ECLI:NL:GHAMS:2014:1585

• Datum uitspraak: 4 februari 2014
• Publicatiedatum: 2 mei 2014
• Zaaknummer: 200.082.220
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.M. Polak; W.H.F.M. Cortenraad; M.W.E. Koopmann
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens illegale hennepteelt in sociale huurwoning

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 4 februari 2014 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen de Stichting Ymere en een huurster, hierna aangeduid als [geïntimeerde]. De huurster huurde sinds 1 juli 1973 een sociale huurwoning aan de Marialaan 87 te Zwanenburg. In 2012 werd in haar woning een hennepkwekerij aangetroffen, wat leidde tot een strafrechtelijke veroordeling. Ymere vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat de huurster tekort was geschoten in haar verplichtingen als huurder. De kantonrechter had de vorderingen van Ymere afgewezen, maar het hof oordeelde dat de huurster met het hebben van een hennepkwekerij in strijd had gehandeld met hetgeen een goed huurder betaamt. Het hof overwoog dat de tekortkoming van de huurster niet van geringe betekenis was en dat de belangen van Ymere zwaarder wogen dan die van de huurster. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en ontbond de huurovereenkomst, waarbij de huurster werd veroordeeld om de woning binnen acht dagen te ontruimen. Tevens werd de huurster in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.128.209/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 585779/ CV EXPL 12-16526

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 februari 2014

inzake

de stichting
STICHTING YMERE ,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat:
mr. R.N. E. Visser te Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats], gemeente [gemeente],

geïntimeerde,

advocaat:
mr. H.J. Hulsbergen te Hoofddorp.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Ymere en [geïntimeerde] genoemd.

Ymere is bij dagvaarding van 28 mei 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, afdeling privaatrecht, sectie kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 2 mei 2013, gewezen tussen haar als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ymere heeft geconcludeerd het bestreden vonnis te vernietigen voor zover haar vorderingen zijn afgewezen en deze alsnog toe te wijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder a. tot en met g. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar tweede grief maakt Ymere (onder meer) bezwaar tegen de vaststelling onder b. dat [geïntimeerde] sinds 1999 arbeidsongeschikt is. Het hof zal hiermee in het onderstaande rekening houden. Voor het overige zijn de feiten (voor zover in hoger beroep van belang) niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde] huurt sinds 1 juli 1973 de eengezinswoning aan de Marialaan 87 te Zwanenburg, gemeente Haarlemmermeer (hierna: de woning) van (de rechtsvoorganger van) Ymere. De woning is een sociale huurwoning.

3.1.2

[geïntimeerde] is na het overlijden van haar levenspartner sinds 2000 alleenstaand.

3.1.3

Op 27 juni 2012 heeft de regiopolitie Kennemerland op de eerste etage van de woning in twee afzonderlijke ruimtes een hennepkwekerij met 154 hennepplanten ontmanteld. Daarbij zijn naast de hennepplanten in beslag genomen: 12 assimilatielampen, 2 afzuiginstallaties, 2 koolstoffilters, 1 ventilator, 12 transformatoren en een schakelkast.

3.1.4

Energiebedrijf Liander heeft geconstateerd dat illegaal elektriciteit is afgetapt in de woning en dat de hoofdbeveiliging in de meterkast niet is afgestemd op de installatie van de hennepkwekerij. [geïntimeerde] heeft met Liander een betalingsregeling getroffen in verband met de illegaal afgetapte elektriciteit.

3.1.5

[geïntimeerde] is door de politierechter Haarlem veroordeeld in verband met het voorhanden hebben of telen van hennep tot een voorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van zes maanden.

3.1.6

[geïntimeerde] heeft niet ingestemd met de herhaalde sommatie van Ymere de huurovereenkomst op te zeggen, waarbij [geïntimeerde] de mogelijkheid is geboden gebruik te maken van de door haar opgebouwde woonjaren.

3.1.7

Een maatschappelijk werker werkzaam in de gemeente Haarlemmermeer heeft aan de advocaat van [geïntimeerde] per e-mail van 22 maart 2013 bericht dat [geïntimeerde] lichamelijke en geestelijke problemen ondervindt, dat het kwijtraken van haar woning haar welzijn en stabiliteit ernstig zal beschadigen en dat met het behoud van haar woning haar welzijn wordt gediend en een noodzakelijke gedragsverandering kan worden bereikt.

3.2

Ymere vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [geïntimeerde], waarbij zij zich op het standpunt stelt dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder omdat in haar woning een hennepkwekerij is aangetroffen en in verband daarmee stroom werd afgetapt. Van Ymere kan daarom niet worden gevergd de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voort te zetten. Tevens vordert Ymere vergoeding van buitengerechtelijke kosten aangezien [geïntimeerde] niet is ingegaan op de sommaties van Ymere de huurovereenkomst in onderling overleg te beëindigen.

3.3

Voor het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden, vordert [geïntimeerde] Ymere te veroordelen haar een nieuwe huurovereenkomst voor de woning of voor een andere passende woning aan te bieden, althans haar bij het opteren naar huurwoningen van Ymere gebruik te laten maken van de door haar opgebouwde 40 woonjaren.

3.4

De kantonrechter heeft de vorderingen van Ymere afgewezen en daartoe overwogen, kort samengevat, dat [geïntimeerde] met het hebben van een hennepkwekerij heeft gehandeld in strijd met hetgeen een goed huurder betaamt zodat sprake is van een tekortkoming, doch dat het belang van Ymere bij ontbinding en ontruiming moet wijken voor het woonbelang van [geïntimeerde]. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Ymere op met een tweetal grieven. Deze lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

3.5

Met haar grieven betoogt Ymere dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding niet (alleen) aan de hand van een belangenafweging had moeten beoordelen maar (ook) aan de hand van artikel 6:265 BW en dat bij toepassing van dat artikel de belangen ten gunste van Ymere hadden moeten doorslaan. Voornoemd artikel bepaalt immers dat iedere tekortkoming aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden,
tenzij deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkoming van [geïntimeerde] – hennepteelt – valt niet onder deze uitzondering, aldus Ymere. De persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] maken dat volgens Ymere niet anders. Voor haar medische problemen krijgt [geïntimeerde] hulp, terwijl de verklaring van haar maatschappelijk werker betrekking heeft op de
gevolgen van de gevorderde ontruiming en niet op de
oorzaak van de wanprestatie van [geïntimeerde], aldus nog steeds Ymere. Voorts betwist Ymere dat [geïntimeerde] sinds 1999 arbeidsongeschikt is en dat de ontbinding/ontruiming voor haar tot een noodtoestand zal leiden en voert zij aan dat het belang bij het zich houden aan een strikt anti-hennepbeleid in het voordeel van Ymere moet uitvallen.

3.6 [geïntimeerde] heeft daartegenover betoogd dat zij de woning al sinds 1973 huurt en de huurovereenkomst in dat jaar of daarna geen bepaling bevatte waaruit kon worden opgemaakt dat hennepteelt in de woning was verboden, zij nooit op de hoogte is gesteld van enig beleid met betrekking tot de aanpak van hennepteelt en er geen algemene voorwaarden zijn waaruit blijkt dat hennepteelt is verboden en deze voorwaarden haar nimmer zijn overhandigd of toegezonden. Zij heeft de woning altijd als woonruimte voor zichzelf gebruikt en deze in goede en zindelijke staat bewoond, aldus [geïntimeerde]. Omdat de hennepteelt maar circa 4 weken heeft geduurd, was het risico op schade of brand voor de woning of omwonenden volgens haar niet significant. Om de zorg van Ymere omtrent eventuele herhaling weg te nemen, heeft [geïntimeerde] zich onder begeleiding van maatschappelijk werk gesteld. Door haar leeftijd, slechte lichamelijke en psychische gezondheid en verknochtheid aan de woning, die zij al 40 jaar huurt, zal zij door een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming in een ernstige noodsituatie komen te verkeren, aldus nog steeds [geïntimeerde]. Zij doet een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW jo. artikel 6:248 lid 2 BW) die zich in haar visie tegen ontbinding verzetten.

3.7

Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter terecht en op goede gronden, die het hof overneemt, geoordeeld dat [geïntimeerde] met het hebben van een hennepkwekerij heeft gehandeld in strijd met hetgeen een goed huurder betaamt als bedoeld in artikel 7:213 BW. Dit artikel is van toepassing op de rechtsverhouding tussen partijen, zodat [geïntimeerde] geen succes heeft met haar verweer dat de huurovereenkomst geen verbodsbepaling voor hennepteelt bevatte en zij niet op de hoogte was van enig beleid of algemene voorwaarden van Ymere dienaangaande. Uit het rapport van Liander blijkt dat er een serieus brandrisico aanwezig was. Dat de hennepteelt slechts korte tijd heeft geduurd, zoals [geïntimeerde] aanvoert, legt in dat verband geen gewicht in de schaal. Derhalve is [geïntimeerde] als huurster tekortgeschoten.

3.7.1

Vervolgens moet het hof onderzoeken of deze tekortkoming van zodanige bijzondere aard of geringe betekenis is dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Alleen in dat geval dient ontbinding van de huurovereenkomst achterwege te blijven. Aangezien vaststaat dat de tekortkoming van [geïntimeerde] bestaat uit het hebben van een hennepkwekerij, waarvoor zij strafrechtelijk is veroordeeld, acht het hof deze niet van geringe betekenis. Reeds om die reden dient de balans ten gunste van Ymere door te slaan. Het hof wil aannemen dat [geïntimeerde] zwaar wordt getroffen door het verlies van haar woning maar dat weegt onvoldoende op tegen al hetgeen in andere richting wijst. [geïntimeerde] heeft nu eenmaal zelf de huurovereenkomst op het spel gezet door in de woning een hennepkwekerij te houden, terwijl gesteld noch gebleken is dat zij dit onder dwang heeft gedaan. In dat verband merkt het hof op dat de verklaring van de maatschappelijk werker van [geïntimeerde] (zie 3.1.7) er niet op wijst dat lichamelijke en geestelijke problemen van zijn cliënte de
oorzaak zijn van haar tekortkoming.

3.7.2

Het beroep van [geïntimeerde] op de redelijkheid en billijkheid brengt het hof niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat Ymere voorafgaand aan de procedure [geïntimeerde] de gelegenheid heeft geboden zelf de huurovereenkomst op te zeggen en gebruik te maken van de opgebouwde woonjaren, van welk aanbod [geïntimeerde] geen gebruik heeft gemaakt. Onder die omstandigheden kan niet worden volgehouden dat de ontbinding en haar gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

3.8

Ymere heeft succes met haar grieven. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Het hof zal dit vonnis vernietigen en de vorderingen van Ymere tot ontbinding en ontruiming alsnog toewijzen. Voor het verlenen van een terme de grâce, zoals [geïntimeerde] betoogt, bestaat geen aanleiding nu de rechter van deze bevoegdheid (artikel 7:280 BW) slechts gebruik kan maken indien de huurder zijn verplichting alsnog kan nakomen, hetgeen bij illegale hennepteelt als hier aan de orde blijvend onmogelijk is. De in eerste aanleg afgewezen vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten wordt niet toegewezen aangezien tegen dit onderdeel van het vonnis geen grief is gericht. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Van hetgeen [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft aangevoerd is verder niets onbesproken gebleven dat toewijzing van het gevorderde kan tegenhouden.

3.9

Nu de vorderingen van Ymere tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen, dient het hof de in eerste aanleg door [geïntimeerde] ingestelde voorwaardelijke eis in reconventie te behandelen. Daarin vordert zij Ymere te veroordelen haar een nieuwe huurovereenkomst voor de woning of voor een andere passende woning aan te bieden, althans haar bij het opteren naar huurwoningen gebruik te laten maken van de door haar opgebouwde 40 woonjaren.

3.9.1

Voor toewijzing van de vordering tot het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst bestaat naar ’s hofs oordeel geen (rechts)grond, aangezien deze vordering zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt te rijmen met de – toe te wijzen – vordering tot ontbinding van de bestaande huurovereenkomst.

3.9.2

De subsidiaire vordering heeft evenmin succes. Ymere heeft aan [geïntimeerde] de gelegenheid geboden zelf de huurovereenkomst op te zeggen en gebruik te maken van de door haar opgebouwde woonjaren, welke mogelijkheid [geïntimeerde] niet heeft benut. Aangezien [geïntimeerde] ook in beroep niet heeft toegelicht waarom zij niet op dit aanbod van Ymere is ingegaan, acht het hof de vordering van [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd om voor toewijzing in aanmerking te komen.

3.10 Gelet op het vorenstaande is [geïntimeerde] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft daarom de proceskosten te dragen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen acht dagen na de betekening van dit arrest de woning gelegen aan het adres
Marialaan 87 te Zwanenburg, gemeente Haarlemmermeer , te ontruimen met al de haren en het hare, met machtiging van Ymere om voor het geval [geïntimeerde] met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren op kosten van [geïntimeerde], zo nodig met behulp van de sterke arm;

bekrachtigt het vonnis voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van Ymere in eerste aanleg begroot op € 203,67 aan verschotten en € 500,-- aan salaris en in hoger beroep begroot op € 775,82 aan verschotten en € 894,-- aan salaris, met de daarover verschuldigde wettelijke rente, ingaande de vijftiende dag na de datum van dit arrest tot aan de dag van betaling;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, W.H.F.M. Cortenraad en M.W.E. Koopmann en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2014 door de rolraadsheer.