Uitspraak
arrest
______________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.132.865/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 2015271 / VV EXPL 13-148
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 februari 2014
inzake
1.[appellant sub 1],
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
beiden wonend te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. J.P. van Vulpen te Haarlem,
tegen:
de stichting STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Haarlem,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D. de Vries te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en Pré Wonen genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 20 augustus 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, afdeling privaatrecht, sectie kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 25 juli 2013, onder bovengenoemd zaak/-rolnummer in kort geding gewezen tussen Pré Wonen als eiseres en [appellanten] als gedaagden.
De appeldagvaarding bevat de grieven. Tevens hebben [appellanten] daarbij producties overgelegd.
Pré Wonen heeft vervolgens een memorie van antwoord met producties ingediend.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en Pré Wonen haar vorderingen alsnog zal ontzeggen, met beslissing over de proceskosten.
Pré Wonen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, nakosten daaronder begrepen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” onder 1 en 2 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, aangevuld met andere feiten die in dit geding voldoende aannemelijk zijn geworden.
3.Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1
Tussen [appellanten] en Pré Wonen is per 13 maart 2007 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de woonruimte aan de [adres] 107 te Haarlem (hierna: de woonruimte). De huur bedroeg laatstelijk € 542,67 bruto per maand.
3.1.2
Op bovengenoemd adres staan ingeschreven vader en moeder [appellant sub 1] ([appellanten]), hun drie dochters en hun zoon.
3.1.3
De bij de huurovereenkomst behorende Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte, versie januari 2005 (hierna: de AV) bevatten onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
De algemene verplichtingen van huurder
Artikel 6
(…)
6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.6
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten (…) of door derden die zich vanwege de huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
Artikel 15
Indien de huurder een bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt en daarmee een wanprestatie pleegt, kan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van € 25,- per dag (…). Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.”
3.1.4
Vanaf 2008 heeft Pré Wonen van omwonenden meldingen en schriftelijke klachten, mede via handtekeningenacties, ontvangen betreffende door [appellanten] veroorzaakte overlast.
3.1.5
Volgens een proces- verbaal van bevindingen van de regiopolitie Kennermerland zijn in de periode van 1 januari 2010 tot 26 juni 2013 aldaar meldingen ter zake van overlast door [appellanten] binnengekomen en is de politie ter plaatse geweest. Na een opsomming van de meldingen en/of incidenten gerelateerd aan het perceel [adres] 107 vermeldt het proces-verbaal op pagina 3:
“Wij, verbalisanten, worden wekelijks gebeld door diverse omwonenden, welke klagen over de diverse vormen van overlast (intimidatie, geluidsoverlast, parkeren voertuigen) afkomstig van de familie [appellant sub 1].”
3.1.6
Bij brief van 18 september 2012 heeft de consulent Bewonerszaken van Pré Wonen aan [appellanten] het volgende bericht:
“(…) Op 18 juli 2012 bent u uitgenodigd voor een gesprek bij ons op kantoor. De twee wijkagenten (…) waren ook bij dit gesprek aanwezig. Aanleiding was dat er veel klachten binnenkwamen over overlast in en rond uw woning en dat de politie veelvuldig in de straat is vanwege overlastmeldingen. (…).
Op het gesprek was de heer [appellant sub 1] niet aanwezig, maar wel mevrouw [appellant sub 2] en 2 dochters van het gezin. Ook waren er 3 andere familieleden bij aanwezig.(…). Wij vinden dat u de mogelijkheid moet hebben om ook uw kant van het verhaal te vertellen. Het is een rommelig gesprek geweest, waarin regelmatig door elkaar heen werd gepraat. Uw oudste dochter en een schoonzus hebben het woord gevoerd. Er is niet ontkend dat u een luidruchtig gezin bent. U hebt harde stemmen, wat wij ook geconstateerd hebben tijdens dit gesprek. Buren ervaren dit als overlast en de afspraak met u is gemaakt hier wat meer op te letten.
Pesterijen en dreigend gedrag was ook een klacht van de buurtbewoners. In eerste instantie ontkende uw dochter en schoonzus dit. Later in het gesprek werd aangegeven, dat jullie gezin zich gediscrimineerd voelt in de straat en hier tegen in gaat. Toch stonden jullie open voor een gesprek met de buren om tot een oplossing te komen. De wijkagenten en ikzelf hebben jullie verzocht rustig aan te doen en geen dingen uit te lokken. Wij hebben aangegeven dat wij ook gesprekken met andere buren gaan voeren. Pré Wonen en de politie willen maar één ding in de straat, dat bewoners elkaar accepteren zoals ze zijn zonder overlast te veroorzaken.
Inmiddels zijn we 2 maanden verder, en er blijven overlastmeldingen binnenkomen.(…). Ik heb begrepen dat er sprake is geweest van geweld door overlast, waardoor de heer [appellant sub 1] meegenomen is door de politie. Dit is (…) aanleiding geweest voor Pré Wonen om een overlastdossier op te bouwen.(…). Wij doen dit alleen als wij veel klachten van buren binnenkrijgen en gesprekken met u en Pré Wonen niet het resultaat hebben gehad de overlast te stoppen. Het overlastdossier is ter voorbereiding voor een eventuele rechtszaak. Blijft de overlast doorgaan, dan zal Pré Wonen naar de rechter stappen en deze verzoeken een uitspraak te doen of u in de woning kan blijven. Ik wil u er verder op attent maken, dat een overlastdossier nadelige gevolgen voor u kan hebben bij het vinden van een andere huurwoning. Vaak vraagt een andere woningbouwvereniging om een verhuurdersverklaring, dan zal de overlast gemeld worden. Dit kan een reden zijn om u een woning te weigeren.
Ik ga er nog steeds van uit dat u zelf een oplossing zoekt, zodat uw buren geen redenen hebben om overlast te melden.”
3.1.7
Bij brief van 15 april 2013 heeft de advocaat van Pré Wonen aan [appellanten] het volgende geschreven:
“(…) Onder meer bij brief van 18 september 2012 heeft cliënte u een opsomming gegeven van de overlastklachten zoals:
-geluidsoverlast door geschreeuw, harde muziek en veel toe- en aanloop van bekenden en/of vrienden (die dan claxoneren en veelvuldig deuren hard dicht gooien), op alle uren van de dag en nacht;
- pesterijen en schelden naar omwonenden;
- dreigend gedrag jegens omwonenden;
Cliënte heeft aangegeven dat de aard en ernst van de overlast zodanig is dat, wanneer die niet stopt, cliënte een gerechtelijke procedure zal starten. Inmiddels zijn een aantal maanden verstreken. In de afgelopen periode heeft cliënte nog steeds klachten ontvangen betreffende (geluids)overlast die u veroorzaakt waaruit cliënte concludeert dat u onverminderd doorgaat met dit gedrag.
Via deze weg verzoek ik u dringend, en voor zover nodig sommeer ik u daartoe, de hierboven genoemde overlast met onmiddellijke ingang te staken en gestaakt te houden. Indien cliënte (…) klachten blijft ontvangen, acht cliënte zich vrij zonder nadere aankondiging rechtsmaatregelen te treffen. Daarbij kunt u denken aan een procedure waarin cliënte ontbinding en/of ontruiming van de woning zal vorderen, hetgeen betekent dat u de woning zal moeten verlaten zonder dat cliënte gehouden is u een andere woning toe te kennen. (…)”
3.1.8
Pré Wonen heeft [appellanten] op 2 juli 2013 in kort geding gedagvaard.
3.2
Voor zover in dit hoger beroep van belang heeft Pré Wonen in de eerste aanleg van dit kort geding ontruiming van de woonruimte gevorderd en daaraan ten grondslag gelegd dat [appellanten] door het veroorzaken van aanhoudende overlast zodanig tekort schieten in de nakoming van hun wettelijke en contractuele verplichtingen dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en zij, Pré Wonen, spoedeisend belang heeft op deze ontbinding vooruit te lopen. Tevens heeft Pré Wonen (onder meer) de kosten van ontruiming alsmede de betaling van € 5.250,-- aan contractuele boete gevorderd.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat partijen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling overeenstemming hebben bereikt en heeft zij dienovereenkomstig:
( a) de vordering tot ontruiming toegewezen en daarbij overwogen ervan uit te gaan dat Pré Wonen, conform haar instemming met het verzoek van [appellanten], niet voor 1 december 2013 tot executie van het vonnis zal overgaan, indien [appellanten] tot die datum geen overlast meer zullen veroorzaken;
( b) de vordering betreffende de contractuele boete toegewezen en daarbij overwogen dat Pré Wonen, conform haar toezegging, deze boete niet zal incasseren indien [appellanten] vrijwillig tot ontruiming overgaan;
( c) de vordering ter zake van de ontruimingskosten toegewezen, voor zover [appellanten] niet vrijwillig tot ontruiming overgaan.
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen [appellanten] met een vijftal grieven op.
3.5
Met
grief 1voeren [appellanten] aan dat de kantonrechter een schikking heeft afgedwongen door te dreigen anders ontruiming uit te spreken. Zij hebben een overeenstemming onder protest gesloten, aldus [appellanten] Volgens Pré Wonen hebben partijen ter zitting geen overeenstemming bereikt.
grief 1voeren [appellanten] aan dat de kantonrechter een schikking heeft afgedwongen door te dreigen anders ontruiming uit te spreken. Zij hebben een overeenstemming onder protest gesloten, aldus [appellanten] Volgens Pré Wonen hebben partijen ter zitting geen overeenstemming bereikt.
3.5.1
Het hof laat, gezien de bovenstaande standpunten van partijen, in het midden of tussen partijen – al dan niet ‘afgedwongen’– overeenstemming is bereikt en zal het geschil en de daaraan ten grondslag liggende feiten opnieuw beoordelen. De grief kan dus onbesproken blijven. Het hof heeft geconstateerd dat op de rolkaart staat vermeld dat ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden. Aangezien hiervan uit de processtukken niet blijkt, zal het hof hieraan voorbijgaan.
3.6
De grieven 2 tot en met 4houden in dat de kantonrechter de belangen van [appellanten] niet heeft meegewogen en dat Pré Wonen als sociale woningbouwvereniging de taak heeft, gelet op de voorgeschiedenis van [appellanten] waarin zij geen overlast hebben veroorzaakt, zelf in andere woonruimte voor [appellanten] te voorzien. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Op de vijfde grief, die ziet op de toegewezen vorderingen, zal het hof afzonderlijk ingaan.
3.6.1
Uit de onder 3.1.4 tot en met 3.1.7 vermelde feiten en inhoud van daarin geciteerde stukken, die door [appellanten] onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken, maakt het hof op dat buurtbewoners vanaf 2008 veelvuldig zijn geconfronteerd met overlast door [appellanten] Het gaat om een aanzienlijk aantal meldingen en klachten die afkomstig zijn van verschillende buurtbewoners over een lange periode, terwijl meer dan eens de politie is ingeschakeld. Hoewel [appellanten] door Pré Wonen en haar advocaat gewaarschuwd zijn voor de gevolgen van hun handelwijze, hebben zij daarin kennelijk geen aanleiding gezien de overlast te staken.
Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Pré Wonen (aldus) voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellanten] door het veroorzaken van overlast over een lange(re) periode in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst dusdanig ernstig tekort zijn geschoten dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en zij, Pré Wonen, spoedeisend belang heeft op deze ontbinding vooruit te lopen. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat [appellanten] er geen blijk van hebben gegeven inzicht te hebben in hun eigen handelen.
Aan dit voorlopig oordeel doet niet af dat een overbuurvrouw een positieve verklaring over [appellanten] heeft afgelegd. Ook het feit dat [appellanten] , naar zij aanvoeren, een ruime woongeschiedenis hebben in Haarlem en daar nooit overlast hebben veroorzaakt, leidt niet tot een andere conclusie, evenmin als de – in zijn algemeenheid juiste – stelling dat men van [appellanten] als gezin met opgroeiende kinderen meer geluid heeft te dulden dan van bejaarden. [appellanten] gaan er ten onrechte aan voorbij dat de omwonenden ook huurders zijn van Pré Wonen, die als woningbouwvereniging jegens hen de verplichting heeft het rustig huurgenot te verschaffen en op te treden tegen overlast veroorzakende huurders. Voor zover [appellanten] betogen dat Pré Wonen de taak heeft zelf in andere woonruimte te voorzien, nu zij op een verhuurdersverklaring zal aantekenen dat er een ontruimingsvonnis ligt, miskennen zij dat Pré Wonen hen hierop in de brief van 18 september 2012 uitdrukkelijk heeft gewezen (“Vaak vraagt een andere woningbouwvereniging om een verhuurdersverklaring, dan zal de overlast gemeld worden. Dit kan een reden zijn om u een woning te weigeren.”).
3.6.2
Gelet op alle bovengenoemde feiten en omstandigheden heeft Pré Wonen haar stellingen in dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt om daarop de veroordeling tot ontruiming te kunnen baseren, zonder daarmee verplicht te zijn in andere woonruimte te voorzien. De grieven falen.
3.7
Grief 5is gericht tegen toewijzing van de vorderingen door de kantonrechter, waaronder de contractuele boete. Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming en de kosten van ontruiming naar ’s hofs voorlopig oordeel terecht heeft toegewezen. In zoverre faalt de grief. Over de veroordeling tot betaling van € 5.250,-- ter zake van contractuele boete oordeelt het hof als volgt.
3.7.1
De vordering van Pré Wonen tot betaling van € 5.250,-- is gebaseerd op artikel 15 van Pro de AV, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst. Volgens genoemd artikel kan de verhuurder bij overtreding door de huurder van een bepaling uit de AV een onmiddellijk opeisbare boete vorderen. Dat [appellanten] door het veroorzaken van overlast artikel (6.3 en) 6.6 van de AV hebben overtreden, is naar ’s hofs voorlopig oordeel het geval. Of Pré Wonen daarmee gerechtigd is een boete te vorderen, hangt af van de vraag of het boetebeding van artikel 15 een Pro oneerlijk beding is als bedoeld in de Richtlijn 93/13 EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten).
3.7.2
In zijn uitspraak van 30 mei 2013 met het kenmerk C-488/11 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ) de vraag of een huurovereenkomst tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een particulier valt onder de werkingssfeer van Richtlijn 93/13 EEG bevestigend beantwoord. Eveneens heeft het HvJ geoordeeld dat de Nederlandse rechter zowel bevoegd als verplicht is om deze richtlijn ambtshalve toe te passen en over moet gaan tot vernietiging van een contractueel beding waarvan hij het oneerlijke karakter uit het oogpunt van de in de richtlijn gegeven criteria heeft vastgesteld. De appelrechter is gehouden ambtshalve na te gaan of een beding uit het oogpunt van de in de Richtlijn gegeven criteria oneerlijk is, ook indien hij daarbij buiten het door de grieven ontsloten gebied moet treden. Volgens het Nederlands appelprocesrecht behoort de rechter immers recht van openbare orde in beginsel ook toe te passen buiten het door de grieven ontsloten gebied, met dien verstande dat hij de grenzen van de rechtsstrijd van partijen dient te respecteren.
3.7.3
Dit betekent dat indien de rechter over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens, beschikt om te vermoeden dat een huurovereenkomst een beding bevat dat oneerlijk is in de zin van deze Richtlijn, hij daarnaar onderzoek dient te doen, ook indien daarop gerichte stellingen niet aan de vordering of het verweer ten grondslag zijn gelegd. Dit geldt zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. Daarbij moet de rechter het beginsel van hoor en wederhoor in acht nemen en partijen in de gelegenheid stellen zich over een en ander uit te laten en, zo nodig, hun stellingen daaraan aan te passen. Indien de rechter vervolgens vaststelt dat het beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn, is hij gehouden dit beding te vernietigen.
3.7.4
Gelet op het vorenstaande acht het hof voorshands zeer goed denkbaar dat artikel 15 van Pro de AV, dat een niet gemaximeerde boetebepaling van € 25,-- per dag bevat, een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn en om die reden buiten toepassing moet blijven. Echter, omdat partijen te dien aanzien niets hebben gesteld – en het hof dus niet beschikt over voldoende feitelijke gegevens om op dit punt verantwoord te kunnen beslissen – , moet worden geconcludeerd dat de gegrondheid van de vordering tot betaling van de contractuele boete van € 5.250,-- in dit kort geding niet voldoende aannemelijk is geworden en alsnog zal moeten worden afgewezen. Hierbij dient te worden bedacht dat deze kort geding procedure zich niet leent voor het noodzakelijke feitelijke onderzoek op dit punt. Grief 5 slaagt in zoverre.
3.8
De conclusie is dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover de kantonrechter de contractuele boete heeft toegewezen. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd. [appellanten] dienen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen. Het hof zal ook de kostenveroordeling in eerste aanleg – compensatie van de proceskosten – bekrachtigen, omdat partijen ten aanzien van die instantie als over en weer ten dele in het ongelijk gesteld moeten worden aangemerkt.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover de kantonrechter [appellanten] heeft veroordeeld tot betaling aan Pré Wonen van € 5.250,-- ter zake van contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2013 tot de dag der algehele voldoening;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de gevorderde boete af;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Pré Wonen begroot op € 683,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris alsmede in het nasalaris ad € 131,--, te vermeerderen met € 68,-- in geval betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, R.J.M. Smit en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2014.