Uitspraak
arrest
________________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.123.663/01
rolnummer rechtbank Amsterdam: CV 12-4047
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 september 2013
inzake
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat:
mr. F.S.P. van der Walte Utrecht,
mr. F.S.P. van der Walte Utrecht,
tegen:
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat:
mr. A. Heijderte Amsterdam.
mr. A. Heijderte Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Ymere en[geïntimeerde] genoemd.
Ymere is bij dagvaarding van 6 februari 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 7 november 2012, gewezen tussen haar als eiseres en[geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Ymere heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende,[geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding, althans, voor zover deze vordering niet direct toewijsbaar is, tot het overleggen van – kort samengevat – financiële bescheiden aan een door het hof te benoemen deskundige, met beslissing over de proceskosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.[geïntimeerde]
heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die door hem bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt zijn genomen. Ymere richt een grief tegen 1.10 van het vonnis, inhoudende dat de kantonrechter de tekst op het in die overweging genoemde bordje niet geheel juist heeft weergegeven. Het hof zal daarmee voor zover nodig in het navolgende rekening houden.
Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt, voor zover nodig aangevuld met andere feiten, die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1Met ingang van 12 november 1992 heeft (de rechtsvoorganger van) Ymere de tweekamer woning [adres 1](hierna ook: het gehuurde) verhuurd aan[geïntimeerde], laatstelijk tegen een huurprijs van € 307,24 per maand. Het gehuurde behoort tot de categorie sociale huurwoningen. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst had[geïntimeerde] net zijn studie geneeskunde afgerond.
3.1.2
Volgens artikel 5.1 van de huurovereenkomst heeft[geïntimeerde] zich verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming als woonruimte te gebruiken.
3.1.3
In 1998 verkreeg[geïntimeerde] zijn registratie van huisarts.
3.1.4
In 1997 heeft[geïntimeerde] een relatie gekregen met[X], die enige tijd op het gehuurde ingeschreven heeft gestaan. In 2000 heeft[geïntimeerde] met [X] een woning in [plaats 1] gekocht. In november 2000 is het eerste kind van[geïntimeerde] en [X] geboren.
3.1.5
Op 4 april 2006 hebben[geïntimeerde] en [X] een door[geïntimeerde] gefinancierde woning aan de [adres 2] gekocht. Na renovatie van deze woning is[geïntimeerde] in de loop van 2007 praktijk gaan houden aan dit adres.
3.1.6
In 2007 en 2008 hebben medewerkers van (de rechtsvoorganger van ) Ymere het gehuurde bezocht. Van die bezoeken zijn korte rapportages gemaakt (productie 22, conclusie na comparitie) met de strekking dat[geïntimeerde] het gehuurde als dokterspraktijk gebruikt.
3.1.7
In september 2009 is het tweede kind van[geïntimeerde] en [X] geboren.
3.1.8
In maart 2011 hebben medewerkers van Ymere het gehuurde wederom bezocht en foto’s gemaakt van het bordje op de voordeur met de tekst [naam] evenals van de beide kamers, van welke foto’s in een kamer een stapel tijdschriften/foldermateriaal, computer en bureaustoel zichtbaar is (productie 12, dagvaarding) en in de andere ruimte een onderzoeks-/behandeltafel en enkele medische attributen, zoals een oogtest kaart, in het oog springen (productie 24, conclusie na comparitie).
3.1.9
Bij brief van 14 maart 2011 heeft Ymere aan[geïntimeerde] geschreven dat is geconstateerd dat hij het gehuurde niet daadwerkelijk bewoont en als dokterspraktijk in gebruik heeft en van het adres is uitgeschreven. Wegens met de huurovereenkomst strijdig gebruik is[geïntimeerde] gesommeerd de huur op te zeggen. De advocaat van Ymere heeft deze sommatie bij brief van 29 april 2011 herhaald en daarbij tevens het recht voorbehouden de geleden schade op[geïntimeerde] te verhalen.
3.1.10
Bij brief van 4 mei 2011 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van[geïntimeerde] aan de advocaat van Ymere onder meer het volgende bericht:
“
(…)
(…)
Allereerst is het van belang om vast te stellen dat cliënt nimmer in het verborgene heeft gehandeld en hij tot voor enkele weken niet op de hoogte was van de door u in uw brief van 29 april jl. genoemde bezwaren van uw cliënte omtrent zijn gebruik van de door hem vanaf 1992 gehuurde woning aan het [adres 1]Cliënt noemde mij dat uw cliënte al geruime tijd volledig op de hoogte is van zijn gebruik van het gehuurde.(…)
(…) voor zover het gebruik van cliënt van het gehuurde al niet geoorloofd zou zijn, [heeft hij] er op vertrouwd dat zijn gebruik in ieder geval door uw cliënte werd toegestaan.
Dat uw cliënte op de hoogte was en steeds kon zijn van dit gebruik blijk ook uit de omstandigheid dat cliënt een bordje op de voordeur van het gehuurde heeft met daarop de woorden [naam]en dat er parkeerplaats voor de deur is gereserveerd voor een arts.(…)”
3.1.11
In een online uittreksel van de Kamer van Koophandel van 2 juli 2012 staat als startdatum van de eenmanszaak [geïntimeerde] 1 januari 1998 vermeld, met in de daarbij behorende handelsregisterhistorie als oud vestigingsadres[adres 1], welk adres eveneens staat vermeld op een op 19 november 2010 uitgedraaid online uittreksel van deze eenmanszaak (productie 18, conclusie na comparitie).
3.1.12
Op diverse internetsites staat[geïntimeerde] vermeld als huisarts met (mede)[adres 1] als praktijkadres (producties 16, 17, 20 en 21, conclusie na comparitie), welk praktijkadres ook voorkomt op een Engelstalig formulier ‘to confirm that patient is on doctors list of patients’ (productie 19, conclusie na comparitie).
3.1.13
[geïntimeerde] heeft de huur van [adres 1] tegen 1 juli 2011 opgezegd.
3.2
Voor zover in hoger beroep van belang heeft Ymere gevorderd, kort samengevat, vergoeding van schade (winstafdracht) door het onbevoegde gebruik door[geïntimeerde] van het gehuurde - een sociale huurwoning - als huisartsenpraktijk in plaats van als woning vanaf 1 november 2000 tot 1 juli 2011, bestaande uit het verschil tussen de huurprijs voor kantoorruimte en hetgeen[geïntimeerde] aan huur heeft betaald.[geïntimeerde]
3.3
[geïntimeerde] voert als verweer het gehuurde altijd als woonruimte te hebben gebruikt en daar slechts incidenteel een patiënt te hebben ontvangen. Na 2007 heeft hij in het gehuurde geen patiënten meer ontvangen. In 2007 is hij een reguliere huisartsenpraktijk gaan opbouwen toen hij na restauratie/renovatie van[adres 2] op dat adres praktijk kon gaan houden. Pas sinds 2009 heeft hij als huisarts een aantal eigen patiënten, in de jaren daarvoor heeft hij als waarnemer en toeristendokter gewerkt, aldus[geïntimeerde]. Tevens voert[geïntimeerde] als verweer dat de vordering van voor 2007 is verjaard en dat Ymere de situatie vanaf 2007 heeft waargenomen en gedoogd. Ten slotte betwist[geïntimeerde] de omvang van de schade.
3.4
De kantonrechter heeft de vordering van Ymere afgewezen en daartoe – samengevat – overwogen dat niet kan worden vastgesteld dat het gebruik door[geïntimeerde] van het gehuurde verder ging dan de incidentele ontvangst van een patiënt en niet is komen vast te staan dat[geïntimeerde] het gehuurde, met voorbijgaan aan de woonbestemming, structureel als praktijkruimte gebruikte. Daarbij heeft hij van belang geacht dat Ymere vanaf 2007/2008 wist dat[geïntimeerde] in het gehuurde in elk geval incidenteel patiënten ontving en dat[geïntimeerde] onbestreden heeft aangevoerd dat hij in 2008 zijn situatie aan medewerkers van Ymere heeft uiteengezet, waarna Ymere geen actie heeft ondernomen. Voor toewijzing van schade over de periode september 2007- juli 2011 bestaat naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding omdat[geïntimeerde] in 2007/2008 niet heeft hoeven begrijpen dat Ymere de thans door haar gestelde schade leed.
3.5
Tegen dit vonnis en de daaraan ten grondslag liggende motivering zijn de grieven van Ymere gericht. In beroep heeft Ymere haar vordering vermeerderd met het door[geïntimeerde] jaarlijks genoten fiscale voordeel van 52% van de betaalde huur.
3.5.1
Het hof stelt vast dat Ymere haar grieven niet heeft genummerd of anderszins duidelijk gestructureerd, hetgeen op gespannen voet staat met de eis dat grieven, op straffe van niet-ontvankelijkheid, behoorlijk in het geding naar voren zijn gebracht (het kenbaarheidsvereiste).
Ook haar vermeerdering van eis heeft Ymere niet als zodanig gepresenteerd maar ‘verstopt’ in de alinea’s 90 en 91 van de memorie van grieven.
Nu[geïntimeerde] blijkens zijn memorie van antwoord kennelijk heeft begrepen wat de bezwaren van Ymere tegen het door haar bestreden vonnis zijn en ook de eisvermeerdering heeft onderkend, zal het hof recht doen op de aldus begrepen grieven en de vermeerderde eis.
3.6
De zaak draait om de vraag of[geïntimeerde] het gehuurde conform de bestemming heeft gebruikt als woonruimte (zoals de kantonrechter heeft geoordeeld) of structureel als praktijkruimte (zoals Ymere stelt).
3.7
De onder 3.1.6 en 3.1.8 tot en met 3.1.12 weergegeven feiten en omstandigheden, waaronder de door Ymere overgelegde stukken, lijken te wijzen op gebruik van het gehuurde als praktijkruimte. Ook een reportage uit 2007 en interview uit 2008 (producties 26 en 27 MvG) wijzen in dezelfde richting. Zo wordt in de reportage onder andere melding gemaakt van een “spreekuur” waarbij een foto van[geïntimeerde] is afgedrukt waarop de posters van het menselijk lichaam en de ogentest zichtbaar zijn die ook op de door Ymere gemaakte foto uit 2011 staan afgebeeld. Het interview uit 2008 bevat zinnen als “De van origine Surinaamse arts houdt praktijk in zijn huis aan [adres 1]” en “De efficiënt ingedeelde praktijkruimte biedt schitterend zicht op de historische gevels van de [plaats 2]”.
Hieruit leidt het hof voorshands af en gaat er daarom voorshands vanuit dat[geïntimeerde] het gehuurde als praktijkruimte heeft gebruikt.
3.7.1
Daarentegen wijst niets erop dat[geïntimeerde] het gehuurde als woning heeft gebruikt. Het hof doelt daarbij op de door Ymere overgelegde foto’s van het gehuurde en - mede tegen die achtergrond - op de gezinssituatie van[geïntimeerde], die sedert 2000 met zijn partner [X] beschikte over een woning in [plaats 1] alwaar in november 2000 hun eerste kind is geboren en nadien over de woning aan de [adres 2] waar in 2009 hun tweede kind is geboren. Een en ander brengt het hof veeleer tot de overtuiging dat[geïntimeerde] het gehuurde als praktijkruimte heeft gebruikt.[geïntimeerde] heeft geen foto’s dan wel anderszins stukken betreffende zijn woonsituatie overgelegd die op het tegendeel wijzen, hetgeen in dit geval van hem als huurder van woonruimte had mogen worden verwacht.
3.8
Het verweer van[geïntimeerde] dat hij na 2007 geen patiënten meer in het gehuurde heeft ontvangen omdat hij toen beschikte over zijn praktijkruimte aan de [adres 2] wordt door bovengenoemde feiten en omstandigheden gelogenstraft. Dit geldt temeer voor de daaraan voorafgaande jaren omdat hij in die periode nog niet beschikte over het pand aan de [adres 2]. Ook het standpunt van[geïntimeerde] dat hij bij het onaangekondigd bezoek van een medewerker van (de rechtsvoorganger van) Ymere in 2008 deze medewerker heeft ontvangen en zijn situatie heeft uiteengezet, vindt geen steun in de feiten. De interne rapportage vermeldt over het huisbezoek op 21 januari 2008 immers dat niemand is aangetroffen. Tegen deze achtergrond moet het verweer van[geïntimeerde] dat Ymere de situatie vanaf 2007 heeft waargenomen en gedoogd als onvoldoende onderbouwd worden verworpen.
3.9
Op grond hiervan acht het hof voorshands bewezen dat[geïntimeerde] de door hem gehuurde woning als praktijkruimte heeft gebruikt. Het is derhalve aan[geïntimeerde], die bewijs heeft aangeboden, om tegenbewijs te leveren van het gestelde gebruik van het gehuurde als praktijkruimte. Het hof zal[geïntimeerde] in de gelegenheid stellen tot het leveren van tegenbewijs en daartoe een datum voor een getuigenverhoor bepalen voor door het doen horen van getuigen.
3.1
Voor het geval[geïntimeerde] niet in het hem opgedragen bewijs mocht slagen, overweegt het hof thans reeds dat de vordering van Ymere tot schadevergoeding zal worden toegewezen, behoudens de in beroep vermeerderde vordering ter zake van fiscaal voordeel (zie hierna onder 3.11).
Alsdan staat immers vast dat[geïntimeerde] zijn – sociale – huurwoning als praktijkruimte heeft gebruikt, waardoor hij jegens Ymere toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting als huurder het gehuurde te gebruiken in overeenstemming met de daaraan gegeven bestemming. Gelet op het belang van Ymere als woningbouwvereniging om sociale huurwoningen ter beschikking te kunnen stellen aan haar doelgroep van minder draagkrachtige huurders, welk belang wordt doorkruist indien een sociale huurwoning als de onderhavige aan haar bestemming wordt onttrokken, ziet het hof aanleiding de door Ymere gevorderde schade te begroten op het financieel voordeel dat[geïntimeerde] ten gevolge van zijn wanprestatie heeft genoten (art. 6:104 BW Pro). Daarbij volgt het hof de wijze van schadeberekening van Ymere, (mede) gebaseerd op het taxatierapport van Colliers International Consultants van het gehuurde. Weliswaar heeft[geïntimeerde] de omvang van de schade betwist maar nu hij onvoldoende heeft toegelicht, bijvoorbeeld aan de hand van – eveneens – een berekening door een deskundige/makelaar, waarom de (wijze van) schadeberekening van Ymere volgens hem onjuist is, gaat het hof aan deze betwisting voorbij.
Ook verwerpt het hof de stelling van[geïntimeerde] dat de vordering voor zover deze betrekking heeft op de periode voor 2007 is verjaard. Zoals Ymere terecht aanvoert, verjaart een rechtsvordering tot vergoeding van schade door het verstrijken van vijf jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde met (onder meer) de schade bekend is geworden. Zoals blijkt uit de door Ymere overgelegde productie 22, conclusie na comparitie is op 24 mei 2007 melding gemaakt van gebruik van het gehuurde als praktijkruimte en heeft Ymere op 4 september 2007 een huisbezoek aan het gehuurde gebracht. Dit betekent dat de schade in ieder geval vanaf 4 september 2007 bij Ymere bekend was, waarna de verjaringstermijn eerst is gaan lopen. Aangezien Ymere, nog afgezien van haar brief van 29 april 2011 waardoor de verjaring is gestuit (zie 3.1.9), haar vordering tot schadevergoeding bij dagvaarding van 28 januari 2012 heeft ingesteld, is deze niet verjaard. Het beroep op verjaring door[geïntimeerde] slaagt derhalve niet.
3.11
De in hoger beroep vermeerderde vordering wegens genoten fiscaal voordeel zal worden afgewezen. Naar ’s hofs oordeel heeft[geïntimeerde] terecht als verweer opgeworpen dat niet valt in te zien welk groter fiscaal voordeel hij ten gevolge van zijn wanprestatie heeft genoten in vergelijking tot het fiscaal voordeel dat hij zou hebben gerealiseerd indien hij elders praktijkruimte zou hebben gehuurd.
3.12
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
laat[geïntimeerde] toe tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van Ymere dat[geïntimeerde] de door hem gehuurde woning als praktijkruimte heeft gebruikt;
bepaalt dat een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. E.M. Polak, daartoe tot raadsheercommissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdock 20 (1013 MM) te Amsterdam op
dinsdag 8 oktober 2013 om 9.30 uur;
dinsdag 8 oktober 2013 om 9.30 uur;
bepaalt dat de advocaat van[geïntimeerde] dient na te (laten) gaan of partijen, hun advocaten en de door[geïntimeerde] voor te brengen getuigen op de hierboven bepaalde dag en tijd kunnen verschijnen en dat deze – zo dat niet het geval mocht zijn –
uiterlijk op 27 september 2013 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de periode oktober tot en met december 2013 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;
uiterlijk op 27 september 2013 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de periode oktober tot en met december 2013 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. H. Huijzer, E.M. Polak en M.W.E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 september 2013.