ECLI:NL:GHAMS:2013:1433 - Gerechtshof Amsterdam - Geen geldige opzegging huur winkelruimte door opgewekt ve...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.112.969/01

zaak-/rolnummer rechtbank : 388817 \ CV EXPL 11-6822

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 mei 2013

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat:
mr. I.M.C.A. Reinders Folmerte Amsterdam,

tegen:

[geïntimeerde], handelend onder de naam [naam],

wonend te[woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat:
mr. M. Zwenneste Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.1

[appellant] is bij dagvaarding van 29 augustus 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis met opgemeld zaak-/rolnummer van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter), van 30 mei 2012, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie / verweerder in reconventie en onder meer [appellant] als gedaagde in conventie, tevens was [appellant] eiser in reconventie (hierna: het vonnis).

1.2

[appellant] heeft bij memorie drie grieven geformuleerd met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal vernietigen en, alsnog (i) voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen hem en [geïntimeerde] is verlengd tot 1 maart 2017 en (ii) [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van achterstallige huurpenningen over de periode juni 2011 tot en met 2012 met wettelijke handelsrente, (iii) met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.

1.3

Daarop heeft [geïntimeerde] geantwoord, bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten.

1.4

Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 maart 2013 doen bepleiten, [appellant] door mr. R.J.A. Verhoeven, advocaat te Alkmaar, en [geïntimeerde] door zijn voornoemde advocaat, mr. Verhoeven aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

1.5

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, naast andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

( i) [appellant] en[X] -die tot 2009 een affectieve relatie hadden- zijn gezamenlijk eigenaar van de bedrijfsruimte gelegen aan de[adres] (hierna: de bedrijfsruimte).

(ii) [appellant] en [X] hebben de bedrijfsruimte met ingang 1 maart 2007 verhuurd aan [geïntimeerde]. De aanvangshuurprijs bedroeg € 20.000,-- per jaar. De huurovereenkomst is aangegaan voor drie jaar, te verlengen met een periode van twee jaar en daarna steeds met perioden van vijf jaar. Opzegging van de huurovereenkomst diende te geschieden tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

(iii) Bij brief van 13 mei 2011 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] meegedeeld:

“(…) Op 29 april jongstleden heeft u mij telefonisch kenbaar gemaakt dat u een ander pand wil betrekken en de huidige huur te willen opzeggen. Vandaag 13 mei heeft u mij aangegeven dat u naar alle waarschijnlijkheid per 1 november a.s. een nieuw pand gaat betrekken. U heeft dan nog twee maanden nodig voor diverse werkzaamheden en wilt aansluitend het huidige gehuurde pand verlaten. Graag verneem ik schriftelijk van u per welke datum u het pand wilt verlaten. (…)”

(iv) De advocaat van [appellant], mr. Verhoeven, heeft bij brief 28 juni 2011 het volgende aan [geïntimeerde] bericht:

“(…) [[appellant]] vertelde mij dat u hem op 29 april 2011 telefonisch kenbaar gemaakt heeft, de huur van [de bedrijfsruimte] te willen beëindigen. U hebt tot op heden nog niet concreet aangegeven per welke datum u het pand (bezem)schoon wenst op te leveren. Graag verneem ik omgaand van u wanneer dit het geval zal zijn. (…) Indien u alsnog de huur van [de bedrijfsruimte] wenst voort te zetten, laat ik u hierbij weten dat cliënt de huur marktconform zal aanpassen tot een bedrag van € 31.000,-- per jaar. (…)”

( v) [geïntimeerde] heeft bij brief van 7 juli 2011 de huur van de bedrijfsruimte opgezegd met ingang van 1 januari 2012.

(vi) Een medewerker van Achmea Rechtsbijstand heeft namens [geïntimeerde] bij brief van 29 juli 2011 het volgende aan mr. Verhoeven geschreven:

“(…) Ten aanzien van de inhoud van uw brief van 28 juni 2011 kan ik kort zijn. Bij brief van 7 juli 2011 heeft [[geïntimeerde]] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2012. De andere verhuurder, (…) [X] is al akkoord met deze opzegging. Graag ontvang ik van u een bevestiging dat de huurovereenkomst per 1 januari 2012 eindigt. (…)”

(vii) [appellant] heeft [geïntimeerde] bij brief van 24 oktober 2011 laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging, omdat de opzeggingstermijn van artikel 3.3. van de huurovereenkomst niet in acht is genomen.

(viii) [X] heeft op 20 mei 2011 conservatoir beslag onder [geïntimeerde] doen leggen ten laste van [appellant], en op 13 maart en 21 mei 2012 executoriaal beslag. [geïntimeerde] heeft op grond van die beslagen betalingen aan de beslagleggend deurwaarder gedaan.

(ix) [geïntimeerde] heeft de bedrijfsruimte in december 2011 ontruimd en zijn bedrijf elders gevestigd.

( x) Op 12 juli 2012 heeft in de bedrijfsruimte brand gewoed.

2.3

De kantonrechter heeft, kort en zakelijk weergegeven, overwogen dat uit de correspondentie in deze zaak, met name de brief van mr. Verhoeven van 28 juni 2011, voldoende blijkt dat [appellant] met de door [geïntimeerde] voorgestane beëindiging heeft ingestemd, omdat [geïntimeerde] uit die brief heeft kunnen afleiden dat werd ingestemd met de opzegging van de overeenkomst. Dat vertrouwen was volgens de kantonrechter gerechtvaardigd, nu instemming voldoende duidelijk en onvoorwaardelijk uit die brief blijkt (rov. 4.3). Op die grond heeft de kantonrechter onder meer in conventie voor recht verklaard dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte per 1 januari 2012 door opzegging is geëindigd. In reconventie heeft hij [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van in hoofdsom € 8.420,46 wegens achterstallige huurpenningen.

2.4

Met zijn
grieven 1 en 3betoogt [appellant] dat hij niet heeft ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde], zodat deze doorloopt tot 1 maart 2017.

2.5

Indien de opzeggingsbrief van [geïntimeerde] van 7 juli 2011 tot uitgangspunt wordt genomen kan inderdaad niet worden gezegd dat [appellant] met die opzegging heeft ingestemd. Uit de antwoordbrief van [appellant] van 24 oktober 2011 kan immers niets anders worden begrepen dan dat hij niet daarmee instemde.

2.6

Het hof begrijpt het standpunt van [geïntimeerde] in deze procedure echter aldus dat [appellant] al vóór dat de opzeggingsbrief van 7 juli 2011 werd verstuurd had ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.

2.7

[geïntimeerde] heeft, onbestreden, aangevoerd dat [appellant] na februari 2011, derhalve toen rechtsgeldige opzegging door [geïntimeerde] tegen 1 maart 2012 contractueel niet meer mogelijk was, heeft aangekondigd dat hij met ingang van maart 2012 de huurprijs van de bedrijfsruimte zou verhogen tot ruim € 30.000,-- per jaar. Volgens [appellant] is dat een marktconforme huurprijs. [geïntimeerde] heeft tegen [appellant] gezegd dat hij die huurprijs niet kon opbrengen, zodat hij naar een andere bedrijfsruimte moest omzien. Daarover is tussen partijen gediscussieerd hetgeen er kennelijk toe heeft geleid dat [geïntimeerde] in het telefoongesprek dat hij op 29 april 2011 met [appellant] heeft gevoerd, heeft gezegd dat hij dan de huur van de bedrijfsruimte moest opzeggen. Tegen die achtergrond had het op de weg van [appellant] gelegen om klip en klaar duidelijk te maken dat hij niet kon instemmen met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Door dat niet te doen maar in plaats daarvan tot twee keer toe -de brief van [appellant] van 13 mei 2011 en de brief van mr. Verhoeven van 28 juni 2011- te vragen tegen welke datum [geïntimeerde] zou ontruimen, heeft [appellant] bij [geïntimeerde] de gerechtvaardigde indruk gewekt dat hij instemde met de beëindiging van de huurovereenkomst tegen een nog door [geïntimeerde] op te geven datum. Die datum heeft [geïntimeerde] gemeld in zijn brief van 7 juli 2011. Dat hij in die brief spreekt van opzegging is onjuist, omdat er al overeenstemming was bereikt over beëindiging van de huurovereenkomst, zij het nog niet tegen welke datum. Nu de reactie van [appellant] in zijn brief van 24 oktober 2011 op de brief van [geïntimeerde] van 7 juli 2011 niet was: ik kan met deze datum niet instemmen, maar: dit is geen geldige opzegging, hetgeen niet meer aan de orde was, heeft [appellant] ook onvoldoende duidelijk bezwaar gemaakt tegen de door [geïntimeerde] opgegeven datum. Bij het voorgaande is nog van belang dat [geïntimeerde] in zijn gerechtvaardigd vertrouwen ook heeft gehandeld, namelijk door een nieuwe bedrijfsruimte te betrekken. De beslissing van de kantonrechter is dus in zoverre juist, zodat de daartegen gerichte grieven 1 en 2 falen.

2.7

Grief 2houdt in dat over de periode juni 2011 tot en met december 2011 de huurprijs geen € 1.667,-- maar € 1.795,-- per maand bedroeg. Partijen zijn het daarover eens, zodat de grief slaagt en het vonnis in zoverre niet in stand kan blijven. De huur die [geïntimeerde] over die periode verschuldigd was bedraagt derhalve € 12.565,--. Niet in geschil is dat [geïntimeerde] enige bedragen aan de beslagleggend deurwaarder heeft betaald. Volgens hem heeft hij inmiddels het volledige verschuldigde bedrag afgedragen, volgens [appellant] is dat niet juist. Het hof zal met deze afdracht op de hierna te bepalen wijze rekening houden.

2.8

De grieven slagen gedeeltelijk. Het vonnis waarvan beroep zal gedeeltelijk worden vernietigd. [appellant] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.

3.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis voor zover de kantonrechter in reconventie heeft beslist:

“Veroordeelt [geïntimeerde] op aan [appellant] te betalen een bedrag van € 8.420,46, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van betaling”

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van € 12.565,-- te verminderen met de bedragen die [geïntimeerde] op grond van de door [X] gelegde executoriale beslagen aan de deurwaarder heeft afgedragen, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het (eventuele) restant vanaf de dag dat de executoriale beslagen zijn opgeheven tot de dag der voldoening;

bekrachtigt het vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 291,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. J.C.W. Rang en mr. E.J. Rotshuizen, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2013.