ECLI:NL:GHAMS:2014:1878 - Gerechtshof Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte niet gerechtva...

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.127.371/01

kenmerk rechtbank Amsterdam: CV 10-42975

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 mei 2014 (bij vervroeging)

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

S.B. KROON VASTGOEDBEHEER B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. V. Bakker te Amsterdam,

t e g e n

1.[GEÏNTIMEERDE SUB 1],

2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],

beiden wonend te [woonplaats],

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. D.I.N. Levinson-Arps te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Kroon en [geïntimeerden] genoemd.

Kroon is bij dagvaarding van 19 november 2012 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 4 juli 2011, 2 april 2012 en 20 augustus 2012, onder voormeld kenmerk gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, houdende vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord in principaal appel, tevens van grieven in incidenteel appel, met producties,

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van het hof van 17 april 2014 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Kroon heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar verklaard arrest de bestreden vonnissen van 2 april 2012 en 20 augustus 2012 zal vernietigen, haar vorderingen alsnog zal toewijzen en [geïntimeerden] (bovendien) zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.622,52, met rente, alles met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van de bestreden vonnissen onder verbetering van gronden en afwijzing van de vermeerderde eis, met beslissing over de proceskosten.

Kroon heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel beroep, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.7 van het bestreden tussenvonnis van 4 juli 2011 een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om het volgende.

( a) Bij vonnis van de rechtbank Amsterdam van 11 februari 2012 zijn [geïntimeerden] door middel van indeplaatsstelling huurders geworden van de bedrijfsruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.375,= per maand. Kroon is lasthebber van de verhuurder en treedt voor deze op als beheerder. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als notenbar. Artikel 6 van Pro de huurovereenkomst luidt:

“De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder of machtiging van de kantonrechter”.

Tot en met augustus 2010 exploiteerden [geïntimeerden] in het gehuurde een notenbar.

( b) Bij e-mail van 7 juli 2010 hebben [geïntimeerden] Kroon bericht dat het met de zaak door de economische crisis niet goed ging en hebben zij haar toestemming verzocht de winkel te veranderen in een kledingreparatiebedrijf, met het verzoek zo snel mogelijk te antwoorden. In een telefonische reactie hierop heeft Kroon (in ieder geval) te kennen gegeven de winkel te willen renoveren.

( c) Na aanpassing van het gehuurde zijn [geïntimeerden] daarin in september 2010 gestart met een kledingverkoop- en reparatiebedrijf. Op de winkelruit staat ook “stomerij”. [geïntimeerden] besteden de stomerijwerkzaamheden uit aan derden. Ondanks herhaalde sommatie van Kroon in oktober 2010 de bedrijfssituatie terug te brengen in de oude situatie van notenbar hebben [geïntimeerden] het gebruik van het gehuurde daarna niet gewijzigd.

( d) Op enig moment hebben [geïntimeerden] zonder toestemming van Kroon een scheidingswand in het gehuurde weggehaald. Kroon is hiervan pas in de loop van de procedure in eerste aanleg op de hoogte geraakt. Partijen strijden erover of dit een dragende muur was.

3.2.

Bij inleidende dagvaarding van 2 december 2010 heeft Kroon, kort gezegd, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevraagd op de grond dat [geïntimeerden] door zonder toestemming de bestemming van het gehuurde te wijzigen wanprestatie hebben gepleegd die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.3.

Na verweer van [geïntimeerden] heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 4 juli 2011 geoordeeld dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen door de bestemming notenbar zonder toestemming van Kroon te wijzigen en dat dient te worden beoordeeld of deze tekortkoming onder de gegeven omstandigheden de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Met het oog daarop is een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 5 september 2011.

3.4.

Na verdere wisseling van stukken heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 2 april 2012 geoordeeld dat de voormelde tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt, kort gezegd, omdat de winkel van [geïntimeerden] niet afwijkt van of onderdoet voor de uitstraling van de naastgelegen winkels. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerden] in beginsel niet bevoegd waren de onder 3.1 (d) genoemde scheidingsmuur zonder toestemming van Kroon weg te halen maar dat de vraag is of dit – al dan niet in samenhang met het veranderen van de bestemming van het gehuurde – een zodanige tekortkoming oplevert dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Vanwege het feit dat het naar haar oordeel niet mogelijk was vast te stellen of de weggehaalde muur dragend was, of [geïntimeerden] daarvan op de hoogte waren of hadden moeten zijn, of het weghalen ervan ernstige gevolgen heeft gehad, of [geïntimeerden] deze muur hadden moeten herstellen, of [geïntimeerden] actie hebben ondernomen op een sommatiebrief van Kroon van 21 september 2011 om de volgens Kroon ontstane problemen na het weghalen van de muur te herstellen en of Kroon herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd of heeft laten uitvoeren, heeft de kantonrechter wederom een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 7 juni 2012.

3.5.

In het eindvonnis van 20 augustus 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat is gebleken dat het weghalen van de muur geen onherstelbare gevolgen heeft gehad, dat een en ander inmiddels provisorisch is opgelost, dat voor de weggehaalde muur een nette, definitieve oplossing mogelijk is, dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] op de hoogte waren of hadden moeten zijn van de (dragende) constructie van de muur, maar dat wel vaststaat dat [geïntimeerden] geen toestemming hebben gevraagd voor het weghalen van de muur, terwijl zij dat ingevolge de huurovereenkomst wel hadden moeten doen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] in zoverre (opnieuw) zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar dat deze tekortkoming, alles wegende, geen ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt, ook niet in samenhang met het wijzigen van de bestemming van het gehuurde. De kantonrechter heeft vordering van Kroon vervolgens afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

3.6.

Het hof stelt vast dat Kroon weliswaar hoger beroep heeft ingesteld tegen het tussen-vonnis van 4 juli 2011 maar daartegen geen grieven heeft aangevoerd. Nu zij bovendien in het petitum van haar memorie van grieven niet langer de vernietiging van dat vonnis vordert, gaat het hof ervan uit dat Kroon in zoverre haar hoger beroep heeft ingetrokken.

3.7.1.

Met de
grieven 1 en 2 in incidenteel beroepkomen [geïntimeerden] op tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 4 juli 2011 dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen door de bestemming van het gehuurde zonder toestemming van Kroon te wijzigen.

3.7.2.

[geïntimeerden] betogen allereerst dat de bestemming niet wezenlijk is veranderd, omdat zij nog steeds overeenkomstig de in het bestemmingsplan gestelde eisen een detail-handelszaak in het gehuurde exploiteren. Dit betoog faalt op de grond dat in de huurover-eenkomst niet een algemene bestemming als detailhandelszaak (overeenkomstig de in het bestemmingsplan gestelde eisen) is opgenomen maar een (zeer) specifieke, namelijk “no-tenbar”. Daargelaten dat Kroon heeft gesteld dat zij [geïntimeerden] naar aanleiding van de mail van 7 juli 2010 telefonisch heeft laten weten niet akkoord te gaan met de door hen voorgestelde bestemmingswijziging, uit de eventuele omstandigheid dat Kroon niet heeft gereageerd op het verzoek tot wijziging van de bestemming of slechts heeft gereageerd met de mededeling dat zij het gehuurde wilde renoveren, zoals [geïntimeerden] stellen, mochten zij in redelijkheid niet afleiden dat Kroon toestemming voor die wijziging gaf. De grieven falen dus. Omdat [geïntimeerden] geen vernietiging van het vonnis van 4 juli 2011 hebben gevraagd (en Kroon haar beroep tegen dat vonnis heeft ingetrokken), zal het hof met betrekking tot dat vonnis geen uitspraak in het dictum van dit arrest neerleggen.

3.8.1.

De
grieven 3 en 5 in incidenteel appelhouden in dat de kantonrechter in het tussen-vonnis van 2 april 2012 en in het eindvonnis van 20 augustus 2012 ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] toestemming hadden moeten vragen om de scheidingsmuur weg te halen omdat de muur niet dragend was en geen onderdeel uitmaakte van de gedaante of de inrichting van het gehuurde.

3.8.2.

De grieven falen, omdat door de verwijdering van de muur, ongeacht of deze dragend was, wel degelijk de inrichting of de gedaante van het gehuurde (gedeeltelijk) werd veranderd. Nu zij daartoe op grond van artikel 6 van Pro de huurovereenkomst slechts bevoegd waren na (schriftelijke) toestemming van Kroon of machtiging van de kantonrechter en deze toestemming of machtiging er niet was, zijn [geïntimeerden] in de nakoming van deze verplichting tekortgeschoten.

3.9.

Grief 4 in incidenteel appel, waarmee [geïntimeerden] opkomen tegen de overweging van de kantonrechter in het tussenvonnis van 2 april 2012 dat onduidelijk is of zij actie hebben ondernomen op een sommatiebrief van Kroon van 21 september 2011 om de volgens Kroon ontstane problemen na het weghalen van de muur te herstellen en of Kroon herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd of heeft laten uitvoeren, is achterhaald doordat [geïntimeerden] nadien actie hebben ondernomen en de scheidingswand opnieuw is geplaatst. Het hof zal met deze stelling bij de verdere beoordeling rekening houden, maar stelt hier vast dat de feitelijke juistheid van de overweging van de kantonrechter ten tijde van de uitspraak van het bestreden vonnis niet is aangevallen en dat deze overweging dus voor juist moet worden gehouden.

3.10.

Op grond van al het voorgaande is de tussenconclusie van het hof dat, zoals ook de kantonrechter heeft geoordeeld, [geïntimeerden] door zonder toestemming van Kroon de bestemming van het gehuurde te wijzigen zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en door zonder toestemming van Kroon de scheidingsmuur weg te halen andermaal in die nakoming zijn tekortgeschoten.

3.11.1.

De
grieven 1 en 2 in principaal appelstrekken ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst niet op grond van elk van de genoemde twee tekortkomingen (of de combinatie daarvan) heeft ontbonden.

3.11.2.

Voor zover Kroon mocht willen betogen dat het eenzijdige wijzigen van de overeengekomen bestemming van het gehuurde een dermate ernstige tekortkoming is dat ontbinding van de huurovereenkomst daardoor altijd wordt gerechtvaardigd, merkt het hof op dat die stelling rechtens onjuist is en dat art. 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) ook ingeval van een dergelijke tekortkoming onverkort geldt.

3.11.3.

Kroon heeft gesteld dat de onderhavige bestemmingswijziging, mede in aanmer-king genomen dat zij tevens verhuurder is van het naastgelegen pand waarin een detail-handel in verlichtingsartikelen is gevestigd, niet acceptabel is omdat de Zeilstraat zich door de onderhavige bestemmingswijziging “neerwaarts ontwikkelt” met alle negatieve gevolgen voor de (beleggings)waarde van het gehuurde en de omringende panden van dien. Omdat [geïntimeerden] deze stelling van Kroon hebben betwist en deze de juistheid ervan niet met stukken of anderszins heeft gestaafd noch op dit punt een voldoende concreet en specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, is de juistheid van die stelling niet komen vast te staan. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat Kroon met de enkele opmerking dat de omliggende bedrijven “normale middenstandsbedrijven (zijn) en geen ambachtsbedrijf als thans door geïntimeerden in de winkelruimte wordt geëxploiteerd” niet althans onvoldoende (gemotiveerd) heeft gesteld dat onjuist is het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 2 april 2012 dat de winkel een nette uitstraling heeft die ook niet afwijkt van of onderdoet voor de uitstraling van de naastgelegen winkels.

3.11.4.

Het moge, voorts, zo zijn dat Kroon ongemak heeft ondervonden van het weghalen door [geïntimeerden] van de scheidingsmuur, Kroon heeft geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis dat is gebleken dat het weghalen van de muur geen onherstelbare gevolgen heeft gehad, dat een en ander inmiddels provisorisch is opgelost, dat voor de weggehaalde muur een nette, definitieve oplossing mogelijk is en dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] op de hoogte waren of hadden moeten zijn van de (dragende) constructie van de muur. Omdat het hof bovendien de door Kroon tegen [geïntimeerden] ingestelde schadevergoedingsvordering zal toewijzen (zie daarvoor de overwegingen 3.12.1 tot en met 3.12.6), heeft Kroon als gevolg van het weghalen van de muur evenmin vermogensschade geleden.

3.11.5.

Het behoeft geen betoog dat [geïntimeerden], hoewel zij dat maar in bedekte termen hebben aangegeven, evident belang hebben bij het voortgezette gebruik van het gehuurde. Zij oefenen daarin immers hun bedrijf uit van de inkomsten waarvan zij kennelijk financieel afhankelijk zijn. Bij ontbinding van de huurovereenkomst zullen zij hun bedrijf elders moeten vestigen met alle kosten en risico’s van dien. Zo is nog maar de vraag of zij erin zullen slagen op een andere plaats een behoorlijke klantenkring op te bouwen. Niet van belang is daarom of er voor [geïntimeerden] elders voldoende betaalbare huurruimte beschikbaar is.

3.11.6.

Op grond van wat zojuist onder 3.11.3 tot en met 3.11.5 is overwogen, concludeert het hof, evenals de kantonrechter, dat de vastgestelde tekortkomingen noch afzonderlijk noch in onderling verband en samenhang beschouwd, de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen.

3.11.7.

Dit betekent dat de grieven van Kroon falen, dat de door haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen terecht zijn afgewezen en dat de bestreden vonnissen van 2 april 2012 en 20 augustus 2012 moeten worden bekrachtigd.

3.12.1.

In hoger beroep vordert Kroon vanwege de verwijdering van de scheidingsmuur door [geïntimeerden] ten titel van schadevergoeding een bedrag van € 2.622,52, met wettelijke rente. Van de gevorderde hoofdsom heeft - blijkens de brief van Kroon aan haar advocaat, met bijlagen, van 8 juni 2012 - een bedrag van € 366,28 betrekking op inspectie en rapportage van Strackee BV Bouwadviesbureau (verder: Strackee), een bedrag van € 1.720,74 op tijdelijke voorzieningen door Witte Bouw en Aannemersbedrijf B.V. (verder: Witte) en een bedrag van € 535,50 op extra kosten van Kroon, een en ander te vermeerderen met 19% BTW.

3.12.2.

[geïntimeerden] hebben noodzaak en omvang van de door Kroon gestelde en gevorderde kosten van Strackee en Kroon zelf onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het hof merkt echter ambtshalve op dat niet valt in te zien waarom over de kosten van Kroon btw verschuldigd is, nu het hier niet een door Kroon geleverde dienst betreft maar vergoeding van door haar geleden nadeel en dus schade. Het daarmee gemoeide bedrag van (19% over € 535,50 is) € 101,75 is dan ook niet toewijsbaar.

3.12.3.

Onjuist is de stelling van [geïntimeerden], kennelijk geponeerd met het oog op de kosten van Witte, dat Kroon hen in de gelegenheid had moeten stellen de muur zelf te herstellen. Door de muur in strijd met artikel 6 van Pro de huurovereenkomst weg te halen zijn [geïntimeerden] toerekenbaar in de nakoming van hun verplichtingen tekortgeschoten en op grond van art. 6:74 BW Pro schadeplichtig. Nakoming te dier zake was reeds blijvend onmogelijk.

3.12.4.

Op grond van het door Witte opgestelde rapport van 14 september 2011 kon Kroon in redelijkheid beslissen de thans door haar bij [geïntimeerden] in rekening gebrachte werkzaamheden te laten uitvoeren, zulks ongeacht of (al) die werkzaamheden achteraf bezien noodzakelijk waren. De desbetreffende kosten, waarvan de omvang door [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd is betwist, komen voor rekening van [geïntimeerden], omdat zij de scheidingsmuur in strijd met hun verplichtingen als huurders hebben weggehaald. De omstandigheid dat, naar [geïntimeerden] op zichzelf onweersproken hebben gesteld, inmiddels een nieuwe scheidingsmuur is aangebracht waarvan de kosten ongeveer € 1.500,= hebben belopen is niet van belang en doet aan het voorgaande niet af, ongeacht of zij die kosten voor hun rekening hebben genomen.

3.12.5.

Het door [geïntimeerden] gedane beroep op verrekening met een tegenvordering wegens, kort gezegd, achterstallig onderhoud stuit vanwege de betwisting van die tegenvordering door Kroon af op het bepaalde in art. 6:136 BW Pro.

3.12.6.

De slotsom is dat de geldvordering van Kroon toewijsbaar is tot een bedrag van (€ 2.622,52 minus € 101,75 is) € 2.520,77, met de onweersproken gelaten wettelijke rente, en voor het overige zal worden afgewezen.

3.13.

Omdat partijen in hoger beroep over en weer in het ongelijk zijn gesteld (waarbij geen acht wordt geslagen op het ongegronde incidenteel appel, nu dat slechts zekerheidshalve door [geïntimeerden] is ingesteld en geen ander dictum ten doel had), zal het hof de desbetreffende proceskosten tussen partijen compenseren als na te melden.

3.14.

Het bewijsaanbod van partijen wordt als niet ter zake dienend van de hand gewezen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen van 2 april 2012 en 20 augustus 2012 waarvan beroep;

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling aan Kroon van een bedrag van € 2.520,77, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 oktober 2012 tot de dag der voldoening en wijst het te dezen meer of anders gevorderde af;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en R.H.C. van Harmelen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 20 mei 2014.