Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.081.707
(zaaknummer rechtbank 414487)
arrest van de tweede kamer van 15 mei 2012
in de zaak van
1. [appellant sub 1] en
2. [appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna: [appellanten],
advocaat: mr. C.G.P. Goudriaan,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. E.J. Bink.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg en het tussentijdse hoger beroep tegen het hierna als eerste te noemen vonnis, verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 5 april 2006, het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 8 november 2007, en de vonnissen van 17 mei 2006, 10 september 2008, 25 februari 2009 en 24 maart 2010 die de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (verder: de kantonrechter) heeft gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie enerzijds en [appellanten] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie anderzijds. Van die vonnissen en van dat arrest is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 juni 2010,
- het herstelexploot d.d. 4 februari 2011,
- de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van oorspronkelijke reconventionele eis (met producties),
- de memorie van antwoord, tevens houdende verzet wijziging eis,
- de akte zijdens [appellanten] houdende uitlating memorie van antwoord,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
2.2 Ter pleitzitting hebben beide partijen verzocht de vóór de zitting door hen ingezonden stukken in het geding te mogen brengen. Van de zijde van [geïntimeerde] is aangegeven dat geen bezwaar bestaat tegen de door [appellanten] bij brief van 26 oktober 2011 ingezonden productie 59. Van de zijde van [appellanten] is gezegd dat geen bezwaar bestaat tegen de door [geïntimeerde] bij brief van 26 oktober 2011 ingezonden aanvullende productie. Het hof heeft ter zitting beide partijen toestemming verleend tot het in het geding brengen van de genoemde stukken.
2.3 Na afloop van de pleidooien heeft het hof, met instemming van [geïntimeerde], bepaald dat arrest zal worden gewezen op het procesdossier van [appellanten]
3. De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven onder 1 van het vonnis van 5 april 2006. De in rov. 1.3 van dat vonnis vermelde huurovereenkomst van juni 2005 van [appellanten] met het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (hierna: het Hoogheemraadschap) is inmiddels vervangen door de huurovereenkomst d.d. 15 november 2006 (overgelegd als prod. 30 bij de brief van 14 februari 2008 van mr. Goudriaan aan de rechtbank, sector kanton).
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Deze zaak gaat kort gezegd over het volgende. [appellanten] huren sedert 1986 van (de respectieve rechtsvoorgangers van) [geïntimeerde] een afgebakend deel van een weiland dat sedert augustus 2001 aan [geïntimeerde] in eigendom toebehoort. [appellanten] gebruiken dit stuk grond (hierna: de tuin) onder meer als tuin en parkeerplaats. De tuin vormt de enige toegangsmogelijkheid tot het in de Vecht gelegen woonschip van [appellanten] vanaf de openbare weg te [plaatsnaam]. [appellanten] wonen daar permanent. In de tuin bevinden zich een berging, een gastank, een elektrakast, een waterput, nutsleidingen en een toegangsbrug tot het woonschip. De huurovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.
4.2 [appellanten] huren, eveneens sinds 1986, van het Hoogheemraadschap de ligplaats van hun woonschip in de Vecht. In november 2006 is deze huurovereenkomst (wederom) in een nieuw contract vastgelegd. Volgens dit contract van 15 november 2006 behoort tot het gehuurde ook een oppervlakte water en ondergrond voor het hebben en houden van een of meer steigers en oevergrond ter grootte van 6,28 m2, te gebruiken als toegang tot het woonschip en/of de tuin. Het contract vermeldt dat de huurovereenkomst ingaande 1 januari 2006 voor onbepaalde tijd is aangegaan.
4.3 Ingevolge het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Loenen” is de plaats waar het woonschip van [appellanten] ligt, bestemd als woonschepenligplaats. Daarnaast beschikken [appellanten] op grond van de Verordening op woonschepen van de gemeente Loenen over een vergunning voor onbepaalde tijd voor de ligplaats.
4.4 Bij brief van 4 januari 2002 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] bericht dat er zijns inziens geen contractuele relatie tussen partijen bestaat en bij brief van 11 maart 2002 heeft hij hen meegedeeld dat, mocht niettemin van een overeenkomst sprake zijn, deze overeenkomst per 1 september 2003 wordt opgezegd. [geïntimeerde] heeft daarbij aangegeven onder bepaalde voorwaarden bereid te zijn schriftelijk een overeenkomst aan te gaan. [appellanten] zijn niet akkoord gegaan met beëindiging van de huurovereenkomst en evenmin met een nieuwe overeenkomst op de door [geïntimeerde] genoemde voorwaarden.
4.5 Op 10 februari 2005 heeft [geïntimeerde] [appellanten] doen weten dat deze sedert september 2003 zonder recht of titel de tuin in gebruik hielden en hen een voorstel gedaan tot vrijwillige ontruiming van de tuin op uiterlijk 1 januari 2008, onder bepaalde voorwaarden, waaronder eventuele verkoop van het woonschip aan [geïntimeerde]. Ook dat voorstel hebben [appellanten] niet aanvaard.
4.6 Per augustus 2001 bedroeg de huur die [appellanten] aan [geïntimeerde] betaalden € 340,33 per jaar. In de loop van 2005 hebben [appellanten], die vanaf augustus 2001 geen huur meer hadden voldaan, aan [geïntimeerde] een bedrag van € 1.502,- betaald ten titel van huur over de periode vanaf 2002 tot en met 2005.
4.7 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg primair gevorderd, sterk samengevat, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van de tuin en tot betaling van een gebruiks- dan wel schadevergoeding. Subsidiair heeft [geïntimeerde], eveneens kort gezegd, veroordeling van [appellanten] gevorderd tot betaling van achterstallige huur en een verklaring voor recht dat [appellanten] per 1 mei 2005 een bedrag van € 750,- per maand aan huurpenningen verschuldigd zijn.
4.8 De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen.
4.9 In reconventie hebben [appellanten] in eerste aanleg, na eiswijziging, voor zover thans nog van belang gevorderd:
A. te verklaren voor recht:
1. dat de door [geïntimeerde] gedane huuropzeggingen van 2002 respectievelijk 2005 geen rechtsgevolg hebben en
2. dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde duur tegen de per 1 augustus 2001 geldende huurprijs voortduurt, alsmede
3. dat daarvan een indeplaatsstellingsbeding deel uitmaakt inhoudende dat genoemde huurovereenkomst in geval van overdracht van het woonschip wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het woonschip,
althans dat partijen krachtens gewoonte zijn gebonden aan het rechtsgevolg dat genoemde huurovereenkomst ingeval van overdracht van het woonschip wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het woonschip,
(…)
C. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellanten] tegen kwijting te betalen wegens kosten als bedoeld in artikel 6:96 BW een bedrag van € 7.657,65, althans € 6.000,-, althans een bedrag dat de rechtbank in goede justitie juist oordeelt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag vanaf de datum van [de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, hof] tot de dag der algehele betaling,
D. met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.
4.10 De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] onder A(1) en A(2) toegewezen. De vordering onder A(3) is afgewezen, evenals de vordering onder C. De proceskosten in reconventie zijn gedeeltelijk gecompenseerd.
4.11 [appellanten] komen in hoger beroep op tegen zowel de tussenvonnissen van (zo begrijpt het hof:) 10 september 2008 en 25 februari 2009 als het eindvonnis van 24 maart 2010. Tegen de beide tussenvonnissen hebben [appellanten] echter geen grieven aangevoerd, zodat hun vordering in hoger beroep in zoverre niet naar de eis van de wet met redenen is omkleed. Op die grond zal het hof het hoger beroep tegen de beide tussenvonnissen verwerpen.
4.12 [appellanten] hebben in hoger beroep hun vorderingen onder A(1), A(2), C en D gehandhaafd. De vordering onder A(3) hebben zij bij memorie van grieven als volgt gewijzigd:
te verklaren voor recht:
A. 3a) dat [van de onder A(2) bedoelde huurovereenkomst] een beding deel uitmaakt inhoudende dat genoemde huurovereenkomst, in geval van overdracht van hun woonschip, wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het woonschip,
3b) althans dat partijen krachtens gewoonte zijn gebonden aan het rechtsgevolg dat genoemde huurovereenkomst ingeval van overdracht van hun woonschip, wordt voortgezet door de nieuwe eigenaar van het woonschip.
4.13 Voorts hebben [appellanten] bij memorie van grieven hun eis aangevuld met de volgende vorderingen:
D. subsidiair, voor het geval het hof hun eis inzake voortzetting van de huurovereenkomst door een koper van hun woonschip zou afwijzen:
1. tegen een door het hof te bepalen schadevergoeding, met ingang van de datum dat [appellanten] hun woonschip overdragen aan derden, ten laste van het perceel kadastraal bekend als gemeente Vreeland, sectie B, nummer 607, en ten gunste van het perceel kadastraal bekend als gemeente Vreeland, sectie B, nummer 453, een noodweg aan te wijzen waarvan de nieuwe eigenaar van het woonschip, zijn gezinsleden en bezoekers van zijn woonschip gebruik kunnen maken teneinde:
i. vanaf de openbare weg de Nigtevechtseweg te Vreeland (gemeente Stichtse Vecht) naar en van de aldaar in de Vecht afgemeerde woonark van [appellanten] te gaan, alsmede
ii. twee auto’s [te] kunnen parkeren, met een oppervlakte van ca. 30 m2, alsmede
iii. […] in respectievelijk op het belaste perceel leidingen voor elektra, drinkwater en kabel t.v., alsmede een gastank, een schuur, riolering, een elektrakast, een waterput en een toegangsbrug naar genoemde woonark aan te leggen en te behouden,
2. althans [geïntimeerde] te veroordelen om tegen een door het hof te bepalen schadevergoeding in geval van overdracht van het woonschip van [appellanten] aan derden, aan de nieuwe eigenaar van het woonschip, zijn gezinsleden en bezoekers van zijn woonschip, ter plaatse van de thans door [appellanten] gehuurde grond:
i. een onbeperkt recht van overpad te verlenen, alsmede
ii. te gehengen en gedogen dat de nieuwe eigenaar van het woonschip een parkeerplaats aanbrengt en in stand houdt ten behoeve van het parkeren van twee auto’s, met een oppervlakte van ca. 30 m2, alsmede
iii. te gehengen en gedogen dat de nieuwe eigenaar van het woonschip ten behoeve van zijn woonschip […] in respectievelijk op het belaste perceel leidingen voor elektra, drinkwater en kabel t.v., alsmede een gastank, een schuur, riolering, een elektrakast, een waterput en een toegangsbrug naar zijn woonark aanlegt en behoudt,
D.2 op straffe van een dwangsom van € 100,- voor elke dag dat [geïntimeerde] in gebreke blijft aan enig onderdeel van deze veroordeling te voldoen,
E. te verklaren voor recht, dat, althans in het kader van een eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst tussen partijen door [geïntimeerde], een huurprijs van € 1.600,- per jaar met ingang van 1 januari 2011, met ingang van 1 januari 2012 jaarlijks te indexeren conform de consumentenprijsindex, met een beding tot voortzetting van de huurovereenkomst onder die condities ingeval van overdracht van de woonark van [appellanten] aan de nieuwe eigenaar van de woonark, althans een huurprijs en een beding inzake voortzetting van de huurovereenkomst door de nieuwe eigenaar van de woonark ingeval van overdracht daarvan als door het hof in goede justitie en naar redelijkheid te bepalen, beantwoordt aan de tussen partijen geldende normen van de redelijkheid en billijkheid,
F. met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste instantie in reconventie, en voorts in de kosten van het hoger beroep.
4.14 [geïntimeerde] verzet zich tegen de toevoeging aan de eis van voormelde vorderingen sub D en E met het betoog dat hij daardoor, en door het ontbreken van enige onderbouwing van die vorderingen, onredelijk in zijn verdediging wordt geschaad. Het hof verwerpt dit bezwaar. De aanvulling van de eis is tijdig gedaan. Voor een onredelijke vertraging van het geding als gevolg van de eisvermeerdering valt niet te vrezen. Er is geen reden om strijd met de eisen van een goede procesorde aan te nemen.
4.15 De vorderingen onder A(1) en A(2), zoals door [appellanten] in eerste aanleg in reconventie ingesteld en bij memorie van grieven gehandhaafd, behoeven geen beoordeling. De kantonrechter heeft deze beide vorderingen in het bestreden eindvonnis van 24 maart 2010 toegewezen, terwijl tegen de toewijzing daarvan in hoger beroep niet is opgekomen. De beide vorderingen vallen daarmee buiten de rechtsstrijd in hoger beroep.
4.16 Met betrekking tot de vorderingen als geformuleerd onder A(3) onder a en b overweegt het hof als volgt. [appellanten] hebben in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd (primair) dat van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst een “indeplaatsstellingsbeding” deel uitmaakt, inhoudende dat bij overdracht van het woonschip de huurovereenkomst door de nieuwe eigenaar van het schip wordt voortgezet, althans (subsidiair) dat partijen krachtens gewoonte zijn gebonden aan het rechtsgevolg dat bij overdracht van het woonschip de huurovereenkomst door de nieuwe eigenaar wordt voortgezet. De kantonrechter heeft de primair gevorderde verklaring voor recht afgewezen op de grond dat [appellanten] niet zijn geslaagd in het hen opgedragen bewijs op dit punt. Tegen dit oordeel keren zich de grieven 1 en 2. De subsidiair gevorderde verklaring voor recht is afgewezen op de grond dat, daargelaten of de gewoonte waarop [appellanten] zich beroepen het door hen gestelde rechtsgevolg zou kunnen hebben, [appellanten] onvoldoende hebben gesteld om het bestaan van die gewoonte te kunnen aannemen. In dat kader heeft de kantonrechter mede overwogen dat [appellanten] zich kennelijk op het standpunt stellen dat in de regio een ongeclausuleerd indeplaatsstellingsbeding bestaat. De grieven 3 tot en met 5 richten zich tegen de beslissing inzake de subsidiair gevorderde verklaring voor recht.
4.17 Onder nr. 15 van hun memorie van grieven voeren [appellanten] aan dat in de onderhavige zaak het begrip “indeplaatsstelling” in de oorspronkelijk gevorderde verklaring voor recht minder gelukkig is, omdat dit begrip inhoudt dat in een bestaande huurovereenkomst een derde persoon de plaats van de oorspronkelijke huurder inneemt en dat die overeenkomst, afgezien van de persoon van de huurder, op precies dezelfde wijze doorloopt, met dus precies dezelfde inhoud. Zij geven aan om die reden dit begrip in de in hoger beroep geformuleerde vordering tot verklaring voor recht alsnog te hebben weggelaten. Hoe de aangepaste formulering van de vordering tot verklaring voor recht moet worden gelezen, laat zich, voor zover meer in het bijzonder van belang, afleiden uit nr. 9 van de memorie van grieven. Daar staat geschreven:
“dat [[appellanten]] niet [hebben] gesteld dat tussen partijen is overeengekomen dat de huurovereenkomst “ongeclausuleerd”, dat wil zeggen in alle gevallen met exact dezelfde inhoud, zal worden voortgezet door de koper van de woonark, en dat [appellanten] bij die voortzetting een “fee” aan [geïntimeerde] zal moeten betalen. [appellanten] heeft bijvoorbeeld duidelijk gemaakt dat de thans nog steeds geldende huurprijs tussen partijen ook naar zijn mening niet marktconform is (…). Er is oorspronkelijk met [naam] [de rechtsvoorganger van [geïntimeerde], hof] ook niet overeengekomen dat er nooit sprake zou kunnen zijn van een uitzondering op die algemene regel van voortzetting van de huurovereenkomst. (…) En dit alles geldt ook voor de gewoonte.”
Nader wordt het standpunt van [appellanten] ook uitgewerkt in de nrs. 67 en 68 van de memorie van grieven. Zij stellen daar dat de overweging van de kantonrechter “dat het van de concrete omstandigheden (zowel aan de zijde van de nieuwe huurder als aan de zijde van de verhuurder) zal afhangen of in een bepaald geval van de verhuurder mag worden verwacht dat deze aan indeplaatsstelling meewerkt”, op zichzelf juist is. Naar zij betogen, staat dit echter aan toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht niet in de weg. Zij voeren in dit kader aan:
“Natuurlijk kunnen de omstandigheden van het geval en/of de omstandigheden van het moment dat de woonboot verkocht wordt, meebrengen dat de inhoud van de huurovereenkomst moet worden aangepast (bijvoorbeeld ten aanzien van de huurprijs), dat er specifieke redenen zijn waarom van deze verhuurder op dit moment niet verwacht mag worden een huurovereenkomst met de nieuwe booteigenaar te sluiten, of dat er alleen een verplichting tot die medewerking bestaat als aan de verhuurder een fee wordt betaald. Dat laatste is door [appellanten] met zoveel woorden aangegeven voor wat betreft de huurovereenkomst tussen partijen.
Ook wil toewijzing van de eis niet zeggen, dat de verhuurder in bijzondere gevallen geen enkele zeggenschap zou hebben over de persoon van de opvolgend huurder.
(…)
Essentie is dat de gewoonte het rechtsgevolg meebrengt dat in principe de huurovereenkomst door de nieuwe booteigenaar wordt voortgezet.”
4.18 Blijkens het voorgaande is volgens de eigen stellingen van [appellanten] de vraag of en, zo ja, onder welke voorwaarden bij overdracht van het woonschip aan derden de verhuur van de tuin moet worden voortgezet, (uiteindelijk) afhankelijk van de omstandigheden van dat moment. [appellanten] erkennen dat een ongeclausuleerde voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden geëist. Uit hun eigen stellingen vloeit voort dat het antwoord op de vraag of van de verhuurder kan worden verlangd dat hij bij overdracht door [appellanten] van hun woonschip aan derden in een verdere verhuring aan die derden bewilligt, onder meer afhangt van de kwestie of over bijvoorbeeld de huurprijs overeenstemming wordt bereikt, of de persoon van de beoogde nieuwe eigenaar op objectief te rechtvaardigen bezwaren stuit en of zwaarwegende belangen van de verhuurder zich tegen verdere verhuring verzetten.
4.19 Het gebruik van de naast het woonschip gelegen oevergrond is voor de eigenaar van het woonschip doorgaans onmisbaar. Indien deze niet tevens eigenaar van de naastgelegen oevergrond is, zal hij doorgaans en zo ook in het onderhavige geval- zijn aangewezen op een huurovereenkomst met de oevereigenaar (of een zakelijk recht op diens grond). Een dergelijke huurovereenkomst is naar zijn aard voor de verhurende oevereigenaar geen vrijblijvende zaak, gelet op het evident grote belang van de eigenaar van het woonschip om via de oever toegang tot de openbare weg te houden en de op de oever aangebrachte voorzieningen voor gas, water en elektra te kunnen blijven gebruiken. Het stond [geïntimeerde] in het onderhavige geval dan ook niet vrij om (zoals de kantonrechter en in navolging daarvan in hoger beroep het hof ook hebben beslist) de voor onbepaalde tijd gesloten huurovereenkomst op te zeggen, zonder daarvoor een voldoende zwaarwegende grond te hebben. Evenzo dient de oevereigenaar met de belangen van de eigenaar van het woonschip rekening te houden, als deze zijn woonschip wil gaan verkopen aan derden.
4.20 [appellanten] hebben onmiskenbaar een zwaarwegend financieel belang bij verkoop van hun woonschip in dezelfde toestand als waarin zij het destijds op de bewuste locatie liggende woonschip hebben gekocht, te weten met aanlegmogelijkheid en de mogelijkheid tot huur van de naastgelegen oevergrond. [appellanten] beschikken voor de ligplaats over een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met het Hoogheemraadschap en volgens artikel 10 van die huurovereenkomst mogen zij, mits het Hoogheemraadschap daarmee instemt, de huur aan de koper van hun woonschip overdragen. De plaats waar hun woonschip ligt, is volgens het vigerende bestemmingsplan als woonschepenligplaats bestemd. Indien de beoogde nieuwe eigenaar van het woonschip de naastgelegen oevergrond (en dus de ontsluiting tot de openbare weg en tot de nutsvoorzieningen) niet langer mag gebruiken, tast dit de economische waarde van het woonschip in belangrijke mate aan. Ook de waarde van de door [appellanten] bekostigde voorzieningen die op/aan de oever zijn aangebracht, gaat dan voor hen geheel of grotendeels verloren. Door niet mee te werken aan adequate afspraken inzake een verdere verhuur aan de beoogde nieuwe eigenaar van het woonschip, maakt [geïntimeerde] het [appellanten] nagenoeg onmogelijk hun woonschip te verkopen, althans te verkopen zonder aanzienlijke schade te lijden.
4.21 Gelet op het hiervoor overwogene brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid mee dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] in beginsel verplicht is met [appellanten] en de beoogde nieuwe eigenaar van het woonschip in redelijk overleg te treden over een verdere verhuur van de oevergrond, en dat [geïntimeerde] jegens [appellanten] dan niet zonder meer mag weigeren aan verdere verhuring mee te werken. Dat de eisen van redelijkheid en billijkheid dit naar de aard van de onderhavige overeenkomst en gelet op de onder 4.20 geschetste omstandigheden meebrengen, laat zich ook afleiden uit hetgeen in de Vechtstreek gebruikelijk is. Uit de overgelegde stukken en de afgelegde verklaringen kan worden geconcludeerd dat in de Vechtstreek bij verkoop van een woonschip de voortzetting van het recht om de naastgelegen oevergrond te huren op zichzelf zelden aanleiding tot problemen geeft. Dat wat gebruikelijk is, vormt doorgaans, en zeker ook in een geval als het onderhavige, een duidelijke aanwijzing voor hetgeen in het maatschappelijk verkeer redelijk en billijk wordt geacht.
4.22 [appellanten] zullen echter ook op hun beurt bij een voorgenomen overdracht van hun woonschip aan derden met de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerde] rekening dienen te houden. De concrete omstandigheden van dat moment kunnen meebrengen dat van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd aan een verdere verhuring van de oevergrond mee te werken. Daarvan zal bijvoorbeeld sprake kunnen zijn indien te verwachten valt dat de beoogde nieuwe eigenaar van het woonschip zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet zal kunnen nakomen of zich niet als goed huurder zal gedragen dan wel wanneer deze niet ingaat op een redelijk voorstel tot aanpassing van de huurovereenkomst, waaronder de huurprijs. Ook zwaarwegende persoonlijke belangen aan de zijde van [geïntimeerde] kunnen daaraan in de weg staan. Een uitputtende opsomming van gevallen waarin [geïntimeerde] een verdere verhuring zou mogen weigeren valt niet te geven, aangezien alle concrete omstandigheden op het moment waarop zich een potentiële nieuwe woonbooteigenaar aandient, daarbij een rol spelen.
4.23 Hoewel [appellanten] erkennen dat noch de huurovereenkomst, noch de gewoonte (voor zover de gewoonte “naar de letter” geen deel van de overeenkomst zou uitmaken) hen jegens [geïntimeerde] zonder meer aanspraak geeft op voortzetting van de huurovereenkomst met een nieuwe booteigenaar, zijn hun vorderingen onder A(3) a en b ongeclausuleerd geformuleerd. Deze vorderingen luiden algemeen en kennen geen voorbehoud. Aangezien ook in de eigen visie van [appellanten] bij overdracht van hun woonschip (uiteindelijk) alle concrete omstandigheden bepalend zullen zijn voor de vraag of een verdere verhuring dient plaats te vinden en wat daarbij de condities zullen zijn, zijn deze ongeclausuleerd geformuleerde vorderingen niet toewijsbaar. Voor toewijzing van de vorderingen in geclausuleerde vorm is evenmin plaats. Als gezegd dient de vraag of [geïntimeerde] verplicht is aan een verdere verhuring mee te werken, te worden beantwoord aan de hand van alle concrete omstandigheden op het moment dat [appellanten] tot verkoop overgaan en zich een nieuwe huurder aandient. Bij toewijzing van een aldus geclausuleerde verklaring voor recht hebben [appellanten] geen belang, aangezien een dergelijke verklaring voor recht geen duidelijkheid biedt of in een concreet geval zoals zich dat te zijner tijd zal aandienen, een verplichting tot verdere verhuring bestaat.
4.24 Gelet op het vorenstaande behoeven de grieven 1 tot en met 5 geen nadere bespreking. Zij kunnen niet leiden tot een ander resultaat. Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt gepasseerd, omdat geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
4.25 Met betrekking tot de vordering onder C overweegt het hof als volgt. [appellanten] vorderen een bedrag van € 7.657,65 aan buitengerechtelijke kosten met rente. Zij hebben daartoe gesteld dat hun advocaat tot aan de ontvangst op 29 april 2005 van de (concept)dagvaarding 39 uren aan de zaak heeft besteed tegen een redelijk uurtarief van € 165,- plus btw. De kantonrechter heeft deze vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Daartegen keert zich grief 6. [appellanten] voeren in hoger beroep aan dat in de periode van 17 januari 2002 tot en met 28 april 2005 een groot aantal brieven is gewisseld. Naast de brieven die door hen als de producties 3 tot en met 13 zijn overgelegd, zijn tussen partijen zelf negen brieven en tussen de advocaten 23 brieven gewisseld, aldus [appellanten] Naar zij betogen, heeft hun advocaat hen ook over de tussen partijen zelf gewisselde correspondentie intensief geadviseerd en heeft hij in de bewuste periode met henzelf en met [geïntimeerde] en diens advocaat diverse besprekingen gevoerd. Ook heeft hij tijd besteed aan het opstellen van een concept-huurovereenkomst en het aanvragen en bespreken van de taxatierapporten, zo betogen [appellanten] Ter adstructie van deze stellingen hebben [appellanten] bij memorie van grieven alsnog een urenspecificatie van hun advocaat over de periode van 17 januari 2002 tot en met 28 april 2005 overgelegd (productie 58).
4.26 [geïntimeerde] betwist enige vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn. Volgens hem betreft het merendeel van de door [appellanten] gestelde kosten de voorbereiding en instructie van de onderhavige procedure en de door [appellanten] gevoerde bestuursrechtelijke procedure.
4.27 Buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand komen op de voet van artikel 6:96 BW voor vergoeding in aanmerking, onder meer als het gaat om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, behoudens ingeval daarop krachtens artikel 241 Rv de regels over proceskosten van toepassing zijn. Deze laatste uitzondering ziet op, kort gezegd, verrichtingen ter voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] voldoende aannemelijk gemaakt dat in de periode van 17 januari 2002 tot en met 28 april 2005 werkzaamheden zijn verricht, die niet uitsluitend de voorbereiding van deze procedure en de instructie van de zaak betroffen. [geïntimeerde] heeft hen immers reeds op 4 januari 2002 te kennen gegeven dat er zijns inziens geen contractuele relatie tussen partijen bestaat en hen op 11 maart 2002 bericht de huurovereenkomst voor zover nodig met ingang van 1 september 2003 op te zeggen, terwijl de onderhavige procedure pas in mei 2005 is aangevangen. Gelet op de door [appellanten] bij memorie van grieven gegeven toelichting en de daarbij gevoegde urenspecificatie, vormt [geïntimeerde]’s betoog dat “[b]ehoudens een paar inhoudelijke brieven en een bespreking, door de gemachtigde van Van Wijhe geen kenbare buitengerechtelijke werkzaamheden [zijn] verricht”, geen voldoende gemotiveerde weerspreking van de stelling van [appellanten] dat buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand zijn gemaakt.
4.28 Uit de overgelegde urenspecificatie valt niet af te leiden in hoeverre daarin ook werkzaamheden betreffende de bestuursrechtelijke procedure zijn opgenomen. Weliswaar stellen [appellanten] dat hun advocaat geen tijd aan de bestuursrechtelijke procedure heeft besteed omdat zij daarin door hun rechtsbijstandverzekeraar zijn bijgestaan, maar de productie 22 waarnaar zij in dit kader verwijzen, schept daarin onvoldoende duidelijkheid. Daartegenover staat echter dat [appellanten] slechts aanspraak maken op vergoeding van de helft van de volgens de urenspecificatie verrichte hoeveelheid werkzaamheden. Volgens de urenspecificatie is in de zaak “Wijhe, Van/[geïntimeerde], rechtspositie huur grond bij woonboot” van 17 januari 2002 tot en met 28 april 2005 voor 78 uren werk verricht, terwijl de vordering van [appellanten] op een tijdsbesteding van slechts 39 uren is gebaseerd. Gelet op deze toegepaste halvering en gezien het feit dat [geïntimeerde] de redelijkheid van het gehanteerde uurtarief niet heeft weersproken, acht het hof de vordering onder C toewijsbaar. Grief 6 slaagt.
4.29 Het hof is van oordeel dat de vordering onder D(1), inhoudende dat per datum van overdracht van het woonschip aan derden, tegen een door het hof te bepalen schadevergoeding, een noodweg wordt aangewezen ten laste van de tuin en ten gunste van het door [appellanten] van het Hoogheemraadschap gehuurde, niet toewijsbaar is. Deze vordering stuit reeds af op het feit dat [appellanten] geen eigenaar van het ingesloten “erf” zijn en, zo een dergelijke vordering ook door een huurder van het ingesloten “erf” zou kunnen worden ingesteld, [appellanten] die vorderingen niet voor zichzelf in de hoedanigheid van huurder maar ten behoeve van een toekomstige huurder van dat “erf” instellen. Overigens stuit de vordering ook af op het feit dat zij te algemeen is geformuleerd. Het hangt immers van de (thans nog onbekende) concrete omstandigheden van het geval af of voldoende grond bestaat voor de aanwijzing van een noodweg en wat de omvang van de noodweg en de hoogte van de schadevergoeding zou moeten zijn. De vordering onder D(2), inhoudende dat ingeval van overdracht van het woonschip aan een derde [geïntimeerde] aan de nieuwe eigenaar, tegen een door het hof te bepalen schadevergoeding, ter plaatse van de tuin een onbeperkt recht van overpad en het recht tot het aanbrengen van voorzieningen verleent, strandt op dezelfde gronden.
4.30 De vordering onder E is evenmin toewijsbaar. Voor het laten vaststellen door de rechter van een redelijke huurprijs voor een onbebouwde onroerende zaak zoals de tuin bestaat, anders dan met betrekking tot de huur van woonruimte, geen wettelijke grondslag. Overigens is het ook niet mogelijk reeds nu te bepalen wat bij toekomstige overdracht van het woonschip de redelijke huurprijs voor een nieuwe huurder zou moeten zijn, omdat ook die kwestie zal afhangen van de concrete omstandigheden op dat moment.
4.31 Onder F vorderen [appellanten] de veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in reconventie zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. De door de kantonrechter in reconventie uitgesproken gedeeltelijke compensatie van de proceskosten wordt door grief 7 aangevochten. Het hof zal die beslissing bekrachtigen, aangezien partijen in eerste aanleg in reconventie over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld. Grief 7 faalt op dit punt en mist voor het overige zelfstandige betekenis. [appellanten] zullen, nu zij in hoger beroep overwegend in het ongelijk zijn gesteld, in de kosten van dit hoger beroep worden veroordeeld.
5. Slotsom
5.1 Het beroep tegen de tussenvonnissen van 10 september 2008 en 25 februari 2009 zal worden verworpen.
5.2 De grieven tegen het eindvonnis van 24 maart 2010 zijn tevergeefs voorgesteld, met uitzondering van grief 6. Het eindvonnis zal worden bekrachtigd, met uitzondering van de beslissing omtrent de buitengerechtelijke kosten. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
5.3 [appellanten] zullen als de overwegend in het ongelijk te stellen partij in de kosten van dit hoger beroep worden veroordeeld. Anders dan [appellanten] betogen, kan voor de ingangsdatum van de wettelijke rente over de proceskosten aansluiting worden gezocht bij de door [geïntimeerde] gevorderde ingangsdatum, te weten vanaf (de dag na afloop van) veertien dagen na de datum van dit arrest.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwerpt het beroep tegen de tussenvonnissen van 10 september 2008 en 25 februari 2009;
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, van 24 maart 2010, behoudens wat betreft de afwijzing van de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, vernietigt het vonnis op dit punt, en in zoverre opnieuw recht doende:
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellanten] tegen kwijting te betalen wegens kosten als bedoeld in artikel 6:96 BW een bedrag van € 7.657,65, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 juli 2005 tot de dag der algehele betaling;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 284,- voor griffierecht, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -ingeval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de dag na afloop van bedoelde termijn;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M. Wattendorff, P.M.M. Mostermans en M.G.W.M. Stienissen, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2012.