Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00369
7 november 2013
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/2304 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Haarlem,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2010 bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning plaatselijk bekend als [B-laan] [1] voor het jaar 2010 vastgesteld op € 187.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken, gedagtekend 3 december 2010, de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Bij uitspraak van 15 maart 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 april 2012, aangevuld bij brief van 23 april 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2013. Belanghebbende, die bij aangetekende brief van 18 juli 2013 verzonden aan [A-straat] [1C], [.... AA] te [Z], is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is deze brief op 19 juli 2013 op het genoemde adres afgeleverd. Ter zitting zijn gelijktijdig behandeld het hoger beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor vermelde beschikking (met als kenmerk van het Hof 12/00369), alsmede het hoger beroep van belanghebbende inzake de voor het jaar 2010 vastgestelde waarde van de woningen [A-straat] [.... AA], [A-straat] [1B] en [A-straat] [1C] te [Z]. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de verderop in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 345 m³ en de oppervlakte van het perceel is 83 m².”
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de woning aan de [B-laan] [1] niet te hoog is vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 7 maart 2011 door C. van der Bijl, taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 187.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
6. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Verweerder is bij het vaststellen van de WOZ-waarde uitgegaan van een slecht onderhouden woning met sobere voorzieningen en heeft deze vergeleken met verkoopprijzen van eveneens slecht onderhouden vergelijkingsobjecten. Van de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten verkeren [E-straat] 29 en [D-straat] 52 in een nog slechtere onderhoudsstaat dan de woning. Eiseres heeft dit niet betwist.
De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woning, in het bijzonder ten opzichte van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten, voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht door het hanteren van een lagere gemiddelde m³-prijs voor de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom niet worden gezegd dat verweerder de woning te hoog heeft gewaardeerd. Hierbij neemt de rechtbank nog in aanmerking dat de woning door de taxateur een half jaar voor de waardepeildatum is bezocht en dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onderhoudstoestand van de woning op de waardepeildatum drastisch slechter was dan ten tijde van de inpandige opname.
Op grond van het hiervoor overwogene kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
7. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de woning niet volledig geïsoleerd is, dat de woning is voorzien van een gehuurde CV-combi, dat de woning door de ligging in een smalle straat veel overlast heeft van een zich in de straat bevindende autogarage en de bodem dan wel het grondwater onder de woning wellicht is vervuild door de aanwezigheid van deze garage, dat de afwatering van de riolering slecht is waardoor de woning meermalen schade heeft geleden en dat door het gebrekkige onderhoud van de straat door de gemeente er sprake is van losse stoeptegels in de straat en van het bij harde wind beschadigen van de woning door niet-gesnoeide boomtakken.
Zo er al sprake zou zijn van enige waardedruk als gevolg van deze factoren, dan heeft naar het oordeel van de rechtbank verweerder hier voldoende rekening mee gehouden met de door hem voor de woning gehanteerde gemiddelde m³-prijs welke nog aanzienlijk lager is dan die van de in zeer slechte staat verkerende objecten [E-straat] 29 en [D-straat] 52.
8. Voor zover eiseres betoogt dat de kosten van een renovatie van de woning (door haar geschat op € 40.000 à € 50.000) nog van de WOZ-waarde afgetrokken zouden moeten worden, faalt deze grond. De noodzaak van de renovatie is immers gelegen in het slechte onderhoud en de sobere voorzieningen. Daar heeft verweerder blijkens het voorgaande voldoende rekening mee gehouden. Indien de kosten van een renovatie ook in mindering zouden worden gebracht op de waarde van de woning zou twee keer met de slechte toestand van het pand rekening worden gehouden, hetgeen uiteraard niet de bedoeling is.
9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. (…)”
4.2.
Het Hof verenigt zich met de beslissingen van de rechtbank, de gronden waarop deze beslissingen berusten en maakt deze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.
Slotsom
4.3.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox, als griffier. De beslissing is op 7 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.