Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.114.577/01
kenmerk rechtbank Amsterdam : CV 11-5082
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 november 2013
inzake
1.[appellant sub 1],
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appel,
geïntimeerden in incidenteel appel,
advocaat:
mr. G.J.A. Wiekartte Amsterdam,
mr. G.J.A. Wiekartte Amsterdam,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1],
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten in incidenteel appel,
geïntimeerden in principaal appel,
advocaat:
mr. M. van der Veldete Amsterdam.
mr. M. van der Veldete Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 22 augustus 2012, hersteld bij exploit van 3 september 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 23 mei 2012 van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen hen als gedaagden in conventie/eisers in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie/verweerders in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en hun vermeerderde vordering, zoals vermeld in het herstelexploit, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover hun vorderingen in conventie niet volledig zijn toegewezen en deze alsnog toe te wijzen en tot bekrachtiging voor het overige, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.18 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Tegen een deel van deze feiten (onder 1.10 en 1.12 ) zijn de grieven 1 tot en met 3 in principaal appel gericht. Voor zover relevant, zal het hof hiermee in het onderstaande rekening houden. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1
[geïntimeerden] hebben vanaf 1 augustus 2008 tot 1 juni 2011 van [appellanten] het woonhuis aan de Logosberg 10 te Laren gehuurd met inbegrip van de op een inventarislijst vermelde roerende zaken (hierna: het gehuurde).
3.1.2
Voor de aanvang van de huurovereenkomst is op 28 juli 2008 een beschrijving van het gehuurde opgemaakt door [V], makelaars van [appellanten], waarin onder meer staat:
“In de gehele woning zijn in alle vertrekken vlekken, scheuren en/of gaatjes geconstateerd in zowel de wanden als de plafonds.(…) Na afloop van de huurperiode kan verhuurder huurder niet aanspreken hierop (…)”
3.1.3
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:
“(…)
Artikel 1 – Duur van de overeenkomst / optie tot verlenging.
1.2
Huurder is verplicht de gehuurde woonruimte na afloop van de overeengekomen huurtermijn te ontruimen, omdat verhuurder de gehuurde woonruimte alsdan weer zelf wenst te betrekken. Huurder verbindt zich hierbij uitdrukkelijk het gehuurde (…) op de ontruimingsdatum (…) aan verhuurder weer ter beschikking te stellen in de staat zoals omschreven in het opnamerapport en op de inventarislijst van het gehuurde (…).
(…)
Artikel 3 – Waarborgsom
3.1
Huurder zal bij ondertekening van dit contract:
a. in handen van verhuurder storten een
waarborgsomgroot
€ 30.000,-(...)
waarborgsomgroot
€ 30.000,-(...)
en een
bankgarantiegroot
€ 30.000,-(...).
bankgarantiegroot
€ 30.000,-(...).
3.4
Deze waarborgsom c.q. bankgarantie dient tot zekerheid voor al hetgeen huurder, ingevolge dit contract of eventuele verlenging hiervan (eventueel ten laste van huurder komende schadevergoedingen, ontbrekende inventaris, professionele schoonmaak, chemische reiniging en herstel van het gehuurde daaronder begrepen) aan verhuurder (…) verschuldigd zal worden (…).
3.6
Na het einde van de huur, de ontruiming en de oplevering, zal verhuurder, zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee kalendermaanden, het bedrag van zijn vorderingen moeten vaststellen en
a. na verrekening van zijn vordering met de waarborgsom, c.q. na de betaling van dit bedrag, het restant van de waarborgsom uiterlijk binnen één kalendermaand aan huurder moeten afdragen;
b. zo spoedig mogelijk, indien gebleken is dat huurder geen verplichtingen jegens verhuurder heeft, de waarborgsom uiterlijk binnen één kalendermaand moeten retourneren.
(…)
Artikel 17 – Opleveringsverplichting huurder.
17.1
Bij het einde van de huur is huurder verplicht het gehuurde (…) met inachtneming van de in het inspectierapport beschreven staat en onder achterlating van de op de inventarislijst genoemde mee verhuurde roerende zaken behoorlijk schoongemaakt ter beschikking van verhuurder te stellen (…).
17.2
Huurder is verplicht voor het einde van de huurovereenkomst het gehuurde op professionele wijze te laten schoonmaken, chemisch reinigen e.d. zo nodig daaronder begrepen. (…).
17.3
Huurder moet bij het einde van de huur alle kleine herstellingen hebben verricht, alle schade waarvoor hij aansprakelijk is hebben hersteld en alle eventuele veranderingen en toevoegingen hebben verwijderd en de daardoor ontstane schade hebben hersteld.
17.4
Huurder is tevens verplicht mee te werken aan inspectie van het gehuurde voor het einde van de huur.
(…)”
3.1.4
Ter voorbereiding van de oplevering hebben partijen in aanwezigheid van vertegenwoordigers van [V] op 25 mei 2011 gezamenlijk het gehuurde geïnspecteerd. Naar aanleiding daarvan heeft [V] een lijst opgesteld van te ondernemen acties en hebben partijen daarover afspraken gemaakt.
3.1.5
Op 1 juni 2011 hebben partijen in aanwezigheid van diezelfde vertegenwoordigers van [V] het gehuurde nogmaals gezamenlijk geïnspecteerd. [V] heeft vervolgens een lijst opgemaakt van zowel de reeds ondernomen als de nog te ondernemen acties. Onderaan die lijst stond:
“
Voorstel [W]
Voorstel [W]
Huurder heeft nog ca. 1 week nodig om de laatste zaken op te knappen.
Er is bij start huur € 30.000,- waarborgsom gestort + € 30.000,- bankgarantie.
Voorstel is dat verhuurder € 30.000,- vast terug stort.
De bankgarantie van € 30.000,- blijft achter in depot en komt terug zodra de werkzaamheden zijn afgerond.”
3.1.6
Op 10 juni 2011 hebben [geïntimeerden] van [appellanten] een lijst met als opschrift “GEBREKEN RESP.SCHADELIJST LOGOSBERG 10-1251 GL LAREN” ontvangen met een opsomming per vertrek van gebreken en klachten. Onderaan de lijst stond:
“(…)
WIJ STELLEN HUURDER HIERMEDE IN DE GELEGENHEID UITERLIJK JUNI 24 2011 DE HIERBOVEN GENOEMDE TEKORTKOMINGEN RESP. BESCHADIGINGEN VOLLEDIG TOT ONZE TEVREDENHEID TE HERSTELLEN.
INDIEN HUURDER NIET BINNEN DE DOOR ONS GESTELDE TERMIJN DE TEKORTKOMINGEN RESP. BESCHADIGINGEN TOT ONZE TEVREDENHEID HEEFT VERHOLPEN (…) ZULLEN WIJ DEZE (…) ZELF LATEN HERSTELLEN EN DE KOSTEN HIERVAN OP HUURDER VERHALEN.”
3.1.7
Bij brief van 24 juni 2011 van hun gemachtigde hebben [geïntimeerden] de gestelde tekortkomingen resp. beschadigingen gemotiveerd besproken en, voor zover zij bepaalde schadeposten erkenden, [appellanten] verzocht de kosten van herstel onderbouwd op te geven en ter goedkeuring voor te leggen waarna dit bedrag onder de bankgarantie kan worden geclaimd onder vrijgave van het restant. Tevens hebben zij [appellanten] verzocht en zo nodig gesommeerd de waarborgsom van € 30.000,-- binnen vier weken aan hen terug te geven.
3.1.8
In augustus 2011 hebben [appellanten] zonder voorafgaand bericht aan [geïntimeerden] het door de bank gegarandeerde bedrag van € 30.000,-- geïncasseerd.
3.1.9
Bij brief van 16 augustus 2011 hebben [geïntimeerden] [appellanten] gesommeerd per omgaande een onderbouwde opgaaf te doen van de kosten van herstel van de door hen geaccepteerde tekortkomingen en schadeposten en vóór 22 augustus 2011 het bedrag van € 60.000,-- terug te storten. Aan deze sommatie en latere sommaties hebben [appellanten] niet voldaan.
3.1.10
De gemachtigde van [appellanten] heeft bij faxbericht van 31 augustus 2011 aan de gemachtigde van [geïntimeerden] laten weten dat nu [geïntimeerden] op 24 juni 2011 de gestelde gebreken niet hadden hersteld [appellanten] pas vanaf die datum de gelegenheid hadden gehad de hoogte van de schade te onderzoeken. Deze schade kwam volgens voorlopige schatting van [appellanten] neer op een bedrag dat meer was dan de waarborgsom van € 30.000,--. Voorts wisten [appellanten] op 24 juni 2011 dat zij huurinkomsten zouden derven voor een bedrag van € 37.500,-- doordat het huis niet per 1 juli 2011 beschikbaar was voor de nieuwe huurster die om die reden de huurovereenkomst had geannuleerd; daarom hebben [appellanten] terecht gemeend de bankgarantie van € 30.000,-- te innen, aldus het faxbericht.
3.1.11
Ter verzekering van verhaal van hun vordering op [appellanten] hebben [geïntimeerden] conservatoir beslag gelegd op het woonhuis in kwestie.
3.2
[geïntimeerden] hebben in conventie (terug-) betaling gevorderd van de waarborgsom en de geïnde bankgarantie alsmede de buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met rente en kosten. In reconventie hebben [appellanten] een bedrag van € 12.048,53 gevorderd, vermeerderd met rente en kosten.
De kantonrechter heeft, onder aftrek van een aan [appellanten] te vergoeden bedrag van € 6.000,--, voor het overige de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie toegewezen en die van [appellanten] in reconventie afgewezen. Daartegen komen [appellanten] in principaal appel op met zes grieven, terwijl [geïntimeerden] in incidenteel appel met twee grieven opkomen tegen het aan [appellanten] toegewezen bedrag van € 6.000,--.
Principaal appel
3.3
De
grieven 1, 2 en 4, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, zien op de inspecties van 25 mei 2011 en 1 juni 2011 en de daarbij opgemaakte lijsten alsmede op de gevolgen die de kantonrechter daaraan heeft verbonden. Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter ten onrechte aangenomen dat de lijsten van 25 mei 2011 en 1 juni 2011 de opsomming bevatten van de verplichtingen die op grond van de huurovereenkomst op [geïntimeerden] rustten. Daartoe voeren [appellanten] aan dat de inspectie van 25 mei 2011 een provisionele opname was, [V] nooit is gemachtigd de oplevering namens hen af te wikkelen en daarover met [geïntimeerden] afspraken te maken maar dat [geïntimeerden] gehouden waren op te leveren conform de lijst van 10 juni 2011 van [appellanten] met de door hen vastgestelde, goed gedocumenteerde en omschreven gebreken.
grieven 1, 2 en 4, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, zien op de inspecties van 25 mei 2011 en 1 juni 2011 en de daarbij opgemaakte lijsten alsmede op de gevolgen die de kantonrechter daaraan heeft verbonden. Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter ten onrechte aangenomen dat de lijsten van 25 mei 2011 en 1 juni 2011 de opsomming bevatten van de verplichtingen die op grond van de huurovereenkomst op [geïntimeerden] rustten. Daartoe voeren [appellanten] aan dat de inspectie van 25 mei 2011 een provisionele opname was, [V] nooit is gemachtigd de oplevering namens hen af te wikkelen en daarover met [geïntimeerden] afspraken te maken maar dat [geïntimeerden] gehouden waren op te leveren conform de lijst van 10 juni 2011 van [appellanten] met de door hen vastgestelde, goed gedocumenteerde en omschreven gebreken.
3.3.1
Het hof stelt voorop dat [V] bij aanvang van de huurovereenkomst als makelaar door [appellanten] is ingeschakeld en dat zij zowel de huurovereenkomst (op hun briefpapier) als de beschrijving van het gehuurde heeft opgesteld. Gelet op het feit dat bij de voorinspectie op 25 mei 2011 en de oplevering op 1 juni 2011 behalve partijen zelf ook vertegenwoordigers van [V] aanwezig waren, hebben [appellanten] daarmee tegenover [geïntimeerden] de schijn gewekt dat [V] gemachtigd was hen te vertegenwoordigen en namens hen de oplevering af te wikkelen en/of daarover afspraken te maken. [appellanten] betogen dat zij tijdens die inspecties kenbaar hebben gemaakt het niet eens te zijn met de door [V] opgestelde lijsten. Dat standpunt hebben zij niet van enige nadere feitelijke toelichting voorzien en biedt geen aanknopingspunt voor het oordeel dat [geïntimeerden] daaruit hadden dienen af te leiden dat [V] niet gemachtigd was hen te vertegenwoordigen. Bovendien hebben [appellanten] tegenover de betwisting van [appellant sub 1] geen gespecificeerd bewijs van hun stelling aangeboden. Derhalve zijn de door [V] opgestelde lijsten maatgevend en niet de schadelijst van [appellanten] van 10 juni 2011, waarvan [geïntimeerden] de juistheid bij brief van 24 juni 2011 gemotiveerd hebben weersproken. De grieven 1,2 en 4 falen.
3.4
Met de gezamenlijk te behandelen
grieven 3 en 5komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij [geïntimeerden] hebben verhinderd hun verplichtingen tot herstel, met name bestaande uit schilderwerk en schoonmaakwerkzaamheden te voltooien of uit te voeren en dat zij dus zelf hebben verhinderd dat zij niet aan hun verplichting ten opzichte van de nieuwe huurster konden voldoen.
grieven 3 en 5komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij [geïntimeerden] hebben verhinderd hun verplichtingen tot herstel, met name bestaande uit schilderwerk en schoonmaakwerkzaamheden te voltooien of uit te voeren en dat zij dus zelf hebben verhinderd dat zij niet aan hun verplichting ten opzichte van de nieuwe huurster konden voldoen.
3.4.1
Deze grieven kunnen niet slagen. De mededeling in het e-mailbericht van [appellant sub 1] van 3 juni 2011 aan mevrouw [K] van [V] (conclusie van antwoord, productie 6)
“(…) De schilder moet ik niet. Deze levert m.i. brodelwerk en ik zal derhalve iets anders moeten gaan verzinnen. (…)”
toont afdoende aan dat [appellanten] de schilder hebben weggestuurd en daarmee [geïntimeerden] hebben verhinderd de herstelwerkzaamheden te voltooien of uit te voeren. Hierdoor hebben [appellanten] vervolgens verhinderd dat zij niet aan hun verplichtingen uit de (door hen gestelde en door [geïntimeerden] betwiste) huurovereenkomst met de nieuwe huurster konden voldoen.
3.5
Grief 6is gericht tegen toewijzing door de kantonrechter van de buitengerechtelijke incassokosten.
3.5.1
Zoals uit de hiervoor onder 3.1.7 tot en met 3.1.9 weergegeven vaststaande feiten valt op te maken, hebben [geïntimeerden] meerdere pogingen ondernomen om de zaak minnelijk te regelen, zonder dat deze aangemerkt kunnen worden als voorbereidende handelingen op een gerechtelijke procedure. Dat [geïntimeerden] uiteindelijk een procedure hebben aangespannen, vindt zijn oorzaak in de opstelling van [appellanten] die (zoals uit de bespreking van de voorgaande grieven blijkt) zonder redelijke grond zowel de waarborgsom als de bankgarantie hebben geïncasseerd.
De door [geïntimeerden] gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 3.000,-- komen het hof niet onredelijk voor, zodat de kantonrechter deze op goede gronden conform het daarvoor geldende tarief heeft toegewezen. De grief faalt.
Incidenteel appel
3.6
Met
grief 1komen [geïntimeerden] op tegen de uitleg die de kantonrechter geeft aan artikel 3.6 van de huurovereenkomst. Volgens [geïntimeerden] bevat dit artikel een vervaltermijn die [appellanten] hebben overschreden, zodat zij hun rechten hebben verspeeld een vordering tegen [geïntimeerden] in te stellen. [appellanten] hadden conform dit artikel uiterlijk binnen twee maanden na het einde van de huur het bedrag van hun vorderingen moeten vaststellen en na verrekening het restant van de waarborgsom/bankgarantie binnen één maand aan [geïntimeerden] moeten afdragen, hetgeen zij – onbetwist – niet hebben gedaan, aldus [geïntimeerden]
grief 1komen [geïntimeerden] op tegen de uitleg die de kantonrechter geeft aan artikel 3.6 van de huurovereenkomst. Volgens [geïntimeerden] bevat dit artikel een vervaltermijn die [appellanten] hebben overschreden, zodat zij hun rechten hebben verspeeld een vordering tegen [geïntimeerden] in te stellen. [appellanten] hadden conform dit artikel uiterlijk binnen twee maanden na het einde van de huur het bedrag van hun vorderingen moeten vaststellen en na verrekening het restant van de waarborgsom/bankgarantie binnen één maand aan [geïntimeerden] moeten afdragen, hetgeen zij – onbetwist – niet hebben gedaan, aldus [geïntimeerden]
3.6.1
Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat artikel 3.6 niet kan worden uitgelegd in de door [geïntimeerden] voorgestane zin. Dit artikel verbindt immers geen (juridische) gevolgen aan het door de verhuurder niet tijdig vaststellen van zijn vorderingen respectievelijk het na verrekening niet tijdig afdragen van het restant van de waarborgsom, laat staan dat hierdoor zijn vorderingsrecht vervalt. [geïntimeerden] hebben onvoldoende specifiek bewijs aangeboden van hun andersluidende uitleg van voormeld artikel, zodat het hof hen niet zal toelaten tot het bewijs van die uitleg
De grief heeft daarom ook geen succes.
3.7
Grief 2ziet op de door de kantonrechter toegewezen vergoeding die [geïntimeerden] aan [appellanten] verschuldigd zijn. De kantonrechter heeft deze vergoeding begroot op een bedrag van € 6.000, -- en daarbij acht geslagen op de lijst van 1 juni 2011, het aanbod van [geïntimeerden] in de eerdergenoemde brief van 24 juni 2011, de in het geding gebrachte offertes en facturen van [appellanten] en de omstandigheid dat [appellanten]
verhinderd hebben dat [geïntimeerden] de op 1 juni 2011 nog te verrichten werkzaamheden konden (laten) uitvoeren.
3.7.1
Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] de hoogte van het door de kantonrechter begrote bedrag van € 6.000,-- niet gemotiveerd hebben betwist. Hun verwijzing naar de in grief 1 genoemde vervaltermijn kan hen niet baten aangezien het hof deze reeds heeft verworpen. Dit geldt ook voor de stelling van [geïntimeerden] dat zij geen enkele vergoeding zijn verschuldigd omdat [appellanten] hen verhinderd hebben in het verrichten van de laatste werkzaamheden, nu de kantonrechter deze omstandigheid bij zijn begroting al heeft meegewogen. Daarom faalt de grief.
Principaal en incidenteel appel
3.8
De slotsom is dat alle grieven falen, zowel in principaal als in incidenteel appel. Het vonnis zal worden bekrachtigd, zowel in conventie als in reconventie. [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel en [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel appel. Het bewijsaanbod van beide partijen wordt gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, zowel in conventie als in reconventie gewezen;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 291,-- aan verschotten en
€ 1.631,-- voor salaris alsmede op € 131,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,-- in geval betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
bepaalt dat over de proceskosten en de nakosten wettelijke rente zal zijn verschuldigd, ingaande de achtste dag na de datum van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 447,-- voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, E.M. Polak en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 november 2013.