Uitspraak
8 mei 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. drs. F.H. Garretsen te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant], respectievelijk [geïntimeerde] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 [appellant] is bij exploot van 15 september 2010 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat de rechtbank Amsterdam. Sector kanton, hierna de kantonrechter, onder zaak- en rolnummer 1099010/CV EXPL 09- 38707 heeft gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde en dat op 16 juni 2010 is uitgesproken met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
1.2 Bij memorie heeft [appellant] 4 grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd, en geconcludeerd dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende zal vaststellen dat de huurovereenkomst van [geïntimeerde] met betrekking tot de derde verdieping van de [adres] te [gemeente] zal eindigen op de datum van dit arrest, althans op een in goede justitie te bepalen andere datum en voorts [geïntimeerde] zal veroordelen om uiterlijk één maand, dan wel een in goede justitie te bepalen andere termijn, na de betekening van dit arrest de woning te ontruimen en ontruimd te houden, met achterlating van al wat tot het gehuurde behoort onder ongedaanmaking van eventueel door [geïntimeerde] aangebrachte veranderingen en herstel van daardoor ontstane schade en in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van [appellant] te stellen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van € 268,41 per maand voor de periode tussen de datum van dit arrest en de daadwerkelijke ontruiming met verwijzing van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
1.3 Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, zijnerzijds producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot (het hof verstaat:) bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Vervolgens hebben partijen de zaak doen bepleiten bij monde van hun advocaten. Beide raadslieden pleitten aan de hand van overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid is aan partijen akte verleend van het in het geding brengen van aanvullende producties en hebben partijen vragen van het hof beantwoord.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
3. Behandeling van het hoger beroep
3.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 1 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Door middel van zijn vierde grief bestrijdt [appellant] dat [geïntimeerde] vanaf 1981 de zolderetage huurt, stellende dat onduidelijk is, welke ruimte in het huis [geïntimeerde] van 1981 tot 1994 heeft bewoond. Voorts bestrijdt hij de vaststelling dat gedurende een aantal jaren alle verdiepingen als zelfstandige woonruimte in gebruik zijn geweest, aangezien er, zo stelt hij, in het pand gedurende enige tijd onzelfstandige woonruimten zijn verhuurd. Gezien het ondergeschikte belang van deze twee vaststellingen voor de beslissing in deze zaak zal het hof veronderstellenderwijs uitgaan van de feitelijke juistheid van het door [appellant] in dit opzicht gestelde. Met inachtneming daarvan zal ook het hof van de overige door de kantonrechter vastgestelde feiten en omstandigheden uitgaan, nu die kennelijk in hoger beroep niet in het geding zijn.
3.2 Het gaat in deze zaak om het volgende:
3.2.1 [appellant] is sinds 1 juni 2006 eigenaar van het pand aan de [adres] te [gemeente]. Het pand heeft naast de begane grond drie etages. Ook de door [geïntimeerde] gehuurde zolderetage maakt deel uit van het pand. [geïntimeerde] is in ieder geval sinds 1994, mogelijk reeds sinds 1981, op de in 1994 tot zelfstandige woonruimte verbouwde zolderetage woonachtig. In het verleden zijn ook de andere etages aan verschillende huurders verhuurd geweest. Bij brief van 23 juni 2009 gericht aan [geïntimeerde] heeft mr. Damstra namens [appellant] de huur van de woning opgezegd tegen 1 januari 2010. Damstra schrijft ten aanzien van de opzeggingsgrond:
“(…)zoals u weet wil de eigenaar het pand herindelen en renoveren. Daarvoor zal de door u gehuurde etage moeten worden ontruimd. Wij zeggen daarom in opdracht van de eigenaar de huur met u op, op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek; de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik, waaronder ook renovatie is te verstaan, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (….)”.
Bij brief van 21 juli 2009 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] bericht dat hij in het gehuurde wil blijven wonen. [appellant] heeft daarop [geïntimeerde] in rechte betrokken. De kantonrechter heeft de vordering tot vaststelling van de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming afgewezen, daartoe overwegende dat de in de opzeggingsbrief van 23 juni 2009 vermelde opzeggingsgrond uitgangspunt dient te zijn bij de beantwoording van de vraag of [appellant] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de verhuurde zolderetage dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Naar zijn oordeel heeft [appellant] onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de door deze verlangde renovatie niet anders kan geschieden dan door beëindiging van de huurovereenkomst. Tegen dat oordeel komt [appellant] op met zijn eerste grief.
3.3 De eerste grief strekt blijkens haar toelichting ten betoge dat uit de in het geding gebrachte correspondentie voorafgaand aan de huuropzeggingsbrief zelf naar voren komt dat het [appellant] te doen is om een verbetering van zijn persoonlijke leefsituatie en die van zijn gezin, welke verbetering in eerste instantie ziet op het waarborgen van zijn privacy en het in tweede instantie op het creëren van vrije ruimte binnen het pand, waardoor het gebruiksgenot van zijn woning voor [appellant] aanzienlijk toeneemt. Daarbij beroept [appellant] zich op het arrest van de Hoge Raad van 23 juni 2008, NJ 2008, 338 (T./W.) teneinde te betogen dat het hem vrijstaat een gewijzigde feitelijke grondslag aan te voeren voor de opzeggingsgrond “dringend nodig voor eigen gebruik.”
3.4 Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat het op grond van het bepaalde in artikel 7:273 van het Burgerlijk Wetboek bij zijn beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking kan nemen. Dat betekent echter niet, gelijk [geïntimeerde] ingang wil doen vinden, dat [geïntimeerde] ervan uit mocht gaan dat het door [appellant] beoogde eigen gebruik van de gehuurde ruimte specifiek en limitatief in de opzeggingsbrief was beschreven en dat de in die brief gebezigde omschrijving, neerkomende op herindeling en renovatie van het pand uitsloot dat in de beëindigingsprocedure met andere dan de daar specifiek genoemde belangen rekening zou worden gehouden (HR 15 april 2011, NJ 2011, 180; LJN: BP5612 (D./J.)). Het betekent in het verband met het bepaalde in de eerste zin van art. 7:271 lid 4 BW echter wel, dat [appellant] op straffe van nietigheid de gronden van de opzegging diende te vermelden, waarbij uit de tweede zin van het genoemde artikellid voortvloeit dat een opzegging op andere gronden dan genoemd in art. 7:274 lid 1 BW nietig is, en dus dat de wet aan de opzeggingsbrief zowel formele als materiële vereisten stelt die beogen te waarborgen ‘dat de huurder reeds in een vroeg stadium wordt geïnformeerd over de gronden die de verhuurder bij de opzegging heeft’ (Kamerstukken II 1971/72, 10 451, nr. 15, p. 2290, p. 2303, p. 2306, p. 2319 en p. 2344) en de geldigheid van die gronden.
3.5 Zowel in de aan de opzeggingsbrief van 23 juni 2009 voorafgaande brieven van of namens [appellant] aan [geïntimeerde] van 16 november en 29 december 2008 als in de opzeggingsbrief zelf doet [appellant] zeggen dat hij het pand wil herindelen en renoveren en merkt hij die renovatie aan als het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Daarbij deelt hij mede dat die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Ontrent de aard en de omvang van de gewenste renovatie heeft [appellant] echter het hof in het ongewisse gelaten, ook ter gelegenheid van de pleidooien. [appellant] heeft beklemtoond bij die gelegenheid dat het hem vooral gaat om een verbetering van zijn persoonlijke leefsituatie en van die van zijn gezin, namelijk het waarborgen van zijn privacy en het creëren van vrije ruimte binnen het pand waardoor het gebruiksgenot zou toenemen. Dusdoende heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat de renovatie van het pand zodanig ingrijpend is, dat die slechts mogelijk zal zijn als [geïntimeerde] is vertrokken. Overigens heeft [geïntimeerde] evenmin aannemelijk gemaakt dat die renovatie wel degelijk kan worden uitgevoerd in zijn aanwezigheid en dat hij bereid is uit die renovatie voortvloeiend ongerief tijdelijk voor lief te nemen, maar dat kan hem bij gebreke van inzicht in de aard en omvang van de voorgenomen renovatie in dit stadium van het geding niet euvel worden geduid. Waar het [appellant], gelet op zijn eigen toelichting ter gelegenheid van de pleidooien om gaat is het waarborgen van zijn privacy en het vergroten van zijn gebruiksgenot. Ook met toepassing van het zogenoemde Haviltex-criterium op zijn opzeggingsbrief en de daaraan voorafgaande correspondentie is echter de gebezigde opzeggingsgrond de herindeling van het pand en de renovatie ervan. De onzekerheid omtrent de aard en de omvang van de werkzaamheden zijn onoverkomelijke beletselen op de weg naar het oordeel dat deze herindeling en renovatie dwingen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Daar komt nog bij, dat ter gelegenheid van de pleidooien [appellant] heeft toegelicht dat de inbreuken op zijn privacy zich beperken tot het gaan door de gemeenschappelijke gang en trappenhuis van [geïntimeerde] gedurende een zeer beperkt aantal malen per dag, terwijl [geïntimeerde] evenmin overlopen wordt met bezoekers die van dezelfde ruimte gebruik maken. Ook daardoor heeft [appellant] geenszins aannemelijk gemaakt dat voor de door hem gestelde en aan de opzegging van de huurovereenkomst ten grondslag gelegde renovatie de aanwezigheid van [geïntimeerde] prohibitief zou zijn. Tegenover het belang van [geïntimeerde] om in dezelfde woning en daarmee dezelfde buurt te blijven wonen als waarin hij reeds 20, mogelijk zelfs 30 jaar woonachtig is had het op de weg van [appellant] gelegen om de in de opzeggingsbrief vermelde grond voldoende feitelijk substraat te geven. Nu hij dat heeft nagelaten dient zijn vordering, gelet op de aangehaalde wetsartikelen 7:271 lid 4 BW en art. 7:274 lid 1 BW te worden afgewezen. De eerste grief faalt.
3.6 Door middel van de tweede grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de belangenafweging tussen partijen heeft nagelaten. Dit betoog kan hem echter niet baten, nu [appellant] blijkens de voorgaande rechtsoverweging niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor renovatie dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en het hof reeds om die reden de vordering van [appellant] op grond van het bepaalde in artikel 274 lid 1, eerste volzin en sub c niet kan toewijzen. Ook de tweede grief faalt.
3.7 Door middel van de derde grief klaagt [appellant] over het feit dat de kantonrechter is voorbijgegaan aan de stellingen en bewijzen dat ook zijn vriendin in het pand woonachtig is. Bij die grief heeft [appellant] geen belang, reeds omdat de kantonrechter veronderstellenderwijs van de juistheid van die mededeling is uitgegaan, gelijk ook het hof. De derde grief faalt evenzeer.
3.8 Hetzelfde lot is blijkens het bovenstaande de vierde grief beschoren.
4. Slotsom
De grieven van [appellant] zijn tevergeefs voorgesteld. Nu zijn stellingen onvoldoende zijn om toewijzing van de vorderingen te dragen komt het hof niet toe aan bewijslevering. Het bewijsaanbod zal dan ook worden gepasseerd. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] heeft als de in het ongelijk gestelde partij te gelden, zodat hij zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst [appellant] in de kosten van dit hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op
€ 263,- voor verschotten en op € 2.682,- voor salaris van de advocaat, op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv oud te betalen aan de griffier van het hof.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, D.J. Oranje en E.J.H. Schrage en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2012 door de rolraadsheer.