Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/01152
15 januari 2014
uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen
de uitspraak met kenmerk AWB 12/747 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank), van 8 november 2012 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 maart 2011 de waarde van de onroerende zaak[a-straat 1] te [P] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 2.596.500, bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking voor het jaar 2011. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) voor het jaar 2011 ter zake van de woning bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 6 maart 2012 de beschikking gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 8 november 2012 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak geheel in stand blijven.
1.4.
Het hoger beroepschrift is op 11 december 2012 ter griffie van het gerechtshof ontvangen.
1.5.
Van het onderzoek ter zitting op 4 december 2013 is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiseres wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen:
“1.2. De woning van eiseres is een twee onder één kapwoning met een woonoppervlakte van 309 m², op een perceel van 600 m². De woning is gebouwd in 1930 en beschikt over een garage, kelder en zolder.”
2.2.
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.2.1.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft (in de “Reactie taxateur; bijlage bij het verweerschrift” van 25 april 2012) voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende onder meer verwezen naar de verkopen van twee nabijgelegen twee-onder-een kapwoningen, onder vermelding van de volgende gegevens over de woning van belanghebbende en deze twee verkochte woningen:
adres:
bvom²
kavel
m²
bouwjr.
verkoop d.d.
verkoop ad € incl. erfpachtcorrectie
prijs per m²
bvo/ prijs
kavel €
waarde 1.1.2010
€
waarde per m² bvo / kavel
€
a.[a-straat 1]
309
600
1930
2.596.500
4.738/1.756
b.[b-straat 1]
202
419
1940
6-7-10
1.919.315
4.981/ 1.756
c.[c-straat 1]
258
573
1934
2-3-10
2.616.343
6.370/ 1.580
2.2.2.
Tot de hiervoor genoemde “Reactie” van de taxateur behoort voorts een overzicht van (onder meer) de voor het jaar 2011 vastgestelde woz-waarden van de volgende woningen, alle van het type twee-onder-eenkap, aan de [a-straat ]:
huisnummer
woz-waarde
p/m² bvo
p/m² kavel
[2]
2.998.000
5.88
1.756
[3]
2.998.000
5.88
1.756
[4]
4.028.500
7.741
1.756
[5]
2.896.000
5.339
1.756
[6]
2.548.000
5.357
1.89
[7]
2.617.500
5.357
1.866
[8]
2.579.500
5.357
1.882
[9]
2.586.500
5.465
1.891
3.Geschil
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de vastgestelde waarde van de woning overeenkomt met, dan wel niet hoger is dan, de ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet bepaalde waarde.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17 lid 2 van de Wet dient de waarde te worden bepaald op - voor zover thans van belang - de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar te bewijzen dat de vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010.
4.2.
De rechtbank heeft hieromtrent in haar uitspraak het volgende overwogen:
“5. (…) De referentiewoningen aan de [9] en de [b-straat 1] acht de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres. Dit betreffen net als de woning van eiseres twee onder één kapwoningen op een ruim perceel met een vergelijkbare ligging. Dat deze woningen gunstiger zouden zijn gelegen, zoals eiseres heeft gesteld, is de rechtbank niet gebleken. De niet te lang voor en na de waardepeildatum 1 januari 2010 gerealiseerde verkoopprijzen van deze woningen – de rechtbank hanteert in beginsel een bandbreedte van anderhalf jaar voor tot anderhalf jaar na de waardepeildatum – kon verweerder gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van eiseres.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopprijzen van de referentiewoningen zich verhouden tot de WOZ-waarde van de woning van eiseres. Uit het bestreden besluit, bezien in samenhang met het verweerschrift, het overzicht taxatiewaarden en de nadere toelichting ter zitting, is de rechtbank gebleken dat verweerder de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiseres voldoende in kaart heeft gebracht.”
4.3.
Gelet op de ligging, het type woning en de overige gegevens zoals in de onder 2.2.1 opgenomen tabel vermeld, volgt het Hof de rechtbank in haar oordeel dat de aldaar genoemde verkochte objecten en de woning van belanghebbende in zodanige mate vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten als uitgangspunt konden worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning van belanghebbende. Wel dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de verkochte woningen en de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft in dit verband onder meer betwist dat de taxateur van de juiste vloeroppervlakten is uitgegaan. Belanghebbende verwijst daartoe naar in NVM-makelaarsadvertenties vermelde oppervlaktematen. De heffingsambtenaar heeft in reactie hierop verklaard dat namens de gemeente Amsterdam werkende taxateurs reeds 30 jaar de zogenoemde NEN-2580 norm toepassen, hetgeen veel NVM-makelaars niet dan wel niet juist doen en dat zij (NVM-makelaars), anders dan belanghebbende wellicht veronderstelt, voor de onjuiste toepassing van de NEN-2580 norm pas met ingang van het jaar 2011 kunnen worden beboet. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur nog daaraan toegevoegd dat de vermelde oppervlaktematen zijn gecontroleerd aan de hand van de bouwdossiers van de desbetreffende panden en dat zij vervolgens ‘in het veld’ heeft gekeken of in de bouwdossiers de aan- en opbouwen correct waren vermeld. Het Hof heeft geen reden voor twijfel aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar en de taxateur hebben aangevoerd, zodat aannemelijk is dat de taxateur, bij de vergelijking van de woning van belanghebbende met de referentie-objecten, de juiste bruto vloeroppervlakten heeft vermeld en gehanteerd.
4.4.
Gelet op het verschil in bruto vloeroppervlakten en in de oppervlakte van de kavels van de woning van belanghebbende en de genoemde referentie-objecten, alsmede op de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen, acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in het door hem te leveren bewijs dat de vastgestelde waarde van de woning niet hoger is dan de in artikel 17, lid 2 van de Wet bedoelde waarde.
4.5.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd over verkoopprijzen van door haar genoemde woningen aan de [d-straat] de [b-straat 2] en de [e-straat] leidt niet tot een ander oordeel. Reeds omdat de [d-straat]een drukke doorgaande weg is, gelijk de heffingsambtenaar heeft opgemerkt, in tegenstelling tot de rustige [a-straat ], heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van woningen aan de Stadionweg bij de waardering van de woning van belanghebbende buiten aanmerking kunnen laten. Dit laatste geldt ook voor de verkoopprijs van de woning aan de [e-straat], nu omtrent de opnieuw vast te stellen waarde van het (thans verlengde) recht van erfpacht onzekerheid bestaat, en eveneens voor de verkoopprijs van de onroerende zaak [b-straat 2], welke zowel woon- als bedrijfsruimte omvat en daarmee andere gegadigden zal aantrekken dan de gegadigden voor een woning als die van belanghebbende.
4.6.
Nu zoals hiervoor is overwogen de heffingsambtenaar is geslaagd in het door hem te leveren bewijs dat de waarde niet hoger is dan de in artikel 17, lid 2, van de Wet bedoelde waarde, is er alleen dan reden deze waarde te verlagen indien belanghebbende aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar op grond van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is gehouden een juiste wetstoepassing achterwege te laten.
4.7.
Belanghebbende beroept zich in dat verband op de vastgestelde waarde van andere twee-onder-eenkapwoningen aan de [a-straat ], zoals opgenomen in de onder 2.2.2. opgenomen tabel. Voor zover belanghebbende hiermee bedoelt te stellen dat de heffingsambtenaar op grond van het beginsel dat gelijke gevallen gelijke behandeling behoeven, gehouden is de waarde van haar woning te verlagen, verwerpt het Hof die stelling. Uit de in de tabel opgenomen gegevens volgt immers dat de vastgestelde waarde per m² brutovloeroppervlakte voor de woning van belanghebbende lager is dan de vastgestelde waarde per m² brutovloeroppervlakte van de andere woningen en dat de waarde per m2 kavel met die van de andere woningen overeenstemt.
Slotsom
4.8.
Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. E.F. Faase, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 15 januari 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.