Uitspraak
beslissing
________________________________________________________________________
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel en belastingrecht
zaaknummer: 200.107.865/01 NOT
zaaknummer kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen: 25/11 (Rotterdam)
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 9 april 2013
inzake:
[ NOTARIS ],
notaris te [ plaats ],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. R.S. Schouten, advocaat te Zeist,
t e g e n
[ KLAAGSTER ],
wonende te [ plaats ],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. N.P.C. van Wijk.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder de notaris, is bij een op 5 juni 2012 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder de kamer, van 10 mei 2012, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerde, verder klaagster, tegen de notaris deels gegrond en deels niet ontvankelijk (klachtonderdeel 1) en deels gegrond (klachtonderdelen 2 en 3) heeft verklaard en aan hem heeft opgelegd de maatregel van schorsing in de uitoefening van zijn ambt voor de duur van drie maanden.
1.2. Op 3 juli 2012 is van de zijde van de notaris een aanvullend beroepschrift - met bijlagen -ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van klaagster is op 9 augustus 2012 een verweerschrift - met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 3 januari 2013. Klaagster en haar gemachtigde alsmede de gemachtigde van de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. De notaris is - hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen - niet verschenen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. De standpunten van partijen
4.1. De wederzijdse standpunten blijken uit de beslissing waarvan beroep.
4.2. De notaris heeft in zijn beroepschrift - voor zover van belang - aangevoerd dat de kamer door na te laten de zitting vanwege de afwezigheid van de notaris te verdagen, het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden. Voorts heeft de notaris de door klaagster geschetste gang van zaken op de dag van passeren betwist. De notaris heeft op die dag de akte van levering, de hypotheekakte en de volmacht wel degelijk inhoudelijk met klaagster doorgenomen. Ook de in de hypotheekakte opgenomen preambule is toen met klaagster besproken.
4.3. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft klaagster op vragen van het hof - voor zover van belang - verklaard dat de notaris op de dag van passeren van de akten met zijn jas aan de kamer binnen is gekomen met de mededeling dat het geld nog niet binnen was gekomen, om vervolgens weer weg te gaan. Voorts is de preambule in de hypotheekakte op de dag van passeren niet aan de orde gekomen; klaagster heeft op die dag bij haar vertrek juist gezegd dat de zaak nog een staartje zou krijgen.
5. De beoordeling
5.1. Voor zover de notaris bezwaar heeft gemaakt tegen de gang van zaken in eerste aanleg - aangeduid als grief 1 in het aanvullend beroepschrift - behoeft zijn betoog geen nadere bespreking, nu deze door de notaris gestelde tekortkoming tengevolge van de mondelinge behandeling in hoger beroep voldoende is hersteld. De notaris heeft zelf ervoor gekozen om - hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen en zonder opgaaf van reden - niet ter zitting te verschijnen.
5.2. Met betrekking tot het eerste klachtonderdeel heeft het onderzoek in hoger beroep niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die zijn vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Het hof voegt hieraan nog toe dat aan het vereiste van transparant offreren ook niet is voldaan als achteraf valt vast te stellen dat verrichte werkzaamheden die in de meerwerklijst zijn vermeld, toch niet in rekening zijn gebracht, omdat de notaris het al dan niet in rekening brengen van hogere kosten dan afhankelijk stelt van zijn eigen willekeur, terwijl het de cliënt van meet af aan duidelijk zou moeten zijn wat, onvoorziene omstandigheden daargelaten, het uiteindelijk te betalen bedrag zal zijn.
5.3. Ter zake van het tweede klachtonderdeel kan uit hetgeen klaagster bij de mondelinge behandeling van het hoger beroep onweersproken heeft aangevoerd, niet anders worden afgeleid dan hetgeen de kamer in zijn beslissing reeds heeft overwogen. Het hof is met de kamer van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de notaris op enig moment de akte van levering, de hypotheekakte en de volmacht inhoudelijk met klaagster heeft doorgenomen. Hiermee heeft de notaris niet voldaan aan zijn plicht tot Belehrung en hetgeen hem in artikel 43 van Pro de Wet op het notarisambt is voorgeschreven.
5.4. Met betrekking tot het derde klachtonderdeel wordt het volgende overwogen. Eerst in hoger beroep heeft de notaris aangevoerd de in de hypotheekakte opgenomen preambule op de dag van passeren met klaagster te hebben besproken. Tegenover de betwisting door klaagster van die stelling heeft de notaris die stelling onvoldoende aannemelijk gemaakt. Overigens acht het hof het door de notaris doen opnemen van dergelijke, ten behoeve van hemzelf opgestelde bepalingen in een partijakte in strijd met de eer en het aanzien van het notariaat, nog los van het feit dat de notaris zichzelf daarin ten onrechte als “partij” heeft aangeduid, terwijl de hypotheekakte een akte is tussen klaagster en de hypotheeknemende bank. De kamer heeft dit klachtonderdeel terecht gegrond verklaard.
5.5. Gezien de ernst van de handelswijze van de notaris acht het hof - evenals de kamer - de maatregel van schorsing voor de duur van drie maanden passend en geboden.
5.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
5.7. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
6. De beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, C.P. Boodt en J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 9 april 2013 door de rolraadsheer.
Kamer v¬an Toezicht over de Notarissen en Notaris¬sen te Rotterdam
Reg.nr. 25/11
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt van:
[ klaagster ]
wonende te [ plaats ],
hierna te noemen klaagster
- tegen -
[ notaris ]
notaris te [ plaats ]
hierna te noemen de notaris
1. Het verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het klaagschrift d.d. 21 december 2011 met bijlagen;
- het verweerschrift d.d. 23 januari 2012 met bijlagen;
- een brief van de notaris van 20 februari 2012.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 12 april 2012. Daarbij is klaagster, samen met mr. N.P.C. van Wijk, oud-notaris, verschenen. De notaris is, hoewel deugdelijk opgeroepen, zonder berichtgeving niet verschenen. Klaagster en mr. Van Wijk hebben het standpunt van klaagster tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht. Mr. Van Wijk heeft tevens pleitaantekeningen overgelegd.
2. De feiten
De Kamer gaat uit van de navolgende feiten:
2.1
Klaagster heeft de notaris, na van hem desgevraagd een offerte te hebben ontvangen met betrekking tot de te maken notariële kosten, opdracht gegeven voor het opstellen en passeren van een akte van levering met betrekking tot de woning aan de [ adres ], alsmede voor het opstellen en passeren van een hypotheekakte voor een som van € 160.000,00.
2.2
Op de dag van het passeren van de akten, 17 oktober 2011 om 10.00 uur, stond het benodigde bedrag niet op de rekening van de notaris, zodat de akte van levering en de hypotheekakte op dat moment niet konden worden gepasseerd.
2.3
Ten behoeve van het passeren van de akten is door de notaris een volmacht opgemaakt teneinde de akte op een later moment die dag te passeren. Klaagster heeft deze volmacht die ochtend getekend. Het betreft een algehele volmacht waarbij klaagster verklaarde voor onbepaalde duur ieder van de medewerkers van
[ notariskantoor ] aan te stellen tot haar algemeen gevolmachtigde.
2.4
Een email bericht van [ notariskantoor ] aan klaagster d.d. 17 oktober 2011 11.33 uur luidt, voorzover relevant, als volgt:
“Met betrekking tot de levering van de woning gelegen aan de [ adres ], zend ik u hierbij de gewijzigde versies van de akte van levering en de hypotheekakte.
…..
Graag ontvang ik van u een bevestiging dat wij bijgaande akten kunnen ondertekenen met gebruikmaking van de verstrekte volmacht, zodra het door u overgemaakte bedrag op onze derdengeldenrekening is bijgeschreven”.
2.5
Op 17 oktober 2011 in de middag zijn de akte van levering en de hypotheekakte met gebruikmaking van de volmacht gepasseerd ten overstaan van de notaris.
3. De klacht
3.1
Klaagsters klacht valt uiteen in drie klachtonderdelen.
3.2
De eerste klacht ziet op het gegeven dat de notaris klaagster heeft misleid ten aanzien van de offerte en het meerwerk. De notaris heeft pas na het uitbrengen van de offerte de lijst met betrekking tot het meerwerk toegezonden. Daarnaast is die lijst misleidend, nu normale notariële werkzaamheden in het kader van het passeren van een leveringsakte, zoals bijvoorbeeld de verrekening van de zakelijke lasten en het vermelden van erfdienstbaarheden niet in de offerte waren opgenomen, doch als meerwerk worden geduid. Klaagster heeft een offerte ontvangen voor een bedrag van € 880,00. Later bleek dat de uiteindelijke nota uitkwam op een bedrag van € 1.340,00. In de koopovereenkomst stond dat de koopakte zou worden ingeschreven bij het Kadaster, dus dat deze kosten niet in de offerte waren opgenomen is begrijpelijk.
In artikel 10, tweede lid van de Verordening Beroeps en Gedragsregels staat omschreven dat de notaris cliënten tijdig en duidelijk voorlicht over de financiële consequenties van zijn inschakeling. De notaris mag de kosten van zijn werkzaamheden niet brengen ten laste van een ander(e) (deel van de) opdracht of een andere opdrachtgever. De notaris heeft zich hier niet aan gehouden.
3.3
De tweede klacht ziet op het gegeven dat de notaris de akten niet heeft doorgenomen. De notaris heeft de volmacht niet met klaagster doorgenomen en ook niet de consequenties van de ondertekening besproken. Toen klaagster die ochtend bij de notaris kwam is zij te woord gestaan door een medewerker van het kantoor die meedeelde dat de koopsom nog niet op de rekening van de notaris stond en dat er conceptvolmachten waren opgemaakt ten behoeve van verkoper en klaagster om op een later tijdstip die dag alsnog te kunnen passeren. Klaagster heeft niet de keuze gehad om later die dag terug te komen voor het tekenen van de akten. De notaris is, overigens nog met zijn jas aan, binnengekomen, heeft de volmacht ondertekend en is weer weggegaan. Hij heeft hierbij geen uitleg gegeven en heeft ook niets uit de volmacht voorgelezen. Klaagster kan zich niet meer herinneren of zij de volledige volmacht heeft gezien en of deze uit vier pagina’s bestond. In ieder geval heeft zij niet de mogelijkheid gehad deze door te lezen. De notaris heeft op dat moment ook niet de akte van levering en de hypotheekakte doorgenomen met klaagster. Dit heeft hij ook niet op een ander moment gedaan. Daarbij komt dat de notaris wijzigingen in de hypotheekakte heeft aangebracht en die kort voor het passeren per email naar klaagster heeft toegezonden. Klaagster heeft deze email pas na het passeren van de akten gezien. De notaris heeft derhalve niet voldaan aan de Belehrung en niet voldaan aan het gestelde in artikel 43, eerste lid Wna.
3.4
De derde klacht ziet erop dat de notaris zonder overleg en buiten medeweten van klaagster een preambule in de hypotheekakte heeft opgenomen. Deze preambule was niet opgenomen in de haar toegezonden conceptakte en ook niet in de notariële volmacht. Met name punt 7 (“[ klaagster ] verklaart dat zij geen negatieve beoordeling op enige site zal plaatsen”) wordt onoorbaar en ontoelaatbaar geacht. Klaagster had de conceptakten per email ontvangen, maar deze zijn niet persoonlijk met haar doorgenomen. Nadat zij die ochtend bij de notaris was geweest is zij doorgegaan naar het nieuwe huis en heeft de email van de notaris van 11.33 uur niet gelezen. In haar nieuwe huis had zij nog geen internetverbinding. Deze email heeft zij de volgende dag pas gezien. Zij heeft dan ook geen akkoord gegeven en is hierover ook niet gebeld, hoewel de notaris wel over haar mobiele nummer beschikte. De notaris heeft door zonder overleg deze preambule op te nemen misbruik gemaakt van vertrouwen en de eer en het aanzien van het notariaat geschaad.
4. Standpunt van de notaris
4.1
De notaris stelt dat klaagster een offerte heeft ontvangen en dat daarin is aangegeven aan welke voorwaarden zij dient te voldoen. Bij de bevestiging van de ontvangst van de koopovereenkomst is een stappenplan meegezonden waarin een specificatie van de in rekening te brengen kosten voor die werkzaamheden die niet binnen de afgegeven offerte vallen zijn opgenomen.
4.2
De koopovereenkomst is in het Kadaster ingeschreven, conform artikel 14 van Pro de koopovereenkomst. Voor deze inschrijving zijn extra kosten in rekening gebracht, omdat deze werkzaamheden niet binnen de strekking van de offerte vallen.
4.3
Conform het stappenplan is eveneens een extra bedrag in rekening gebracht in verband met het verwerken van een verhoogde inschrijving van de hypotheek, het verwerken van meerdere leningdelen en het verwerken van onderhandse stukken van de bank.
De door klaagster genoemde extra kosten voor verrekening zakelijke lasten en het verwerken van erfdienstbaarheden zijn niet in rekening gebracht. Ook het spoedtarief is niet in rekening gebracht.
4.4
De hypotheekstukken zijn te laat aangeleverd waardoor op 12 oktober 2011 in de ochtend de ontwerpakten en de nota van afrekening zijn verzonden aan klaagster. Op 13 oktober 2011 was er telefonisch contact tussen de notaris en de tussenpersoon van klaagster over de nota en uit coulance is besloten korting te verlenen op de nota. De gewijzigde nota is vervolgens dezelfde dag naar klaagster toegezonden. Op 14 oktober 2011 is telefonisch uitleg gegeven aan klaagster over de opbouw van de nota en de verleende korting. In dat gesprek is aangegeven dat het geld middels een spoedoverboeking zou moeten worden overgemaakt en dat niet gepasseerd kan worden als het geld niet tijdig op de rekening van de notaris is bijgeschreven.
4.5
Op 17 oktober 2011 in de ochtend was het door klaagster verschuldigde bedrag van de nota niet zichtbaar op de rekening derdengelden. Om die reden is een volmacht tot levering voor verkoper opgesteld, alsmede een notariële volmacht voor klaagster, in verband met de tevens te vestigen hypotheek. De kosten hiervoor zijn in rekening gebracht bij klaagster. Na het passeren van de notariële volmacht is een afschrift aan klaagster meegegeven.
4.6
De preambule in de akte omschrijft het verloop van het dossier. Het ontwerp van de hypotheekakte waarin de preambule was opgenomen is per email aan klaagster toegezonden.
5. De beoordeling
5.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
5.2
Voor wat betreft het eerste klachtonderdeel, de misleiding door de notaris en het meerwerk overweegt de Kamer als volgt.
Voor wat betreft het meerwerk overweegt de Kamer dat op grond van de beroepsregels de notaris tevoren duidelijk moet maken wat de kosten voor het passeren van de akte(n) en de eventuele bijkomende kosten zijn. Niet gesteld of gebleken is dat de notaris bij de offerte een opsomming van het meerwerk heeft gegeven, zodat er vanuit kan worden gegaan dat mogelijk meerwerk, en wat daaronder verstaan kan worden, pas later, na aanvaarding van de opdracht door klaagster aan de orde is gekomen. De Kamer acht deze manier van handelen van de notaris in strijd met zijn verplichting om de cliënt tijdig en deugdelijk over de financiële consequenties van zijn inschakeling te informeren. Het klachtonderdeel zal, voor zover het op de misleiding ziet gegrond worden verklaard.
Voor wat betreft de hoogte van de nota is de Kamer van oordeel dat grond van artikel 55 1id 2 Wna een geschil over een declaratie door de meest gerede partij kan worden voorgelegd aan de voorzitter van het bestuur van de ring van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Derhalve is de klacht wat dit klachtonderdeel betreft niet-ontvankelijk.
5.3
Voor wat betreft het tweede klachtonderdeel, dat de betreffende akte van levering, de hypotheekakte en de volmacht niet met klaagster zijn doorgenomen, overweegt de Kamer als volgt.
Ingevolge artikel 43 Wna Pro krijgen de partijen bij de akte en de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere personen tijdig tevoren de gelegenheid om van de inhoud van de akte kennis te nemen. Alvorens tot het verlijden van een akte over te gaan, doet de notaris aan de verschijnende personen mededeling van de zakelijke inhoud daarvan en geeft daarop een toelichting. Zo nodig wijst hij daarbij tevens op de gevolgen die voor partijen of één of meer hunner uit de inhoud van de akte voortvloeien. Indien het niet betreft een akte als bedoeld in het tweede lid en de verschijnende personen verklaren van de inhoud van de akte kennis te hebben genomen en met beperkte voorlezing in te stemmen, leest de notaris hun in elk geval de volgende gedeelten van de akte voor:
a. de voornamen, de naam en de plaats van vestiging van de notaris en de datum en de plaats van het verlijden van de akte;
b. de gegevens van de verschijnende personen en van de partijen;
c. het slot.
De Kamer overweegt dat niet gebleken is dat de notaris de akte van levering en de hypotheekakte op enig moment met klaagster heeft doorgenomen, de zogenaamde Belehrung. Eveneens is niet gebleken dat de notaris de volmacht met klaagster heeft doorgenomen en tevens is niet gebleken dat de notaris de volmacht heeft voorgelezen, of in ieder geval de in artikel 43, eerste lid genoemde passages daaruit heeft voorgelezen.
De Kamer verwijst naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 20 september 2011 met nummer 200.081.238/01 NOT waarbij het hof oordeelt dat de tien minuten die de notarissen aangeven in die zaak aan het passeren van de desbetreffende akte te hebben besteed, niet volstaat voor het volledig doornemen van de akte. De notarissen gaan aldus volledig voorbij aan hun eigen verantwoordelijkheid als notaris en geven een te beperkte uitleg aan het begrip Belehrung.
Het Hof heeft in die zaak eveneens gesteld dat in het kader van de Belehrung de notaris gehouden is om bij het passeren van de akte zich ervan te vergewissen dat de akte daadwerkelijk de wil van partijen weergeeft en dat partijen begrijpen wat de gevolgen van de neergelegde afspraken zijn. Indien de notaris de bespreking van de inhoud van akten en de toelichting daarop overlaat aan een medewerker van het kantoor, voldoet de notaris daaraan dus niet.
In onderhavig geval heeft de notaris de hypotheekakte en de akte van levering, nadat klaagster op kantoor is geweest, naar haar gemaild. De notaris heeft in deze email om een bevestiging gevraagd dat de akten gepasseerd konden worden met de verstrekte volmacht. Klaagster heeft deze email - naar zij onweersproken heeft gesteld, zodat de Kamer daarvan uitgaat - pas de volgende dag gezien en derhalve voor het passeren van de gewijzigde akte(n) geen toestemming gegeven. Desondanks heeft de notaris de akten wel gepasseerd.
De conclusie kan niet anders zijn dat dat de handelwijze van de notaris ernstig in strijd is met artikel 43 Wna Pro. Het klachtonderdeel is gegrond.
5.4
Voor wat betreft het derde klachtonderdeel het opnemen van de preambule in de hypotheekakte overweegt de Kamer als volgt.
In de hypotheekakte is onder het kopje preambule opgenomen:
“Partijen verklaren in overweging te nemen dat:
…
7. [ klaagster ] verklaart dat zij geen negatieve beoordeling op enige site zal plaatsen.”
Vast is komen te staan dat in de conceptakte zoals klaagster die toegezonden heeft gekregen voorafgaand aan de dag van het passeren geen preambule is opgenomen. Tevens is hierover nimmer met klaagster gesproken. Pas op een later tijdstip, na het tekenen van de volmacht, heeft de notaris deze preambule opgenomen, zonder hierover overleg te hebben gehad met klaagster. Gelet op het feit dat klaagster niet heeft gereageerd op de mail van 17 oktober 2011 om 11:33 uur, heeft zij nimmer toestemming gegeven voor het opnemen van deze preambule.
De Kamer acht het door de notaris doen opnemen van dergelijke, ten behoeve van hemzelf opgestelde bepalingen in een partijakte, ernstig in strijd met hetgeen van een behoorlijk notaris verwacht mag worden, temeer nu deze preambule zonder instemming van klaagster in de akte is opgenomen. Het klachtonderdeel is gegrond.
Alles overziend oordeelt de Kamer dat de notaris vergaand in strijd met hetgeen een behoorlijk notaris betaamt heeft gehandeld. Dit handelen van de notaris bedreigt de kern van de publieke taak van de notaris. De Kamer acht een onvoorwaardelijke schorsing in de uitoefening van het ambt de enig passende sanctie. Die schorsing zal worden opgelegd voor de duur van drie maanden.
6. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-nota¬ris¬sen te Rotterdam,
verklaart de klachtonderdelen 3.2 deels gegrond en deels niet-ontvankelijk en de klachtonderdelen 3.3 en 3.4 gegrond;
legt de notaris de maatregel van een schorsing in de uitoefening van zijn ambt op voor de duur van drie maanden;
bepaalt dat de secretaris binnen een maand nadat deze beslissing onherroepelijk is geworden, aan de notaris bij aangetekende brief de datum zal meedelen waarop de opgelegde maatregel van kracht wordt.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.F.L. Geerdes, R. Veenendaal, F. Hoppel, W.H.J. de Jong en M.R.H. Krans, in tegenwoordigheid van de plaatsvervangend secretaris, E.J. van Beuzekom
Uitgesproken ter openbare vergadering op 10 mei 2012.
De plaatsvervangend secretaris, De plaatsvervangend voorzitter,
E.J. van Beuzekom mr. A.F.L. Geerdes
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.