ECLI:NL:GHAMS:2013:4946

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.118.403/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 1320932 CV EXPL 12-3487

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 november 2013

inzake

1. de stichting

STICHTING ALRI,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLATINA HOLDING B.V.,

beide gevestigd te Amsterdam,

appellanten,

advocaat: mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CAINCO B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. W.J.M. Sengers te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Alri c.s. en Cainco genoemd.

Alri c.s. is bij dagvaarding van 30 november 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 27 november 2012, gewezen tussen Alri c.s. als eiseressen en Cainco als gedaagde.

Partijen hebben daarna – voor zover thans nog van belang - de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 september 2013 door hun advocaten doen bepleiten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Alri c.s. heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Cainco heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten, aangevuld met andere relevante feiten die in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, zijn de volgende.

i. Cainco huurt sinds 1 januari 1997 van (de rechtsvoorgangster van) Alri c.s. de bedrijfsruimte aan de P.C. Hooftstraat 84 te Amsterdam. Partijen zijn per 1 maart 2003 een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van tien jaar aangegaan. De huurprijs bedroeg per datum vonnis € 73.768,= exclusief btw per jaar.

ii. Het gehuurde bestaat uit een splitlevel winkelruimte, waarbij de winkelruimte is verdeeld over drie niveaus: begane grond, vide en souterrain. In het souterrain bevindt zich het magazijn.

iii. De splitlevel in het gehuurde is in 1990 aangebracht door de toenmalige huurster, een aan Cainco gelieerde vennootschap die de bedrijfsruimte sedert 1 mei 1990 huurde, voor welke vennootschap Cainco in 1997 als huurster van de bedrijfsruimte in de plaats is getreden.

iv. Het pand waarin het gehuurde zich bevindt is gesplitst in twee appartementsrechten, een voor de bedrijfsruimte, toebehorend aan Alri c.s. en een voor de daarboven gelegen woningen, toebehorend aan [X], bestuurder van Cainco.

v. Cainco exploiteert in het gehuurde een exclusieve damesmodewinkel volgens de Marc Cain-formule. Zij exploiteert in Nederland nog een aantal andere modewinkels volgens dezelfde formule.

vi
.Bij brief van 4 oktober 2011 heeft de gemachtigde van Alri c.s. de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2013, primair op grond van een dringende reden bestaande in renovatie en subsidiair op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Cainco heeft met de opzegging niet ingestemd.

vii. Aan Alri c.s. is een omgevingsvergunning verleend voor het uitdiepen van het souterrain van het gehuurde en het aan de achterzijde uitbreiden van de begane grond en het souterrain, met behoud van de bestemming tot winkel.

viii. Bij brief van 19 april 2012 heeft Alri c.s. aan Cainco een huurvoorstel na renovatie gedaan, inhoudende een huur van € 300.000,= per jaar te vermeerderen met btw naast een sleutelgeld van € 300.000,= vermeerderd met btw. Cainco is met dit voorstel niet akkoord gegaan maar heeft voorgesteld dat op kosten van Cainco een beperktere verbouwing zou plaatsvinden met handhaving van de splitlevelindeling en met verhoging van de huur tot € 120.000,= exclusief btw per jaar. Dit tegenvoorstel is door Alri c.s. verworpen.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert Alri c.s. dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst van partijen zal eindigen, met veroordeling van Cainco tot ontruiming van het gehuurde. Na verweer door Cainco heeft de kantonrechter de vorderingen van Alri c.s. afgewezen. Zij heeft met betrekking tot de primaire opzeggingsgrond – samengevat – overwogen dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig significant beter rendement met zich brengt dat reeds om die reden sprake is van een dringende noodzaak, terwijl evenmin onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat de renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. De subsidiaire belangenafweging heeft de kantonrechter in het voordeel van Cainco laten uitvallen.

3.2

De eerste (onderverdeelde) grief betreft de primaire opzeggingsgrond, de tweede (onderverdeelde) grief de belangenafweging en de derde de veroordeling van Alri c.s. in de kosten van het geding. Het hof zal de tweede grief als eerste behandelen.

3.3

Alri c.s. heeft haar belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst als volgt omschreven. In de P.C. Hooftstraat is de laatste jaren een ontwikkeling gaande die inhoudt dat het winkeloppervlak van veel winkels wordt vergroot door het uitdiepen van het souterrain tot een volwaardige kelderverdieping. Dit brengt mee dat een eventueel aangebrachte splitlevel kan worden verwijderd en een zo groot mogelijk oppervlak op de begane grond kan worden gerealiseerd. Dat laatste is van belang, omdat die winkelruimte door winkeliers en klanten als de meest aantrekkelijke wordt gezien. Bovendien kunnen door de uitdieping de nieuwe verdiepingen veel hoger worden gemaakt, terwijl er in de oude situatie veel ruimtes zijn van een beperkte hoogte (beneden de normen van het – hier overigens niet toepasselijke – Bouwbesluit 2012). De P.C. Hooftstraat is zich in de loop der tijd steeds meer gaan richten op internationale luxe modemerken, die een hoogwaardige winkelruimte eisen. Als belegger moet Alri c.s. meegaan met deze trend; zij dient het rendement op haar belegging te bewaken. Door de geplande renovatie kan Alri c.s. een veel hoger rendement behalen. De bedrijfsruimte wordt vergroot van 129 m2 naar 175,5 m2. Gecorrigeerd/gewogen is het verschil in oppervlakte 63 m2. Een zoveel grotere en betere ruimte kan Alri c.s. verhuren voor een huurprijs rond € 300.000,= per jaar, al dan niet met een forse bijdrage van de huurder in de kosten van de renovatie. Het zijn alleen de hele grote merken, en niet franchisenemers zoals Cainco, die dergelijke huurprijzen kunnen en willen betalen, aldus Alri c.s.

3.4

Cainco heeft betwist dat de door Alri c.s. geschetste ontwikkeling gaande is. Zij wijst erop dat in de afgelopen tijd meerdere nieuwe huurcontracten zijn gesloten voor panden in de P.C. Hooftstraat waarbij de bestaande splitlevelindeling is gehandhaafd, ook door Alri c.s. zelf. Ook zijn er voorbeelden van panden die in de afgelopen jaren voor het eerst een splitlevelindeling hebben gekregen. Cainco acht die indeling voor winkelruimtes als de onderhavige, in het bijzonder voor kledingwinkels, het meest aantrekkelijk en geschikt. Een uitbreiding van het oppervlak op de begane grond kan ook worden bereikt door alleen aan de achterzijde het pand uit te bouwen, zoals Cainco heeft aangeboden te doen op haar eigen kosten. Door dat aanbod te aanvaarden, inclusief de aangeboden hogere huurprijs, zou Alri c.s. al een veel hoger rendement kunnen behalen. Dat kan ook door wijziging van de huurprijs te vragen op grond van artikel 7:303 BW. Cainco heeft zich bovendien bereid verklaard mee te werken aan verdieping van het souterrain, op voorwaarde dat de splitlevel wordt gehandhaafd. Zij heeft het vermoeden uitgesproken dat het Alri c.s. niet zozeer gaat om de renovatie, maar om het – na de huurbeëindiging – kunnen bedingen van de markthuurprijs.

3.5

Vastgesteld moet worden dat, hoewel in de afgelopen periode vele nieuwe huurcontracten zijn gesloten waarbij de bestaande splitlevelindeling is gehandhaafd, het totale aantal splitlevels in de P.C. Hooftstraat afneemt, doordat in een behoorlijk aantal gevallen (het hof telt er minstens tien) de splitlevel is verwijderd en slechts bij hoge uitzondering die indeling nieuw is aangebracht. In zoverre kan dus wel degelijk van een trend worden gesproken.

3.6

Naar het oordeel van het hof heeft Alri c.s. voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie, behalve tot het wat abstractere voordeel van het
up to dateblijven van haar beleggingspand, ook leidt tot een aanzienlijk hoger rendement. Niet alleen wordt de totale oppervlakte van de bedrijfsruimte groter, maar ook wordt de minder rendabele indeling aangepast. De splitlevel heeft tot gevolg dat kostbare vierkante meters op de begane grond onbruikbaar zijn, ten behoeve van vierkante meters op de verhoging die minder opbrengen. Wat thans ook de precieze omvang is van de berging in het souterrain en of men de waarde van de vierkante meters in de kelder in de nieuwe situatie nu stelt op 80%, 70% of zelfs slechts 50% van de waarde van de begane grond, over welke kwesties partijen van mening verschillen, in alle gevallen blijft het verschil in gecorrigeerde oppervlakte voor en na renovatie enkele tientallen vierkante meters, hetgeen bij een betrekkelijk kleine bedrijfsruimte als de onderhavige als aanzienlijk kan worden aangemerkt. De hoge huurprijzen die thans op de P.C. Hooftstraat gelden maken dat deze vergroting van de winkelruimte leidt tot een sterke verhoging van het rendement, die in de tegenvoorstellen van Cainco niet wordt geëvenaard. Alri c.s. heeft met haar verwijzing naar huurcontracten die in het recente verleden zijn afgesloten voor andere winkelruimtes in de P.C. Hooftstraat, voldoende aannemelijk gemaakt dat zij na renovatie een huurprijs zoals door haar gesteld daadwerkelijk zal kunnen realiseren. Zonder beëindiging van de huurovereenkomst met Cainco is die renovatie echter niet mogelijk, omdat het gehuurde door de vergroting ingrijpend wijzigt en de verbouwing minstens zes maanden gaat duren, nog daargelaten dat Cainco de renovatie die Alri c.s. voor ogen staat niet wenst en ook niet bereid is de bijbehorende huur te betalen.

3.7

Tegenover het hiervoor omschreven financiële belang van Alri c.s. staat het, uiteindelijk eveneens financiële, belang van Cainco om haar winkelruimte te behouden. Dat belang is niet zozeer gelegen in grote investeringen die in het pand zijn gedaan, want die hebben na 1990, toen de aan haar gelieerde rechtsvoorgangster van Cainco de winkelruimte huurde, niet meer plaatsgehad; er is alleen het gewone huurdersonderhoud verricht. Evenmin gaat het erom dat Cainco in de buurt van het gehuurde een specifieke klantenkring heeft opgebouwd die zij bij verplaatsing zou verliezen. Marc Cain is een internationaal bekend modemerk waarvan de klantenkring niet (zeer) plaatsgebonden is. Cainco is bovendien niet afhankelijk van haar winkel in de P.C. Hooftstraat, maar heeft elders in het land nog andere vestigingen. Voorts heeft Cainco ter zitting in hoger beroep niet betwist dat in de nabije omgeving van de P.C. Hooftstraat voor haar betaalbare vervangende winkelruimte is te vinden. Het springende punt is echter dat Cainco als franchiseneemster van een internationaal bekend en luxe modemerk aan de prestigieuze P.C. Hooftstraat gevestigd wil blijven. Daarnaast is er het voor de hand liggende feit dat een verhuizing direct en indirect altijd tamelijk hoge kosten met zich brengt.

3.8

Bij de afweging van de hierboven omschreven belangen kent het hof niet veel betekenis toe aan de vraag of een uitdieping van het souterrain zoals nu beoogd, al mogelijk was toen in 2003 de thans geldende huurovereenkomst werd gesloten. Een bevestigende beantwoording van die vraag kan hoogstens tot de conclusie leiden dat het een voordeel voor Cainco is geweest dat Alri c.s. die door Cainco niet gewenste renovatie en de daarmee gepaard gaande huuropzegging tien jaar heeft uitgesteld; vertrouwen dat op een later moment niet alsnog die keuze zou worden gemaakt kon zij daaraan niet ontlenen.

3.9

Cainco en haar aan haar gelieerde rechtsvoorgangster hebben het gehuurde al meer dan 23 jaar in gebruik, waarvan tien jaar op basis van de thans geldende huurovereenkomst. Na zo lange tijd verliest de beschermingsbehoefte van de huurder als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, veel aan kracht. Het is, als de huurder eenmaal zijn bedrijf heeft kunnen opbouwen en zijn investeringen heeft terugverdiend, immers niet evident dat tot in lengte der dagen het streven van de verhuurder tot winstmaximalisatie zou moeten wijken voor hetzelfde streven van de huurder. In het onderhavige geval komt daar nog bij dat het hof niet ervan overtuigd is geraakt dat een verhuizing binnen of buiten de P.C. Hooftstraat Cainco daadwerkelijk grote schade zal berokkenen. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat zij bij toewijzing van de vordering tot beëindiging recht heeft op een tegemoetkoming in de te maken verhuis- en inrichtingskosten.

3.1

Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat bij een redelijke afweging van de wederzijdse belangen, het belang van Alri c.s. bij beëindiging moet prevaleren. Hieraan staat niet in de weg dat de Vereniging van Eigenaars van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt toestemming moet geven voor de renovatie en dat [X]al te kennen heeft gegeven niet te zullen meewerken vanwege de te verwachten overlast voor zijn huurders en schade aan zijn eigendom. Het hof acht voldoende aannemelijk dat Alri c.s. van de kantonrechter vervangende toestemming zal kunnen verkrijgen, al was het alleen maar omdat in de onderhavige procedure Cainco, en dus haar bestuurder [X], te kennen heeft gegeven de renovatie wel acceptabel te achten als Cainco in het gehuurde zou kunnen blijven. Al met al slaagt de tweede grief. Bij behandeling van de eerste grief heeft Alri c.s. dan geen belang.

3.11

Cainco heeft voor het geval de vordering tot beëindiging wordt toegewezen het hof gevraagd een tegemoetkoming toe te kennen in haar verhuis- en inrichtingskosten. Het debat daarover is nog niet goed gevoerd en het hof zal partijen in de gelegenheid stellen zich over die kwestie nog bij akte uit te laten. (Anders dan Cainco veronderstelt kan het hof na een eindvonnis als het onderhavige de zaak niet naar de rechtbank terugwijzen.) Aangezien Alri c.s. ter zitting afstand heeft gedaan van haar bevoegdheid de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken na vaststelling van het bedrag van de tegemoetkoming, kan de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde moet worden ontruimd thans reeds worden bepaald. Het hof stelt die datum op 1 juli 2014. De dwangsom zal worden toegewezen als gevorderd en op zichzelf niet bestreden. Voor de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van dit deel van het arrest is echter geen plaats, nu het verweer van Cainco in haar beide onderdelen niet als kennelijk ongegrond kan worden aangemerkt.

3.12

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

opnieuw rechtdoende:

stelt de datum van het einde van de huurovereenkomst van partijen vast op 1 juli 2014;

veroordeelt Cainco het gehuurde aan de P.C. Hooftstraat 84 te Amsterdam leeg en ontruimd van alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of goederen bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels uiterlijk op 1 juli 2014 ter vrije beschikking van Alri c.s. te stellen, op straffe van een dwangsom van € 1.500,= per dag of dagdeel dat Cainco nalaat aan deze veroordeling te voldoen;

machtigt Alri c.s. om, als Cainco mocht nalaten aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan zelf met inachtneming van de artikelen 555 en volgende Wetboek van burgerlijke rechtsvordering te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;

verwijst de zaak naar de rol van 3 december 2013 voor een akte aan de zijde van Cainco als hierboven onder 3.11 bedoeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en W. Tonkens-Gerkema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 november 2013.