Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00468
24 oktober 2013
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X],te [Z], belanghebbende,
alsmede
op het incidenteel hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen,
de heffingsambtenaar.
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/1771 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 25 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [P] (hierna: het perceel), op de waardepeildatum 1 januari 2010, voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 424.000. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 13 juni 2011 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2.
Bij uitspraak van 16 mei 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de bestreden uitspraak vernietigd en de WOZ-waarde vastgesteld op € 387.000.
1.3.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 27 juni 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld, waarop belanghebbende heeft geantwoord bij brief van 11 oktober 2012.
1.4.
Van belanghebbende zijn op 29 augustus 2013 nadere stukken ingekomen.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in onderdeel 1 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin en in de later geciteerde overwegingen van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“1. Eisers woning, gebouwd rond 1890, is een vrijstaande woning met een inhoud van 195 m³, op een perceel van 995 m². Bij de woning staat een berging/schuur.”
Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft het geschil als volgt beoordeeld:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. De rechtbank overweegt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die op een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning dient te worden vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Eisers beroepsgrond dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend op de vorige waardepeildatum, treft dan ook geen doel.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet bewezen dat hij de waarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende. Eiser heeft gesteld dat aan de opstallen op zijn perceel, te weten de woning en de berging/schuur, geen waarde meer toekomt vanwege de slechte staat waarin de opstallen verkeren. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak geconstateerd dat aan de opstallen op eisers perceel inderdaad geen waarde van betekenis kan worden toegekend. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder desgevraagd verklaard dat eisers woning een slooprijpe woning met een minimale waarde is en dat een eventuele koper de woning van eiser enkel zal kopen vanwege de grond. De gemachtigde van verweerder heeft eveneens verklaard dat de WOZ-waarde niet uitsluitend kan worden vastgesteld op de waarde van de grond. De rechtbank volgt verweerder niet in dit standpunt. Een eventuele koper zal enkel geïnteresseerd zijn in de grond waarop eisers woning staat, omdat de woning zich in sloopwaardige staat bevindt. De rechtbank is daarom van oordeel dat het ervoor moet worden gehouden dat de opstallen op eisers perceel geen waarde meer vertegenwoordigen en dat uitsluitend aan de grond een waarde kan worden toegekend. Verweerder heeft daarom ten onrechte de opstallen op eisers perceel in de waardering betrokken. De rechtbank zal het beroep daarom gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. Om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen zal de rechtbank hierna beoordelen of er in dit geval aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien.
11. Daartoe zal de rechtbank eerst beoordelen of eiser de juistheid van de door hem voorgestane WOZ-waarde van zijn woning wel heeft aangetoond.
Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 337.00 onderbouwd met een taxatierapport van [A] van 30 maart 2011 en een aanvullend taxatierapport van 17 november 2011. Voor de bruikbaarheid van dit rapport voor de onderbouwing van de door eiser voorgestane waarde van zijn woning is van belang of de in het rapport genoemde waarde voldoende wordt onderbouwd met marktgegevens waaruit de juistheid van de getaxeerde waarde kan blijken en of het rapport voldoende inzichtelijk is. De rechtbank is van oordeel dat de door eisers taxateur genoemde referentiewoningen in het taxatierapport van 30 maart 2011, met uitzondering van de referentiewoning [adres 2], geen bruikbare referentiewoningen zijn. De rechtbank stelt vast dat de verkoopcijfers van deze referentiewoningen zijn gerealiseerd in de periode december 1999 tot juni 2005. De rechtbank - die een bandbreedte hanteert van anderhalf jaar vóór tot anderhalf jaar na de waardepeildatum - komt daarom tot het oordeel dat de verkoopcijfers te ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd om als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning te kunnen dienen. In het aanvullende taxatierapport wijst eisers taxateur met name op de transactie van [adres 3]. Deze referentiewoning, die op 1 december 2010 is verkocht voor € 340.000, heeft een inhoud van 350 m³ en een perceeloppervlakte van 3300 m². Volgens eisers taxateur heeft deze woning een betere ligging dan eisers woning. De rechtbank is, met verweerder, van oordeel dat de woning [adres 3] niet goed vergelijkbaar is met eisers woning. Deze referentiewoning is gelegen nabij [locatie] op een aanzienlijk groter perceel dan eisers woning en de rechtbank acht de ligging van eisers woning zodanig verschillend dat een vergelijking tussen [adres 3] en eisers woning niet goed mogelijk is.
De rechtbank constateert dat eisers taxateur in het aanvullende taxatierapport weliswaar verkoopprijzen heeft genoemd van referentiewoningen die dichter bij de waardepeildatum zijn gerealiseerd, maar dat de taxateur geen uitsplitsing heeft gemaakt tussen de waarde van de percelen en de opstallen. De grondwaarde is derhalve niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde van € 337.000 niet heeft onderbouwd.
12. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde van de woning bewezen dan wel aannemelijk hebben gemaakt ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien en de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank zoekt hierbij aansluiting bij het door verweerder ingebrachte taxatierapport.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder referentiewoningen heeft aangevoerd die vergelijkbaar zijn met eisers woning en zijn gelegen op een met eisers woning vergelijkbare locatie. De verkoopprijzen van deze referentiewoningen zijn niet te ver vóór of na de waardepeildatum verkocht. Verweerders taxateur heeft in het taxatierapport een uitsplitsing gemaakt naar de waarde van de grond van eisers woning en van de bebouwing daarop. De waarde van de grond van eisers woning heeft verweerder bepaald op € 387.000 (afgerond naar boven). Naar het oordeel van de rechtbank is dit een reële waarde voor het perceel van eiser. In vergelijking met de waarde die verweerder heeft toegekend aan de percelen van de gehanteerde referentiewoningen en in vergelijking met de in de bestreden uitspraak genoemde verkoopcijfers van twee bouwterreinen, is de rechtbank van oordeel dat een
waarde van € 387.000 voor het perceel van eiser niet te hoog is. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de grondprijzen waarmee verweerder heeft gerekend niet redelijk zijn. De rechtbank stelt daarom de waarde van eisers woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vast op € 387.000. Voorts bepaalt de rechtbank dat de OZB-aanslag dienovereenkomstig moet worden verminderd. De rechtbank zal bovendien bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.”
4.2.1.
In hoger beroep klaagt belanghebbende erover, samengevat weergegeven, dat de rechtbank geen rekening heeft gehouden met de reeds sinds 2009 dalende huizenprijzen, met het feit dat het perceel aan drie kanten aan een weg grenst en aldus veel meer verkeersoverlast ondervindt dan de ter vergelijking aangevoerde bouwpercelen, en met sloopkosten (waaronder het afvoeren van asbest). Verder acht belanghebbende niet begrijpelijk dat de rechtbank de door zijn taxateur opgevoerde referentiewoning [adres 3] geen goed vergelijkingspand vindt.
4.2.2.
In incidenteel hoger beroep voert de heffingsambtenaar aan, samengevat weergegeven, dat de rechtbank het perceel als samenstel van grond en opstal had dienen te waarderen en dat hij met het taxatieverslag en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde ten minste € 424.000 bedraagt. Subsidiair stelt hij dat indien wordt uitgegaan van een bouwperceel, de waarde moet worden vastgesteld door middel van vergelijking met reële transacties van bouwgrond, op welke waarde vervolgens de geschatte sloopkosten in mindering moeten worden gebracht. Bij een vergelijking met de reële transacties met betrekking tot de bouwterreinen [adres 4] en [adres 5] komt de heffingsambtenaar voor het perceel van belanghebbende op een waarde als bouwgrond van € 467.188, hetgeen na aftrek van € 27.750 aan sloopkosten zou resulteren in een waarde van € 439.438. Ook bij deze waarderingsmethode is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Aldus de heffingsambtenaar.
4.2.3.
In verweer tegen het incidenteel hoger beroep voert belanghebbende onder meer aan dat de ligging van zijn perceel minder is dan die van de bouwterreinen [adres 4] en [adres 5], en dat de sloopkosten “zeker de helft te laag zijn geschat”.
4.3.1.
Het Hof stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat aan de opstal geen waarde van enige betekenis toekomt. Naar ’s Hofs oordeel is de woning feitelijk slooprijp en zal een eventuele koper het perceel enkel willen verwerven vanwege de grond en de mogelijkheid daarop een (nieuwe) woning te bouwen. De primaire onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde, te weten een taxatie van het perceel als samenstel van grond en woning, acht het Hof niet valide omdat de in de vergelijking betrokken woningen een substantiële waarde vertegenwoordigen, hetgeen leidt tot een overwaardering van de woning van belanghebbende. In zoverre volgt het Hof de stellingen van belanghebbende en de beslissing van de rechtbank.
4.3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ dient een onroerende zaak te worden gewaardeerd in de staat waarin die zich bevindt waarbij de verkrijger de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval zou de meest biedende gegadigde zijn degene die de woning koopt om de opstal te slopen om op het perceel een nieuwe woning te bouwen. Het Hof ziet niet in waarom deze benadering van de waarde in strijd zou zijn met het wettelijk voorschrift, en verwerpt ook in zoverre de primaire stelling van de heffingsambtenaar.
4.3.3.
Gelet op het in 4.3.2 geformuleerde uitgangspunt acht het Hof de in hoger beroep door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten, te weten de percelen [adres 4] en [adres 5], in beginsel zeer geschikt als basis voor een waardebepaling van het perceel van belanghebbende. Beide vergelijkingsobjecten betreffen percelen grond in het buitengebied van [Q] waarop (nog) geen opstal is gebouwd. Het Hof is van oordeel dat deze percelen kunnen dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar gestelde waarde, mits rekening wordt gehouden met de kosten voor het slopen van de opstallen op het perceel, alsmede met de overige verschillen tussen de percelen zoals grootte en ligging.
4.3.4.
Met de relatieve omvang van de in de vergelijking betrokken percelen heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden, maar niet met de verschillen in ligging. Belanghebbende heeft immers onweersproken gesteld dat zijn perceel een ongunstigere ligging heeft doordat het is omsloten door drie wegen en, met name aan de voor- en achterzijde, meer overlast heeft van het passerende verkeer dan de twee door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten. Het Hof acht aannemelijk dat hiervan een zekere waardedruk uitgaat, maar meent dat deze gerelativeerd dient te worden nu de omvang van het perceel het mogelijk maakt de woning op een plaats met beperkte verkeershinder te situeren. Voor een hogere waardedruk dan met 10% van de door de heffingsambtenaar berekende waarde ziet het Hof geen aanleiding. Het Hof komt daarmee op een afgeronde waarde van € 420.000 voor het perceel als bouwrijpe grond. Voor zover belanghebbende nog andere redenen heeft aangevoerd waarom zijn perceel een mindere ligging heeft dan de percelen [adres 4] en [adres 5], heeft hij die tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd om op grond daarvan tot een verdere waarde-afschatting te komen.
4.3.5.
De waarde van € 420.000 dient nog te worden verminderd met de kosten van het slopen van de opstal en het bouwrijp maken van de grond. De heffingsambtenaar heeft deze kosten op € 27.750 gesteld. Belanghebbende heeft gesteld dat de kosten aldus “zeker de helft te laag zijn geschat” en heeft gewezen op de aanwezigheid van asbestplaten die verwijderd moeten worden. De heffingsambtenaar heeft dit laatste niet, althans niet gemotiveerd, betwist. Anderzijds heeft belanghebbende geen toetsbare begroting van de kosten ingebracht. Alles bijeengenomen acht het Hof aannemelijk dat de kosten - wegens de aanwezigheid van asbest - hoger liggen dan de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen. Het Hof stelt het bedrag van die kosten in goede justitie op € 33.000.
4.3.6.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof op een WOZ-waarde van € 420.000 - € 33.000 = € 387.000. Het Hof komt derhalve, zij het via een andere benadering, op dezelfde WOZ-waarde als de rechtbank.
4.3.7.
Hetgeen belanghebbende in hoger beroep overigens heeft aangevoerd, kan niet leiden tot verdere verlaging van de WOZ-waarde. Zijn stelling dat reeds in 2009 sprake is van een waardedaling van onroerende zaken in de gemeente Bergen, doet naar ’s Hofs oordeel niet ter zake nu de waardevaststelling van het perceel is gebaseerd op vergelijkingstransacties rond de peildatum. Zijn stelling dat de gemeente gebruik maakt van “geheime grondstaffels” ontbeert naar ’s Hofs oordeel feitelijke grondslag nu de heffingsambtenaar heeft gespecificeerd hoe hij de grondwaarde van het perceel (en van de vergelijkingspercelen) heeft berekend.
4.4.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de rechtbank hem ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft verleend. Het betreft hier de kosten van het laten opmaken van een taxatierapport, de kosten voor rechtsbijstand, alsmede de kosten voor uittreksels uit het kadaster. De rechtbank heeft hieromtrent het volgende overwogen:
“14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van de kosten van de door eiser ingeschakelde deskundige (taxateur), vanwege de geringe bruikbaarheid van het rapport. Een groot aantal van de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen zijn ver vóór de waardepeildatum verkocht en om die reden niet geschikt als referentie. Bij de overige gehanteerde referentiewoningen is geen uitsplitsing naar de grondprijs gemaakt. Het door eiser ingebrachte taxatierapport heeft er niet toe geleid dat de rechtbank de bestreden uitspraak heeft vernietigd en de waarde zelf heeft vastgesteld. Verweerder dient wel het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.”
4.4.2.
Het Hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat indien een deskundige een rapport aan een belanghebbende heeft uitgebracht dat het standpunt van die belanghebbende over een geschilpunt in een procedure voor de bestuursrechter ondersteunt, aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van dat rapport niet de eis mag worden gesteld dat het een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechter over dat geschilpunt (vergelijk Hoge Raad, 16 november 2012, nr. 11/02517, ECLI: NL:HR:2012:BY2770). Het hoger beroep is derhalve in zoverre gegrond. Het Hof zal de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in bezwaar en beroep. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) in samenhang met de artikelen 8:75 en 7:15, vierde lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
4.4.3.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat voor het opstellen van het taxatierapport € 238 (4 uur à € 50 per uur x 1,19) voor vergoeding in aanmerking komt. Dit bedrag komt overeen met de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van de proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 26039 van 18 december 2012). Het Hof zal dienovereenkomstig beslissen.
4.4.4.
Voor verletkosten die de makelaar/taxateur van belanghebbende heeft gemaakt om namens belanghebbende de zitting van de rechtbank bij te wonen heeft belanghebbende een bedrag van € 26,55 opgevoerd in het aan de rechtbank overgelegde Formulier proceskosten. Deze kosten komen naar ’s Hofs oordeel eveneens voor vergoeding in aanmerking.
4.4.5.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel e van het Besluit wordt het bedrag voor de kadastrale uittreksels, conform de in het bezwaarschrift en het Formulier proceskosten opgenomen specificatie, die als zodanig niet is betwist, vastgesteld op € 5,62.
Ook voor deze kosten had de rechtbank een vergoeding dienen toe te wijzen.
Slotsom
De slotsom is dat het principale hogere beroep deels gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd voor zover deze betrekking heeft op de proceskostenvergoeding. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de proceskostenvergoeding voor de bezwaar en beroepsfase vaststellen op € 270,17.
Het incidentele hogere beroep is ongegrond.
5.Kosten
Nu het hoger beroep gedeeltelijk gegrond is, zijn termen aanwezig voor een veroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb tot vergoeding van kosten die belanghebbende in hoger beroep heeft moeten maken. Voor het onderhavige geval zijn dat de reiskosten voor het bijwonen van de zitting. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, [Z] v.v. ad € 16. Tezamen met de proceskostenvergoeding in bezwaar en beroep bedraagt de totale proceskostenvergoeding € 286,17.
6.Beslissing
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, doch uitsluitend voor zover het de beslissing omtrent de hoogte van de veroordeling in de kosten betreft;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 286,17 en
- gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 115 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mr. J. den Boer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 24 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.