3 BW Pro werking toe alsof hij [appellante] heeft bereikt.

3.16

Daarmee staat vast dat Centavos in 2003 [appellante] drie keer geldig heeft aangemaand als bedoeld in artikel 4 van Pro de aanvullende overeenkomst, hetgeen tot verval van het terugkooprecht heeft geleid, zoals ook de rechtbank Groningen in haar eindvonnis van 15 juli 2009 heeft overwogen. Dat vonnis zal derhalve worden bekrachtigd. Aan het incidentele appel komt het hof dan niet toe. In haar hoger beroep tegen het tussenvonnis is [appellante], zoals het hof Leeuwarden eerder al overwoog, niet ontvankelijk wegens het ontbreken van daartegen gerichte grieven.

3.17

Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellante] de kosten van het principale appel te dragen. Nu het hof niet toekomt aan het incidentele appel wordt niet beslist over de kosten daarvan.

4.Beslissing

Het hof:

verklaart [appellante] niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het in deze zaak gewezen tussenvonnis van de rechtbank Groningen van 30 juli 2008;

bekrachtigt het in deze zaak gewezen eindvonnis van de rechtbank Groningen van 15 juli 2009;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, voor en na cassatie, tot op heden aan de zijde van Centavos begroot op € 313,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en H.J.M. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2014.