ECLI:NL:GHAMS:2013:2887

• Datum uitspraak: 29 augustus 2013
• Publicatiedatum: 13 september 2013
• Zaaknummer: 12/00554
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. F. Goes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak en de vaststelling door de heffingsambtenaar

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 29 augustus 2013 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Alkmaar. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak, gelegen aan de [laan] te [woonplaats]. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 747.000, terwijl belanghebbende meende dat deze waarde verlaagd moest worden tot € 625.000. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep ging.

De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde bepaald op basis van vergelijkingsobjecten en taxatierapporten. Belanghebbende voerde aan dat de waarde te hoog was vastgesteld en dat er onvoldoende rekening was gehouden met de gebreken van het object. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog had vastgesteld en dat de vergelijkingsobjecten adequaat waren. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd voor de vastgestelde WOZ-waarde.

Het Hof concludeerde dat de door belanghebbende ingebrachte argumenten, waaronder de Modelwaardescan van Kadasterdata, niet voldoende waren om aan te tonen dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd, en het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een juiste wijze had vastgesteld, rekening houdend met de relevante vergelijkingsobjecten en de staat van onderhoud van het object.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 12/00554

29 augustus 2013

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende 1], te [woonplaats], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/2320 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2011 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 van de onroerende zaak [laan] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 747.000 (verder de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (eigendom) voor 2011 bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 augustus 2011 de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 28 juni 2012, eveneens verzonden 28 juni 2012, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 juli 2012, aangevuld bij brief ingekomen ter griffie van 11 september 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 9 juli 2013 en 15 juli 2013 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend. Deze zijn in afschrift gestuurd aan de wederpartij.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [laan] te [woonplaats] (hierna: het Object).

2.2.

Het Object is een vrijstaand huis met tuinhuis / blokhut en dakkapellen en is gebouwd kort na 1945. Het heeft een inhoud van 450 kubieke meter. De oppervlakte van het perceel is 865 vierkante meter.

2.3.

Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht verslag van de taxatie van het Object, opgemaakt op 21 oktober 2011 door [de heffingsambtenaar], taxateur namens de gemeente, naar de peildatum 1 januari 2010. Hierin wordt het Object gewaardeerd op € 763.000. In het verslag is onder meer het volgende vermeld:

“Beschrijving van de onroerende zaak

(…)

Staat van onderhoud: Het geheel verkeert in een redelijke staat van onderhoud in relatie

tot het bouwjaar

Ligging: De woning is uitstekend gelegen, nabij het centrum van [woonplaats]

en nabij duin en bos

(…)

Bijzonderheden

• Bij de waardebepaling is ervan uitgegaan dat zich in de bodem noch in de opstal mogelijk voor

het milieuschadelijke stoffen bevinden.

• Bij het opstellen van dit taxatierapport is geen bouwkundig onderzoek uitgevoerd, zodat t.a.v.

bouwkundige aspecten en onderhoudstoestand van technische installaties geen aansprakelijkheid wordt aanvaard.

• In het kader van deze taxatie is geen onderzoek ingesteld naar de kwaliteit van fundamenten,

de dakconstructie en de overige voor het oog niet waarneembare bouwkundige aspecten.

• Naast een inpandige opname is het bouwdossier geraadpleegd.

• In 2006 zijn de wanden binnen gestuct en is buitenom het voegwerk vervangen. De dakkapellen en zinken goten verkeren in slechte staat.

• De redelijke staat komt tot uiting in de gehanteerde prijs per m3. Kijkend naar de onderbouwingen is de gemiddelde prijs per m3 € 625,--. Bij deze woning is uitgegaan van € 325,-- per m3.

• Ondergetekende heeft samen met de heer [belanghebbende 1] een aantal woningen aan de [laan] (uitpandig) bekeken. Het betreft huisnummer 7, 23, 34, 50 en 56. De heer [belanghebbende 1] geeft aan dat de onderlinge verhoudingen zoek zijn.

Ondergetekende heeft de taxaties per 1 januari 2010 beoordeeld en is van mening dat er wel

degelijk een verhouding zit in de taxaties. De grondstaffel is correct toegepast en de opstallen zijn in lijn gewaardeerd met verkoopcijfers. De verkoop van [laan] is opgenomen in dit taxatierapport. Onder andere uit dit verkoopcijfer blijkt dat er rekening gehouden is met de verschillen ten opzichte van [laan].

(…)

Taxatie-opbouw van het object waartegen beroep is ingesteld:

(…)

woning 450 m3 € 325 € 146.250

grond 865 m2 € 710 € 614.250

bijgebouw tuinhuis / blokhut € 1.000

dakkapellen € 1.500

WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 763.000”

2.4.

In het taxatieverslag zijn voorts de gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:

“adres
[laan]

type Vrijstaand

bouwjaar ca. 1930

woning 440 m3 € 566 € 249.040

grond 525 m2 € 732 € 384.375

bijgebouw dakkapel € 4.000

berging/schuur € 4.000

carport € 2.500

WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 643.000

Verkoopprijs € 645.000

Verkoopdatum 09-07-2010

woning is ca. 10 m3 kleiner

de staat van de woning is beter, is opgeknapt

de perceelsoppervlakte is 340 m2 kleïner

ligging is minder

adres
[laan]

type Vrijstaand

bouwjaar ca. 1929

woning 700 m3 € 515 € 360.500

grond 1305 m2 € 570 € 743.625

bijgebouw garage € 13.750

dakkapel € 4.000

zomerwoning 150 m3 € 33.750

WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 1.155.000

Verkoopprijs € 1.225.000

Verkoopdatum 01-12-2010

woning is ca. 250 m3 groter

de staat van de woning is beter

de perceelsoppervlakte is 440 m2 groter

ligging is vergelijkbaar

adres
[laan]

type Vrijstaand

bouwjaar ca. 1975

woning 500 m3 € 425 € 212.500

grond 834 m2 € 72 0 € 600.300

bijgebouw garage € 19.000

dakkapellen € 8.000

WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond € 839.000

Verkoopprijs € 820.000

Verkoopdatum 02-12-2008

woning is ca. 50 m3 groter

de staat van de woning is beter

de perceelsoppervlakte is 31 m2 kleiner

ligging is vergelijkbaar”

2.5.

Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende in het geding gebrachte Modelwaardescan van Kadasterdata van 9 juli 2013. Deze Modelwaardescan heeft betrekking op de woning. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“Modelwaarde per 09-07-2013

De modelwaarde voor dit object bedraagt: € 601.107

De betrouwbaarheid van deze waarde is: [Hof: symbolen niet leesbaar]

(betrouwbaarheidsindicatie: 79%)

Opbouw modelwaarde

De modelwaarde is uit de onderstaande deelmodellen opgebouwd.

Vorige verkoop model

Binnen dit model kan voor deze woning geen waardebepaling uitgevoerd worden.

Kenmerken model

De waarde bepaald o.b.v. de specifieke kenmerken van deze woning bedraagt: € 598.114. Deze waarde is gebaseerd op 232 koopsommen.

Staatmodel Postcode model

Het straatmodel geeft een gemiddelde van Het postcodemodel geeft een

recente koopsommen van hetzelfde gemiddelde van recente koopsommen

woningtype (tussen-, hoekwoning,etc) in de straat. In de postcode. De waarde op basis

De waarde op basis van het Straatmodel van het Postcodemodel bedraagt:

bedraagt: € 889.855. € 675.646.

(…)

Waarde op basis van verkopen in het postcodegebied

De waarde bepaald door het postcodemodel is een gemiddelde van alle verkooptransacties die recent in het betreffende postcodegebied hebben plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten. Zoals de verkoop van winkelwoning.

Waarde op basis van verkopen in de straat

De waarde bepaald door het straatmodel is een gemiddelde van alle verkopen van hetzelfde woningtype (hoekwoning, tussenwoning etc.) die recent in de betreffende straat hebben plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten, zoals de verkoop van een woning met een praktijkruimte.

3. Geschil3.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het Object te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt, evenals voor de rechtbank, dat de waarde van het Object moet worden verminderd tot € 625.000. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde - dat wil zeggen de waarde ingevolge artikel 17 Wet WOZ - van de litigieuze onroerende zaak ten minste € 747.000 bedraagt en dat om die reden de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

3.2.

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.

3.3.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat een verschil van 50 kubieke meter meer of minder tussen zijn standpunt en dat van de heffingsambtenaar hem ‘niet uitmaakt’ en expliciet daaraan toegevoegd dat hij niet langer betwist dat de woning een inhoud heeft van 450 kubieke meter.

4. Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft omtrent het geschil het navolgende overwogen, in de hierna opgenomen overwegingen van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

6. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning van eiser heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van de onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, zonder rekening te houden met de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De door de Waarderingskamer gepubliceerde stijgingspercentages van huizenprijzen noch een vergelijking van WOZ-waarden kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook als uitgangspunt dienen voor de vaststelling of beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde.

8. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft onderbouwd door vergelijking met de verkoopcijfers van de woningen van [laan], [laan], [laan] en [laan] en [laan].

De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoning [laan] niet goed vergelijkbaar is met eisers woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat zowel de inhoud van de woning als het perceelsoppervlak te veel afwijken van eisers woning. Bij de beantwoording van de vraag of de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld zal de rechtbank deze referentiewoning daarom buiten beschouwing laten. De woning [laan] acht de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar. De rechtbank ziet geen aanleiding om de door verweerder gehanteerde inhoud van deze referentiewoning van 570 m³ voor onjuist te houden. Hiertoe overweegt de rechtbank dat ter zitting mede aan de hand van door eiser getoonde foto’s van deze woning, onomstotelijk is komen vast te staan dat de feitelijke situatie, zoals blijkt uit de goothoogte van de woning, ten tijde van de verkoop niet overeenkomt met de door eiser getoonde bouwtekeningen. Ook de overige referentiewoningen vertonen voldoende overeenkomsten met eisers woning om te kunnen dienen als onderbouwing van de waarde.De rechtbank overweegt daartoe dat het allemaal in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen zijn, met een vergelijkbare inhoud. Bovendien zijn alle woningen voorzien van meerdere bijgebouwen. Dat er verschillen zijn tussen eisers woning en de referentiewoningen doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.

9. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat in het taxatierapport voor elke woning afzonderlijk een matrix is opgenomen waarin verweerder een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met grondprijzen en kubieke meterprijzen. Bovendien zijn aan de bijgebouwen afzonderlijke waarden toegekend.
De rechtbank acht dit juist.

Eiser heeft gesteld dat zijn woning een eenvoudige, gedateerde woning met gebreken is.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee in voldoende mate rekening gehouden. De rechtbank overweegt hiertoe dat verweerder in vergelijking met de referentiewoningen, aan eisers woning verreweg de laagste prijs per kubieke meter heeft toegekend. Dit ondanks het feit dat eisers woning in vergelijking met de referentiewoningen tot de kleinsten behoort en de zogenaamde wet van de verminderende meeropbrengst bepaalt dat de waarde per kubieke meter inhoud afneemt naarmate het pand groter is. Bij de vaststelling van de vierkante meterprijs is eveneens rekening gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per vierkante meter afneemt naarmate het perceel groter is. Bovendien is de vierkante meterprijs gecorrigeerd in verband met de ligging. De referentiewoning Van [laan] heeft een mindere ligging. Aan deze woning is daarom een lage vierkante meterprijs toegekend.
Deze berekening is slechts een hulpmiddel dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar verweerder heeft hiermee wel laten zien hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen.

10. Naar het oordeel van de rechtbank kan de WOZ-waarde van eisers woning het beste worden herleid uit de referentiewoning[laan]. Deze referentiewoning heeft 50 m³ meer inhoud en 31 m² minder grond dan eisers woning. De referentiewoning heeft een betere staat van onderhoud dan eisers woning. Op 12 december 2008 is de referentiewoning verkocht voor € 820.000. Met een WOZ-waarde die € 73.000 lager is vastgesteld dan de gerealiseerde verkoopprijs van de referentiewoning is eiser naar het oordeel van de rechtbank zeker niet tekort gedaan.

De WOZ-waarde van eisers woning kan evenzeer worden herleid uit de verkoopgegevens van de referentiewoning [laan]. Deze woning, met een mindere ligging dan eisers woning, is op 9 juli 2010 verkocht voor € 645.000. De referentiewoning heeft 10 m³ minder inhoud en 340 m² minder grond dan eisers woning. De staat van onderhoud van de referentiewoning is beter. Gelet op de hiervoor genoemde verschillen tussen eisers woning en de referentiewoning, alsmede gelet op de gerealiseerde verkoopprijs van de referentiewoning, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de WOZ-waarde voor eisers woning niet te hoog vastgesteld.

Gelet op de objectkenmerken van de overige referentiewoningen kan evenmin worden gezegd dat de aan eisers woning toegekende WOZ-waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten.

11. Ook het overigens door eiser gestelde maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat verweerder niet afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende voert in hoger beroep samengevat - zo begrijpt het Hof belanghebbende - de volgende grieven aan tegen de uitspraak van de rechtbank, respectievelijk de hoogte van de WOZ-beschikking:

Het door de gemeente gehanteerde vergelijkingsobject [laan]heeft een andere inhoud dan in het taxatierapport staat vermeld.

De WOZ-waarde is gelet op de Modelwaardescan van Kadasterdata te hoog vastgesteld.

Er is onvoldoende rekening gehouden met de gebreken van het Object. Hetzelfde heeft te gelden voor het gestelde waardedrukkende effect van een schutting.

De WOZ-waarde is gelet op de verkoopopbrengst van de panden gelegen aan de [laan] , respectievelijk de WOZ-waarden van de panden gelegen aan de[laan] en [laan], te hoog vastgesteld.

De WOZ-waarde is gelet op de prijsontwikkelingen op de vastgoedmarkt van vóór en ná de peildatum te hoog vastgesteld.

De WOZ-beschikking is in strijd met het gelijkheidsbeginsel vastgesteld gelet op de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden van de panden op de nummers [laan] en [laan] in de [laan] te [woonplaats].

De WOZ-beschikking is op basis van ‘pure willekeur’ vastgesteld.

Met betrekking tot deze grieven oordeelt het Hof als volgt.

5.2.

Met betrekking tot de eerste grief

5.2.1.

Belanghebbende heeft met betrekking tot de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten als enige bezwaar in beroep bij de rechtbank aangevoerd dat [laan] in werkelijkheid een andere inhoud heeft dan in het taxatierapport vermeld staat. Deze grief heeft belanghebbende in hoger beroep niet herhaald of toegelicht. Voor zover belanghebbendes opmerking in zijn hoger beroepschrift dat zijn ‘argumenten’ door de rechtbank ‘niet zijn meegewogen’ moet worden beschouwd als het in hoger beroep handhaven van deze grief, sluit het Hof zich aan bij het oordeel van de rechtbank onder 8 dat de heffingsambtenaar de woning [laan] als vergelijkingsobject mocht gebruiken.

5.3.

Met betrekking tot de tweede grief

5.3.1.

Kennelijk ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde van het Object niet hoger mag worden vastgesteld dan op € 625.000, heeft belanghebbende een op zijn verzoek voor het Object opgestelde Modelwaardescan (verder de Scan) van Kadasterdata - een particuliere onderneming - ingebracht.

5.3.2.

Volgens de Scan is de ‘Modelwaarde’ per 9 juli 2013 - kennelijk de datum waarop belanghebbende de waardebepaling heeft opgevraagd - voor het Object € 601.107 en geldt voor deze waarde een ‘betrouwbaarheisindicatie’ van 79%. De ‘betrouwbaarheisindicatie’ wordt in de Scan omschreven als “de kans […] dat een eventuele transactieprijs niet meer dan 30% van de modelwaarde zal afwijken.’ Dit betekent naar het oordeel van het Hof dat er een kans was van 79% dat als het Object omstreeks 9 juli 2013 verkocht zou zijn, er een kans was van 79% dat de verkoopprijs tussen (70% van € 601.107 =) € 420.775 en (130% van € 601.107 =) € 781.439 had gelegen. De in casu bepaalde ‘Modelwaarde’ is een gewogen gemiddelde van de waarden in respectievelijk het ‘Kenmerken model’ (waarde op basis van specifieke kenmerken van het Object), het ‘Straat model’ (waarde op basis van recente koopsommen van hetzelfde woningtype in de straat) en het ‘Postcode model’ (waarde op basis van een gemiddelde van recente koopsommen ‘in de postcode’). De Scan geeft niet aan hoe in casu het
gewogen gemiddelde is berekend.

5.3.3.

Uit het bovenstaande volgt dat de ‘Modelwaarde’ niet gelijk is aan de WOZ-waarde. Allereerst is niet duidelijk op welke concrete koopsommen de diverse modelwaarden zijn gebaseerd, noch is helder hoe de weging - die geleid heeft tot de modelwaarde van € 601.107 - heeft plaatsgevonden. Daar komt bij dat de peildatum van de Scan circa twee en een half jaar na de peildatum van de WOZ-beschikking ligt.

Maar ook indien het Hof aan deze bezwaren voorbij zou gaan, dan leidt de Scan niet tot het oordeel dat de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Immers de WOZ-waarde (van € 747.000) ligt in de door de Scan aangegeven bandbreedte (van € 420.775 tot € 781.439). Om deze redenen kis met de Scan niet aannemelijk gemaakt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar te hoog is.

5.4.

Met betrekking tot de derde grief

5.4.1.

Belanghebbende heeft onder andere in zijn pleitnota voor het Hof gewezen op een aantal - ook reeds eerder in de procedure naar voren gebrachte - gebreken in zijn woning. Volgens belanghebbende is ‘er dan ook eerder […] sprake is van een bouwkavel’ dan van een woning.

5.4.2.

Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank (onder 9 en 10) dat met de lage kubieke meter prijs in het taxatierapport (€ 325 voor belanghebbendes woning tegenover € 425 voor [laan]zijnde het - volgens Hof en rechtbank [zie onder 10 uitspraak rechtbank] - meest geschikte vergelijkingsobject) de heffingsambtenaar in voldoende mate met deze gebreken rekening heeft gehouden. Hierbij neemt het Hof tevens in aanmerking (1) dat de kubieke meterprijs voor de WOZ-waarde in het taxatierapport van de heffingsambtenaar slechts van beperkte betekenis is, in die zin dat de component voor de inhoud (€ 146.250) niet meer uitmaakt dan 20% van de totale waarde van het Object (€ 763.000), en (2) dat de foto’s in het taxatierapport bepaald niet aannemelijk maken dat de woning in zo’n slechte staat verkeert dat er ‘eerder[…] sprake is van een bouwkavel’.

5.4.3.

Mede gelet op de verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting van de rechtbank dat belanghebbendes achtertuin 15 meter diep is en er dus zon in de tuin is, kan het Hof ten slotte belanghebbende ook niet volgen in zijn stelling dat van de plaatsing van de schutting een wezenlijk waardeverminderende invloed uitgaat. De loutere bewering dat de schutting zon wegneemt is daartoe onvoldoende.

5.5.

Met betrekking tot de vierde grief

5.5.1.

Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde gelet op de verkoopopbrengst, dan wel de WOZ-waarde van de panden gelegen aan de [laan], [laan], [laan] en [laan] te hoog is vastgesteld.

Terecht stelt belanghebbende dat de rechtbank niet (volledig) op zijn argumenten met betrekking tot deze vergelijkingsobjecten is ingegaan.

5.5.2.

Met betrekking tot de bruikbaarheid van [laan] gaat het Hof ervan uit dat de door belanghebbende bij het Hof ingebrachte gegevens, zoals vermeld op de Modelwaardescan van 9 juli 2013, de grootte en inhoud van het pand beter weergeven dan de (ook) door belanghebbende ingebrachte bouwtekeningen waarop belanghebbende met de hand berekeningen van de inhoud en/of oppervlakte gemaakt heeft.

Volgens de Modelwaardescan heeft het pand op [laan] een oppervlakte van 834 m2 en een inhoud van 500 m3.

Belanghebbende stelt - in overeenstemming met de gegevens in de scan - dat [laan] in 1975 gebouwd is en dat het op 2 december 2012 verkocht is voor € 820.000.

5.5.3.

Het Hof is van oordeel dat bij gebrek aan nadere gegevens - welke door belanghebbende niet zijn ingebracht - niet valt in te zien dat de genoemde verkoop(opbrengst) van € 820.000 tot de conclusie noopt dat de heffingsambtenaar voor het Object een te hoge WOZ-waarde heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbendes in zijn bezwaarschrift schrijft - dat hij ‘minimaal 4 ton’ moet investeren om een vergelijkbare woning te realiseren en dat er slechts een verschil in WOZ-waarde is van € 100.000 - is daartoe onvoldoende.

Het Hof sluit zich derhalve ook hier aan bij het oordeel van de rechtbank (onder 10).

5.5.4.

Met betrekking tot de bruikbaarheid van [laan] (een woning die op 15 januari 2009 voor bijna € 800.000 is verkocht) is het Hof van oordeel dat deze woning niet vergelijkbaar is, omdat het - blijkens het door belanghebbende ingebrachte Woningrapport van het Kadaster en de onvoldoende weersproken verklaring van de inspecteur ter terechtzitting van de rechtbank - niet een vrijstaande, maar een twee onder een kap woning betreft.

5.5.5.

De nummers [laan] en [laan] acht het Hof niet bruikbaar als vergelijkingsobjecten omdat van die woningen geen (voldoende recente) verkooptransacties bekend zijn.

5.5.6.

Voor zover belanghebbende betoogt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden van deze woningen (op nummers [laan] en [laan]) tot de conclusie nopen dat de WOZ-waarde van het Object te hoog is vastgesteld, verwerpt het Hof dat betoog. Voor een dergelijke conclusie heeft belanghebbende onvoldoende argumenten ingebracht. Daarbij neemt het Hof mede in aanmerking dat deze woningen een aanzienlijk groter oppervlakte kennen dan het Object (1.600 m2 respectievelijk 1.280 m2 tegenover het Object dat een oppervlakte kent van 865 m2).

5.6.

Met betrekking tot de vijfde grief

5.6.1.

Belanghebbende heeft betoogd dat de WOZ-waarde gelet op de prijsontwikkelingen op de vastgoedmarkt van vóór en ná de peildatum te hoog is vastgesteld, mede in aanmerking genomen eerdere of latere WOZ-beschikkingen met betrekking tot het Object.

5.6.2.

De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Aan de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken, noch aan WOZ-beschikkingen van een eerdere of latere peildatum, kan geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.

Met betrekking tot de zesde grief

5.7.1.

Voor zover belanghebbende met zijn stelling ‘[d]e gemeente hanteert twee maten bij de waarderingen”, in combinatie met zijn opmerkingen over de huisnummers [laan] en [laan] in de [laan] te [woonplaats], betoogt dat de WOZ-beschikking in strijd met het gelijkheidsbeginsel is vastgesteld, heeft het volgende te gelden.

5.7.2.

Een juiste wetstoepassing wordt als gevolg van de toepassing van het gelijkheidsbeginsel opzijgezet indien de heffingsambtenaar gelijke gevallen ongelijk behandelt, in die zin

• dat hij een begunstigend, niet-gepubliceerd beleid voert en hij daarvan ten nadele belanghebbende is afgeweken,
• dat hij binnen een groep van belastingplichtigen, waartoe belanghebbende behoort, sommigen met het oogmerk van begunstiging gunstiger behandelt dan de wet voorschrijft, terwijl hij dit met betrekking tot belanghebbende heeft nagelaten,
• dat hij in een meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste rechtstoepassing achterwege heeft gelaten.

5.7.3.

Belanghebbende - op wie te dezen de bewijslast rust - heeft niet aannemelijk gemaakt dat het Object in voldoende mate gelijk is aan de woningen op - bijvoorbeeld - de nummers [laan] en [laan], noch dat de heffingsambtenaar de eigenaren van - bijvoorbeeld - de nummers [laan] en [laan] begunstigd heeft, noch dat de heffingsambtenaar in de meerderheid van de met belanghebbendes situatie vergelijkbare gevallen een gunstiger WOZ-beschikking dan wettelijk gezien juist zou zijn, heeft vastgesteld. Het Hof verwerpt dan ook belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel.

5.8.

Met betrekking tot de zevende grief

5.8.1.

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-beschikking op basis van ‘pure willekeur’ is vastgesteld, voert belanghebbende aan dat de uitkomst van de waardevaststelling door de gemeente elk jaar weer anders is en van tevoren niet is in te schatten. Wat er zij van de door de heffingsambtenaar voor de woning vastgestelde waarden op de peildata 1 januari 2009, 1 januari 2011 en 1 januari 2012, ook deze grief kan belanghebbende niet baten nu onbetwist de WOZ-beschikking betreffende de peildatum 1 januari 2010 in het geding is en hetgeen belanghebbende heeft ingebracht onvoldoende is voor het oordeel dat met betrekking tot de vaststelling van de WOZ-beschikking het verbod op willekeur - of enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur - is geschonden.

Slotsom

5.12.

De slotsom is dat het Hof zich verenigt met de beslissing van de rechtbank en de - hierboven op sommige punten door het Hof aangevulde - gronden waarop deze berust. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Het Hof zal daarom beslissen zoals hierna sub 7. overwogen.

6. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. P. F. Goes, lid van de tiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van [de griffier]. De beslissing is op 29 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.