Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00262
7 november 2013
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[A 1]te [B 1], belanghebbende,
gemachtigde mr. [C]
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/1144 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009 van de onroerende zaak [D] (hierna: de woning, of ook wel de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 409.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2011 de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde verminderd tot één berekend naar een waarde van € 404.000.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 15 februari 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 27 maart 2012, aangevuld bij brief van 23 april 2012.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 9 augustus 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. Deze zijn in afschrift gestuurd aan de wederpartij.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de hierna opgenomen citaten uit deze uitspraak) aangeduid als “eiser”.
2.1.
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een twee-onder één-kapwoning, gebouwd circa 1933, en een vrijstaande werkplaats/loods gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van 609 m2.
2.2.
De woning van eiser heeft twee dakkapellen aan de achterzijde van de woning en een grote en een kleine dakkapel aan de voorzijde van de woning. De kleine dakkapel aan de voorzijde is verbonden met de dakkapel van de woning van de buren. De inhoud van de woning, exclusief aanbouw, is ongeveer 301 m3.
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
2.3.
Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke het ontleent aan de in beroep overgelegde stukken.
2.3.1.
Achter de woning is een aanbouw. Deze heeft een inhoud van ongeveer 51 kubieke meter. Het perceel achter de woning is met beton geplaveid.
2.3.2.
Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport
van [E], opgemaakt op 29 april 2011, waarin de waarde van de
woning naar waardepeildatum 1 januari 2009 is bepaald op € 404.000. Hierin zijn, voor
zover van belang, de volgende gegevens opgenomen:
C. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Object
Nadere omschrijving: 2/1 kapwoning met vier dakkapellen, een berging/schuur, een aanbouw, ondergrond, erf, tuin en water.
a. a) Bouwaard, materialen en constructie: traditioneel gebouwde woning met in gemetselde steen opgetrokken gevels, welke voorzien zijn van houten kozijnen. Het schuine dak is met pannen gedekt.
b) Bouwjaar /ouderdom: circa. 1933.
c) Aanzienlijke verbouwingen: in 2002 is er een aanbouw gerealiseerd van circa 51 m3. De berging/schuur (werkruimte) is gedeeltelijk vernieuwd en in 2009 gereedgekomen.
d) Bruto inhoud: circa 301 m3 (excl. aanbouw).
e) Kaveloppervlakte 609 m2, waarvan circa 30 m2 water.
f) Bijgebouwen: vier dakkapellen, berging/schuur en een aanbouw
woonruimte.
g) Uitstraling: gemiddeld.
2. Omgeving
a. a) Wijk, stand, belendingen: de woning is gelegen binnen de bebouwde kom. De omgeving en stand is goed. De belendingen zijn soortgelijke eengezinswoningen.
b) Ligging: gemiddeld
c) Ligging in de KE-zone (geluidszone): 0 Ke - 35 Ke geluidzone.
D. ONDERHOUDSTOESTAND
Globale omschrijving van de onderhouds- en bouwkundige staat van het woonhuis:
-Binnenonderhoud: slecht, onder gemiddeld.
-Buitenonderhoud: slecht, onder gemiddeld.
-Kwaliteit/luxe m.b.t. de toegepaste materialen: slecht, onder gemiddeld.
E. NADERE MEDEDELINGEN
De woning is niet inpandig opgenomen. De heer [A 2] heeft tijdens meerdere telefonisch gesprekken aangegeven dat hij niet wil meewerken en dat ik absoluut niet op zijn erf mag komen. De ligging van [B 2] is, evenals de buurwoningen gemiddeld, echter in verband met de aanwezigheid van een strook asfalt in de tuin en de aanwezigheid ven een grote berging/schuur (werkruimte) in de tuin (die het uitzicht ontneemt), is voor de waardebepaling de ligging op slecht, onder gemiddeld gezet om zo het waardeverschil tot uitdrukking te brengen. De door de gemeente gehanteerde aftrek compenseert mijns inziens voldoende de aanwezigheid van het asfalt en de schuur.
2.3.3.
In het taxatieverslag zijn voorts de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:
- [F], verkocht op 2 oktober 2008 voor € 550.250;
- [F], verkocht op 2 oktober 2008 voor € 550.250;
- [G], verkocht op 5 september 2008 voor € 435.000;
- [H], verkocht op 2 maart 2010 voor € 475.000.
2.3.4.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende ingebracht taxatieverslag , opgemaakt op 2 april 2012 door [I 1], naar de peildatum 1 januari 2009. Hierin wordt het Object gewaardeerd op € 320.000. In het verslag is onder meer het volgende vermeld:
Taxateur heeft dit rapport gemaakt in aanvulling op zijn eerdere rapport d.d. 29 september 2011 en zijn brief van 8 december 2011. Dit op verzoek van opdrachtgever met dien verstande dat de waardering thans is gedaan naar peildatum 1-1-2009 en rekening wordt gehouden met het feit dat de bedrijfsruimte (anders dan eerder aangenomen) als zodanig in tact blijft.
En voorts:
Zoals ook omschreven in de brief van 8 december jl. is dit de enige locatie waarbij er sprake is van een bedrijfsbestemming (“opslaan en productie marktkramen”). Om deze reden zijn er geen concrete vergelijkingsobjecten beschikbaar. Het object is gelegen in de lintbebouwing aan het [J 1]. De woningen in de omgeving ([K]) kennen geen bedrijfsbestemming.
2.3.5.
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende ingebracht taxatieverslag van de woning, opgemaakt op 23 april 2012 door [L 1], naar de peildatum 1 januari 2009. Hierin wordt de woning gewaardeerd op € 330.000. In het verslag is onder meer het volgende vermeld:
Staat van onderhoud:
De woning verkeert in een slechte staat van onderhoud. De keuken is gedateerd, de woonkamer is opgeknapt maar gedateerd, een slaapkamer is gemoderniseerd, de rest van de woning is in slechte staat en dient deels vervangen (waaronder het dak) en deels grondig verbouwd om deze woning aan de huidige eisen van woongenot te laten voldoen.
Hiertoe heeft opdrachtgever onder ander bouwkundige rapporten laten maken, heeft
funderingsonderzoek gedaan en offerten laten maken door een aannemer om de noodzakelijke verbouwingen te laten doen.
De loods verkeert in een goede staat.
Bestemming:
De huidige bestemming is betreffende de woning wonen, de bestemming van de loods is rnarktkramenbedrijf met de restrictie dat er alleen door de opdrachtgever van deze taxatie gewerkt mag worden. (dus niet met personeel)
Voortgezet gebruik na eventuele verkoop is geen optie omdat de loods dan niet bereikbaar is met de auto (zie verder recht van overpad onder bijzonderheden) en er niet met personeel gewerkt mag worden.
Bijzonderheden:
Recht van overpad:
Staat omschreven in het eigendomsbewijs, dit gedeelte wijst op de toegang tot de voorzijde van de woning, het gedeelte achter de woning is niet goed geregeld en wordt gedoogd door de eigenaresse van nummer 31.Het bestaande pad tussen de woningen door is voor ca. 1,2 m eigendom van opdrachtgever.
Waarderingsfactoren:
Het geheel kan en mag niet gewaardeerd worden in het huidige gebruik omdat voortgezet gebruik gezien de bestemming geen optie is.
De woning is in slechte staat, en dient voor een volledige bewoonbaarheid voor ongeveer € 100.000,- aan kosten verbeterd te worden (dak € 20.000, fundering € 42.000, algemeen € 40.000)
Het weghalen van schuren en betonnen erfverharding gaat ca. € 70.000,-- kosten, uitgaande dat er geen verontreiniging in de grond voorkomt. (dit is mogelijk wel het geval wegens aandemping aan de achterzijde.)
De woning is gewaardeerd volgens de kuberingsmethode, waarde indexmethode en de vergelijkingsmethode, rekening houdend met bovengenoemde factoren en voortgezet gebruik als woning.
2.3.6.
In een bij dit taxatierapport behorend “waardeberekeningsblad” is voor zover hier van belang het volgende vermeld:
Vergelijkingsmethode:
[M],Poortwoning, soortgelijke woning in goede staat, perceel 350 m2, woonopp 120 m2, inhoud ca 320 m3, bouwjaar 1933, verkoopprijs € 290.000 per 22-03-2007
[N],tussenwoning, soortgelijke woning in goede staat, perceel 327 m2, woonopp 120 m2, inhoud ca 320 m3, bouwjaar 1935, verkoopprijs € 340.000 per 01-05-2003
[O],halfvrijstaande woning, in zeer goede staat, perceel 996 m2, woonopp ca. 150 m2, inhoud ca. 450 m3, bouwjaar 1977, voorzien van plat dak en luxe van uitstraling, goed te bereiken met auto, mooi gelegen aan [J 2], verkoopprijs € 550.250 per 02-10-2008.
De verkoopprijzen van deze woningen dienen te worden gecorrigeerd naar getaxeerde woning, deze heeft immers een perceelopp van 604 m2, bouwjaar 1933, is in slechte staat en een inhoud van 301 m3 verkoopprijs per 25-2-2000 € 97.563,--
Kuberingsmethode:
Uitgaande van een redelijke grondprijs gecorrigeerd door andere, bijkomende, factoren, en een redelijke prijs voor de opstal berekend vanuit bouwkosten met een correctie betreffende veroudering en staat van de woning.
Grondprijs 604 m2 a € 500 / m2 is € 302.000,--
Opstal woning 301 m3 a € 500 is € 150.500,--
Correctie betreffende afvoer beton en loods € 70.000,--
Correctie betreffende bouwkundige staat € 100.000,--
Maakt een waarde van € 282.500,--
2.3.7.
Tot de stukken behoort een brief van Burgemeester en wethouders van de gemeente [B 3] gericht aan belanghebbende van 6 maart 2012. Daarin is voor zover hier van belang het volgende vermeld:
Het geldende bestemmingsplan “[P].”. Uw perceel heeft de bestemming “wonen” en ter plaatse van de werkschuur de aanduiding “specifieke vorm van bedrijf- marktkraambedrijf”.
Dit betekent dat u de betreffende werkschuur ten behoeve van uw marktkramenbedrijf kunt gebruiken.
Uw vragen betreffende het wijzigen van het gebruik van de ruimte kunnen niet concreet worden beantwoord. Immers het bestemmingsplan staat alleen een bedrijf ten behoeve van marktkramen toe.
Mocht u uw bedrijf beëindigen dan ontstaat er een nieuwe situatie. U kunt dan uw plannen indienen en zullen wij een afweging maken of het bedoelde gebruik passend is in het bestemmingsplan of dat er op een andere manier medewerking aan uw plannen kan worden verleend.
Hier kunnen kosten aan verbonden zijn.
Concreet vraagt u nu of de werkruimte veranderd mag worden in een vakantiewoning. Dit is niet passend in het geldende bestemmingsplan en kan om die reden niet.
Het zogenaamde ruime jas beleid is al opgenomen in dit recent vastgestelde bestemmingsplan en daarom staan de maximale mogelijkheden al in het geldende bestemmingsplan.
Ook het plaatsen van een serre aan de werkschuur is op basis van het bestemmingsplan in beginsel niet mogelijk.
3.Geschil3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden verminderd tot €325.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning € 404.000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
3.2.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
4.Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen. In de hierna opgenomen overwegingen van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’.
4.1.
Ter zitting heeft eiser verzocht het nadere stuk van verweerder met dagtekening 25 november 2011, dat door de rechtbank is ontvangen op 30 november 2011, buiten beschouwing te laten omdat het te laat is ingediend. De rechtbank wijst dit verzoek af. Het nader stuk bevat geen nieuwe informatie met betrekking tot de waardering van de woning, maar is een toelichting en reactie op in het taxatierapport opgenomen gegevens en reeds bij eiser bekend zijnde gegevens. Nu bovendien eiser ter zitting is toegestaan een reactie met dagtekening 8 december 2011 van [I 2], taxateur, op dit nader stuk van verweerder over te leggen, acht de rechtbank eiser niet in zijn procesbelang geschaad door het nader stuk van verweerder bij de beoordeling te betrekken.
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Op grond van artikel 4, eerste lid aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ wordt de hierboven bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan markt gegevens beschikbaar zijn (hierna: de vergelijkingsmethode). Gelet op het taxatieverslag en het in beroep overgelegde taxatierapport stelt de rechtbank vast dat verweerder bij het bepalen en onderbouwen van de waarde van de woning zich van deze methode heeft bediend.
4.4.
Met het in beroep overgelegde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daarbij in de eerste plaats dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de beroepsprocedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Bij de vergelijking met de door verweerder in de beroepsprocedure ingebrachte objecten dient voorts bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om
transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen.
4.5.
De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort v66r of na de waarde peildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, mits verweerder aannemelijk maakt voldoende rekening te hebben gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde taxatiematrix heeft verweerder voldoende
rekening gehouden met de verschillen zoals het aantal dakkapellen of bergingen, omvang en grootte van het perceel. Het geschil spitst zich toe of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele kosten van renovatie van de woning.
4.6.
Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in een mindere staat verkeerd dan de vergelijkingsobjecten. Eiser stelt in dit kader dat, onder verwijzing naar de onder 2.4 genoemde offertes, onvoldoende rekening is gehouden met de kosten van de eventuele renovatie van de woning. Indien wel (voldoende) rekening hiermee wordt gehouden, dan is volgens eiser de woning volgens het onder 2.5 genoemde taxatieverslag €300.000 waard.
De rechtbank overweegt hierover dat, anders dan eiser kennelijk veronderstelt, de in aanmerking te nemen vermindering van de waarde wegens achterstallig onderhoud van de woning, niet gelijk is aan de kosten van de voorgenomen renovatie. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt op basis van ervaringsregels dat renovatie slechts gedeeltelijk leidt tot waardever meerdering en zonder renovatie rekening moet worden gehouden met een verminderde waarde van 40%. Verweerder stelt, onder verwijzing naar de gehanteerde lagere m3-prijs van
de woning en lagere m2-prjs van het perceel, dat reeds een aftrek van €49.041 in aanmerking is genomen, hetgeen overeenkomt met renovatiekosten van € 122.602.
Volgens de rechtbank is op deze wijze bij de waardering voldoende rekening gehouden met waardedruk door achterstallig onderhoud. Weliswaar stelt eiser zich op het standpunt dat de kosten van renovatie meer bedragen dan € 122.602, maar deze stelling heeft hij niet voldoen de aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank onder meer dat in eisers opstelling sloopkosten voor de werkplaats/loods zijn opgevoerd, waarvan verweerder onbetwist heeft gesteld dat er geen sloopverplichting geldt voor deze werkplaats/loods. De rechtbank acht
voorts aannemelijk dat deze werkplaats/loods voor een potentiële koper wel degelijk van waarde kan zijn, zodat daar in het kader van de Wet WOZ rekening mee dient te worden gehouden. Voorts is mede op grond van hetgeen ter zitting is besproken aannemelijk dat bepaalde (renovatie)werkzaamheden elkaar overlappen, maar niettemin tweemaal zijn geoffreerd en dat de taxateur van eiser zelf aangeeft dat de kosten voor het herstel van de fundering aan de hoge kant zijn geoffreerd. Het bovenstaande heeft tot het oordeel geleid dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kosten van renovatie hoger zijn dan waar verweerder bij de waardering rekening mee heeft gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.7.
Voor zover eiser stelt dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de werkplaats/loods van een verkeerd oppervlakte is uitgegaan, overweegt de rechtbank dat blijkens het verhandelde ter zitting verweerder wellicht van een te laag oppervlak is uitgegaan, maar dat is niet in het nadeel van eiser. Gelet voorts op de door verweerder aangevoerde en door eiser niet betwiste m2-prijzen van werkplaatsen in dezelfde omgeving, acht de rechtbank de door verweerder gebruikte m2-prijs van € 312 van de onderhavige werkplaats/loods niet te hoog.
4.8.
De rechtbank gaat voorbij aan het door eiser overgelegde taxatieverslag waarin de woning is gewaardeerd op € 300.000. Dit taxatieverslag bevat geen vergelijkingsobjecten en de woning is, naar de rechtbank begrijpt, getaxeerd per 29 september 2011, dus meer dan twee jaar na de waardepeildatum. In het kader van een waardebepaling volgens de Wet WOZ is het taxatieverslag daarom niet bruikbaar.
4.9.
Eiser wijst op de WOZ-waarden van de volgens hem vergelijkbare woningen [Q]Vergelijking met de voor die objecten vastgestelde WOZ-waarden miskent dat de waarde van ieder object afzonderlijk moet worden vastgesteld. Daartoe biedt, gelet op het hiervoor in onderdeel 4.2 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ, een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten in beginsel betere aanknopingspunten dan onderlinge vergelijking van WOZ-waarden. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden tot afwijking van dit uitgangspunt. Deze grond wordt verworpen.
4.10.
Eiser voert tot slot aan dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend en wijst daartoe op een dalingspercentage van 6% (volgens de Rabobank). Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige
tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.2 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden of een waardeontwikkeling op basis van een gemiddelde waardedaling waarop eiser zich beroept, kan om die reden dan ook geen betekenis worden toegekend. Deze beroepsgrond wordt ook verworpen.
4.11.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard.
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Belanghebbende voert in hoger beroep samengevat - zo begrijpt het Hof belanghebbende - de volgende grieven aan tegen de uitspraak van de rechtbank:
De woning van belanghebbende is vanwege de aanwezigheid van de loods en het beton op het achtererf niet, althans moeilijk vergelijkbaar met andere objecten aan het [B 4].
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de loods te hoog vastgesteld, waarbij hij ervan is uitgegaan dat de loods ruimere aanwendingsmogelijkheden mag hebben.
De waarde is gelet op het (tweede) taxatierapport van[I 3] en het taxatierapport van de [L 2] te hoog vastgesteld.
De waarde is gelet op de waardevaststelling van de panden gelegen aan het [R 1] te hoog vastgesteld.
Er is onvoldoende rekening gehouden met de gebreken aan de onroerende zaak. Hetzelfde heeft te gelden voor het gestelde waardedrukkende effect van de loods en van het beton op het achtererf.
Het is niet verklaarbaar dat de liggingscode voor de woning per de peildatum 1 januari 2009 werd verlaagd (van liggingscode 3 naar 2) ten opzichte van de liggingscode zoals die gold op de peildatum 1 januari 2008, terwijl tegelijkertijd de aan de liggingscode gekoppelde grondprijs per vierkante meter werd verhoogd van € 600 naar € 742,50.
Ten onrechte heeft de heffingsambtenaar bij de waardebepaling vier dakkapellen in aanmerking genomen.
Met betrekking tot deze grieven oordeelt het Hof als volgt.
5.2.
Met betrekking tot de eerste grief
De heffingsambtenaar heeft de bewijslast dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het Hof stelt voorop dat vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. In het onderhavige geval heeft belanghebbende gewezen op de aanwezigheid van de loods en het beton op het achtererf als voornaamste verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en zijn woning, maar het Hof oordeelt dat deze verschillen niet van een zodanige aard en omvang zijn dat de vergelijkingsobjecten niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde kunnen dienen. Voor wat betreft ligging, type, omvang en bijgebouwen komen de vergelijkingsobjecten in voldoende mate overeen met de woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Dit blijkt ook uit de matrix bij het taxatierapport, waarin onder andere tot uitdrukking komt welke vierkante meterprijzen en kubieke meterprijzen voor de vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd, en welke prijzen met inachtneming van de verschillen in grootte van inhoud en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn met de bedragen die voor de woning van belanghebbende zijn gebruikt.
5.3.
Met betrekking tot de tweede grief
5.3.1.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ervan uitgaat dat de loods ruimere aanwendingsmogelijkheden heeft dan uitsluitend het gebruik voor de opslag van marktkramen en verwijst hiervoor naar het geldende bestemmingsplan ter plaatse. De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist onder aanvoering dat bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ geen rekening is gehouden met de mogelijkheid van een ruimer gebruik van de loods dan volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Het Hof acht dit juist. De heffingsambtenaar heeft voorts aangevoerd dat de waarde van de loods is vastgesteld op € 36.816, waarbij is uitgegaan van een oppervlakte van de loods op de peildatum van 118 vierkante meter tegen een prijs van € 312 per vierkante meter. Niet in geschil is dat de loods op de peildatum nog niet geheel gereed was. Het Hof constateert dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen waarde ruim onder de bouwkosten ligt ten bedrage van € 43.107. Aldus heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de loods niet te hoog is vastgesteld.
5.3.2.
Met betrekking tot de door belanghebbende gestelde beperkte toegankelijkheid tot de loods voor personenauto’s oordeelt het Hof als volgt. Belanghebbende heeft ter zitting toegelicht dat er naast zijn woning een smalle doorgang is die voor een deel ook van de buren is waardoor hij met zijn auto op het achtererf bij de loods kan komen. Deze stelling treft geen doel. De heffingsambtenaar heeft met juistheid betoogd dat een recht van overpad alleen waardedrukkend is voor het perceel dat het recht moet verlenen. Immers dit perceel ondervindt een beperking van zijn eigendomsrecht. In casu zit de beperking vast aan de woning nummer[S 1] en niet aan de woning van belanghebbende.
5.4.
Met betrekking tot de derde grief
Het Hof gaat voorbij aan de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten van [I 4] en [L 3]. In het taxatierapport van [I 5]is geen waarde voor de loods bepaald en worden geen vergelijkingsobjecten genoemd. In het andere door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [L 4] is ook geen waarde toegekend aan de loods en is de aanbouw niet meegerekend. Voorts heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd gesteld dat de eveneens in het rapport vermelde gegevens met betrekking tot de objecten [T 1] en [U 1] onjuist zijn vermeld. [T 2] heeft een inhoud van 263 kubieke meter in plaats van 320 kubieke meter en [U 2] een onjuiste vermelding van de inhoud en het bouwjaar van de woning. Voor [V] geldt ook nog dat de heffingsambtenaar heeft gesteld dat het rapport voor deze woningen verkoopprijzen hanteert die in 2007 en 2003 zijn gerealiseerd en dat daarom deze verkopen te ver verwijderd liggen van de peildatum. Het Hof sluit zich hierbij aan. Om redenen voornoemd zijn deze rapporten niet goed geschikt om de door belanghebbende bepleite waarde mee te onderbouwen en stelt het Hof deze terzijde.
5.5
Met betrekking tot de vierde grief
Belanghebbende stelt dat de waardebepaling ook kan worden bepaald aan de hand van de WOZ-waardebepalingen van de woningen aan het [R 2] Deze WOZ-waardebepalingen zijn echter niet bruikbaar bij de waardebepaling van de woning. Volgens de Wet WOZ moet de waarde worden vastgesteld door middel van vergelijking van verkoopopbrengsten van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Ook deze grief van belanghebbende faalt derhalve.
5.6.
Met betrekking tot de vijfde grief
5.6.1.
Belanghebbende heeft onder andere in zijn pleitnota voor het Hof gewezen op een aantal - ook reeds eerder in de procedure naar voren gebrachte - gebreken in en aan zijn woning. Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank (onder 4.6.) dat de heffingsambtenaar in voldoende mate met deze gebreken rekening heeft gehouden. Het Hof neemt de overwegingen van de rechtbank dienaangaande in 4.6. over en maakt de beslissing tot de zijne.
5.6.2.
Blijkens het taxatierapport is ook met de aanwezigheid van de loods en het beton op het achtererf rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze omstandigheden in voldoende mate rekening is gehouden bij de waardevaststelling.
5.7.
Met betrekking tot de zesde grief
Voor de woning is in de matrix een liggingscode 2 (slechte ligging) gehanteerd en voor de referentieobjecten [R 3] [S 2] en [T 3] een liggingscode 3 (voldoende/gemiddeld). Uit het taxatierapport blijkt dat de ligging van de woning als gemiddeld moet worden gekwalificeerd, maar dat voor de waardebepaling de ligging als “slecht” is gekwalificeerd vanwege de aanwezigheid van de loods en het beton. Deze omstandigheden zijn verdisconteerd in de vierkante meter prijs van de grond ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft niet gesteld dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde van de grond heeft vastgesteld onjuist is. De verwijzing naar de vierkante meter prijs van de grond zoals die gold op de waardepeildatum 1 januari 2008 is niet relevant voor de waardering van de woning op de waardepeildatum.
5.8.
Met betrekking tot de zevende grief
5.8.1.
De heffingsambtenaar heeft overgelegd de uitspraak van dit Hof van 9 juni 2011, kenmerk P10/00112 (deze procedure betrof belanghebbende en ging over het belastingjaar 2009). In deze uitspraak heeft het Hof in rechtsoverweging 5.3. het volgende beslist:
5.3.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat tijdens eerdere procedures over de Woz waarde van zijn woning de heffingsambtenaar is uitgegaan van twee dakkapellen en dat thans vier dakkapellen in de waarde zijn begrepen. Dit doet er echter niet aan af dat voor het in geschil zijnde jaar de waarde bepaald moet worden op de werkelijke situatie, bestaande uit een woning met vier dakkapellen waarvan er één gezamenlijk is met de buren.
Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het feit dat er sprake is van een gezamenlijke dakkapel met de buren, moet leiden tot een lagere waarde van zijn woning.
5.8.2.
Het Hof hanteert deze gronden en overwegingen ook in deze zaak en voegt daar nog het volgende aan toe. De stelling dat de dakkapellen louter dienen om licht toe te laten en daarom geen toegevoegde waarde hebben, verwerpt het Hof. Het toelaten van licht is inherent aan het hebben van een dakkapel. Belanghebbende stelt ook nog dat de heffingsambtenaar de twee dakkapellen in kwestie nooit eerder in de heffing heeft betrokken. Voor zover belanghebbende daarmee een beroep doet op gewekt vertrouwen verwerpt het Hof dit beroep. De enkele omstandigheid dat de twee dakkapellen nooit eerder in de heffing zijn betrokken levert geen in rechte te beschermen vertouwen op.
Slotsom
5.9.
De slotsom is dat het Hof zich verenigt met de beslissing van de rechtbank. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.P.M. van Rijn, voorzitter, J.P. Kruimel en P.B.M.J. van der Beek-Gillesen, leden, in tegenwoordigheid van [de] griffier. De beslissing is op 7 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier: De voorzitter:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.