Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.118.444/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 495645 /HA ZA 11-2219
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 november 2013
inzake
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELING VREELANDSWEG HILVERSUM B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NEDVAST B.V.,
beide gevestigd te Ugchelen, gemeente Apeldoorn,
appellanten,
advocaat:
mr. M.J.M Mühlstaffte Deventer,
mr. M.J.M Mühlstaffte Deventer,
tegen:
de vennootschap onder firma
[geïntimeerde],
gevestigd te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat:
mr. I.M.C.A. Reinders Folmerte Amsterdam.
mr. I.M.C.A. Reinders Folmerte Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna OVH, Nedvast en [geïntimeerde] genoemd en OVH en Nedvast gezamenlijk ook OVH c.s.
OVH c.s. zijn bij dagvaarding van 25 september 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 27 juni 2012 van de rechtbank Amsterdam, sector civiel recht (hierna: de rechtbank), gewezen tussen OVH c.s. als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- anticipatie-exploot aan de zijde van [geïntimeerde];
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
OVH c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en haar zal veroordelen om terug te betalen al hetgeen OVH c.s. ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben voldaan, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van betaling tot de dag van algehele voldoening, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 26 september 2013 doen bepleiten, OVH c.s. door mr. Mühlstaff voornoemd en [geïntimeerde] door mr. R.P.M. de Laat, advocaat te Utrecht aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten opgesomd die bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn niet in geschil zodat zij ook het hof tot uitgangspunt dienen.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1
[geïntimeerde] is makelaar en actief in de bemiddeling bij aankoop, verkoop en verhuur van onder andere bedrijfsruimte. OVH is een zusterbedrijf van Nedvast. [bestuurder 1] (hierna: [bestuurder 1]) en [bestuurder 2] (hierna: [bestuurder 2] ) zijn beiden (indirect) bestuurder van OVH en Nedvast.
3.1.2
Nedvast heeft aan [geïntimeerde] de opdracht verleend tot bemiddeling bij de aankoop van het bedrijfspand aan de [adres] te Hilversum (hierna: het pand). Bij brief van 22 juni 2006 van [geïntimeerde], gericht aan Nedvast ter attentie van [bestuurder 1] (hierna: de aankoopopdracht) heeft [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:
“(…)
Hiermee bevestigen wij het onderhoud d.d. 22 juni 2006, dat ondergetekende met de heer ir. [bestuurder 2] van de firma Les Arcs mocht hebben.
Tijdens dit gesprek verstrekte hij namens u aan ons kantoor de opdracht om namens uw organisatie het navolgende bedrijfspand aan te kopen.
Adres: [adres] te [woonplaats]
(…)
Voorwaarden en tarieven
Op deze opdracht zijn de Voorwaarden en Tarieven [geïntimeerde] (…) per 1 december 2005 van toepassing. Deze zijn vervat in een boekje waarvan wij hierbij ter informatie een exemplaar meesturen. Betaling van de aankoopcourtage zal middels verrekening bij de notaris plaatsvinden. De courtage zal berekend worden op basis van de werkelijke koopsom.
(…)”
De aankoopopdracht is namens [geïntimeerde] ondertekend door [bestuurder 3] (hierna: [bestuurder 3]) en namens Nedvast voor akkoord getekend door [bestuurder 1].
3.1.3
De Algemene Voorwaarden en Tarieven [geïntimeerde]per 1 december 2005 (hierna: de algemene voorwaarden) luiden, voor zover van belang:
” (…)
II Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten
(…)
9(…)
[geïntimeerde] (…) heeft haar opdracht vervuld, zodra de beoogde overeenkomst tot stand is gekomen en/of
het advies is afgerond. Het vervuld zijn van de opdracht laat onverlet haar uit de opdracht voortvloeiende verplichting om de opdrachtgever bij de afwikkeling te begeleiden . Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn van de opdracht daarvan afhankelijk.
(…)
Courtage
15De opdrachtgever is aan [geïntimeerde] (…) courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de
opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht (…).
(…)
17Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door wanprestatie van één de partijen of om andere reden niet tot uitvoering komt, laat dit het recht van [geïntimeerde] (…) op courtage onverlet.
(…)
22De courtage is verschuldigd en opeisbaar op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst.
(…)
26Indien [geïntimeerde] (…) ingevolge het bepaalde in artikel II.5 de opdracht aan één van beide opdracht gevers teruggeeft is de opdrachtgever aan wie de opdracht is teruggegeven aan [geïntimeerde] (…) in goed overleg met deze opdrachtgever, een redelijke vergoeding verschuldigd voor de tot dat moment verrichte werkzaamheden.
V Tarieven
(…)
Tarieven bij koop en verkoop
11In geval van overeenkomsten van koop en verkoop wordt, zowel bijkoop als bij verkoop, de courtage berekend over de desbetreffende koopsom op de wijze als in artikel 13 is bepaald met inachtneming van de hieronder vermelde regels. Betaling van de courtage (en eventuele overige kosten) zal middels verrekening bij de notaris plaatsvinden.
3.1.4
Bij brief van 10 augustus 2006, gericht aan Nedvast ter attentie van [bestuurder 1] (hierna: de verkoopopdracht) heeft [geïntimeerde] bericht, voor zover van belang:
“(…)
Hiermee bevestigen wij het onderhoud d.d. 9 augustus 2006, dat ondergetekende met u, de heer [X] en de heer [bestuurder 2] mocht hebben.
Tijdens dit gesprek verstrekte u aan ons kantoor de opdracht om namens uw organisatie de navolgende bedrijfsobjecten deels te verhuren aan de firma Shurgard en in de toekomst uw organisatie te vertegenwoordigen bij de verkoop van de totale objecten of delen daarvan.
(…)
Voorwaarden en tarieven
Op deze opdracht zijn de Voorwaarden en Tarieven [geïntimeerde] (…) per 1 december 2005 van toepassing. Deze zijn vervat in een boekje waarvan wij hierbij ter informatie een exemplaar meesturen. Betaling van de aankoopcourtage zal middels verrekening bij de notaris plaatsvinden. De courtage zal berekend worden op basis van de werkelijke koopsom. De verhuurcourtages zullen separaat in rekening worden gebracht.
(…)”
De verkoopopdracht is namens [geïntimeerde] ondertekend door [bestuurder 3] en namens Nedvast voor akkoord getekend door [bestuurder 1].
3.1.5
Op 29 december 2006 heeft OVH het pand gekocht. Op 31 augustus 2007 heeft de levering van het pand plaatsgevonden.
3.1.6
Bij brief van 5 juni 2007 (hierna: de courtageovereenkomst) gericht aan OVH ter attentie van [X] (hierna: [X]) heeft [geïntimeerde] bericht, voor zover van belang:
“Refererend aan ons schrijven d.d. 9 maart 2007, uw reactie per e-mail van 23 april 2007 en aan het telefoongesprek dat de heer [Y] met u mocht hebben, bevestigen wij u als volgt.
Wij gaan akkoord met het door u voorgestelde courtage voorstel. De bedragen dienen vermeerderd te worden met BTW.
[adres] te [woonplaats]
Aankoop object
EUR. 69.750= (aankoopsom EUR. 4.150.000 k.k.)
Verhuur aan RSBD
EUR. 28.100= (huursom ca. EUR. 225.000,=/voor de duur van 1 jaar.)
Verhuur aan Shurgard
n.v.t (verkoopsom EUR. 3.000 ,= k.k.)
Verhuur aan Office Center
n.v.t.
Tevens bevestigen wij u dat het [geïntimeerde] (…) vrij staat om voor het door Office Centre gehuurde gedeelte van het object een koper aan te brengen. Indien dit leidt tot een transactie volgens nader door Nedvast BV aan te geven condities, zullen wij conform onze algemene voorwaarden & tarieven (zie bijlage) onze courtage aan u berekenen. Het staat Nedvast echter vrij om zelf een koper hiervoor te benaderen, te selecteren en te contracteren. In dat geval zal [geïntimeerde] (…) hiervoor geen courtage in rekening brengen.
(…)”
De courtageovereenkomst is namens [geïntimeerde] ondertekend door [bestuurder 3] en voor akkoord getekend door [X]. Deze overeenkomst is bij brief van 13 juni 2007 van Nedvast, ondertekend door [X] als directeur, aan [geïntimeerde] geretourneerd.
3.1.7
Bij brief van 7 september 2007 (hierna: de aanvullende courtageovereenkomst) aan Nedvast heeft [geïntimeerde] bericht, voor zover van belang:
“(…)
In aanvulling op de door u getekende opdrachtbevestiging van 6 juni 2007, waarin u [geïntimeerde] (…) de opdracht verstrekt tot verhuur c.q. verkoop van de resterende meters binnen bovengenoemd object bevestigen wij u als volgt:
Zoals besproken heeft de heer [Z] van de firma [YY] zich gemeld met de kandidaat”The Entertainment Group”. Wanneer dit mocht leiden tot een geslaagde transactie, zijn wij overeengekomen dat Nedvast BV een extra courtage zal uitkeren van ¼ bovenop de standaard [geïntimeerde] algemene voorwaarden en tarieven zoals vermeld in de getekende opdrachtbevestiging van 5 juni 2007.
[geïntimeerde] (…) zal op haar beurt de heer [Z] uitkeren 1/4 van de totaal van Nedvast BV ontvangen courtage nota.
(…)”
De aanvullende courtageovereenkomst is namens [geïntimeerde] ondertekend door [bestuurder 3] en namens Nedvast voor akkoord getekend door [bestuurder 1] en [bestuurder 2].
3.1.8
Op 21 mei 2008 is ten aanzien van het pand een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen enerzijds OVH en anderzijds [G] o.g. BV (hierna: [G]), welke vennootschap is gelieerd aan The Entertainment Group (hierna: TEG). Bij vonnis van 29 april 2009 van de voorzieningenrechter is [G] veroordeeld om binnen 30 dagen het pand af te nemen.
3.1.9
Op enig moment daarna zijn [G] en TEG in staat van faillissement komen te verkeren.
3.1.10
Bij brief van 5 januari 2010 (hierna: de veilingopdracht) aan OVH heeft [geïntimeerde] bericht, voor zover van belang:
“(…)
Hartelijk dank voor uw opdracht tot veiling, onderhandse verkoop dan welverhuur van het kantoor- en bedrijfsgebouw gelegen aan de Zeverijstraat 6-10 te Hilversum.
Hieronder bevestigen wij de voorwaarden waarop onze samenwerkingsovereenkomst is gebaseerd.
1. Partijen
Ontwikkeling Vreelandsweg Hilversum B.V. (…) geeft [J] B.V. en [geïntimeerde] (…) de opdracht tot het verlenen van diensten die leiden tot de verkoop dan wel verhuur van bovengenoemd kantoor- en bedrijfsgebouw.
(…)
2. Opdracht
(…)
Het object zal worden ingebracht in de veiling van [J] op 17 februari 2010. Tot die tijd zal het makelaarsteam het object onderhands proberen te verkopen dan wel te verhuren.
(…)
4. Voorwaarden dienstverlening
(…)
11. Zoals besproken zal [geïntimeerde] (…) separaat een afspraak met u maken inzake de honorering die
voort ‘kan komen’ uit de bodemprocedure jegens koper TEG, met als uitgangspunt het verschil
in opbrengst van de veiling/cq onderhandse verkoop en de oorspronkelijke verkoopsom aan TEG.
(…)”
De veilingopdracht is namens OVH voor akkoord ondertekend door [bestuurder 2].
3.1.11
De veiling heeft geen koper opgeleverd. Bij e-mailbericht van 8 maart 2010 heeft ene [W] aan [geïntimeerde] bericht, voor zover van belang:
“(…)
Hartelijk dank voor het open en in mijn beleving prettige gesprek van hedenmiddag tezamen met [bestuurder 2] en Hans [bestuurder 1] inzake de verhuur van het object Zeverijnstraat te Hilversum. Als besproken delen wij je mede dat wij de verhuur van het voornoemde gebouw op basis van exclusiviteit aan een sterk regionaal opererende makelaar willen verstrekken. In geval [geïntimeerde] hiervoor in het verleden een mondelinge of schriftelijke opdracht tot verhuur is verstrekt, delen wij je namens eigenaar formeel mede dat deze per heden is beëindigd.
(…)
cc.: [bestuurder 2] en [B], Nedvast BV”
De e-mail is een bevestiging van een eerdere mondelinge mededeling aan [geïntimeerde] dat iedere eventueel bestaande opdracht tot verkoop of verhuur met onmiddellijke ingang werd ingetrokken.
3.1.12
Op 16 maart 2010 heeft [geïntimeerde] aan OVH een factuur verstuurd voor een bedrag van € 83.353,55 inclusief BTW aan courtage en kosten. In de begeleidende brief van dezelfde datum heeft [geïntimeerde], refererend aan de e-mail van [W] van 8 maart 2010, met de intrekking van de veilingopdracht ingestemd en aan Nedvast bericht, voor zover van belang:
“(…) Om het beëindigen van de verhuur-/verkoopopdracht van 2007 op transparante wijze af te sluiten treft u bijgaand onze courtagenota aan. De courtage van [geïntimeerde] (…) is verschuldigd volgende onze algemene voorwaarden op het moment van tot stand komen van de definitieve koopovereenkomst met vervulling van de opschortende en ontbindende voorwaarden(…)”
3.1.13
Bij brief van 24 maart 2010 heeft OVH onder meer als volgt gereageerd:
“(…) De verhuuropdracht is ten onrechte door de heer [W] en niet door en namens OVH ingetrokken. Wat ons betreft geldt nog steeds dat de makelaar die een koop/verhuurtransactie tot stand brengt voor een gedeelte van dit pand en de daarbij horende courtage bij ons in rekening kan brengen. Wij nodigen u dan ook nogmaals van harte uit een dergelijke transactie tot stand te brengen. (…)”
3.1.14
Bij brief van 26 april 2010 heeft [geïntimeerde] aan OVH bericht, voor zover van belang:
“(…) In uw brief stelt u dat de verhuuropdracht ten onrechte door de heer [W] namens u is ingetrokken en nodigt u [geïntimeerde] uit om als makelaar en koop/verhuurtransactie tot stand te brengen. Gelet op de voorgeschiedenis en uw huidige opmerkelijk ingenomen standpunt is wat [geïntimeerde] (…) betreft het vertrouwen weg om de verhuur-/verkoopopdracht te continueren. (…)”
3.2
Voor zover in hoger beroep in geschil heeft de rechtbank het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag ad € 83.353,55 aan courtage en kosten toegewezen, evenals de ¼ verhoging van de courtage op grond van de aanvullende courtageovereenkomst van 7 september 2007, zijnde € 20.527,50. Tegen dit vonnis en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen OVH c.s. op met elf grieven die ertoe strekken dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen.
3.3
De
grieven 1 en 2richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat ook Nedvast haar wederpartij was ter zake van de overeenkomst van opdracht, de courtageovereenkomst en de aanvullende courtageovereenkomst en dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden zich ook uitstrekte tot Nedvast. Volgens OVH c.s. had van [geïntimeerde] als professionele partij mogen worden verwacht dat zij bij het aangaan van opdrachten zelf onderzoek doet naar de identiteit van haar opdrachtgevers en in welke hoedanigheid zij spreken en contracteren en kan [geïntimeerde] zich niet verschuilen achter het gebruikte briefpapier of andere schriftelijke mededelingen. Voor zover Nedvast wel partij is bij voornoemde overeenkomsten, dan gelden de algemene voorwaarden niet voor Nedvast aangezien deze niet door [geïntimeerde] aan haar zijn opgestuurd, aldus OVH c.s.
grieven 1 en 2richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat ook Nedvast haar wederpartij was ter zake van de overeenkomst van opdracht, de courtageovereenkomst en de aanvullende courtageovereenkomst en dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden zich ook uitstrekte tot Nedvast. Volgens OVH c.s. had van [geïntimeerde] als professionele partij mogen worden verwacht dat zij bij het aangaan van opdrachten zelf onderzoek doet naar de identiteit van haar opdrachtgevers en in welke hoedanigheid zij spreken en contracteren en kan [geïntimeerde] zich niet verschuilen achter het gebruikte briefpapier of andere schriftelijke mededelingen. Voor zover Nedvast wel partij is bij voornoemde overeenkomsten, dan gelden de algemene voorwaarden niet voor Nedvast aangezien deze niet door [geïntimeerde] aan haar zijn opgestuurd, aldus OVH c.s.
3.3.1
Niet in geschil is dat OVH opdrachtgever dan [geïntimeerde] is. Uit de onder 3.1.2 tot en met 3.1.7 weergegeven feiten en omstandigheden valt op te maken dat niet alleen OVH maar ook Nedvast tegenover [geïntimeerde] als opdrachtgever en aanspreekpunt heeft gehandeld. Nedvast heeft de opdrachtbevestiging van 22 juni 2006 voor aankoop van het pand voor akkoord getekend, evenals de opdrachtbevestiging van 10 augustus 2006 voor verhuur/verkoop van (een gedeelte van) het pand. Ook was het Nedvast die de courtageovereenkomst van 5 juni 2007 aan [geïntimeerde] heeft geretourneerd, ondertekend door [X] als directeur, terwijl de bestuurders van Nedvast, [bestuurder 1] en [bestuurder 2], eveneens de aanvullende courtageovereenkomst van 7 september 2007, waarin Nedvast als contractspartij is genoemd, voor akkoord hebben getekend. In zowel de opdrachtbevestiging van 22 juni 2006 als van 10 augustus 2006
alsook in de courtageovereenkomst van 5 juni 2007 worden de algemene voorwaarden als bijlage vermeld. Onder deze omstandigheden, waarbij Nedvast zonder protest of voorbehoud voornoemde overeenkomsten voor akkoord heeft getekend, en in aanmerking genomen dat Nedvast een zusterbedrijf is van OVH en dezelfde bestuurders heeft ([bestuurder 1] en [bestuurder 2]) , mocht [geïntimeerde] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat ook Nedvast haar wederpartij was en strekken de algemene voorwaarden zich ook uit tot Nedvast. Beide grieven falen.
3.4
De
grieven 3, 4 en 6komen op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] haar opdracht heeft vervuld door het tot stand komen van de koopovereenkomst tussen OVH en [G] en dat [geïntimeerde] met de woorden ‘transactie’ in de courtageovereenkomst en ‘geslaagde transactie’ in de aanvullende courtageovereenkomst niet heeft beoogd in voor haar nadelige zin af te wijken van de algemene voorwaarden. Volgens OVH c.s. kan niet worden gesproken van een geslaagde transactie nu [G] na ondertekening van de koopovereenkomst geen enkele verplichting is nagekomen. Weliswaar is een schriftelijke overeenkomst tot stand gekomen tussen OVH en [G] maar vervolgens heeft [G] geen enkel bedrag betaald. Met de taalkundige uitleg van transactie wordt bedoeld dat de courtage slechts is verschuldigd wanneer de koop en levering volledig zijn voltooid en afgerond, aldus OVH c.s. Nu de aanvullende courtageovereenkomst tot stand kwam nadat OVH zelf via [YY] met een kandidaat koper aan kwam zetten en [geïntimeerde] alleen de overeenkomst behoefde op te stellen, is in deze overeenkomst ten gunste van OVH als opdrachtgever afgeweken van de algemene voorwaarden en is geen courtage verschuldigd, aldus nog steeds OVH c.s.
grieven 3, 4 en 6komen op tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] haar opdracht heeft vervuld door het tot stand komen van de koopovereenkomst tussen OVH en [G] en dat [geïntimeerde] met de woorden ‘transactie’ in de courtageovereenkomst en ‘geslaagde transactie’ in de aanvullende courtageovereenkomst niet heeft beoogd in voor haar nadelige zin af te wijken van de algemene voorwaarden. Volgens OVH c.s. kan niet worden gesproken van een geslaagde transactie nu [G] na ondertekening van de koopovereenkomst geen enkele verplichting is nagekomen. Weliswaar is een schriftelijke overeenkomst tot stand gekomen tussen OVH en [G] maar vervolgens heeft [G] geen enkel bedrag betaald. Met de taalkundige uitleg van transactie wordt bedoeld dat de courtage slechts is verschuldigd wanneer de koop en levering volledig zijn voltooid en afgerond, aldus OVH c.s. Nu de aanvullende courtageovereenkomst tot stand kwam nadat OVH zelf via [YY] met een kandidaat koper aan kwam zetten en [geïntimeerde] alleen de overeenkomst behoefde op te stellen, is in deze overeenkomst ten gunste van OVH als opdrachtgever afgeweken van de algemene voorwaarden en is geen courtage verschuldigd, aldus nog steeds OVH c.s.
3.4.1
Het hof is van oordeel dat de rechtbank terecht en op goede gronden, die het hof overneemt en tot de zijne maakt, heeft geoordeeld dat de woorden ‘transactie’ en ‘geslaagde transactie’ zien op het tot stand komen van een koopovereenkomst en niet ook zien op de uitvoering van die overeenkomst, de levering van het pand. Daar komt bij dat [bestuurder 3] tijdens het pleidooi in hoger beroep onweersproken heeft verklaard dat het begrip ‘geslaagde transactie’ een gebruikelijke terminologie is waarmee wordt gedoeld op een onvoorwaardelijke overeenkomst en dat OVH c.s. niet hebben aangegeven dat hieronder in dit geval iets anders moest worden verstaan.
Dit betekent dat de opdracht tot verkoop is vervuld en courtage verschuldigd en opeisbaar is zodra een onvoorwaardelijke koopovereenkomst is tot stand gekomen, zoals bepaald in de artikelen II-9, II-17 en II-22 van de tussen partijen geldende algemene voorwaarden. Aangezien OVH c.s. ook in hoger beroep geen feiten en omstandigheden hebben aangevoerd waaruit valt af te leiden dat [geïntimeerde] bij hen het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen wekken dat de verschuldigdheid van de courtage is gekoppeld aan de levering van het pand, falen de grieven.
3.5
Met
grief 8betogen OVH c.s. dat de rechtbank bij haar overweging dat [geïntimeerde] recht heeft op courtage ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten dat OVH de koper zelf via [YY] heeft aangebracht. OVH heeft zelf de eerste gesprekken met TEG gevoerd, waarna [bestuurder 3] heeft gevraagd of [geïntimeerde] mee mocht doen. Dat werd door OVH aan [geïntimeerde] gegund onder de mededeling “als wij
grief 8betogen OVH c.s. dat de rechtbank bij haar overweging dat [geïntimeerde] recht heeft op courtage ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten dat OVH de koper zelf via [YY] heeft aangebracht. OVH heeft zelf de eerste gesprekken met TEG gevoerd, waarna [bestuurder 3] heeft gevraagd of [geïntimeerde] mee mocht doen. Dat werd door OVH aan [geïntimeerde] gegund onder de mededeling “als wij
hieraan iets kunnen verdienen mogen jullie dat ook”. Onder die omstandigheden heeft [geïntimeerde] geen recht op courtage na het mislukken van de deal met TEG, aldus OVH c.s.
3.5.1
Volgens artikel II-15 van de algemene voorwaarden is de opdrachtgever aan [geïntimeerde] courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt. Dit impliceert dat ook in geval OVH c.s. zelf de koper aanbrengen, zij courtage aan [geïntimeerde] zijn verschuldigd. Weliswaar is in de courtageovereenkomst overeengekomen dat geen courtage is verschuldigd indien Nedvast zelf een koper benadert, selecteert en contracteert maar in de nadien gesloten aanvullende courtageovereenkomst is opgenomen dat bij aankoop door TEG de eerder overeengekomen courtage met een kwart, ter doorbetaling door [geïntimeerde] aan [YY], zal worden verhoogd. Omdat die aankoop is gerealiseerd, zijn OVH c.s. courtage verschuldigd.
Het hof laat dan nog daar dat [geïntimeerde] gemotiveerd heeft betwist dat OVH c.s. zelf de koper hebben gevonden. Voor het standpunt van [geïntimeerde] dat het de aankoopmakelaar van TEG, [YY], is geweest die contact met OVH c.s. hebben opgenomen, is in de aanvullende courtageovereenkomst naar ’s hofs oordeel een overtuigend aanknopingspunt te vinden (“Zoals besproken heeft de heer [Z] van de firma [YY] zich gemeld met de kandidaat ”The Entertainment Group”). De grief slaagt niet.
3.6
Door na de totstandkoming van de koopovereenkomst bijna twee jaar te wachten met het versturen van een factuur voor de courtage heeft [geïntimeerde] bij OVH c.s. het vertrouwen gewekt dat zij geen factuur meer zouden krijgen. Met het eenzijdig intrekken dan wel teruggeven van de veilingopdracht aan OVH was [geïntimeerde] kennelijk ook zelf van mening dat geen courtage verschuldigd was en de opdracht niet volledig was vervuld. Voorts kwam met de veilingopdracht aan [geïntimeerde] (en [J]) de eerdere overeenkomst te vervallen. Aan deze stellingen van OVH c.s. is de rechtbank ten onrechte voorbijgegaan, zo betogen zij met hun
grieven 5 en 7 en 9.
grieven 5 en 7 en 9.
3.6.1
Het hof stelt voorop dat onderscheid moet worden gemaakt tussen de eerste overeenkomst van opdracht met betrekking tot de verkoop van het pand, de courtageovereenkomst en de aanvullende courtageovereenkomst enerzijds en de (tweede) opdracht tot veiling anderzijds.
Aangezien de eerste opdracht door de totstandkoming van de onvoorwaardelijke koopovereenkomst tussen OVH en [G] is vervuld, maakt [geïntimeerde] terecht aanspraak op courtage. Dat [geïntimeerde] niet al direct na het sluiten van de koopovereenkomst met [G] in mei 2008 een courtagefactuur aan OVH c.s. heeft gestuurd maar pas in maart 2010, doet haar aanspraak op courtage niet vervallen. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende, terwijl gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] op enigerlei wijze, hetzij expliciet hetzij impliciet, bij OVH c.s. het vertrouwen heeft gewekt dat zij geen factuur voor courtage zou sturen.
De (tweede) opdracht tot veiling is door [geïntimeerde] beëindigd en daarvoor is, naar [bestuurder 3] ter zitting desgevraagd heeft verklaard, ook geen factuur verstuurd. Aangezien dit een nieuwe opdracht betrof, kan uit de beëindiging daarvan en de mededeling door [bestuurder 3] dat aan die beëindiging geen kosten verbonden zouden zijn geen conclusie worden getrokken met betrekking tot de verschuldigdheid van courtage op grond van de eerste opdracht. Evenmin valt uit de veilingopdracht op te maken dat hiermee de eerdere overeenkomst zou zijn vervallen en [geïntimeerde] afstand zou hebben gedaan van haar recht op courtage op grond van de eerste opdracht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, biedt de tekst van artikel 4.11 van de veilingopdracht voor dit standpunt geen steun. De grieven slagen niet.
3.7
De rechtbank heeft het beroep van OVH c.s. op matiging van de verschuldigde courtage afgewezen, waartegen
grief 10is gericht. Volgens OVH c.s. hebben zij [geïntimeerde] al ruimschoots betaald en is het verzoek om te mogen meehelpen bij het tot stand komen van de koop-verkoop aan [G] uitgegaan van [geïntimeerde], waarmee OVH c.s. akkoord zijn gegaan vanwege de al langer bestaande relatie en onder het motto “indien wij eraan verdienen mogen jullie er ook aan verdienen”. Dit had aanleiding moeten zijn voor een aanzienlijke matiging van de vorderingen van [geïntimeerde], aldus OVH c.s.
grief 10is gericht. Volgens OVH c.s. hebben zij [geïntimeerde] al ruimschoots betaald en is het verzoek om te mogen meehelpen bij het tot stand komen van de koop-verkoop aan [G] uitgegaan van [geïntimeerde], waarmee OVH c.s. akkoord zijn gegaan vanwege de al langer bestaande relatie en onder het motto “indien wij eraan verdienen mogen jullie er ook aan verdienen”. Dit had aanleiding moeten zijn voor een aanzienlijke matiging van de vorderingen van [geïntimeerde], aldus OVH c.s.
3.7.1
Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] nakoming vordert van een met OVH c.s. gemaakte courtageafspraak. Dat betekent dat ‘matiging’ slechts aan de orde is indien het naar de maatstaven van redelijkheid en billijk onaanvaardbaar zou zijn dat [geïntimeerde] aanspraak maakt op volledige betaling. Gelet op hetgeen het hof hiervoor (met betrekking tot grief 8) reeds heeft overwogen en bij gebreke van enige nadere toelichting of onderbouwing aan de zijde van OVH c.s. waarom de overeengekomen courtage als in strijd met de redelijkheid en billijkheid gematigd zou moeten worden, faalt de grief.
3.8
Grief 11is een veeggrief en behoeft geen afzonderlijke behandeling.
3.9
De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis zal worden bekrachtigd. OVH c.s. dienen als de het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen. Het door OVH c.s. gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt OVH en Nedvast hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 4.836,-- aan verschotten en € 7.896,-- voor salaris;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.H.C. van Harmelen en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 november 2013.