ECLI:NL:GHAMS:2013:4940

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.126.188/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/503348 / HA ZA 11-2675

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 december 2013

inzake

[APPELLANT],

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat:
mr. T.C. Boerte Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE],

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat:
mr. J.N. Heeringate Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 16 april 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht van 23 januari 2013, gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

-memorie van grieven;

-memorie van antwoord, met producties.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 november 2013 doen bepleiten, [appellant] door mr. J.D. Poot, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerde] door mr. C.J. van Veen, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3, 3.1 tot en met 3.7, de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Over deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[appellant] en [geïntimeerde] hebben met [Z], de rechtsvoorganger van [Y] (broer van [appellant]) in 1977 gezamenlijk een pand gekocht aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand).

3.1.2

Bij notariële akte van 29 maart 1977 zijn bovengenoemde mede-eigenaren een voorkeursregeling aangegaan (hierna ook: de akte van 1977). Deze akte bepaalt, voor zover van belang, het volgende:

“
Artikel 1

Indien één der ondergetekenden de vrije mede-eigendom hierboven bepaald wenst op te heffen, is hij verplicht zijn mede-eigendom aan de wederpartij te koop aan te bieden als hierna is bepaald.

Artikel 2

De aanbieder deelt de wederpartij bij aangetekend schrijven mede dat hij de mede-eigendom wenst te beëindigen, waarbij hij tevens opgeeft door welke makelaar (...) namens hem waardering moet plaats hebben.

Binnen veertien dagen na ontvangst van dit schrijven dient de wederpartij aan de aanbieder de naam op te geven van een makelaar (…) die namens hem, tezamen met de andere makelaar, een bindende waardering zal opstellen. (…)

Artikel 3

De makelaars benoemd op grond van het vorige artikel zullen gezamenlijk het onroerend goed waarderen tegen de verkoopwaarde in ontruimde staat. Zij zullen aan beide mede-eigenaren een exemplaar van hun rapport sturen. De wederpartij heeft binnen één maand na ontvangst van het rapport (…) het recht de mede-eigendomsportie van de aanbieder over te nemen voor de prijs welke is gebaseerd op het deskundige rapport.

Artikel 4

Indien de wederpartij van dit recht gebruik wenst te maken dient hij hiervan bij aangetekend schrijven mededeling te doen aan de aanbieder. Binnen één maand na dit schrijven dient de mede-eigendom te worden geleverd door de aanbieder bij notariële akte tegen gelijktijdige betaling in kontanten van de prijs. (…)

Artikel 5

Indien de wederpartij niet binnen de hierboven genoemde termijn bij aangetekend schrijven aan de aanbieder heeft kennisgegeven dat hij gebruik wenst te maken van zijn recht tot overname dan heeft de aanbieder de bevoegdheid en wordt hij daartoe onherroepelijk gemachtigd, de mede-eigendom namens de gezamenlijke eigenaren, te verkopen aan derden tegen een prijs tenminste gelijk aan de waarde overeenkomstig het hierboven bedoelde taxatie-rapport en overigens op normale voorwaarden.

Beide partijen zullen alsdan het gezamenlijk bezit ontruimd en bezemschoon aan de koper dienen op te leveren op het moment van de juridische levering.”

3.1.3

Op 21 december 1979 hebben deze mede-eigenaren bij notariële akte (onder meer) vastgelegd dat zij zijn overeengekomen om zo spoedig mogelijk over te gaan tot splitsing in appartementsrechten, waarbij de door hen aangegane voorkeursregeling van koop onverkort van kracht bleef.

3.1.4

Sinds het toetreden van [Y] tot de mede-eigendom in 1984 is [appellant] voor 3/5e deel eigenaar en [geïntimeerde] en [Y] ieder voor 1/5e deel.

3.1.5

[appellant] heeft in 1999 aan de mede-eigenaren laten weten zijn aandeel te willen verkopen. Dat heeft niet tot verkoop geleid. Ook is op instigatie van [appellant] vanaf 2002 zonder succes overleg gevoerd over de splitsing van het pand in appartementsrechten.

3.1.6

In 2010 heeft [appellant] opnieuw het gesprek geopend over verkoop van zijn deel in de eigendom. Het pand is ter uitvoering van de voorkeursregeling getaxeerd door twee makelaars, die in hun rapport van 17 juni 2011 de waarde van het pand in lege en ontruimde staat hebben vastgesteld op € 1.150.000,--

3.1.7

Bij e-mail van 23 november 2011 heeft [X] aangeboden het 3/5e eigendomsdeel van [appellant] te kopen voor € 750.000,--. Voor het 1/5e deel op de eerste etage, waar [geïntimeerde] woont, wilde [X] € 275.000,-- betalen en voor het 1/5e deel op de derde etage € 225.000,--. Voorts bood [X] aan een premie van € 100.000,-- te betalen als het gehele pand leeg zou worden opgeleverd. Het aanbod gold tot 1 december 2011.

3.1.8

[Y] heeft zijn medewerking aan de eigendomsoverdracht verleend, [geïntimeerde] heeft dat geweigerd. [appellant] heeft [geïntimeerde] op 29 november 2011 meegedeeld dat door haar weigering [X] de premie van € 100.000,-- niet zou betalen. [appellant] heeft [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de gevolgen van haar opstelling.

3.2

[appellant] vordert van [geïntimeerde] de door hem geleden schade, te weten zijn deel van misgelopen premie ten bedrage van 3/5 x 100.000 = € 60.000,--. Daartoe voert hij aan dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de voorkeursregeling in de akte van 1977 door niet haar medewerking te verlenen aan verkoop het van het pand en haar deel leeg en ontruimd op te leveren.

3.3

De rechtbank heeft de vordering van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met een vijftal grieven.

Deze grieven betogen dat de rechtbank ter beoordeling van de akte van 1977 ten onrechte de Haviltex-maatstaf heeft toegepast, hetgeen tot een onjuiste uitkomst heeft geleid en dat de letterlijke tekst van de akte leidend dient te zijn, die een objectieve uitleg met zich meebrengt. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4

De zaak draait in de kern om de vraag hoe de akte van 1977, in het bijzonder artikel 5, moet worden uitgelegd en welke rechten en verplichtingen daaruit voor partijen ontstaan. Daarover verschillen partijen van mening.

3.5

[appellant] heeft bij pleidooi aangevoerd aan dat partijen het pand in de jaren ’70 in hun studententijd gezamenlijk hebben gekocht, waarbij de gedachte achter het aangaan van een juridische gemeenschap was: “samen uit, samen thuis”. Wanneer een eigenaar van zijn eigendomsportie af wilde, moest hij dit eerst aan de andere eigenaren aanbieden. Wilden of konden deze eigenaren de eigendomsportie niet overnemen, dan kon het gehele pand aan een derde worden verkocht. Zo werd voorkomen dat willekeurige derden eigendomsporties zouden verkrijgen in de gemeenschap die door partijen samen was opgezet, aldus [appellant]. Derhalve moet artikel 5 van de akte van 1977 volgens [appellant] aldus worden uitgelegd dat indien de achterblijvende mede-eigenaren niet het eigendomsaandeel van de verkopende mede-eigenaar willen overnemen, de laatste gerechtigd is het
gehelepand leeg en ontruimd te koop aan te bieden en de andere eigenaren gehouden zijn daaraan mee te werken. Als artikel 5 uitsluitend zou zien op ieders eigen aandeel, is het niet logisch dat de andere mede-eigenaren de verkopende eigenaar zouden moeten helpen diens aandeel in het pand te ontruimen. Volgens [appellant] spreekt de akte heel consequent over “de mede-eigendom”, namelijk de mede-eigendom van het gehele pand, en slechts in één geval – in artikel 3 – over

“de mede-eigendomsportie”. Dit artikel bepaalt dat na taxatie van het volledige pand de achterblijvende eigenaren de mogelijkheid hebben de mede-eigendomsportie over te nemen en ziet dus expliciet niet op de gehele mede-eigendom.

Dat de bepaling over verkoop van het gehele pand verstrekkende gevolgen zou kunnen hebben, betekent in de visie van [appellant] niet dat dit niet de bedoeling van partijen zou zijn geweest. De door partijen gekozen vorm voor aankoop van het pand, te weten een gemeenschap, heeft voordelen gehad, zoals het niet hoeven voldoen aan splitsingseisen wat betreft de staat van het pand maar ook nadelen, zoals de wettelijk verplichte mogelijkheid om de gemeenschap op te heffen. [appellant] wijst in dat verband op artikel 3:178 BW waaruit volgt dat iedere deelgenoot opheffing van een gemeenschap kan vorderen, welke regeling tussen partijen zijn uitwerking heeft gevonden in de akte van 1977, aldus nog steeds [appellant].

Ten slotte voert [appellant] aan dat [geïntimeerde] aanvankelijk, namelijk tot de comparitie in eerste aanleg, ook van de uitleg van [appellant] is uitgegaan. Ook [Y] is daarvan steeds uitgegaan (zie pleitnota [appellant], nr 15).

3.6

[geïntimeerde] verdedigt een andere uitleg van de akte van 1977. Tijdens pleidooi in hoger beroep heeft zij desgevraagd verklaard dat het nooit de bedoeling van partijen is geweest dat een partij het gehele pand mag verkopen. In haar visie is het volstrekt helder dat er geen sprake van kan zijn dat een deelgenoot zijn overige deelgenoten kan dwingen hun woningen te verlaten op grond van de voorkeursregeling in de akte. Partijen hebben het nadeel van een gemeenschap, de wettelijk verplichte mogelijkheid om deze op te heffen, opgevangen met de akte van 1977 waardoor iedere mede-eigenaar de mogelijkheid heeft gekregen om uit de gemeenschap te stappen. Daarbij is tevens afgesproken dat medewerking zou worden verleend door de andere mede-eigenaren bij de verkoop van een eigendomsdeel zodat dus niet de vertrekkende mede-eigenaar feitelijk gedwongen blijft in de gemeenschap te blijven, aldus [geïntimeerde].

Dat dit los van de tekst van de voorkeursregeling ook de bedoeling van partijen is geweest blijkt volgens [geïntimeerde] uit de tekst van de akte uit 1979, waarin partijen zijn overeengekomen tot splitsing over te gaan met instandhouding van de voorkeursregeling. Door middel van de aktes uit 1977 en 1979 hebben de mede-eigenaren tot uitdrukking willen brengen dat zij hun gedeelten (of later hun appartementsrechten) als eerste aan de overblijvers zouden aanbieden en pas daarna aan een derde, aan welke verkoop de overblijvers zouden meewerken, aldus nog steeds [geïntimeerde]. Voor [geïntimeerde] was de voorkeursregeling in de akte niet meer dan een dode letter omdat zij zelf niet van plan was om haar woning te verkopen of haar bezit uit te breiden met de woning van [appellant].

3.7

Het hof oordeelt als volgt. Hoewel het in deze procedure gaat om de uitleg van een notariële akte is daarbij niet slechts de tekst van die akte maatgevend, zoals [appellant] voorstaat, maar moet ook worden bezien in hoeverre die tekst de bedoeling van partijen tot uitdrukking brengt. Dit betekent dat ook indien bij de uitleg van een akte als de onderhavige groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepaling moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de akte mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Derhalve heeft de rechtbank de juiste maatstaf toegepast bij de beoordeling van de akte van 1977 en falen de grieven in zoverre.

3.7.1

Vervolgens is de vraag of aan de akte van 1977 de uitleg moet worden gegeven zoals [appellant] die voorstaat of dat de uitleg van [geïntimeerde] moet worden gevolgd.

[geïntimeerde] heeft niet, althans onvoldoende, weersproken dat, zoals [appellant] heeft gesteld, partijen in 1977 hebben gekozen voor mede-eigendom vanuit de “samen uit, samen thuis”. Tegen die achtergrond is de uitleg en invulling die [appellant] aan het begrip “mede-eigendom” in artikel 5 van de akte geeft, namelijk dat hiermee wordt gedoeld op het
gehelepand, logisch en verklaarbaar. Het hof deelt het standpunt van [appellant] dat als artikel 5 uitsluitend zou zien op ieders eigen aandeel, het niet logisch is dat de andere mede-eigenaren de verkopende eigenaar zouden moeten helpen diens aandeel in het pand te ontruimen. Bovendien valt in die lezing niet goed te begrijpen waarom de verkopende mede-eigenaar door de andere(n) zou moeten worden gemachtigd en waarom hij zou optreden “namens de gezamenlijke eigenaren”. Het begrip “vrije mede-eigendom” waarover in artikel 1 van de akte wordt gesproken impliceert immers al dat de mede-eigenaar gerechtigd is zijn aandeel zonder medewerking van de andere mede-eigenaren te vervreemden.

3.7.2

Het betoog van [geïntimeerde] dat partijen met de akte van 1977 hebben beoogd het nadeel van een gemeenschap – de wettelijk verplichte mogelijkheid om deze op te heffen – op te vangen door iedere mede-eigenaar de mogelijkheid te geven om uit de gemeenschap te stappen, laat zich niet rijmen met de eerdergenoemde “samen uit, samen thuis”-gedachte. Ook het beroep van [geïntimeerde] op de tekst van de akte uit 1979, waarin partijen zijn overeengekomen tot splitsing over te gaan met instandhouding van de voorkeursregeling, brengt het hof voorshands niet tot een ander oordeel. Indien de akte van 1977 reeds (expliciet dan wel impliciet) de mogelijkheid bood tot splitsing in appartementsrechten, behoefde dit niet in de akte van 1979 te worden vastgelegd.

3.7.3

Het hof overweegt voorts dat de consequenties van de door [appellant] voorgestane uitleg wel vérstrekkend kunnen zijn, doch de mede-eigenaren die gevolgen kunnen voorkomen door het aandeel van de eigenaar die wil verkopen over te nemen tegen (een evenredig gedeelte van) de getaxeerde prijs. Aldus fungeert artikel 5 in combinatie met artikel 3 tevens als een mechanisme dat ervoor zorgt dat de eigenaar die wil verkopen voor zijn aandeel minstens (een evenredig gedeelte van) de getaxeerde prijs ontvangt en niet afhankelijk is van de prijs die hij op de vrije markt zou ontvangen voor zijn aandeel in de eigendom, die doorgaans lager zal zijn.

3.7.4

Ten slotte neemt het hof bij zijn oordeelsvorming in aanmerking dat [geïntimeerde] aanvankelijk ook de door [appellant] voorgestane uitleg van de akte heeft gevolgd. Hoewel [geïntimeerde] deze uitleg vervolgens bij de comparitie in eerste aanleg en in hoger beroep is gaan betwisten, kan uit een en ander minst genomen worden afgeleid dat de uitleg van [appellant] kennelijk voor haar voor de hand liggend was.

3.7.5

Het vorenstaande brengt het hof voorshands tot het oordeel dat de akte van 1977 moet worden uitgelegd in de door [appellant] voorgestane zin, hetgeen betekent dat indien de achterblijvende mede-eigenaren niet het eigendomsaandeel van de verkopende mede-eigenaar willen overnemen, de laatste gerechtigd is het
gehelepand leeg en ontruimd te koop aan te bieden en de andere eigenaren gehouden zijn daaraan mee te werken.

3.7.6

Het is aan [geïntimeerde] om tegenbewijs te leveren van deze voorshands bewezen geachte uitleg van de akte. Het hof zal haar, overeenkomstig het door haar gedane aanbod, in de gelegenheid te stellen dit (tegen)bewijs te leveren en daartoe een datum voor getuigenverhoor bepalen.

3.8

In het geval [geïntimeerde] niet in het haar opgedragen bewijs slaagt, komt het hof toe aan beoordeling van de vordering van [appellant] tot schadevergoeding van € 60.000,-, welke vordering [geïntimeerde] betwist. Gelet op het te leveren (tegen)bewijs met het daaraan verbonden procesrisico en ter vermijding van verdere kosten geeft het hof partijen in overweging te bezien of zij na dit tussenarrest de zaak alsnog in der minne kunnen regelen.

3.9

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

laat [geïntimeerde] toe tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte uitleg van de akte van 1977 als vermeld onder 3.7.5;

beveelt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. E.M. Polak, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdock 20 te Amsterdam op
donderdag 6 februari 2014 om 9.30 uur;

bepaalt dat de advocaat van [geïntimeerde] dient na te (laten) gaan of partijen, hun advocaten en de door [geïntimeerde] voor te brengen getuigen op de hierboven bepaalde dag en tijd kunnen verschijnen en dat deze – zo dat niet het geval mocht zijn –
uiterlijk op 22 januari 2014 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de periode februari 2014 tot en met april 2014 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.M. Polak en M.J.J. de Bontridder en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 december 2013.