Uitspraak
4 september 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE IN PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. B. Heldring te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANT IN INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
Bij dagvaarding van 12 mei 2009 is Eigen Haard in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 16 februari 2009, in deze zaak onder rolnummer CV 07-26870 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.
Bij memorie van grieven heeft Eigen Haard 15 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken in het geding gebracht en geconcludeerd – naar het hof begrijpt - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, die van Eigen Haard zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen Eigen Haard hem ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie heeft [geïntimeerde] geantwoord en zijnerzijds tegen het bestreden vonnis vier grieven aangevoerd, zijn eis vermeerderd, bewijsstukken overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie tot vernietiging van het bestreden vonnis en veroordeling van Eigen Haard tot betaling aan [geïntimeerde] van € 262.571,=, vermeerderd met € 22.330,=, de wettelijke rente over de inkomensschade over 2006, 2007, 2008 en 2009 alsmede de wettelijke rente over € 184.009,00 vanaf 1 januari 2009, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties.
Vervolgens heeft Eigen Haard bij memorie in het incidenteel appel geantwoord en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.21 een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Met grief VIII in het principaal appel komt Eigen Haard op tegen de overweging van de kantonrechter dat voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] een bedrag van ƒ 45.000,= als overnamesom heeft betaald. Zij heeft een schriftelijke verklaring overgelegd van haar voormalige medewerker [A], waarin deze zegt te betwijfelen dat [geïntimeerde] een overnamesom heeft betaald. Het hof begrijpt dat Eigen Haard met de overlegging van deze verklaring beoogt te betwisten dat door [geïntimeerde] enig bedrag als overnamesom is betaald. Van die betaling kan in hoger beroep dan ook niet meer als vaststaand worden uitgegaan. Voor het overige bestaat over de feitenvaststelling geen geschil, zodat ook het hof van de vastgestelde feiten zal uitgaan.
2.2 Die feiten behelzen het volgende.
i. Bij huurovereenkomst van 3 september 2001 heeft [geïntimeerde] van Eigen Haard vanaf 1 september 2001 voor de duur van twee jaar bedrijfsruimte gehuurd aan het [adres] en [adres] te Amsterdam. In het gehuurde was een kapperszaak gevestigd. [geïntimeerde] is in het gehuurde ook een kapperszaak gaan exploiteren. Enige tijd later is hij in het pand nr. [nummer] een zogenaamde minimarkt begonnen.
ii. Op 2 september 2003 hebben partijen wederom een schriftelijk huurcontract ondertekend, waarin is bepaald dat de huur werd aangegaan voor de duur van twee jaar. Als bijzondere bepaling is daarin vermeld: “Het is de huurder bekend dat de technische staat van het complex waartoe de ruimte behoort wordt onderzocht en dat het resultaat van dit onderzoek een grote opknapbeurt en/of sloop/nieuwbouw kan betekenen. Als plannen ten uitvoer worden gebracht en dit stagnatie in huurders bedrijfsvoering veroorzaakt, kan huurder bij verhuurder geen aanspraak maken op enige vergoeding van schade en/of enige tegemoetkoming”.
iii. In een procedure tussen partijen heeft de kantonrechter bij onherroepelijk geworden vonnis van 18 juli 2006 geoordeeld dat de huurovereenkomst van 3 september 2001 krachtens het bepaalde in artikel 7:301 lid 2 BW van rechtswege is verlengd tot 1 september 2006, dat de tweede huurovereenkomst niet kan worden aangemerkt als een beëindigingsovereenkomst en dat [geïntimeerde] met recht een beroep heeft gedaan op de vernietigbaarheid van de tweede huurovereenkomst.
iv. Inmiddels is de huurovereenkomst per 1 september 2006 verlengd tot 1 september 2011.
v. Bij brief van 28 april 2005 heeft Eigen Haard aan [geïntimeerde] bericht dat hij de bedrijfsruimten moest ontruimen in verband met renovatie/het funderingsherstel van het complex waarvan de bedrijfsruimte deel uitmaakt, dat Eigen Haard samen met het stadsdeel haar best zou doen vervangende ruimte voor hem te zoeken, dat [geïntimeerde] na de werkzaamheden, die voor het gehele complex ongeveer één tot anderhalf jaar in beslag zouden nemen, kon terugkeren of zoveel eerder als de werkzaamheden het toelieten en het [geïntimeerde] werd aangeraden financiën te reserveren om de bedrijfsruimten na de opknapbeurt weer in te richten. De brief vermeldt dat dit voorstel het redelijke voorstel was dat Eigen Haard op grond van het Sociaal Plan Zeeheldenbuurt verplicht was aan [geïntimeerde] te doen.
vi. [geïntimeerde] heeft laten weten het voorstel niet redelijk te achten.
vii. Bij brief van 24 augustus 2005 aan [geïntimeerde] heeft Eigen Haard zich op het standpunt gesteld dat de te verrichten werkzaamheden dringende werkzaamheden waren in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW waartoe [geïntimeerde] verplicht was gelegenheid te bieden en zich bereid verklaard hem een eenmalige vergoeding van € 5.000,= toe te kennen. Voor het geval het voorstel niet zou worden aanvaard heeft Eigen Haard de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2006.
viii. Bij vonnis van 18 juli 2006 is de op de opzegging gebaseerde beëindigingsvordering van Eigen Haard afgewezen. Ten overvloede heeft de kantonrechter overwogen dat de brief van 28 april 2005 niet is te beschouwen als een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW.
ix. Bij brief van 15 augustus 2006 heeft Eigen Haard in een haar ogen nieuw redelijk voorstel gedaan. Zij stelde dat funderingsherstel noodzakelijk was, dat [geïntimeerde] daarvoor het gehuurde diende te ontruimen, dat zij bereid was een vergoeding van € 5.000,= te betalen, maar niet meer en dat [geïntimeerde] zelf voor vervangende bedrijfsruimte moest zorgen. [geïntimeerde] heeft dit voorstel niet aanvaard.
x. Op vordering van Eigen Haard is [geïntimeerde] bij vonnis in kort geding van 19 oktober 2006 veroordeeld tot ontruiming onder de voorwaarde van betaling door Eigen Haard van een bedrag van € 15.000,=. De redelijkheid van het voorstel diende volgens de kantonrechter in de bodemzaak nader te worden onderzocht.
xi. Eigen Haard heeft het bedrag van € 15.000,= aan [geïntimeerde] betaald en hem laten weten dat zij vasthield aan de veroordeling tot ontruiming. [geïntimeerde] heeft het gehuurde ontruimd aan Eigen Haard opgeleverd.
xii. Bij arrest van dit hof van 3 mei 2007 is op vordering van [geïntimeerde] het ontruimingsvonnis vernietigd omdat aan [geïntimeerde] geen redelijk voorstel was gedaan.
xiii. Ingevolge een schikking in het kader van een door [geïntimeerde] op 25 mei 2007 aangespannen kort geding heeft Eigen Haard een bedrag van € 10.000,= aan [geïntimeerde] betaald als voorschot op een eventueel wegens de ontruiming verschuldigde schadevergoeding.
xiv. Op 20 september 2007 is voor de renovatie van het complex waarin het gehuurde is gelegen een bouwvergunning afgegeven. De renovatie is in augustus 2008 aangevangen.
xv. [geïntimeerde] heeft met ingang van juni 2008 een kapperszaak in Alkmaar overgenomen, waarin hij sedertdien werkzaam is.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding vordert [geïntimeerde] op grond van onrechtmatige ontruiming veroordeling van Eigen Haard tot betaling van een schadevergoeding van, na eisvermeerdering, € 284.901,= vermeerderd met rente. Eigen Haard heeft aangevoerd dat de schade die [geïntimeerde] heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige ontruiming niet hoger is dan € 5.000,=. Zij heeft in oorspronkelijke reconventie terugbetaling gevorderd van hetgeen zij aan [geïntimeerde] meer heeft betaald dan € 5.000,=, zijnde een bedrag van € 20.000,=, met rente.
3.2 In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat Eigen Haard geen bewijs heeft aangedragen voor haar stelling dat de huurovereenkomst per 1 september 2001 is aangegaan voor twee jaar met het oog op de aanstaande renovatie. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat de overeenkomst van 2 september 2003 nietig is, omdat tussen partijen toen al een huurovereenkomst voor vijf jaar was gaan gelden, zodat het exoneratiebeding tussen partijen geen gelding heeft gekregen, nu niet is gebleken dat [geïntimeerde] heeft beoogd de bestaande overeenkomst te wijzigen. De kantonrechter heeft de door Eigen Haard te verrichten werkzaamheden aangemerkt als een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en niet als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Het door Eigen Haard in de brief van 15 augustus 2006 gedane voorstel achtte de kantonrechter niet redelijk. Naar zijn oordeel konden de nadelige gevolgen van de verwezenlijking van stadsvernieuwing niet in strijd met toezeggingen in deze verregaande mate worden afgewenteld op huurders als [geïntimeerde]. Eigen Haard was volgens de kantonrechter dan ook gehouden de volledige door [geïntimeerde] als gevolg van de onrechtmatige ontruiming geleden schade te vergoeden, die niet was beperkt tot het bedrag dat [geïntimeerde] in het kader van een redelijk voorstel had behoren te worden aangeboden. Ook bestond er volgens de kantonrechter geen grond voor aftrek van ontvangen subsidie en uitkeringen. De kantonrechter heeft de schade zelf begroot en de schadevergoeding vastgesteld op € 79.766,14 (te verminderen met het reeds betaalde voorschot van € 25.000,=) inclusief een bedrag van € 750,= voor immateriële schade.
3.3 Ter afwering van de schadevergoedingsvordering van [geïntimeerde] beroept Eigen Haard zich voor alles op de hiervoor onder 2.2 sub ii weergegeven bijzondere bepaling (hierna: het exoneratiebeding). Hieromtrent overweegt het hof als volgt.
3.4 Eigen Haard heeft gebruik gemaakt van een niet onherroepelijke ontruimingstitel, die uiteindelijk is vernietigd. Deze omstandigheid geeft [geïntimeerde] in beginsel recht op vergoeding van de volledige schade die hij als gevolg van de onrechtmatige ontruiming heeft geleden. Die schade heeft betrekking op drie te onderscheiden perioden: (a) de periode tot de renovatie, (b) de periode van de renovatie en (c) de periode na de voltooiing van de renovatie tot en met de wederingebruikneming.
3.5 Ad (a). [geïntimeerde] heeft het gehuurde per 1 maart 2007 ontruimd opgeleverd. Eerst in augustus 2008, dus 17 maanden later, is de renovatie aangevangen. Dit betekent dat [geïntimeerde] gedurende 17 maanden nodeloos van het gebruik van het gehuurde verstoken is geweest. De als gevolg daarvan geleden schade kan niet worden toegerekend aan de renovatie, maar enkel aan het gebruik van de later vernietigde ontruimingstitel. Op vergoeding van die schade heeft [geïntimeerde] dus hoe dan ook aanspraak.
3.6 Ad (b). Voor de schadevergoeding over de periode van de renovatie is het exoneratiebeding van belang. Als dat beding tussen partijen gelding heeft kan [geïntimeerde] ook in het kader van een schadevergoeding wegens onrechtmatige ontruiming geen aanspraak maken op vergoeding van de schade over de renovatieperiode. De ontruiming heeft immers met het oog op die renovatie plaatsgevonden en voor de toepassing van het exoneratiebeding moet de schade dan ook worden geacht als gevolg van de renovatie te zijn ontstaan. Als het exoneratiebeding geldig is zou vergoeding van dat deel van de schade [geïntimeerde] in een betere positie brengen dan hij zonder de onrechtmatige ontruiming zou zijn geweest. Dat de renovatie zou plaatsvinden en [geïntimeerde] het gehuurde dan zou moeten verlaten was immers onvermijdelijk en was door [geïntimeerde] door middel van het exoneratiebeding ook aanvaard.
3.7 Eigen Haard klaagt in grief II in principaal appel over de overweging van de kantonrechter dat de tweede huurovereenkomst nietig is. Zij is van mening dat de eerste huurovereenkomst weliswaar per 1 september 2003 van rechtswege voor vijf jaar is gaan gelden, maar dat dat niet eraan in de weg stond dat partijen rechtsgeldig, als wijziging op die huurovereenkomst, konden overeenkomen dat [geïntimeerde] afstand deed van zijn recht op schadevergoeding bij renovatie. Zij voert in dit verband aan dat zij de huurovereenkomst na 1 september 2003 niet zou hebben voortgezet als [geïntimeerde] niet bereid zou zijn geweest akkoord te gaan met het exoneratiebeding.
3.8 Naar het oordeel van het hof is voor aanvaardbaarheid van het beroep van Eigen Haard op het exoneratiebeding in ieder geval vereist dat komt vast te staan dat partijen daarover reeds overeenstemming hebben bereikt toen Eigen Haard nog vrij was in haar keuze om de overeenkomst wel of niet te verlengen, dus vóór 1 september 2003. Uit de stellingen van [geïntimeerde] vloeit voort dat hij zulks betwist. Ook acht het hof in dat verband van belang of juist is dat, zoals Eigen Haard met grief I in principaal appel heeft betoogd, maar [geïntimeerde] heeft betwist, Eigen Haard [geïntimeerde] al bij het aangaan van de eerste overeenkomst heeft duidelijk gemaakt dat hij slechts een tijdelijke huurovereenkomst kon krijgen vanwege de op handen zijnde renovatie. Als dat waar is heeft [geïntimeerde] immers al vanaf het begin moeten incalculeren dat zijn investeringen als gevolg van de renovatie teniet zouden (kunnen) gaan, waardoor minder aanleiding is voor het oordeel dat [geïntimeerde] bij het instemmen met het exoneratiebeding in een klempositie zat. Als daarentegen komt vast te staan dat, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, maar Eigen Haard heeft betwist, Eigen Haard [geïntimeerde] bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst heeft toegezegd dat hij na afloop van de eerste twee jaar de bedrijfsruimten voor de duur van vijf jaar zou kunnen huren, is voor het aannemen van zo’n klempositie juist temeer reden.
3.9 Het hof zal partijen toelaten tot het bewijs van hun wederzijdse stellingen in deze. Eigen Haard zal als eerste getuigen kunnen voorbrengen, maar omdat de bewijsthema’s verwant zijn kunnen die getuigen wellicht ook meteen al ten behoeve van [geïntimeerde] worden gehoord.
3.10 In afwachting van de resultaten van de bewijslevering wordt ieder verder oordeel over de grieven I en II aangehouden.
3.11 Ad (c). Het hof begrijpt uit het bestreden vonnis dat de renovatie inmiddels is voltooid, maar [geïntimeerde] nog niet in het gehuurde is teruggekeerd, hoewel hij daarop nog steeds aanspraak maakt. Ook blijkt uit de stukken dat Eigen Haard de huurovereenkomst tegen 1 september 2011 heeft opgezegd. De redenen voor opzegging zijn echter onbekend. Voormelde omstandigheden zijn van belang voor de vraag of [geïntimeerde] in de periode na de renovatie schade heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige ontruiming en zo ja, wat de hoogte daarvan is. Het hof zal een comparitie van partijen gelasten om partijen in de gelegenheid te stellen het hof hierover voor te lichten, welke comparitie zal plaatsvinden in aansluiting op het laatste getuigenverhoor.
3.12 Het oordeel over de overige grieven en iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4. Beslissing
Het hof:
laat Eigen Haard toe tot het bewijs:
- dat zij [geïntimeerde] bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst heeft medegedeeld dat zij slechts een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wenste aan te gaan vanwege de op handen zijnde renovatie;
- zij vóór 1 september 2003 aan [geïntimeerde] heeft duidelijk gemaakt dat zij na het einde van de eerste huurovereenkomst alleen een nadere huurovereenkomst met hem wilde aangaan, indien hij zou instemmen met het onder 2.2.ii vermelde exoneratiebeding en [geïntimeerde] daarmee toen heeft ingestemd;
laat [geïntimeerde] toe tot het bewijs:
- dat Eigen Haard hem bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst heeft toegezegd dat hij na afloop van de eerste twee jaar de bedrijfsruimten voor de duur van vijf jaar zou kunnen huren;
beveelt dat een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe als raadsheer-commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, Prinsengracht 436 te Amsterdam op dinsdag 9 oktober 2012 te 13.00 uur;
bepaalt dat de advocaat van Eigen Haard dient na te (laten) gaan of partijen, hun advocaten en de door Eigen Haard voor te brengen getuigen op de hierboven bepaalde dag en tijd kunnen verschijnen en dat deze – zo dat niet het geval mocht zijn – uiterlijk op 18 september 2012 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de periode van 1 oktober tot en met 31 december 2012 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;
bepaalt dat aansluitend aan het laatste getuigenverhoor een comparitie van partijen zal plaatsvinden;
verzoekt partijen, voor zover zij zich ter comparitie willen bedienen van (nog niet in de procedure overgelegde) schriftelijke stukken, deze uiterlijk 14 dagen voor de comparitiedatum toe te zenden aan de raadsheer-commissaris, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, J.C.W. Rang en D.J. Oranje en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 september 2012.