ECLI:NL:GHAMS:2014:220

• Datum uitspraak: 28 januari 2014
• Publicatiedatum: 4 februari 2014
• Zaaknummer: 200.127.392-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; J.H. Huijzer; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg ontbindende voorwaarde in koopovereenkomst woning met grove bouwkundige gebreken

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van appellanten tegen een vonnis van de rechtbank Amsterdam inzake een koopovereenkomst voor een woning. De appellanten, vertegenwoordigd door mr. J. Martens, hebben in hoger beroep gesteld dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij de koopovereenkomst niet rechtsgeldig hebben ontbonden. De koopovereenkomst bevatte een ontbindende voorwaarde die betrekking had op grove bouwkundige gebreken die het verwachtingspatroon van de koper te boven gingen. De rechtbank had vastgesteld dat er geen grove gebreken waren en dat de appellanten niet gerechtigd waren om de overeenkomst te ontbinden.

De feiten van de zaak zijn als volgt: de koopovereenkomst werd op 27 september 2011 door de verkoper ondertekend en op 1 oktober 2011 door de kopers. De akte van levering zou op 1 december 2011 plaatsvinden. In de overeenkomst was een bepaling opgenomen die de koper het recht gaf om de overeenkomst te ontbinden indien er grove bouwkundige gebreken zouden worden aangetroffen. De appellanten hebben een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren, waaruit bleek dat er geen constructieve gebreken waren, maar wel achterstallig onderhoud. De makelaar van de appellanten heeft de verkoper op de hoogte gesteld van de onvrede over de staat van de woning, waarna de appellanten de overeenkomst hebben ontbonden.

Het hof oordeelt dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de appellanten niet gerechtigd waren om de overeenkomst te ontbinden, omdat er geen grove bouwkundige gebreken waren aangetoond. Het hof benadrukt dat het begrip 'het verwachtingspatroon van de koper' geen zelfstandige betekenis heeft en dat er daadwerkelijk grove gebreken moeten zijn om een beroep te kunnen doen op de ontbindende voorwaarde. De grieven van de appellanten worden verworpen, en het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. De appellanten worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.127.392/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/519395 / HA ZA 12-720

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 januari 2014

inzake

1. [APPELLANTE SUB 1],

2.
[APPELLANTE SUB 2] ,

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

advocaat:
mr. J. Martens te [plaats],

tegen:

[GEÏNTIMEERDE] ,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat:
mr. D.N. Allick te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 15 mei 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 20 februari 2013 van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht, onder bovengenoemd rolnummer gewezen tussen hen als gedaagden en [geïntimeerde] als eiser.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

• memorie van grieven;
• memorie van antwoord.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellanten] ter uitvoering van dit vonnis hebben voldaan, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.16 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Over deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop door [geïntimeerde] aan [appellanten] van een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

3.1.2

In de koopovereenkomst, ondertekend door [geïntimeerde] op 27 september 2011 en door [appellanten] op 1 oktober 2011, is bepaald dat de akte van levering op 1 december 2011 zal worden gepasseerd.

3.1.3

De koopovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:

“(…)

Artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

10.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

10.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van
€ 28.000,-- ZEGGE ACHTENTWINTIGDUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

Artikel 19

Koper heeft het recht het gekochte bouwkundig te laten inspecteren op thans niet bekende grove bouwkundige gebreken, bijvoorbeeld fundering, dakconstructie e.d. Wanneer zou blijken dat voormelde

grove, thans niet bekende gebreken het verwachtingspatroon van koper te boven gaa[n] heeft koper het recht deze koopovereenkomst te ontbinden op basis van een goed gedocumenteerd technisch rapport, tot uiterlijk vrijdag [doorgehaald: “30 september” en handgeschreven:] 20 oktober 2011.

(…)”

3.1.4

De in bovengenoemd artikel 19 vermelde datum van 20 oktober 2011 is in overleg tussen partijen tweemaal uitgesteld tot – uiteindelijk – 19 november 2011.

3.1.5

In opdracht van [appellanten] heeft Perfectbouw B.V. op 18 oktober 2011 een bouwkundig onderzoek uitgevoerd en daarvan een rapport opgesteld, gedateerd 19 oktober 2011 en na nader onderzoek een (aanvullend) rapport, gedateerd 16 november 2011. Beide rapporten bevatten dezelfde verkorte samenvatting en toelichting op het geheel:

“Plaatselijk kunnen tekortkomingen voorkomen. U dient rekening te houden met “regulerend onderhoud”. Er zijn geen constructieve gebreken aangetroffen. Het pand heeft gering achterstallig onderhoud, met name exterieur schilderwerk.”

3.1.6

De makelaar van [appellanten] heeft het eerste rapport op 20 oktober 2011 per e-mail gestuurd naar de makelaar van [geïntimeerde] en daarin vermeld dat koper niet blij is met de directe kosten van € 13.000,-. Vervolgens heeft diezelfde makelaar op 16 november 2011 het aanvullend rapport per e-mail aan de makelaar van [geïntimeerde] toegestuurd en daarin namens [appellanten] het voorstel verwoord de kosten van circa € 10.000,- te delen met de verkoper. De makelaar van [geïntimeerde] heeft laten weten met dit voorstel niet akkoord te gaan.

3.1.7

Vervolgens heeft de makelaar van [appellanten] op 18 november 2011 aan de makelaar van [geïntimeerde] het volgende bericht:

“Helaas moet ik je mededelen dat mijn klant niet akkoord gaat met de staat van onderhoud volgens het uitgevoerde bouwkundig rapport. Zoals je weet wilde hij door de staat van onderhoud 5000,- euro van de prijs af hebben. Jou[w] client gaat hier niet mee accoord. Hierdoor ziet mijn client af van de koop en ontbind[t] dus de overeenkomst. (…)”

3.1.8

De makelaars van partijen hebben kort na bovengenoemde e-mail telefonisch contact gehad.

3.1.9

De akte van levering is niet gepasseerd op 1 december 2011 en evenmin op een latere datum.

3.1.10

De advocaat van [geïntimeerde] heeft bij brief van 16 januari 2012 [appellanten] in gebreke gesteld en hen op grond van artikel 10.1 van de koopovereenkomst gesommeerd om binnen acht dagen alsnog hun verplichtingen uit de koopakte na te komen, bij gebreke waarvan [geïntimeerde] de koopakte ingevolge artikel 10.2 zal ontbinden.

3.1.11

Bij brief van 23 januari 2012 heeft de advocaat van [appellanten] laten weten dat [appellanten] geen gehoor zullen geven aan deze sommatie.

3.1.12

[appellanten] hebben op 27 januari 2012 een andere woning, het woonhuis van hun makelaar, in [plaats] gekocht.

3.1.13

De advocaat van [geïntimeerde] heeft bij brief van 6 februari 2012 [appellanten] aangeschreven en de koopovereenkomst op grond van de artikelen 10.1 en 10.2 ontbonden. [appellanten] is daarbij verzocht de verbeurde contractuele boete van € 28.000,- over te maken, aan welk verzoek zij niet hebben voldaan.

3.2

Voor zover in hoger beroep van belang heeft [geïntimeerde] betaling gevorderd van de boete van € 28.000,-- , vermeerderd met rente en (na) kosten. Daartoe heeft hij aangevoerd dat [appellanten] toerekenbaar zijn tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, op grond waarvan [geïntimeerde] de koopovereenkomst heeft ontbonden en [appellanten] de boete van € 28.000,- hebben verbeurd. [appellanten] hebben volgens [geïntimeerde] de koopovereenkomst op 18 november 2011 zonder toereikende grond ontbonden aangezien volgens de bouwkundige rapporten de woning geen grove gebreken vertoonde.

De rechtbank heeft deze vordering toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] op met een tweetal grieven.

3.3

Met
grief 1 betogen [appellanten] dat de rechtbank bij de uitleg en toepassing van artikel 19 van de koopovereenkomst ten onrechte is voorbijgegaan aan het daarin opgenomen subjectieve element “ het verwachtingspatroon van koper”. Dit subjectieve element is toegevoegd om financiële verrassingen en daaruit voortvloeiende tegenvallers te voorkomen. Als volledige leken op het gebied van onroerend goed waren zij bezig met de aankoop van hun eerste woning en lieten zich daarbij begeleiden door deskundigen, de makelaar en de bouwkundige, aldus [appellanten]

Door de subjectieve restrictie in de koopakte niet mee te wegen, heeft de rechtbank volgens [appellanten] ten onrechte geoordeeld dat hun beroep op ontbinding niet gerechtvaardigd was.

3.3.1

Het hof oordeelt als volgt. Artikel 19 van de koopovereenkomst bepaalt dat de koper het recht heeft de koopovereenkomst te ontbinden in geval van grove bouwkundige gebreken, bijvoorbeeld fundering, dakconstructie e.d. die het verwachtingspatroon van koper te boven gaan. Anders dan [appellanten] lijken te betogen, bestaat de ontbindende voorwaarde in dit artikel uit twee cumulatieve bestanddelen: (i) er moeten zich grove bouwkundige gebreken voordoen die (ii) het verwachtingspatroon van koper te boven gaan. Derhalve komt aan het begrip “ het verwachtingspatroon van koper” geen zelfstandige betekenis toe,
los van de vereiste grove bouwkundige gebreken. Anders gezegd: voor een beroep op de ontbindende voorwaarde is vereist dat in ieder geval bouwkundige gebreken zijn gebleken met een serieus karakter, waarbij het verwachtingspatroon van koper slechts een invulling kan geven aan de vereiste mate van “grofheid”. Aangezien volgens de bouwkundige rapporten van Perfectbouw geen constructieve gebreken zijn aangetroffen en [appellanten] ook in hoger beroep de afwezigheid van serieuze bouwkundige gebreken niet hebben betwist, heeft de rechtbank bij haar beoordeling het verwachtingspatroon van [appellanten] voor het overige terecht buiten beschouwing gelaten. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat beide partijen zich hebben laten bijstaan door een makelaar. Voor zover [appellanten] het standpunt innemen dat de tekst van artikel 19 de bedoeling van partijen niet tot uitdrukking brengt, hebben zij dit onvoldoende toegelicht. De grief faalt.

3.4

Volgens
grief 2 heeft de rechtbank ten onrechte het verweer van [appellanten] verworpen dat zij erop mochten vertrouwen dat de door hen op 18 november 2011 ingeroepen ontbinding rechtsgeldig was. Anders dan de rechtbank stelt, hebben [appellanten] niet slechts het tijdsverloop als onderbouwing voor hun gerechtvaardigd vertrouwen aangevoerd. Ook van de notaris, voor wie de eigendomsoverdracht op 1 december 2011 zou plaatsvinden, hebben [appellanten] nooit een bericht ontvangen, zodat zij niet ervan op de hoogte waren dat er discussie was over de door hen ingeroepen ontbinding. Voorts voeren [appellanten] aan dat zij via hun makelaar hadden begrepen dat de overeenkomst was ontbonden aangezien zij immers verder op ‘huizenjacht’ zijn gegaan en uiteindelijk het woonhuis van hun makelaar hebben gekocht. Door [geïntimeerde] werd deze ontbinding kennelijk ook als juist ervaren, gelet op diens verklaring tijdens de comparitie in eerste aanleg dat hij niet naar de notaris is gegaan omdat hij op dat moment wist dat de koop was ontbonden, aldus nog steeds [appellanten]

3.4.1

Deze grief kan niet slagen. Aangezien uit de verwerping van hun eerste grief volgt dat [appellanten] niet gerechtigd waren de koopovereenkomst op grond van artikel 19 te ontbinden, konden zij reeds om die reden niet de gerechtvaardigde verwachting hebben gehad dat [geïntimeerde] zijn aanspraak op de contractuele boete niet meer geldend zou maken. Ook overigens hebben [appellanten] niet voldaan aan de – strenge – eisen die aan een beroep op rechtsverwerking gesteld moeten worden. De rechtbank heeft naar ’s hofs oordeel terecht overwogen dat enkel tijdsverloop daartoe onvoldoende is en [appellanten] evenmin anderszins aannemelijk hebben gemaakt op grond waarvan bij hen het gerechtvaardigd vertrouwen zou zijn gewekt dat [geïntimeerde] de zaak zou laten rusten. Dat de notaris niet een bericht heeft gestuurd of anderszins actie heeft ondernomen, kan niet in het voordeel van [appellanten] worden uitgelegd. Het was aan [appellanten], die de overeenkomst hebben ontbonden, om (zo nodig) de notaris hierover te informeren en de geplande afspraak van 1 december 2011 af te zeggen. Niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] op dat punt actie had behoren te ondernemen. In ieder geval is het loutere stilzitten van [geïntimeerde] in deze periode onvoldoende voor een gerechtvaardigd vertrouwen.

Ook het feit dat [appellanten] verder op huizenjacht zijn gegaan en een andere woning hebben gekocht, betekent niet dat [geïntimeerde] bij hen
dus het vertrouwen heeft gewekt dat hij afstand deed van zijn aanspraak op de contractuele boete. Deze stap komt geheel voor rekening en risico van [appellanten]

3.5

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het bewijsaanbod van [appellanten] zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 683,-- aan verschotten en € 1.158,-- voor salaris;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.H. Huijzer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2014.