Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.107.042/01
zaaknummer rechtbank: 374876 / CV EXPL 11-3110 (Alkmaar)
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 maart 2013
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TRIFOLIUM QUATTUOR B.V.,
gevestigd te Bovenkarspel, gemeente Stede Broec,
APPELLANTE,
advocaat: mr. J.J. de Boer te Hoorn,
tegen
1. [ GEÏNTIMEERDE sub 1 ],
2. [ GEÏNTIMEERDE sub 2 ],
beiden wonend te [ plaatsnaam ], gemeente [ gemeente ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. J.Y. Kuit te Hoorn.
Appellante wordt hierna Trifolium genoemd. Geïntimeerden worden hierna afzonderlijk als [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] en gezamenlijk als [ Geïntimeerden ] aangeduid.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
Trifolium is bij dagvaarding van 11 mei 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn (verder: de kantonrechter) van 13 februari 2012, in deze zaak onder zaaknum¬mer 374876 / CV EXPL 11-3110 gewezen tussen Trifolium als eiseres en [ Geïntimeerden ] als gedaagden.
Op 22 mei 2012 heeft Trifolium overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven gediend, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van Trifolium zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerden ] in de proceskosten van beide instanties.
[ Geïntimeerden ] hebben bij memorie de grieven van Trifolium bestreden, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van Trifolium in de proceskosten van het hoger beroep.
Ter zitting van het hof van 22 januari 2013 hebben partijen de zaak doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaat; de advocaat van Trifolium heeft daarbij pleitnotities in het geding ge¬bracht.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instan¬ties.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.4 enkele feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. De beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
(i) Op 14 december 2007 heeft Trifolium met [ Geïntimeerden ] een bemiddelings¬overeen¬komst gesloten met betrekking tot de verkoop van de woning van [ Geïntimeerden ] gelegen aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ]. Op de overeenkomst zijn toepasselijk verklaard de door Trifolium gehanteerde VBO-voorwaarden. Op de opdracht staat vermeld dat de overeenkomst is gesloten op basis van no-cure-no-pay.
(ii) Artikel 17 van de toepasselijke VBO-voorwaarden bepaalt het volgende:
"De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien een overeenkomst tot stand komt nádat de (bemiddelings-)opdracht door de opdrachtgever is beëindigd, c.q. is teruggegeven, maar deze totstandkoming verband houdt met de dienstverlening van de makelaar aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt, behoudens tegenbewijs, verondersteld aanwezig te zijn, indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie maanden na het einde van de opdracht. Van dit artikel kunnen partijen afwijken door bij de beëindiging van de opdracht de werking van dit artikel uitdrukkelijk uit te sluiten."
(iii) Op 1 juni 2010 is de opdracht beëindigd.
(iv) Op 25 november 2010 hebben [ Geïntimeerden ] de woning verkocht aan [ X ]. De overdracht heeft plaatsgevonden op 3 januari 2011 voor een koopprijs van € 415.000,=.
3.2. Trifolium heeft in eerste aanleg gevorderd veroordeling van [ Geïntimeerden ] tot betaling van een bedrag van € 8.642,38 met wettelijke rente. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat zij krachtens artikel 17 van de VBO-voorwaarden recht heeft op courtage omdat [ X ], die de woning uiteindelijk van [ Geïntimeerden ] heeft gekocht, met dezen en met de woning in contact is gekomen dankzij Trifolium, zodat, nu de verkoop van de woning aan [ X ] verband houdt met de activiteiten van Trifolium, [ Geïntimeerde sub 1 ] 1,75 procent van de koopprijs aan courtage verschuldigd is.
3.3. [ Geïntimeerden ] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.
3.4. De kantonrechter heeft overwogen, kort samengevat, dat het om de vraag gaat of [ X ] de woning van [ Geïntimeerden ] heeft gekocht (mede) dankzij de inspanningen van Trifolium, dat – nu de koopovereenkomst tot stand is gekomen meer dan drie maanden na het einde van de bemiddelingsovereenkomst – het aan Trifolium is om te stellen en, zonodig, te bewijzen dat dit het geval is, dat Trifolium onvoldoende heeft aangevoerd om het in artikel 17 van de VBO-voorwaarden bedoelde verband tussen de werkzaamheden van Trifolium en de aankoop door [ X ] aan te nemen en dat uit de stellingen van Trifolium niet blijkt dat er een vooropgezet plan tussen [ Geïntimeerden ] en [ X ] bestond om de bemidde¬lings¬¬overeenkomst in het zicht van de aankoop te beëindigen teneinde het betalen van courtage te voorkomen. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter de vordering van Trifolium afgewezen en Trifolium veroordeeld in de proceskosten.
3.5. De eerste grief van Trifolium is gericht tegen rechtsoverweging 3.2 uit het vonnis waarvan beroep, welke rechtsoverweging als volgt luidt:
"In de kern gaat het in deze zaak om de toepasselijkheid van artikel 17 van de VBO-voorwaarden. Achtergrond van deze bepaling is dat, indien een bemiddelingsovereenkomst is beëindigd, maar een woning toch wordt verkocht dankzij de inspanningen van de makelaar, de makelaar recht kan doen gelden op courtage. Op zich is dat niet onredelijk of onredelijk bezwarend. Van no-cure-no-pay blijkt dan, achteraf bezien, geen sprake."
De toelichting op de grief komt er naar zijn strekking op neer dat Trifolium wel degelijk zodanige inspanningen in de richting van [ X ] heeft geleverd dat dit (uiteindelijk) tot verkoop van de woning heeft geleid, dat achteraf bezien blijkt dat toch sprake is van een verband met de dienstverlening van de makelaar en dat daarom op grond van artikel 17 van de VBO-voorwaarden ook betaling moet volgen. De kantonrechter heeft in deze overweging echter, zo leest het hof deze, niet – zoals Trifolium kennelijk meent – overwogen althans bedoeld te overwegen dat in het onderhavige geval geen sprake is van 'cure' maar in algemene zin omtrent artikel 17 van de VBO-voorwaarden overwogen dat als aan de voorwaarden voor toepassing van deze bepaling is voldaan, het uitgangspunt van no-cure-no-pay geen toepassing vindt en toch betaling moet volgen, wat volgens de kantonrechter op zichzelf niet onredelijk (bezwarend) is. Dit betekent dat grief I faalt omdat deze feitelijke grondslag mist.
3.6. Met haar derde grief bestrijdt Trifolium de reeds weergegeven rechtsoverweging van de kantonrechter dat uit de stellingen van Trifolium niet blijkt dat er een vooropgezet plan tussen [ Geïntimeerden ] en [ X ] bestond om de bemiddelings¬overeenkomst in het zicht van de aankoop te beëindigen teneinde het betalen van courtage te voorkomen. In de toelichting op deze grief stelt Trifolium, kort gezegd, dat, hoewel de omstandigheden van het onderhavige geval de schijn wekken dat een dergelijk vooropgezet plan bestond, de vraag of sprake was van zo'n vooropgezet plan voor de juridische beoordeling van het geschil niet relevant is omdat het (slechts) gaat om de vraag of sprake is van verband als bedoeld in artikel 17 van de VBO-voorwaarden en daarvan in elk geval wel sprake is. Naar het oordeel van het hof is juist dat uit het genoemde artikel 17 geenszins valt af te leiden dat (mede) vereist is dat sprake was van een vooropgezet plan in evenbedoelde zin. Dit impliceert dat grief III in zoverre slaagt.
3.7. Met haar tweede grief richt Trifolium zich tegen de reeds weergegeven rechtsoverweging van de kantonrechter dat Trifolium onvoldoende heeft aangevoerd om het in artikel 17 van de VBO-voorwaarden bedoelde verband tussen de werkzaamheden van Trifolium en de aankoop door [ X ] aan te nemen. Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat [ Geïntimeerden ] niet hebben gesteld dat zij bij de beëindiging van de opdracht de werking van artikel 17 van de VBO-voorwaarden uitdrukkelijk hebben uitgesloten. Voor zover [ Geïntimeerden ] hebben gesteld dat deze bepaling in het onderhavige geval toepassing mist omdat zij de opdracht niet hebben beëindigd althans niet hebben teruggegeven maar partijen de overeen¬komst in onderling overleg hebben beëindigd, kan het hof [ Geïntimeerden ] niet in dit betoog volgen. Bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof heeft [ Geïntimeerde sub 2 ] desgevraagd onder meer verklaard dat, toen [ X ] zich op 31 mei 2010 als koper terugtrok, [ Geïntimeerde sub 1 ] en zij hebben gedacht dat ze het zelf moesten gaan doen en dat zij toen heeft gebeld naar het kantoor van Trifolium en heeft aangegeven dat zij de bemiddelingsovereenkomst wilde beëindigen. Deze versie van de gang van zaken stemt geheel overeen met de inhoud van de brief van Trifolium aan [ Geïntimeerden ] van 2 juni 2010 (productie 2 bij inleidende dagvaarding), waarin de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst door [ Geïntimeerden ] wordt bevestigd, in het licht waarvan [ Geïntimeerden ] onvoldoende feiten hebben gesteld om tot een andersluidende conclusie te komen. Daarmee staat afdoende vast dat [ Geïntimeerden ] als opdrachtgevers de overeenkomst hebben beëindigd in de zin van artikel 17 van de VBO-voorwaarden – hetgeen op grond van artikel 12 van diezelfde voorwaarden te allen tijde mogelijk is –, waarna Trifolium conform laatstgenoemde bepaling en hetgeen in de 'opdracht tot bemiddeling bij verkoop' is bepaald in de genoemde brief de tot dan toe gemaakte adver¬tiekosten (ten bedrage van in totaal € 2.082,50) aan [ Geïntimeerden ] in rekening heeft gebracht en deze door [ Geïntimeerden ] zijn betaald. Daarbij tekent het hof aan dat Trifolium er in het kader van de beëindiging van de overeenkomst door [ Geïntimeerden ] kennelijk van heeft afgezien een beroep te doen op het in artikel 12 van de VBO-voorwaarden vervatte schrifte¬lijk¬heidsvereiste.
3.8. Bij de beantwoording van de vraag of het bedoelde verband tussen de werkzaamheden van Trifolium en de aankoop door [ X ] moet worden aangenomen komt het aan op de uitleg van de zinsnede "maar deze totstandkoming verband houdt met de dienstverlening van de makelaar aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht". Geen van partijen heeft gesteld dat de inhoud van de door Trifolium gehanteerde algemene voorwaarden bij de totstandkoming van de bemiddelings¬overeen¬komst ter sprake is gekomen, zodat bij de beantwoording van de vraag welke zin partijen, en met name [ Geïntimeerden ], in de omstandigheden van het onderhavige geval redelijkerwijs aan die zinsnede hebben moeten toekennen, vooral moet worden gelet op de (taalkundige) betekenis van de bewoordingen gelezen tegen de achtergrond van de (verdere) inhoud en strekking van de overeenkomst van partijen. In het licht hiervan kan de desbetreffende bepaling in redelijkheid niet anders worden uitgelegd dan dat deze beoogt te voorkomen dat enkele beëindiging door de opdrachtgever van de bemiddelings¬overeenkomst voordat de verkoop van de woning zich heeft voltrokken, tot gevolg kan hebben dat een makelaar de hem in geval van verkoop van de woning toekomende courtage misloopt, terwijl de uiteindelijke verkoop in meer dan onbelangrijke mate (mede) moet worden toegeschreven aan inspanningen die de makelaar ten behoeve van de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht heeft verricht.
3.9. Anders dan de kantonrechter acht het hof wel voldoende grond aanwezig om tot de conclusie te komen dat in het onderhavige geval een dergelijk verband moet worden aangenomen. Vaststaat tussen partijen dat Trifolium op 7 november 2009 een zogenoemde Kom & Kijkdag heeft georganiseerd met betrekking tot de woning van [ Geïntimeerden ], dat [ X ] – die op dat moment zijn eigen woning nog moest verkopen – de woning van [ Geïntimeerden ] die dag heeft bezocht en dat hij als gevolg daarvan enthousiast voor de woning is geworden. Vaststaat bovendien dat Trifolium vervolgens een verkoopbrochure en een DVD met betrekking tot de woning aan [ X ] ter beschikking heeft gesteld. Voorts staat – als niet dan wel onvoldoende wersproken – vast dat Trifolium bij monde van F.J. van Wijk nadien tot in elk geval 1 juni 2010 – de dag waarop [ Geïntimeerden ] de opdracht hebben beëindigd – contact heeft onderhouden met de zoons van [ X ]. Ten slotte staat vast dat [ X ] zich eind september 2010 alweer bij (de nieuwe makelaar van) [ Geïntimeerden ] heeft gemeld (zie de verklaring daaromtrent van [ Geïntimeerde sub 1 ] in het proces-verbaal van de comparitie van partijen in eerste aanleg op 12 januari 2012) en dat de woning uiteindelijk betrekkelijk korte tijd na 1 juni 2010, in elk geval op 25 november 2010 en dus binnen een half jaar tijd na beëindiging van de bemidddelingsovereenkomst, door [ Geïntimeerden ] aan [ X ] is verkocht. Deze feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, wettigen de conclusie dat in het onderhavige geval is voldaan aan de vereisten voor toepasselijkheid van artikel 17 van de VBO-voorwaarden en Trifolium daarom aanspraak jegens [ Geïntimeerden ] kan maken op de haar ingevolge die bepaling toekomende courtage. Uit het voorgaande volgt dat ook grief II terecht is voorgesteld.
3.10. Voor zover [ Geïntimeerden ] hebben aangevoerd dat artikel 17 van de VBO-voorwaarden slechts van toepassing is indien de woning binnen drie maanden na beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst wordt verkocht, verwerpt het hof dit betoog. Een zodanige beperking valt in die bepaling niet te lezen, een dergelijke termijn wordt slechts genoemd ter beperking van het bewijsvermoeden dat in dat artikel is opgenomen. Voorts hebben [ Geïntimeerden ] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie kunnen wettigen dat de bemiddelingsovereenkomst op een eerder tijdstip dan 1 juni 2010 is beëindigd en/of artikel 17 van die overeenkomst onredelijk bezwarend is en/of een beroep op die bepaling door Trifolium naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.11. [ Geïntimeerden ] hebben geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel moeten leiden, zodat hun bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
4. De slotsom en de kosten
Het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vordering van Trifolium zoals in eerste aanleg ingesteld zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ingangsdatum van de wettelijke rente 25 januari 2011 – de dag waarop aan de vereisten van artikel 6:119 lid 1 BW was voldaan – zal zijn. [ Geïntimeerden ] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroor¬deeld in de proceskosten van beide instanties.
5. De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en, opnieuw recht doende:
veroordeelt [ Geïntimeerden ] tot betaling aan Trifolium van een bedrag van € 8.642,38 (zegge: zesentachtighonderdtweeënveertig euro en achtendertig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 januari 2011 tot aan de dag van voldoening;
verwijst [ Geïntimeerden ] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Trifolium gevallen, op € 309,46 aan verschot¬ten en € 500,= aan salaris gemachtigde;
verwijst [ Geïntimeerden ] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Trifolium gevallen, op € 742,16 aan verschotten en € 1.896,= aan salaris advocaat;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, D.J. van der Kwaak en E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell, en is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2013 door de rolraadsheer.