Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.065.752/01
zaaknr/rolnr. rechtbank Alkmaar : 304931 CV EXPL 09-3793
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 juli 2013
inzake
[appellant],
wonend te [plaats], gemeente[gemeente],
APPELLANT,
advocaat:
mr. E.C.W. van der Poelte Alkmaar,
mr. E.C.W. van der Poelte Alkmaar,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1],
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [plaats], gemeente [gemeente],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat:
mr. K. Kroonte Amsterdam.
mr. K. Kroonte Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna wederom [appellant] en[geïntimeerden] genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 27 november 2012 een (tweede) tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
[appellant] heeft zich vervolgens bij akte uitgelaten over de door het hof bij het tussenarrest aan de orde gestelde kwesties en bij (afzonderlijke) akte producties in het geding gebracht. Op dezelfde roldatum hebben ook[geïntimeerden] zich bij akte uitgelaten. Daarna hebben zij bij akte gereageerd op de door [appellant] overgelegde producties en zelf producties in het geding gebracht. Ten slotte heeft [appellant] bij akte nog gereageerd op de producties van[geïntimeerden]
Partijen hebben de zaak op 7 mei 2013 doen bepleiten, [appellant] door mr. F.M. Wagener, advocaat te Alkmaar en[geïntimeerden] door mr. Kroon voornoemd. Partijen hebben inlichtingen verschaft. Beide advocaten hebben hun pleitnotities overgelegd.
Ten slotte is wederom arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1
Bij het tweede tussenarrest heeft het hof overwogen dat uitgangspunt moet zijn dat [appellant] de werf heeft gehuurd voor een periode van vijf jaar, de grieven 2 tot en met 5 slagen en de primaire vordering tot verklaring voor recht dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, die door de kantonrechter is toegewezen, alsnog moet worden afgewezen. Daarmee kwam het hof toe aan de subsidiaire vordering van[geïntimeerden], die strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanbetaling.
2.2
Ten verwere tegen deze vordering, en tegen de in het incident in eerste aanleg door[geïntimeerden] ingestelde vordering tot betaling, heeft [appellant] zich beroepen op opschorting en verrekening. Nadat[geïntimeerden] op 4 juni 2009 betaling had gevorderd van de door hen in februari 2009 teruggestorte huur over de maanden november 2008 tot en met februari 2009 heeft [appellant] de betaling van dat bedrag en van de huur over de maanden juli 2009 en volgende opgeschort. Bij brieven van 8 juli 2009 en 3 augustus 2009 heeft hij Bijvoets c.s. gesommeerd herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te verrichten. Toen Bijvoets c.s. hieraan niet voldeden heeft [appellant] omstreeks november 2009 zelf aannemers ingeschakeld om werkzaamheden te verrichten aan de verwarming, de elektrische installatie en het bitumendak. De totale kosten ad € 63.578,18 exclusief BTW wenst hij te verrekenen met de verschuldigde huur.
2.3
Bijvoet c.s. hebben tegen het beroep op opschorting en verrekening allereerst ingebracht dat zij niet verplicht waren de door [appellant] bedoelde werkzaamheden te verrichten, omdat die werkzaamheden niet strekten tot herstel van gebreken in de zin van de huurovereenkomst. Hieromtrent wordt als volgt overwogen.
2.4
Uit het door [appellant] overgelegde rapport van zijn verzekeringsmaatschappij Delta Lloyd van 9 december 2008 blijkt dat Delta Lloyd van mening was dat de elektrische installatie in het gehuurde zo onveilig was dat deze binnen een maand moest worden aangepakt. Voorts blijkt uit het rapport dat het gebouw met het bitumendak in een matige onderhoudsstaat verkeerde waardoor er een verhoogde kans op storm- en waterschade bestond. De door[geïntimeerden] naar het pleidooi in hoger beroep meegebrachte elektrotechnisch deskundige Kuilboer schatte dat van de verrichte werkzaamheden aan de elektrische installatie 10 à 20% zo spoedeisend waren dat zij onmiddellijk moesten worden gedaan en dat de andere werkzaamheden minder spoedeisend waren, hij sprak in dat verband van een periode van maanden. Kuilboer meende dat over het verrichten van laatstgenoemde werkzaamheden met de verzekeringsmaatschappij afspraken hadden kunnen worden gemaakt. Over het repareren van het bitumendak heeft Bijvoet bij diezelfde gelegenheid verklaard dat hij die reparatie niet heeft verricht omdat hij van mening was dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestond, maar dat hij, als hij zou hebben gerepareerd, met het oog op de sloopplannen zou hebben gekozen voor de goedkopere oplossing van het repareren van de gaten, die ongeveer € 3.500,= zou hebben gekost, in plaats van het plakken van een nieuwe toplaag, dat nu ongeveer € 8.000,= heeft gekost.
2.5
De juistheid van het rapport van Delta Lloyd is niet voldoende gemotiveerd betwist en wordt bevestigd door de mededelingen van Kuilboer en Bijvoet ter zitting. Dat de verwarming in het gehuurde niet werkte, zoals in de door [appellant] vervaardigde akte van oplevering en de concepthuurovereenkomst van 19 maart 2009 was vermeld, is door[geïntimeerden] evenmin voldoende gemotiveerd betwist. Het gehuurde bestond onder meer uit een botenstalling en werkplaats. Mede gelet op de door hem te betalen huurprijs van ruim € 7.500,= per maand mocht [appellant] in beginsel lekvrije bedrijfsruimten verwachten met een behoorlijke elektrische installatie en een werkende verwarming. Dat ook stallingsruimte werd verhuurd bracht voorts mee dat ook verzekerbaarheid, anders dan Bijvoet c.s .betogen, een in redelijkheid te stellen eis was. Het enkele feit dat het gehuurde de hiervoor bedoelde gebreken al had toen de huurovereenkomst werd gesloten is onvoldoende om aan te nemen dat deze door [appellant] zijn aanvaard en daarom niet als gebreken in de zin van de huurovereenkomst zijn aan te merken. Aan het voorgaande doet niet af dat [appellant] wist dat het de bedoeling van[geïntimeerden] was een huurovereenkomst met een beperkte duur (vijf jaar) te sluiten en na vijf jaar tot sloop van het gehuurde over te gaan.
2.6
Ook als het juist zou zijn dat [appellant] bij de aanvang van de huurovereenkomst niet over de gebreken heeft gesproken – hetgeen is betwist – rechtvaardigt dit nog niet de conclusie dat [appellant] zijn recht om te klagen zou hebben verwerkt, zoals[geïntimeerden] hebben bepleit. Enkel tijdsverloop is daarvoor immers onvoldoende, hetgeen te meer geldt bij een duurovereenkomst als de onderhavige. Overigens blijkt uit de toezending van het concept van 19 maart 2009 dat [appellant] toen in ieder geval al aanspraak heeft gemaakt op herstel van de verwarming en de elektrische installatie.
2.7
Voorts faalt ook het betoog van Bijvoet c.s .dat herstel van de gebreken redelijkerwijs niet van hen kon worden gevergd. De daaraan verbonden kosten zijn inderdaad hoog, maar nog altijd slechts een fractie van de huuropbrengst gedurende de geplande looptijd van de huurovereenkomst, welke opbrengst nu eenmaal alleen kon worden genoten als deze reparaties zouden worden verricht. Feiten of omstandigheden die maken dat over het voorgaande anders moet worden geoordeeld zijn door[geïntimeerden] niet aangedragen.
2.8
Het argument van[geïntimeerden] dat [appellant] niet voldoende duidelijk heeft gemaakt welke werkzaamheden hij van hen verwachtte snijdt evenmin hout. Op 8 juli 2009 heeft de advocaat van [appellant] aan[geïntimeerden] de akte van oplevering doen toekomen, waarin de te verrichten reparaties waren vermeld. Op 3 augustus 2009 is aan[geïntimeerden] ook nog het hiervoor genoemde verzekeringsrapport gestuurd. Op de toezending hebben[geïntimeerden] niet gereageerd met de mededeling dat zij niet wisten wat de bedoeling was. Dat lag gelet op de inhoud van die stukken ook geenszins voor de hand.[geïntimeerden]
2.9
[geïntimeerden] hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat de door [appellant] gemaakte kosten niet redelijk zijn, zoals geëist door artikel 7:206 lid 3 BW Pro. In dit verband verdient opmerking dat[geïntimeerden], kennelijk omdat zij zich op het standpunt stelden dat geen huurovereenkomst bestond, niet serieus met [appellant] hebben willen overleggen over een minder ingrijpende manier om de verzekeraar tevreden te stellen en de bedrijfsruimte gebruiksklaar te maken. Het ligt dan ook niet in de rede al te snel te concluderen dat door [appellant] onredelijk hoge kosten zijn gemaakt. Hetgeen[geïntimeerden] in dit verband hebben aangevoerd is tot dat oordeel in ieder geval niet voldoende. Dat zij met het oog op hun sloopplannen me betrekking tot het dak een andere keuze zouden hebben gemaakt maakt de door [appellant] gekozen oplossing niet onredelijk. Verder kan het hof uit de mededelingen van de deskundige Kuilboer ten pleidooie niet afleiden dat de verrichte werkzaamheden aan de installatie onnodig duur zijn geweest, doch slechts dat die werkzaamheden niet alle even dringend waren.
2.1
Ten slotte hebben[geïntimeerden] [appellant] nog verweten dat deze reeds huurpenningen heeft ingehouden voordat hij kosten heeft gemaakt. Met dat argument miskennen zij dat [appellant] het recht had de betaling op te schorten teneinde[geïntimeerden] tot nakoming te bewegen, welk recht pas verviel toen de gebreken in opdracht van hemzelf waren hersteld en hij de kosten daarvan had kunnen verrekenen.
2.11
Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat geen van de argumenten die[geïntimeerden] hebben ingebracht tegen het beroep van [appellant] op opschorting en verrekening slaagt. [appellant] heeft aanvankelijk de huurbetaling met recht opgeschort en in een later stadium met recht de huurpenningen verrekend met het door hem bestede bedrag van € 63.578,18. Geconcludeerd moet echter ook worden dat ten tijde van (de tenuitvoerlegging van) het bestreden vonnis een huurachterstand bestond van twaalf maanden, in totaal € 92.865,98. [appellant] heeft dus € 29.287,80 teveel ingehouden, dat is bijna vier maanden huur. In zoverre slaagt zijn beroep op verrekening dus niet. Deze huurachterstand is, gelet op alles wat tussen partijen is voorgevallen, waaronder de voortdurende betwisting door[geïntimeerden] van het bestaan van enige huurovereenkomst, onvoldoende ernstig om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. De primaire vordering tot ontbinding is derhalve niet toewijsbaar.
2.12
Meer subsidiair hebben[geïntimeerden] gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst zal zijn geëindigd per datum van dagtekening van de uitspraak, of een door de rechter te bepalen datum. Anders dan[geïntimeerden] in hun akte na het tweede tussenarrest hebben betoogd is de huurovereenkomst tussen partijen niet tot een einde gekomen door de beëindiging van het gebruik na het bestreden vonnis. Die beëindiging was immers afgedwongen door executie van het vonnis en kan dan ook redelijkerwijs niet worden opgevat als een opzegging van de kant van [appellant], ook al heeft deze nadien geen aanspraak meer gemaakt op het huurgenot. Uit de memorie van grieven blijkt voldoende duidelijk dat hij het met de ontbinding van de huurovereenkomst niet eens is.
2.13
In hun akte na het tweede tussenarrest hebben[geïntimeerden] tevens vermeld dat zij de huurovereenkomst op 30 december 2009 tegen 1 april 2010 hebben opgezegd. Zij menen tot een dergelijke opzegging gerechtigd te zijn, omdat het gehuurde in hun ogen is te kwalificeren als zogenaamde 230a-bedrijfsruimte, waarvoor geen bijzondere termijnbescherming geldt. Dit betoog kan niet worden gevolgd. Ook als het gehuurde terecht als 230a-bedrijfsruimte zou zijn gekwalificeerd – wat op het eerste oog overigens niet het geval lijkt – dan nog kan deze huurovereenkomst, waarvan het hof in het tweede tussenarrest al heeft vastgesteld dat deze een duur had van vijf jaar, niet tussentijds worden opgezegd. Aan de opzegging tegen 1 april 2010 komt dus geen werking toe.
2.14
Andere gronden waarom de huurovereenkomst tussen partijen zou moeten eindigen of reeds zou zijn geëindigd, zijn niet gebleken. De verwijten die[geïntimeerden] [appellant] nog hebben gemaakt van slecht huurderschap zijn na betwisting door [appellant] onvoldoende toegelicht. Ook de meer subsidiaire vordering zal dus worden afgewezen.
2.15
Nu geen grond is gebleken voor beëindiging van de huurovereenkomst moet de vordering tot ontruiming eveneens worden afgewezen.
2.16
De kantonrechter heeft in de hoofdzaak op vordering van[geïntimeerden] bepaald dat [appellant] de gebruiksvergoeding van € 7.685,42 per maand is verschuldigd over de maanden november 2008, december 2008, januari 2009 en februari 2009, verhoogd met rente vanaf 30 juli 2009, alsmede de huur vanaf 1 juli 2009 tot het einde van het gebruik. Gelet op het feit dat[geïntimeerden] in het incident betaling van deze zelfde bedragen heeft gevorderd, valt niet in te zien welk belang[geïntimeerden] bij deze niet executeerbare “bepaling” heeft. Deze vordering zal alsnog worden afgewezen.
2.17
De in het incident ingestelde vordering tot betaling is toewijsbaar, voor zover het betreft het bedrag aan huur dat achterstallig is na verrekening van het hiervoor genoemde bedrag van € 63.578,18. Dit betekent dat toewijsbaar is een bedrag van € 29.287,80, verhoogd met de wettelijke rente over de respectieve termijnen (november 2009 tot en met februari 2010) vanaf de vervaldata daarvan tot de voldoening.
2.18
Het voorgaande leidt tot de volgende slotsom. Grief 1 faalt. De grieven 2 tot en met 9 slagen. Grief 10 ontbeert zelfstandige betekenis. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, voor zover in de hoofdzaak gewezen en voor zover daarbij in het incident meer is toegewezen dan een bedrag van € 29.287,80 met rente vanaf de vervaldata van de termijnen (november 2009 tot en met februari 2010).[geïntimeerden] zullen als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in de hoofdzaak in eerste aanleg (in de kosten van het incident zijn zij reeds veroordeeld) en in hoger beroep. Tevens zullen zij worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen [appellant] meer heeft betaald dan uit het hiervoor overwogene voortvloeit, met rente zoals gevorderd.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van 10 februari 2010, onder bovengenoemd zaak- en rolnummer tussen partijen gewezen, voor zover in de hoofdzaak gewezen en voor zover in het incident aan[geïntimeerden] een hoger bedrag is toegewezen dan € 29.287,80, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de desbetreffende maandtermijnen (november 2009 tot en met februari 2010) tot de voldoening;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
in de hoofdzaak:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt[geïntimeerden] in de kosten van het geding in de hoofdzaak in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.000,= voor salaris;
in het incident:
wijst af de vordering tot betaling voor zover die een bedrag van € 29.287,80 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de desbetreffende maandtermijnen (november 2009 tot en met februari 2010) te boven gaat;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt[geïntimeerden] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 380,93 aan verschotten en € 9.786,= voor salaris;
veroordeelt[geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op grond van het vernietigde vonnis meer heeft betaald dan hij op grond van dit arrest verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke rente over dat meerdere vanaf de datum van betaling tot de terugbetaling;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2013.