Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.125.623/01
nummer eerste aanleg : Kl 7/2012
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 22 april 2014
inzake
[appellant],
notaris te Oosterhout,
appellant,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te Oosterhout,
geïntimeerde.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Van de zijde van appellant (hierna: de notaris), is bij een op 10 april 2013 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de (aan deze beslissing gehechte) beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Breda (hierna: de kamer) van 11 maart 2013, waarbij de klacht van geïntimeerde (hierna: klaagster) gegrond is verklaard onder oplegging van de maatregel van waarschuwing.
1.2.
Klaagster heeft een verweerschrift, gedateerd 5 juni 2013, ingediend.
1.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 6 februari 2014. De notaris en klaagster zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1
Klaagster en haar ex-partner hebben vanaf 4 september 2009 een woning in onverdeelde eigendom gehad, welke woning is gefinancierd met een hypothecaire geldlening van in hoofdsom € 417.500,- en met € 150.000,- aan eigen middelen van de ex-partner. Bij ‘overeenkomst inzake inbreng’ van 25 januari 2010, opgesteld door een andere notaris, is onder meer bepaald dat het door de ex-partner ingebrachte bedrag van € 150.000,- zal worden verrekend bij verkoop en levering van de woning aan een derde. In dat geval komt volgens de overeenkomst ‘van de opbrengst van de woning, voor zover deze uitgaat boven de dan nog bestaande en af te lossen hypothecaire schuld, te vermeerderen met eventuele boete-rente wegens vervroegde aflossing (..) eerst aan (de ex-partner) toe genoemd bedrag groot (..) € 150.000,00.’
3.2.2
Klaagster en haar ex-partner hebben in maart 2011 een makelaar opdracht gegeven tot dienstverlening bij verkoop. Daarbij is bepaald dat nog verschuldigde courtage, verschotten of andere kosten bij het passeren van de akte van levering worden verrekend. Klaagster en haar ex-partner hebben elk de helft van de opstartkosten van de makelaar betaald. De woning is daarna verkocht voor de prijs van € 427.500,-. De makelaar heeft € 7.340,51 aan courtage en kosten aan klaagster en haar ex-partner in rekening gebracht. Bij brief van 23 september 2011 heeft de notaris klaagster een conceptnota toegezonden, volgens welke de helft van de makelaarskosten voor rekening van klaagster kwam, vermeerderd met de helft van de kosten inzake doorhaling van de hypotheek, in totaal € 3.745,99. Het transport van de woning heeft op 3 oktober 2011 plaatsgevonden ten overstaan van de notaris. Klaagster heeft bij die gelegenheid een verklaring ondertekend waarbij zij zich jegens de makelaar en de notaris heeft verplicht het bedrag van € 3.745,99 binnen veertien dagen te betalen op de derdengeldrekening van de notaris.
4.Het standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notaris dat hij haar de helft van de makelaarskosten heeft doorberekend in plaats van die in mindering te brengen op het restant van de verkoopprijs na aftrek van de hypotheekschuld. Volgens klaagster was daarover een afspraak gemaakt tussen haar, haar ex-partner en de makelaar bij het verlenen van de opdracht tot dienstverlening. Klaagster verwijt de notaris bovendien dat zij bij het transport van de woning onder druk is gezet om te verklaren dat zij het bedrag van
€ 3.745,99 zou betalen.
5.Het standpunt van de notaris
De notaris heeft de klacht bestreden. Hij heeft onder meer aangevoerd dat hij op grond van de overeenkomst van inbreng de makelaarskosten niet geheel ten laste van de ex-partner van klaagster kon brengen door verrekening met de verkoopprijs na aftrek van de hypotheekschuld, en dat de ex-partner die verrekening ook niet toestond. Voor de uitleg van de overeenkomst van inbreng heeft de notaris onder meer gewezen op de tekst daarvan, het feit dat de overeenkomst is opgesteld door een notaris, het gevolg dat bij verrekening de makelaarskosten in wezen alleen voor rekening van de ex-partner zouden komen en de bedoeling van partijen zoals die volgens hem blijkt uit de omstandigheid dat klaagster en haar ex-partner gezamenlijk opdracht aan de makelaar hebben gegeven, zij elk de helft van de opstartkosten hebben betaald ingevolge afzonderlijke facturen en ook de courtagenota op beider naam is gesteld. Het beding in de opdracht van dienstverlening van verrekening van de makelaarskosten bij het passeren van de akte van levering is volgens de notaris een standaardbeding, dat alleen de wijze en het tijdstip van betaling aangeeft maar niets zegt over de vraag voor wiens rekening de makelaarskosten komen in de onderlinge verhouding tussen de betrokken partijen. De notaris heeft verder ontkend dat hij klaagster onder druk heeft gezet.
6.De beoordeling
6.1.
Het hof stelt voorop dat het niet aan de tuchtrechter is om in dit geding te beoordelen hoe de overeenkomst van inbreng moet worden uitgelegd en wat tussen klaagster en haar ex-partner mogelijk nader is overeengekomen. Door daarover wel een oordeel te geven en dat oordeel aan haar beslissing ten grondslag te leggen, heeft de kamer een onjuiste maatstaf aangelegd.
6.2.
Ter beantwoording van de vraag voor wiens rekening de makelaarskosten moesten komen, heeft de notaris een uitleg gegeven van wat tussen klaagster en haar ex-partner op dit punt was overeengekomen. De notaris had daarbij niet alleen te letten op het belang van klaagster, maar ook op dat van haar ex-partner. De uitleg die de notaris heeft gegeven aan hetgeen klaagster en haar ex-partner waren overeengekomen, is weliswaar niet gebruikelijk, maar in de specifieke omstandigheden van dit geval verdedigbaar en in elk geval niet evident onjuist. Met die uitleg en de daarop gebaseerde handelwijze heeft de notaris dan ook niet klachtwaardig gehandeld.
6.3.
Het had aanbeveling verdiend dat de notaris vóór het verzenden van de conceptnota zijn uitleg met klaagster zou hebben besproken, omdat deze uitleg niet aansluit bij hetgeen in de praktijk gebruikelijk is en mogelijk ook niet aansloot op hetgeen klaagster kon hebben begrepen van wat zij en haar ex-partner met de makelaar hadden besproken over de betaling van zijn courtage. De notaris had daarom rekening kunnen houden met de mogelijkheid dat klaagster daarop niet bedacht zou zijn. Dat de notaris dit heeft nagelaten, is echter niet van voldoende gewicht om zijn handelen klachtwaardig te maken. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat na verzending van de conceptnota wél overleg met klaagster heeft plaatsgevonden.
6.4.
Ook voor zover de klacht inhoudt dat klaagster door het handelen van de notaris onder druk is gezet om te verklaren dat zij de helft van de makelaarskosten zou betalen, is de klacht ongegrond. De notaris heeft zich gelet op zijn uitleg van wat tussen klaagster en haar ex-partner was overeengekomen, niet vrij gevoeld de aan klaagster toebedeelde helft van de makelaarskosten te verrekenen met het restant van de verkoopprijs. Daarmee heeft hij, zoals hiervoor is overwogen, niet klachtwaardig gehandeld. Voor zover sprake is geweest van druk, houdt die druk verband met de betalingsverplichting die klaagster had jegens de makelaar, maar daarvan valt de notaris geen verwijt te maken. De omstandigheid dat de notaris de aflosnota van de bank niet met de conceptnota aan klaagster heeft meegezonden, is in dit opzicht niet relevant omdat het nog af te lossen bedrag volgens de aflosnota niet van betekenis was voor het antwoord op de vraag of de notaris de helft van de makelaarskosten moest verrekenen met het restant van de verkoopprijs. Overigens is naar het oordeel van het hof het feit dat de notaris de aflosnota niet met de conceptnota heeft meegezonden, evenmin van voldoende gewicht om het oordeel te rechtvaardigen dat de notaris klachtwaardig heeft gehandeld, mede omdat is gebleken dat de notaris de aflosnota later wel aan klaagster heeft verstrekt.
6.5.
Voor zover de klacht inhoudt dat de notaris na het transport op 3 oktober 2011 niet adequaat heeft gereageerd op berichten van klaagster, is de klacht evenmin gegrond. Uit de stukken blijkt dat de notaris uitvoerig is ingegaan op de vragen en bezwaren van klaagster. Klaagster mocht daarbij echter niet van de notaris verlangen dat hij haar probleem met het betalen van de makelaarskosten en het geschil daaromtrent met haar ex-partner zou oplossen of die kosten voor zijn rekening zou nemen.
6.6.
Uit het voorgaande volgt dat de klacht ongegrond is. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven omdat het niet kan leiden tot een andere beslissing. Het hof zal de beslissing van de kamer vernietigen en de klacht alsnog ongegrond verklaren.
7.De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing,
- verklaart, opnieuw rechtdoende, de klacht alsnog ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, J. Blokland en P. Blokland en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 22 april 2014 door de rolraadsheer.