Uitspraak
zaaknummers 200.003.436/01 en 200.008.830/01
24 april 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaken van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
(telkens) APPELLANT,
advocaat: mr. J. Bouter te Amsterdam,
t e g e n
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
beiden wonende te [woonplaats],
(telkens) GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. B. Korvemaker te Leeuwarden.
Partijen worden hierna (ook) [appellant], [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ge-noemd. Geïntimeerden worden tezamen als [geïntimeerden] aangeduid.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaken op 23 februari 2010 een tussen-arrest gewezen. Voor het verloop van het geding in beide zaken tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Bij dat arrest zijn, voor zover thans van belang, de zaken gevoegd en naar de rol verwezen voor memorie van grieven. In het vervolg zullen de zaken worden behandeld alsof het er slechts een is.
[appellant] heeft bij memorie zijn hoger beroep aldus uitgebreid dat hij ook appelleert tegen het tussenvonnis van 26 oktober 2005. Voorts heeft hij een aantal grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd (aangeduid als A tot en met Z en AA tot en met EE), bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] hun ter uitvoering van die vonnissen heeft voldaan, met wettelijke rente, alles met verwijzing van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, eveneens met wettelijke rente.
[geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord de grieven bestre-den, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
[appellant] heeft een akte genomen en daarbij stukken in het geding gebracht, waarna [geïntimeerden] een antwoordakte hebben genomen.
Ten slotte hebben partijen andermaal arrest gevraagd.
2. De verdere beoordeling
2.1. Voor een beknopte weergave van het geschil en het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof kortheidshalve naar de overwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het tussenarrest van 23 februari 2010. In aanvulling daarop wordt het volgende vermeld:
(a) het gaat om het woonhuis aan de [adres] te [gemeente] (verder: de woning),
(b) de koopovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerden] met betrekking tot de woning (verder: de koopovereenkomst) is gesloten op 14 november 2003, de koopprijs bedroeg € 256.500,= en de woning is op 16 december 2003 zowel door de vorige eigenaar, [P.], aan [appellant] geleverd als door [appellant] aan [geïntimeerden],
(c) aan het bestreden vonnis van 28 november 2007 heeft [appellant] voldaan door de betaling van een bedrag van € 88.242,77 aan [geïntimeerden],
(d) [geïntimeerden] hebben toegezegd het bestreden vonnis van 28 mei 2008 niet ten uitvoer te zullen leggen zolang dat vonnis niet in kracht van gewijsde is gegaan,
(e) in verband met in augustus 2008 door hen (gestelde) geconstateerde gebreken in de kelder van de woning, hebben [geïntimeerden] de koopovereenkomst bij brief van 3 april 2009 ontbonden, waartegen [appellant] zich heeft verzet,
(f) de woning is op 18 september 2009 ten laste van [geïntimeerden] executoriaal verkocht aan een derde en inmiddels, na levering, gesloopt,
(g) op 7 januari 2010 zijn [geïntimeerden] in verband met de door hen gestelde gebreken aan de kelder van de woning voor de rechtbank Amsterdam een tweede procedure tegen [appellant] begonnen (verder ook: de andere zaak),
(h) in de andere zaak heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 22 juni 2011, kort gezegd en voor zover thans van belang, ge-oordeeld dat [geïntimeerden] de koopovereenkomst vanwege de gebreken aan de kelder terecht hebben ontbonden, dat door de ontbinding voor partijen verbintenissen tot ongedaan making van de door hen ontvangen prestaties ontstonden, dat [geïntimeerden] daarom verplicht zijn tot teruglevering van de woning aan [appellant] (en terugbetaling van de door hen ingevolge het bestreden vonnis van 28 november 2007 ontvangen schadevergoeding van € 88.242,77) en [appellant] verplicht is tot terugbetaling van de koopsom aan [geïntimeerden], dat [geïntimeerden] de woning (om een reden die hun is toe te rekenen) feitelijk niet meer kunnen terugleveren zodat daarvoor een schadevergoeding in de plaats komt (zijnde de waarde van de woning in de staat waarin zij zich tijdens de levering op 16 december 2003 bevond) en, ten slotte, dat in dat kader een deskundige zou moeten worden benoemd,
(i) bij tussenvonnis van 23 november 2011 in de andere zaak heeft de rechtbank een deskundige benoemd en gevraagd wat de waarde van de woning was op 16 december 2003, uitgaande van de gebreken zoals die zowel in de thans bestreden vonnissen als in het tussenvonnis van 22 juni 2011 in de andere zaak zijn aangenomen, alsmede wat de invloed van de in de bestreden vonnissen aangenomen gebreken is op de waarde van de woning, dat wil zeggen wat de waarde van de woning (op 16 december 2003) zou zijn geweest indien deze gebreken worden weggedacht,
(j) ingevolge beschikking van dit hof van 27 juli 2010 heeft in deze zaak een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden, waarin [P.], [K.], [R.], [appellant], [F.], [T.], [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn verhoord. Op deze plaats wordt opgemerkt dat de betrokken raadsheercommissaris, mr. E.M. Polak, niet in staat is aan deze uitspraak mee te werken, omdat zij werkzaam is in een an-dere kamer van de handelssector van dit hof en de verschillen-de agenda’s aan haar verdere betrokkenheid in de weg stonden.
2.2.1. Bij zijn onder 1 genoemde akte heeft [appellant] het hof primair verzocht de zaak op de parkeerrol te plaatsen althans aan te houden totdat er in de andere zaak eindvonnis is gewezen. [geïntimeerden] hebben zich in hun antwoordakte tegen dat verzoek verzet.
2.2.2. Het hof wijst het verzoek van [appellant] af, omdat daartoe geen grond bestaat. De in dit geding aan de orde zijnde geschilpunten staan los van die in de andere zaak en dienen, ongeacht de uitkomst daarvan, te worden beoordeeld. Niet valt in te zien op welke wijze door een eindvonnis in de andere zaak partijen geen belang meer zouden hebben bij een uitspraak in de onderhavige. Integendeel, terecht hebben [geïntimeerden] aangevoerd, zakelijk, dat het oordeel van het hof met betrekking tot de in de onderhavige procedure aan de orde zijnde gebreken van de woning van belang is in verband met de in de andere zaak aan de deskundige gegeven opdracht als onder 2.1 (i) vermeld.
2.2.3. In het verlengde van voormeld verzoek ligt de stelling van [appellant] (memorie van grieven, sub 66, waarnaar bij nagenoeg alle grieven wordt verwezen) dat de koopovereenkomst vanwege het onder 2.1 (h) genoemde vonnis in de andere zaak als ontbonden moet worden beschouwd en dat reeds daarom de vorderingen van [geïntimeerden] in de onderhavige procedure niet toewijsbaar zijn en de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd. Het hof oordeelt daarover als volgt.
2.2.4. De door [appellant] betwiste ontbinding is niet bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak vastgesteld, zodat deze nog niet onherroepelijk is. Daarbij komt dat de rechtbank in de andere zaak (in overweging 4.5 van het vonnis van 22 juni 2011) heeft overwogen, enerzijds, dat [geïntimeerden] de door hen van [appellant] ontvangen schadevergoeding van € 88.242,77 wegens herstel van de aan de woning geconstateerde gebreken in het kader van de op hen rustende ongedaanmakingsverplichtingen aan [appellant] zullen hebben terug te betalen, anderzijds, dat, gelet op de in de andere zaak te nemen beslissing over de waarde van de woning, ook van belang is hoe in de onderhavige zaak over de aan de orde gestelde wanprestatie en over de omvang van de daarmee verband houdende herstelwerkzaamheden wordt geoordeeld. Bij deze stand van zaken kan in de ontbin-ding van de koopovereenkomst in de andere zaak geen grond worden gevonden om de bestreden vonnissen te vernietigen met betrekking tot de schadepost in verband met het herstel van de geconstateerde gebreken. Voor wat betreft de overige schade-posten, die op een na zijn behandeld in het bestreden vonnis van 28 mei 2008, valt niet in te zien waarom de ontbinding van de koopovereenkomst aan toewijzing van die posten in de weg zou staan. De stelling van [appellant] wordt dus verworpen.
2.2.5. Op het bij genoemde akte door [appellant] gedane subsidiaire verzoek zal het hof onder 2.26 ingaan.
2.3. [appellant] kan niet in zijn hoger beroep tegen (het dictum van) het bestreden vonnis van 26 oktober 2005 worden ontvangen, omdat hij daarbij geen belang heeft. Bij dat vonnis is immers een door [geïntimeerden] ingestelde provisionele vordering afgewezen en is ook overigens bij dictum geen voor [appellant] nadelige beslissing genomen. Niettemin ziet het hof wel dat de rechtbank in dat vonnis een aantal uitgangspunten heeft gehan-teerd waarop zij in de latere vonnissen heeft voortgebouwd en waartegen [appellant] bezwaar heeft. Daarom zullen de tegen dat vonnis aangevoerde grieven bij de beoordeling worden betrokken.
2.4. [appellant] kan evenmin worden ontvangen in zijn hoger be-roep tegen het bestreden vonnis van 21 december 2005, waarbij de rechtbank na conclusie van antwoord een comparitie van par-tijen heeft gelast. Op grond van het bepaalde in artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering staat immers tegen een dergelijke beslissing geen hogere voorziening open.
2.5.1. Grief A houdt in dat de rechtbank in overweging 1.3 van het bestreden vonnis van 26 oktober 2005 ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerden] voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst de woning tweemaal hebben bezichtigd. Volgens [appellant] blijkt uit de getuigenverklaring van [geïntimeerde sub 1] dat hij de woning drie keer heeft bezichtigd.
2.5.2. Het hof acht de hier door [appellant] aangesneden kwestie niet van belang, omdat [geïntimeerde sub 1] als getuige heeft verklaard dat de laatste bezichtiging plaatsvond bij het sluiten van de koopovereenkomst. Om die reden moet - bij gebreke van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen - worden aangenomen dat deze laatste bezichtiging geen rol heeft gespeeld bij de beslissing van [geïntimeerden] de woning te kopen. Overigens hebben [geïntimeerden] bij memorie van antwoord aangevoerd dat de laatste bezichtiging na de ondertekening van de koopovereenkomst plaatsvond, waarop [appellant], hoewel nadien nog aan het woord geweest, niet heeft gereageerd.
2.6.1. Grief B is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in overweging 3.7 van het bestreden vonnis van 26 oktober 2005 dat, kort gezegd, artikel 5.3 van de koopovereenkomst inhoudt dat de verkoper ([appellant]) een garantie geeft voor de aanwezigheid van feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik van de woning noodzakelijk zijn, met dien verstande dat deze garantie zich niet uitstrekt tot gebreken die het normale gebruik belemmeren en op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst voor de koper ([geïntimeerden]) kenbaar waren. De rechtbank heeft in de latere bestreden vonnissen op dit oordeel voortgebouwd, waartegen [appellant] met (onderdelen van) de grieven C tot en met G opkomt. Volgens [appellant] leest de rechtbank in artikel 5.3 van de koopovereenkomst ten onrechte een door hem gegeven garantie. De desbetreffende (onderdelen van de genoemde) grieven kunnen gezamenlijk worden besproken.
2.6.2. De leden 1 en 3 van artikel 5 van de koopovereenkomst, een “NVM koopakte bestaande eengezinswoning” (model koopover-eenkomst voor een bestaande eengezinswoning, model september 2003), luiden als volgt:
“5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...).”
“5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.6.3. Aan de koopovereenkomst is gehecht een bij dit model behorende “toelichting op de NVM-koopakte voor de consument”, waarnaar in de overeenkomst als volgt wordt verwezen:
“Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koop-overeenkomst ondertekend hebben, kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze akte behorende toelichting (...).”
Deze toelichting luidt ten aanzien van artikel 5 van de koopovereenkomst, voor zover van belang, als volgt:
“In artikel 5.3 wordt een vergaande uitzondering gemaakt op de hoofdregel dat verkoper niet instaat voor de afwezigheid van gebreken. Er staat dat de onroerende zaak bij de eigendomsover-dracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren, tenzij die gebreken aan koper kenbaar waren op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam.
2.6.4. Nu niet is gesteld of gebleken dat partijen over de tekst van de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst hebben onderhandeld of zelfs maar gesproken, is het hof bij de beantwoording van de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze artikelen mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten aangewezen op een taalkundige uitleg ervan, zij het dat daarbij de zojuist geciteerde toelichting, waarvan partijen voor het sluiten van de overeenkomst immers kennis hebben genomen, dient te worden betrokken. Dit zo zijnde onderschrijft het hof het door de onderhavige grieven bestreden oordeel van de rechtbank en maakt dat tot het zijne. Uit de tekst van de artikelen en de daarbij gegeven toelichting, in onderling verband en samenhang beschouwd, kan immers geen andere conclusie worden getrokken dan dat [appellant] instaat voor de afwezigheid van voor [geïntimeerden] niet kenbare eigenschappen die het normale gebruik van de woning als woonhuis belemmeren. Naar gangbaar (juridisch) spraakgebruik betekent “instaan voor” “garanderen”. [appellant] schiet dus in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen jegens [geïntimeerden] tekort, indien de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst eigenschappen had die het normale gebruik ervan als woonhuis belemmerden.
2.6.5. De onderhavige grieven falen dus (in zoverre).
2.7.1. Grief C houdt voorts in dat de rechtbank in overweging 3.11 van het bestreden vonnis van 26 oktober 2005 ten onrechte heeft geoordeeld dat – naar haar voorlopig oordeel – een deskundigenonderzoek noodzakelijk is om te kunnen beoordelen of [appellant] aansprakelijk is voor schade wegens de door [geïntimeerden] gestelde gebreken aan de woning. De rechtbank is – naar blijkt uit de overwegingen 2.1 en 2.2 van het bestreden vonnis van 12 juli 2006 – bij dit (voorlopig) oordeel gebleven, waartegen grief D mede opkomt. Deze grieven kunnen (in zoverre) gezamenlijk worden besproken.
2.7.2. Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat – anders dan [appellant] meent - het enkele feit dat [P.] zeer lange tijd in de woning heeft gewoond zonder dat er (noemenswaardi-ge) lekkages zijn geweest of “torderingen of verschuivingen van balken” niet impliceert dat de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de feitelijke eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Zeer wel denkbaar is immers (en dit zal ook blijken het geval te zijn) dat de gestelde gebreken tijdens de bewoning door [P.] weliswaar aanwezig waren maar zich niet hebben gemanifesteerd.
2.7.3. Voorts wordt verworpen de stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] door – wat overigens vaststaat – een aantal wanden en betimmeringen van de woning te verwijderen waarna nog slechts buitenmuren, vloeren en kap aanwezig waren, geen normaal gebruik van de woning als woonhuis hebben gemaakt. Niet ter discussie staat immers dat deze werkzaamheden hebben plaatsgevonden in het kader van een door [geïntimeerden] beoogde verbouwing van de woning noch dat [geïntimeerden] van plan waren na die verbouwing de woning als woonhuis te gebruiken. De onderhavige werkzaamheden zijn derhalve, ook al waren zij ingrijpend, aan te merken als een normaal gebruik van de woning in de zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de deskundigen op pagina 19 (E53) van hun bericht van 9 januari 2007 (verder: het deskundigenbericht) hebben aangegeven dat zij na bezichtiging van de woning geen aanwijzingen hebben aangetroffen om te twijfelen aan de toelichting van [geïntimeerde sub 1], dat hij de woning in hoofdzaak heeft ontmanteld en dat geen sloopwerkzaamheden c.q. wijzigingen aan de draagconstructies en overige delen van het casco van de woning hebben plaatsgevonden. [appellant] heeft de juistheid van deze opmerking van de deskundigen noch in eerste aanleg noch in hoger beroep ter discussie gesteld.
2.7.4. In het licht van een en ander en van de omstandigheid dat geen grief is gericht tegen wat in overweging 3.11 van het bestreden vonnis van 26 oktober 2005 is overwogen met betrek-king tot de door partijen in het geding gebrachte rapporten (de door [geïntimeerden] overgelegde rapporten van Architectenburo [G.] bna van 25 februari 2004 en [D.] Bouwconstructies BV van 30 september 2004 en de door [appellant] overgelegde rapporten van [M.] Bouwadvies BV van 9 april 2004 en ing. [H.] van Espébé Schademanagement van 21 augustus 2005) heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat met betrekking tot de gestelde gebreken een deskundigenbericht diende te worden uitgebracht. Daar komt nog bij dat (de advocaat van) [appellant] tijdens de comparitie van partijen op 23 maart 2006 heeft verklaard het ermee eens te zijn dat een deskundigenbe-noeming voor de hand lag en ermee akkoord is gegaan dat de zaak naar de rol werd verwezen opdat partijen bij akte aan de deskundigen voor te leggen vragen zouden overleggen. Onder die omstandigheden kan de rechtbank er niet met vrucht een verwijt van worden gemaakt dat zij vervolgens daadwerkelijk een deskundigenbericht heeft gelast.
2.7.5. De grieven C en D falen dus ook in zoverre.
2.8.1. Met de grieven D en E, voor zover nog niet besproken, alsmede (onderdelen van) de grieven I, J en K betoogt [appellant] dat de rechtbank een onjuist criterium heeft gehanteerd door gebreken als kenbaar aan te merken, indien zij zichtbaar zijn of door uiterlijk waarneembare verschijnselen kunnen worden vermoed. Volgens [appellant] zijn gebreken kenbaar, indien zij (voor het sluiten van de overeenkomst) door de koper ([geïntimeerden]) hadden moeten worden ontdekt. In dat verband wijst hij op de volgende passage uit de toelichting op artikel 5.3 van de koopovereenkomst, het onmiddellijke vervolg van het daaruit onder 2.6.3 geciteerde gedeelte:
Het begrip “kenbaar” is ruimer dan “bekend”. Ook gebreken die de koper niet kent maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan zijn “kenbaar”. Koper mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat alles wel in orde is. Van koper wordt verwacht dat hij nagaat –of laat nagaan- of de zaak aan de door hem te stellen eisen voldoet. Het spreekwoord ‘wat niet weet, wat niet deert’ gaat hier niet op. Koper moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten. Dat betekent niet dat verkoper altijd zijn mond mag houden. Op hem rust een mededelingsplicht. Hij moet koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent”.
2.8.2. Het moge zo zijn dat op grond van de koopovereenkomst gebreken kenbaar zijn, indien zij door [geïntimeerden] hadden moeten worden ontdekt, maar omdat dit criterium wel erg vaag is en de deskundigen weinig houvast zou geven bij hun onderzoek heeft de rechtbank terecht de deskundigen een meer feitelijk crite-rium ter hand gesteld aan de hand waarvan zij hun onderzoek dienden te verrichten. Zij heeft dit op juiste wijze gedaan door beslissend te achten of de gebreken zichtbaar waren of door uiterlijk waarneembare verschijnselen konden worden vermoed. Deze grieven treffen dus ook in zoverre geen doel. Tegen de door de rechtbank aan de deskundigen voorgelegde vragen heeft [appellant] overigens geen grieven gericht.
2.9. Voor zover grief F nog inhoudt dat de rechtbank had moeten beoordelen of [geïntimeerden] “niet gewoon het aanbod van [appellant] hadden moeten aanvaarden om de enkel problemen voor € 7920 op te lossen”, merkt het hof op dat de grief (ook) in zoverre faalt, omdat het dermate vanzelfsprekend is dat [geïntimeerden] niet gehouden waren dit aanbod/schikkingsvoorstel te aanvaarden dat de rechtbank daaraan terecht geen woord heeft gewijd. Overigens zal uit het navolgende blijken dat de door [geïntimeerden] geleden schade (veel) groter is dan het door [appellant] aangeboden bedrag, zodat ook nog eens alleszins begrijpelijk is dat [geïntimeerden] dit aanbod niet hebben aanvaard.
2.10.1. De grieven G tot en met L, voor zover nog niet besproken, strekken, kort gezegd, ten betoge dat de rechtbank in het bestreden vonnis van 28 november 2007 ten onrechte de conclusies van de deskundigen heeft overgenomen en aldus het bestaan en de niet-kenbaarheid voor [geïntimeerden] van de door hen genoemde gebreken heeft aangenomen. Deze grieven kunnen gezamenlijk worden besproken.
2.10.2. Het deskundigenbericht luidt, voor zover thans van belang, als volgt, waarbij het hof om praktische redenen tussen haakjes steeds het daarmee volgens de deskundigen gemoeide en door de rechtbank toegewezen schadebedrag (inclusief BTW) zal vermelden:
“A. Dakconstructie en dakkapel (€ 67.170,42)
A1. Kunt u aangeven of de wijzigingen aan de kapconstructie voor het verwijderen van de tussenwanden en betimmeringen/plafonds in de slaapkamers zichtbaar waren of door uiterlijk waarneembare verschijnselen konden worden vermoed?
A2. Kunt u aangeven of de wijzingen aan de kapconstructie vanaf de vliering zichtbaar waren of door uiterlijk waarneembare verschijn-selen konden worden vermoed? Wat is het antwoord op uw vraag, ervan uitgaande dat de vliering niet was voorzien van een vaste vloer en er slechts enkele losse planken waren die niet over de gehele breedte van de vliering aanwezig waren?
Hoe breed moeten de “spleten” aan weerszijden van de vliering zijn om de constructie waar te kunnen nemen? Waren deze wijzigingen op andere wijze zichtbaar of konden deze door uiterlijk waarneembare verschijnselen worden vermoed?
Voor zover de Rechtbank met “uiterlijk waarneembare verschijnse-len” bedoelt of enige wijziging aan de kapconstructie of een defect daaraan van buitenaf zichtbaar is geweest is het antwoord ontkennend.
Het dak ziet er (...) strak en deugdelijk uit en het exterieur van het huis doet niets vermoeden dat in het inwendige van de kap op rigoureuze wijze veranderingen hebben plaatsgevonden.
De veranderingen/wijzigingen die in de kap hebben plaatsgevonden betreffen de volgende onderdelen:
a. Uit de stukken blijkt dat op een aantal plaatsen spantbenen zijn verwijderd c.q. veranderd. Ter plaatse van de achterste dakkapel is daarvoor in de plaats door middel van een gecombineerde hout/ staalconstructie een alternatieve draagconstructie gemaakt; elders zijn de constructieve belastingen opgevangen in proviso-rische hulpconstructies.
b. Op meerdere plaatsen zijn gordingen ten behoeve van het creëren van meer loopruimte gedraaid, dat wil zeggen dat het gordinghout “op z’n plat” wordt benut en derhalve niet meer (...) de volgens het ontwerp oorspronkelijke draagkracht bezit.
De gordingen waren – naar mededeling van de voormalige eigenaar – door middel van betimmering met hardboard, c.q. ander plaatmateriaal aan het oog onttrokken en aldus was de verminderde draagkracht van de gordingen niet zichtbaar.
c. Ten behoeve van het maken van 2 stuks dakramen zijn constructieve elementen vervangen door hulpconstructies die – naar mededeling van de voormalige eigenaar – door middel van betimmering met hardboard, c.q. ander plaatmateriaal aan het oog waren onttrokken en aldus was de deugdelijkheid c.q. ondeugde-lijkheid daarvan niet vast te stellen.
Waar in de vraagstelling van de Rechtbank sprake is van “enkele losse planken, enz.” hebben Ondergetekenden begrepen dat dit de situatie is geweest vóór de voormalige eigenaar de zolder heeft omgebouwd tot een slaapverdieping.
Toen [geïntimeerde sub 1] het huis kocht waren de slaapkamers – zo blijkt uit de foto’s – voorzien van dichte plafonds van aaneengesloten planken.
Slechts ter plaatse van de aan de linkerzijde op de verdieping geformeerde gang moet het mogelijk zijn geweest een blik op de kapconstructie ter hoogte van de vliering te werpen.
Bij brief d.d. 11.12.2006 heeft de Raadsman van [appellant] betoogd dat deze vaststelling niet correct is en dat de vliering ten tijde van de koop wel degelijk uit losse planken bestond.
Ondergetekenden volgen [appellant] niet en verwijzen daarbij naar een viertal foto’s (bijlage A2-1) waarop te zien is dat in de slaapkamer gesloten plafonds aanwezig waren.
Bij brief d.d. 11.12.2006 heeft de Raadsman van [appellant] Ondergetekenden gevraagd wat er wel ter linker zijde op de verdieping van de constructie van de kap was te zien.
Het antwoord daarop is: niet veel en Ondergetekenden verwijzen naar de foto op bijlage A2-2.
Dat enige spleten aanwezig waren waardoor een blik op de kapconstructie kon worden geworpen leiden Ondergetekenden af uit een mededeling ter bezichtiging door de heer [P.].
Dit laat onverlet dat de vliering toegankelijk is geweest en naar partijen ter bezichtiging hebben verklaard voorzien van tenminste twee lichtpunten.
Omdat de onder a. bedoelde spantbenen niet over de volle hoogte zijn weggenomen kon vanaf de vliering niet worden vermoed dat bij meerdere spanten de onderste delen (circa 2,5 m) waren verwijderd.
Hetzelfde geldt voor de gedraaide/gekantelde gordingen en de hulpconstructies ter hoogte van de knieschotten.
Bij brief d.d. 11.12.2006 heeft de Raadsman van [appellant] Ondergetekenden de vraag voorgelegd of er door spleten in de vloer van de vliering zicht geweest zou kunnen zijn op de houtconstructies daar onder, dat wil zeggen ter hoogte van de verdieping.
Ondergetekenden achten dit onmogelijk omdat de door [appellant] bedoelde opening slechts circa 17 cm. Breed is en uitzicht geeft op een voorts ontoegankelijke donkere spelonk (zij bijlage A2-2).
Slechts de aanwezigheid van één trekstang kon een geoefend oog tot het inzicht brengen dat de verdeling der krachten plaatselijk was gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke bouw doch zonder destructief onderzoek is de aard van die wijziging niet waarneembaar geweest.
Omdat ter bezichtiging feitelijk aan de draagconstructie nog geen wijzigingen waren aangebracht hebben de deskundigen kunnen vaststellen dat de aanwezigheid van de trekstang als zodanig destijds geen vermoeden van enige ondeugdelijkheid van de kapconstructie kan hebben opgeroepen.
A3. Kunt u aangeven of de toegepaste constructie van de dakkapel zichtbaar was of dat deze door uiterlijk waarneembare verschijnselen kon worden vermoed?
Voor zover de constructie van de dakkapel zichtbaar is geweest moet het een beschouwer met bouwkundig inzicht zijn opgevallen dat ter plaatse van deze dakkapel een spantbeen ontbrak.
Wanneer diezelfde beschouwer op onderzoek was uitgegaan had hij op de vliering een hulpconstructie aangetroffen die naar de beginselen der mechanica op de juiste wijze was geconstrueerd.
Bij brief d.d. 11.12.2006 heeft de Raadsman van [appellant] Ondergetekenden de vraag voorgelegd of de “beschouwer met bouwkundig inzicht” naar aanleiding van de aangetroffen hulpconstructie daarover vragen had moeten stellen.
Dat is naar oordeel van Ondergetekenden niet noodzakelijk geweest omdat immers één en ander volgens de beginselen der mechanica op de juiste wijze was gemaakt.
Bovendien informeren Ondergetekenden dat er als zodanig geen relatie bestaat tussen de hulpconstructie en de trekstang.
A4. Hoe beoordeelt u de wijze waarop de dakkapel is aangebracht?
Zoals hiervoor reeds vermeld zijn de wijzigingen aan de kapconstructie niet vanwege uiterlijk waarneembare verschijnselen waarneembaar geweest, althans zeker niet waaruit gebleken zou zijn dat de kapconstructie –i.c. de dakkapel- gebreken zou kunnen bezitten en Ondergetekenden verwijzen daarbij naar hun overwegingen onder A3.
A5. Architektenburo [G.] BNA te Midwolde (hierna: [G.]) concludeert in (...) hoofdstuk 6 van haar rapport d.d. 25 februari 2004 dat de kapconstructie in een zeer zorgelijke toestand verkeert. Deelt u deze conclusie? Zo nee, in welk opzicht niet en waarom niet?
Ondergetekenden onderschrijven de rapportage van [G.] en delen zijn conclusie.
Ondergetekenden merken daarbij het volgende op:
(...)
Van de onderhavige kapconstructie is door de voormalige eigenaar bijna elk onderdeel constructief gewijzigd zonder dat daarbij voldoende rekening is gehouden met het krachtenverloop in de verschillende delen van de resterende constructiedelen (spanten en gordingen). Zo bij elk der door de voormalige eigenaar uigevoerde wijziging in constructief opzicht bedenkingen zijn te maken maakt dat de hoeveelheid van al die wijzigingen en in hun onderlinge sa-menhang een desastreuze ontwikkeling is geweest die thans als een zorgelijke toestand moet worden aangemerkt – zie rapport [G.].
Waar [G.] spreekt over “zorgelijk” houden Ondergetekenden het op gevaarlijk.
(...)
A13. Kunt u aangeven of zonder verwijdering van de wanden en betimmeringen op termijn problemen met de kapconstructie/dakkapel zouden zijn ontstaan? Indien dat het geval is, kunt u dan aangeven welke problemen mogelijk zouden ontstaan en op welke termijn die zouden ontstaan?
Het is ontegenzeggelijk zo geweest dat de door de voormalige eigenaar gemaakte scheidingswanden van hardboard c.q. ander plaatmateriaal gedurende jaren hebben bijgedragen aan de stijfheid van de kapconstructie doch een dergelijke bijdrage aan de sterkte is –en was destijds ook- op geen enkele wijze toelaatbaar in de hoofddraagconstructie van een gebouw.
Nu [geïntimeerde sub 1] de wanden en betimmeringen heeft verwijderd hebben Ondergetekenden ter bezichtiging kunnen vaststellen dat deformatie van de kap op meerdere plaatsen reeds lange tijd gaande is geweest.
De deformatie heeft plaatselijk geleid tot het feitelijk vergaan van de constructie en daaruit zijn dan weer lekkages voortgekomen.
Het antwoord op de vraag is dan ook dat zonder verwijdering van de wanden en betimmeringen de huidige problematiek al geruime tijd geleden in gang is gezet.
Bij brief d.d. 13.12.2006 heeft de Raadsman van [appellant] Ondergetekenden gevraagd of zij bij benadering kunnen aangeven hoe lang de deformatie gaande is geweest. Ondergetekenden beperken zich bij dit antwoord op “lang” en wel ten minste circa 15 jaar waarbij zij zich baseren op de aard en omvang van de door hen geconstateerde vervormingen van een groot aantal houtverbindingen.
(...)
B. Verdiepingsvloer (€ 3.915,92)
B14. Kunt u aangeven of de toegepaste constructie van de verdie-pingsvloer en met name de aanwezigheid van de trekstang zichtbaar was of dat deze door uiterlijk waarneembare verschijnselen (lees:) kon worden vermoed?
De constructie van de verdiepingsvloer en met name de functie die de trekstang daarin was toebedeeld was door uiterlijk waarneembare verschijnselen niet zichtbaar en ook niet te vermoeden.
De trekstang moet op de vliering over een lengte van circa 1 m1 zichtbaar zijn geweest en een bouwkundige zou daaruit hebben kunnen afleiden dat op die plaats door de vorige eigenaar een aanvullende constructie was aangebracht maar niet hebben kunnen vermoeden dat die constructie bedoeld was ter versterking van alle balken van de verdiepingsvloer.
B15. Hoe beoordeelt u de wijze waarop de verdiepingsvloer is gestabiliseerd om doorbuigen te voorkomen?
Ondergetekenden beoordelen de wijze waarop de verdiepingsvloer is gestabiliseerd als onvoldoende.
De redenen daarvoor zijn de volgenden:
a. De trekstang, is Ondergetekenden gebleken, blijkt geen stang/ staaf te zijn doch een holle buis.
b. De onderslagbalk die onder alle balken van de verdiepingsvloer loopt bestaat uit twee delen.
De verbinding tussen beide delen –juist waar de trekstang aangrijpt- is onvoldoende sterk (lees:) en sluit niet aan tegen de vloerbalken.
c. Door op deze wijze van alle vloerbalken een deel van de belasting naar één spant te voeren ontstaan aan de voet van dat spant puntlasten op de langsgevels hetgeen ongewenst is vanwege niet voorzienbare schade aan die gevels en de fundamenten van het huis.
B16. Kunt u aangeven of de kapconstructie vóór het verwijderen van de tussenwanden en betimmeringen voldoende sterk was om de verdiepingsvloer te dragen?
De betimmeringen en tussenwanden hebben rekenkundig geen bijdrage geleverd aan de sterkte van de kapconstructie om de tussenvloer te dragen.
Deze waren niet van constructieve aard. De kapconstructie is nimmer ontworpen om de verdiepingsvloer te dragen.
(...)
D. Rookgasafvoer (€ 1.565,95)
D32. [G.] concludeert dat de wijze waarop de rookgasafvoer van de houtkachel is aangebracht niet acceptabel en zeer brandgevaar-lijk is. Deelt u deze conclusie? Zo nee, in welk opzicht niet en waarom niet?
Ondergetekenden delen deze conclusie.
(...)
E. Overige (€ 1.125,63)
(...)
E37. Kunt u aangeven of de houten balk in de woonkamer onder het metselwerk voldoende draagkracht heeft?
De balk onder het metselwerk heeft onvoldoende draagkracht om het bovenliggende metselwerk te dragen. Het is een gebrekkige voorziening die niet voldoet met betrekking tot de eisen ten aanzien van de doorbuiging.
E38. Kunt u aangeven of de kassen in de muren nadelige gevolgen hebben voor de stabiliteit van de woning?
Ondergetekenden zijn van mening dat de kassen in de muren geen nadelige gevolgen hebben voor de stabiliteit van de woning. Ze verzwakken de muur slechts ter plaatse.
(...)
Waar Ondergetekenden van oordeel zijn dat de muur slechts ter plaatse is verzwakt achten zij herstel gewenst omdat het niet alleen deze verzwakking betreft doch dat de verzwakking deel uitmaakt van een reeks ondeskundig uitgevoerde werkzaamheden en aldus cumulatief bijdraagt (weliswaar beperkt) aan de instabiliteit van het huis.”
2.10.3. Het hof is allereerst van oordeel dat [appellant] deze grieven onvoldoende heeft toegelicht, voor zover zij inhouden dat de rechtbank ten onrechte de conclusies van de deskundigen ten aanzien van de aanwezigheid van de door hen beschreven gebreken heeft overgenomen. De enkele verwijzing naar (kenne-lijk) de rapporten van [M.] Bouwadvies BV en [H.], alsmede naar de getuigenverklaringen van [appellant] en [P.] is daartoe onvoldoende.
2.10.4. Met een beroep op de door [P.] en [R.] in het onder 2.1 (j) genoemde voorlopig getuigenverhoor afgelegde getuigenverklaringen en de bij grieven overgelegde schriftelijke verklaring van [P.] van 18 juli 2011 betoogt [appellant], kort gezegd, dat de gebreken aan de kapconstruc-tie, de dakkapel en de verdiepingsvloer kenbaar waren in de zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. [appellant] voert in dit verband in het bijzonder aan dat alleen [P.] weet hoe de situatie ter plekke was in 2003 en daarover nu heeft verklaard, terwijl de deskundigen slechts “een volledig gestript pand” hebben gezien en achteraf hebben beoordeeld hoe de staat van de woning was in 2003.
2.10.5. Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] terecht vraagtekens zetten bij de betrouwbaarheid en onafhankelijkheid van de getuige [P.], dit vanwege de omstandigheid dat [appellant] als getuige zelf heeft verklaard dat hij alle kosten op [P.] verhaalt en deze “geen dubbeltje” meer heeft. Bovendien blijkt uit het deskundigenbericht dat [P.] aanwezig is geweest tijdens de bezichtiging van de woning door de deskundigen op 9 oktober 2006 en dat de deskundigen bij het beantwoorden van een aantal vragen kennelijk door [P.] tijdens die bezichtiging gedane mededelingen hebben betrokken. Iedere uitleg over de vraag waarom [P.] als getuige en vervolgens in zijn schriftelijke verklaring van 18 juli 2011 op onderdelen anders heeft verklaard dan wat hij de deskundigen tijdens die bezichtiging heeft gemeld, ontbreekt.
2.10.6. Anders dan [appellant] acht het hof, voorts, irrelevant de getuigenverklaring van [R.], inhoudende dat [K.], een zwager van zowel de getuige als [geïntimeerde sub 1], haar heeft verteld dat hij [geïntimeerde sub 1] had afgeraden de woning te kopen omdat er nog een boel aan moest worden verbouwd. Afgezien van het feit dat [K.] als getuige heeft verklaard geen gebreken, eigen-aardigheden of onvolkomenheden te hebben gezien en absoluut niet over gebreken te hebben gesproken, volgt uit het feit dat er nog veel verbouwd moest worden niet dat er gebreken waren.
2.10.7. Bovendien oordeelt het hof als volgt. Op grond van zowel het deskundigenbericht als de getuigenverklaring van [P.] moet ervan worden uitgegaan dat het plafond van de eerste verdieping geheel was afgetimmerd. Verder heeft [P.] als getuige en in zijn schriftelijke verklaring gemeld dat vanaf de vliering geen afgezaagde spanten zichtbaar waren omdat die (afgezaagde gedeelten) lager zaten dan waar je stond en vanuit de kamers evenmin te zien waren omdat ze achter de betimmering zaten. Gesteld nu dat juist zou zijn de getuigenverklaring van [P.], dat er bij de (op de hanenbalken gelegen) vloer van de vliering, bestaande uit oude deuren van 73 centimeter breed, aan beide kanten nog zo’n 60 tot 70 centimeter tot het dakbeschot overbleef, dat de vliering was voorzien van vier lichtpunten en dat er (kennelijk bij de vloer onder de hanenbalken, dus het plafond van de eerste verdieping) zichtbaar vanaf de vliering een opening was van ongeveer 30 centimeter (en niet van 17 centimeter waarvan de deskundigen zijn uitgegaan) om tussen het dakbeschot en de betimmering te kijken, dan nog volgt daaruit – zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet dat onjuist is het oordeel van de deskundigen dat die opening uitzicht gaf op een ontoegankelijke donkere spelonk en/of dat vanaf de vliering niet kon worden vermoed dat bij meerdere spanten de onderste delen waren verwijderd. Mutatis mutandis geldt hetzelfde met betrekking tot het aantal ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aanwezige trekstangen. Immers, ook als juist is de getuigenverklaring van [P.] dat er destijds vanaf de vliering drie trekstangen zichtbaar waren, dan volgt daaruit - zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet dat de aanwezigheid van drie trekstangen bij [geïntimeerden], die onweersproken hebben gesteld niet over speciale kennis met betrekking tot woningbouw te beschikken, het vermoeden van enige ondeugdelijkheid van de kapconstructie had moeten oproepen, zulks terwijl dat volgens de deskundigen bij de aanwezigheid van één trekstang niet het geval was.
2.10.8. De (subsidiaire) stelling van [appellant] dat er voor [geïntimeerden] aanleiding was tot het instellen van nader onderzoek (memorie van grieven, sub 43) wordt verworpen, omdat geen van de in dat verband door hem gestelde feiten en omstandigheden, noch afzonderlijk noch in onderling verband en samenhang bezien, daartoe noopte. Anders dan [appellant] meent, kan [K.] niet als een deskundige worden aangemerkt. [K.] heeft immers als getuige verklaard dat hij in het metselwerk zit en “totaal geen verstand” van houtwerk en kapconstructies heeft, terwijl [geïntimeerde sub 1] bovendien als getuige heeft verklaard dat hij [K.] heeft meegenomen, zakelijk, omdat [K.] metselaar is en een goed inzicht heeft in het indelen van een woning en graag – omdat het om een belangrijke aankoop ging - iemand wilde meenemen om te vragen wat hij ervan vond.
2.10.9. Gezien al het voorgaande heeft [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die zouden kunnen leiden tot honorering van zijn meer subsidiaire verzoek om de door de rechtbank (op basis van de begroting daarvan door de deskundigen) toegewezen schadevergoeding van € 73.777,92 op de voet van artikel 6:109 van het Burgerlijk Wetboek te matigen.
2.10.10. De conclusie is dat de onderhavige grieven falen.
2.11. Bij deze stand van zaken faalt ook grief M, die inhoudt dat de rechtbank in overweging 2.13 van het bestreden vonnis van 28 november 2007 ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. De grief bouwt immers slechts voort op de hiervoor besproken en verworpen grieven.
2.12.1. Met grief N richt [appellant] zich tegen de omvang van de door de rechtbank bij het bestreden vonnis van 28 november 2007 vastgestelde en toegewezen schade en de ingangsdatum van de daarover toegewezen wettelijke rente. Op deze laatste kwestie heeft ook grief S betrekking.
2.12.2. Bij gebreke van voldoende door [appellant] aangevoerde concrete feiten en omstandigheden valt, in het licht van het feit dat de deskundigen dat kennelijk onnodig achtten (zie hun antwoord op vraag E50), niet in te zien waarom de rechtbank een aftrek “nieuw voor oud” zou hebben moeten toepassen.
2.12.3. De andere stellingen die [appellant] in het kader van zijn klacht tegen de omvang van de schade heeft aangevoerd zijn herhalingen van in het voorgaande verworpen stellingen, zodat zij hier onbesproken blijven.
2.12.4. Aangezien [geïntimeerden] [appellant] reeds bij brief van 12 januari 2004 tegen 23 februari 2004 in gebreke hebben gesteld en deze naar aanleiding daarvan niet (alsnog) zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst is nagekomen, verkeert [appellant] vanaf laatstgenoemde datum in verzuim. De rechtbank heeft de wettelijke rente over het bij het bestreden vonnis van 28 november 2007 toegewezen bedrag dan ook terecht vanaf die datum toegewezen. Dat [geïntimeerden] [appellant] pas op 18 juli 2005 hebben gedagvaard doet daaraan niet af, evenmin als de andere in dit verband door [appellant] geponeerde stellingen.
2.12.5. De conclusie is dat ook de grieven L en S falen.
2.13.1. Grief O strekt ten betoge dat de rechtbank bij het bestreden vonnis van 28 november 2007 ten onrechte de door [geïntimeerden] gevorderde schadestaatprocedure heeft toegewezen. In dit verband stelt [appellant] dat de door [geïntimeerden] genoemde kosten (leges voor het aanvragen van een bouwvergunning, kosten voor het maken van berekeningen van de constructies van de verdiepingsvloer en kap en stortkosten van de af te voeren sloopmaterialen) niet meer zullen worden gemaakt, omdat de woning inmiddels is geveild.
2.13.2. Echter, omdat [geïntimeerden] hiertegen bij memorie van antwoord hebben aangevoerd, zakelijk, dat zij kosten als zojuist vermeld inmiddels daadwerkelijk hebben gemaakt, is de mogelijkheid van schade te dezen aanwezig en heeft de rechtbank de desbetreffende vordering terecht toegewezen. De grief faalt dus.
2.13.3. Bij deze stand van zaken heeft [appellant] geen belang bij een bespreking van grief BB, welke dezelfde strekking heeft als grief O. De vraag of [geïntimeerden] na 1 april 2008 (daadwerkelijk) nog schade hebben geleden wegens dubbele woonlasten kan in de schadestaatprocedure aan de orde komen.
2.14.1. De grieven P en CC houden in dat de rechtbank ten onrechte de post van € 3.740,25 (inclusief BTW), met wettelijke rente, als kosten voor het vaststellen van de schade heeft toegewezen.
2.14.2. De grieven zijn, voor zover zij betrekking hebben op het in hoofdsom toegewezen bedrag van € 3.740,25, onvoldoende toegelicht.
2.14.3. Anders dan [appellant] meent, leidt het feit dat [geïntimeerden] hebben toegezegd het bestreden vonnis van 28 mei 2008 niet ten uitvoer te zullen leggen zolang dat niet in kracht van gewijsde is gegaan, geenszins tot het oordeel dat het bedrag van € 3.740,25 niet opeisbaar is. Daarom valt niet in te zien waarom onjuist is dat de rechtbank over dat bedrag de wettelijke rente heeft toegewezen op de manier zoals zij heeft gedaan.
2.14.4. Ook deze grieven falen dus.
2.15.1. De grieven Q en R houden in dat de rechtbank [geïntimeerden] ten onrechte ten laste van [appellant] een vergoeding wegens de bewoning van hun huis te [gemeente] heeft toegekend, dit over de periode van 1 mei 2004 tot 1 april 2008, de datum waarop – naar tussen partijen vaststaat - [geïntimeerden] dat huis ingevolge (executie)verkoop aan derden hebben geleverd.
2.15.2. Volgens [appellant] hadden [geïntimeerden] meteen na de overdracht ervan de woning moeten gaan bewonen omdat [P.] dat ongeveer 35 jaar zonder problemen had gedaan. Ook meent hij dat het voor rekening van [geïntimeerden] moet komen dat zij de woning “zeer ingrijpend (zijn) gaan slopen”. Het hof is echter van oordeel dat het [geïntimeerden] vrijstond de woning te verbouwen (op de manier die hun voor ogen stond) alvorens deze te gaan bewonen. Tijdens deze werkzaamheden – die, zoals onder 2.7.3 is overwogen, als normaal gebruik zijn te kwalificeren - zijn de in het voorgaande vastgestelde gebreken aan het licht gekomen. Vervolgens heeft – naar tussen partijen vaststaat (vgl. overweging 1.7 van het bestreden vonnis van 26 oktober 2005, waartegen geen grief is gericht) - de inspectie bouw- en woningtoezicht van de gemeente [naam gemeente] [geïntimeerden] bij brief van 23 maart 2004 meegedeeld dat de woning als zéér onveilig is te beschouwen en dan ook niet eerder mag worden bewoond “dan nadat de constructie op doeltreffende wijze is aangepast”. Bij deze stand van zaken dienen de onderhavige stellingen van [appellant] te worden verworpen.
2.15.3.1. Verder voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] de dubbele woonlasten aan zichzelf te wijten hebben, omdat zij alles behalve voortvarend te werk zijn gegaan met de verbouwing, terwijl zij daarvoor wel de financiële middelen hadden.
2.15.3.2. Voor zover [appellant] dit baseert op de stelling dat [geïntimeerden] een “aanzienlijk bouwdepot” hadden, doelt hij kennelijk op de ter comparitie van 23 maart 2006 door [geïntimeerde sub 1] gemaakte opmerking dat [geïntimeerden] “in totaal een bedrag van € 45.000,- beschikbaar (hadden) om de woning naar onze zin te maken”. Het kon echter niet van [geïntimeerden] worden verwacht om, terwijl [appellant] geen aansprakelijkheid voor de gebreken had aanvaard, gelden die bestemd waren voor de verfraaiing van de woning aan te wenden voor het herstel van de gebleken gebreken.
2.15.3.3. Voor zover [appellant] zich erop beroept dat [geïntimeerden] over voldoende financiële middelen voor de herstelwerkzaam-heden beschikten vanwege de door hem ingevolge het vonnis van 28 november 2007 aan hen gedane betaling van € 88.242,77, merkt het hof allereerst op dat hiermee de dubbele woonlasten over de periode van 1 mei 2004 tot de datum van deze betaling niet voldoende zijn weersproken. Het had in dit verband bovendien op de weg van [appellant] gelegen om de datum van de desbetreffende betaling te vermelden, hetgeen hij niet heeft gedaan. De stelling dat [geïntimeerden] dit geld eerder voor het herstel van de woning hadden moeten aanwenden dan zij hebben gedaan, is dan ook onvoldoende toegelicht. Overigens hebben [geïntimeerden] bij memorie van antwoord, sub 69, gesteld dat [appellant] pas in maart 2008 (dus nog geen maand voordat de woning te [gemeente] aan derden werd overgedragen) aan voormeld vonnis heeft voldaan en heeft [appellant], hoewel daarna nog aan het woord geweest, op deze stelling niet gereageerd.
2.15.3.4. Voor het overige lag en ligt het op de weg van [appellant] om concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan worden afgeleid dat [geïntimeerden] – in weerwil van het voorgaande - over voldoende middelen beschikten om de gebreken aan de woning meteen na de ontdekking ervan te herstellen en kon en kan van hen niet worden verwacht dat zij door middel van het overleggen van bankrekeningen en dergelijke aantonen dat zij over die middelen niet beschikten.
2.15.4. De stelling dat [geïntimeerden] goedkopere (tijdelijke) woonruimte hadden kunnen betrekken dan hun woning in [gemeente] is, daargelaten of [geïntimeerden] daartoe jegens [appellant] in het kader van hun schadebeperkingsplicht in beginsel zouden kunnen worden gehouden, niet naar behoren toegelicht.
2.15.5. Niet valt in te zien waarom de omstandigheid dat [geïntimeerden] bij de levering op 1 april 2008 van hun woning in [gemeente] aan derden een overwaarde realiseerden, zou impliceren dat zij geen schade wegens dubbele woonlasten hebben geleden.
2.15.6. Anders dan [appellant] meent, heeft de rechtbank te dezen geen schadevergoeding toegekend tot het moment dat [geïntimeerden] de woning (te [gemeente]) zouden betrekken, maar slechts – in navolging van de bij akte van 16 januari 2008 gewijzigde vordering van [geïntimeerden] – tot 1 april 2008.
2.15.7. De klacht van [appellant] dat de rechtbank ten aanzien van de onderhavige schade de ingangsdatum 1 mei 2004 heeft gehanteerd in plaats van “veeleer 1 mei 2005” is onvoldoende toegelicht, reden waarom het hof daaraan voorbijgaat.
2.15.8. Op grond van al het voorgaande ziet het hof geen aanleiding om [appellant] niet te belasten met de onderhavige schade en evenmin om die schade en/of de rente te matigen.
2.15.9. Voor het overige bouwen deze grieven voort op stellingen die in het kader van de behandeling van andere grieven al zijn verworpen.
2.15.10. De conclusie is dat de onderhavige grieven geen succes hebben.
2.16. Bij grief T, gericht tegen het feit dat de rechtbank het bestreden vonnis van 28 november 2007 uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard, heeft [appellant] geen belang, omdat vaststaat dat hij aan dat vonnis heeft voldaan en een eventuele vernietiging op dit punt hem niet kan baten. Overigens heeft [appellant] in eerste aanleg tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad geen verweer gevoerd, zodat de rechtbank hier geen verwijt kan worden gemaakt.
2.17. Met grief U, gericht tegen overweging 2.2 van het bestreden vonnis van 28 mei 2008, heeft [appellant] niets aangevoerd wat in het voorgaande nog niet is besproken en zou moeten leiden tot een ander oordeel. Deze grief faalt dus.
2.18.1. De grieven V en W houden, mede gelet op wat [appellant] in punt 59 van de memorie van grieven naar voren brengt, in dat de rechtbank bij het bestreden vonnis van 28 mei 2008 ten onrechte de door [geïntimeerden] gevorderde rente en premies (wegens dubbele woonlasten) ter grootte van – in totaal - € 24.124,66 heeft toegewezen.
2.18.2. Het hof is allereerst van oordeel dat [geïntimeerden] de door hen te dezen gevorderde rente van € 17.652,76 netto voldoende aannemelijk hebben gemaakt. Zij hebben bij hun akte van 16 januari 2008 een van Amev afkomstig overzicht van januari 2005 overgelegd waaruit blijkt dat zij in 2004 aan rente (€ 4.646,76 + € 2.393,04 + € 731,04, mitsdien in totaal) € 7.770,84 hebben betaald. Daarbij hebben [geïntimeerden], door [appellant] niet voldoende gemotiveerd betwist, gesteld dat zij al jarenlang dezelfde rente per jaar betalen en dat op de leningen niet wordt afgelost. Er bestaat, voorts, geen enkele reden aan te nemen dat [geïntimeerden] de rente over deze leningen bij gelegenheid van het transport op 1 april 2008 niet geheel zouden hebben voldaan.
2.18.3. Nu [appellant] niet heeft betwist dat de fiscus accepteerde dat [geïntimeerden] de door hen gevorderde rente in het kader van de inkomstenbelasting geheel aftrok, is zijn (kennelijke) betwisting dat de lening van € 17.000,= op de woning te [gemeente] ziet, onvoldoende gemotiveerd.
2.18.4. Voor het overige bouwen deze grieven slechts voort op stellingen die hiervoor reeds zijn verworpen.
2.18.5. De onderhavige grieven falen dus.
2.19. Grief X is gericht tegen de toewijzing bij het bestreden vonnis van 28 mei 2008 van een bedrag van € 1.362,16 ter zake van gemeentelijke belastingen. De grief faalt evenwel, omdat hij slechts voortbouwt op reeds verworpen andere grieven.
2.20.1. Grief Y houdt in dat de rechtbank bij het bestreden vonnis van 28 mei 2008 ten onrechte een bedrag van € 2.611,19 ter zake van gas en elektriciteit heeft toegewezen. Het betreft hier kosten met betrekking tot de litigieuze woning.
2.20.2. In het licht van de door [geïntimeerden] bij hun akte van 16 januari 2008 overgelegde toelichting en berekening acht het hof bestaan en omvang van deze door [geïntimeerden] gestelde kosten onvoldoende gemotiveerd betwist. Met het voorgaande is gegeven dat [geïntimeerden] deze kosten daadwerkelijk hebben gemaakt, ondanks het feit dat zij de woning niet bewoonden. [appellant] heeft niet aangevoerd dat deze kosten bij niet-bewoning bovenmatig zijn.
2.20.3. Ook deze grief faalt derhalve.
2.21.1. Grief Z houdt in dat de rechtbank bij het bestreden vonnis van 28 mei 2008 ten onrechte bedragen van € 377,53, € 162,= en € 943,29 ter zake van respectievelijk boeterente, water en (opstal)verzekeringen heeft toegewezen.
2.21.2. De grief is ten aanzien van de post boeterente ge-grond, omdat [appellant] onweersproken heeft gesteld dat [geïntimeerden] deze kosten aan zichzelf te wijten hebben doordat zij niet of te laat aan hun hypothecaire verplichtingen hebben voldaan.
2.21.3. Ten aanzien van post water faalt de grief op dezelfde gronden als grief Y met betrekking tot de kosten van gas en elektriciteit.
2.21.4. De grief faalt bij gebreke van een toereikende toelichting, voor zover hij betrekking heeft op de opstal- en op de glasverzekering. Ten aanzien van het onderdeel “Pechhulp Thuis” is hij echter gegrond, omdat [geïntimeerden] het verband tussen een dergelijke verzekering en de tekortkoming van [appellant] onvoldoende hebben toegelicht. Dit betekent, uitgaande van de op zichzelf niet betwiste berekeningswijze van [geïntimeerden] in hun akte van 16 januari 2008, dat te dezen toewijsbaar is een bedrag van 47 maal (€ 9,51 + € 3,12 is) € 12,63, mitsdien € 593,61. Het te dezen meer gevorderde ad € 349,68 zal alsnog worden afgewezen.
2.21.5. De grief is dus ten dele gegrond en ten dele ongegrond.
2.22. Uit het door het hof ten aanzien van de grieven Q tot en met Z overwogene volgt dat grief AA, die is gericht tegen de toewijzing bij het bestreden vonnis van 28 mei 2008 van een bedrag van € 29.580,83, met wettelijke rente, en die slechts voortbouwt op reeds besproken grieven, slechts gegrond is voor zover de rechtbank meer heeft toegewezen dan een bedrag van (€ 29.580,83 -/- € 377,53 wegens boeterente -/- € 349,68 wegens Pechhulp thuis, mitsdien) € 28.853,62, en voor het overige faalt.
2.23. Grief DD houdt in dat de rechtbank ten onrechte [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten heeft verwezen. De grief faalt evenwel, omdat dit oordeel van de rechtbank, gezien de beoordeling van de grieven door het hof, juist is.
2.24. Grief EE mist zelfstandige betekenis en zal om die reden onbesproken blijven.
2.25. Het bewijsaanbod van [appellant] zal worden verworpen. Voor zover [appellant] aanbiedt nadere stukken in het geding te brengen, wordt opgemerkt dat hij hiervoor al ruimschoots gelegenheid heeft gehad en dat hem daartoe thans geen gelegenheid meer behoeft te worden gegeven. Voor zover [appellant] getuigenbewijs aanbiedt overweegt het hof dat dit bewijsaanbod, voor zover al ter zake dienend, mede in het licht van het feit dat reeds een voorlopig getuigenverhoor heeft plaatsgevonden, te algemeen en te vaag is.
2.26.1. Ten aanzien van het door [appellant] bij zijn akte van 20 december 2011 gedane subsidiaire verzoek tot zekerheids-stelling oordeelt het hof als volgt.
2.26.2. Dit verzoek kan naar zijn aard slechts betrekking heb-ben op het bij het bestreden vonnis van 28 mei 2008 toegewezen bedrag, voor zover dat ook door het hof toewijsbaar wordt geacht. Vaststaat immers dat [appellant] het uit hoofde van het bestreden vonnis van 28 november 2007 verschuldigde reeds heeft betaald.
2.26.3. Het enige wat [appellant] aan zijn onderhavige vordering ten grondslag legt is, dat een bedrag dat hij uit hoofde van dit arrest mogelijk nog aan [geïntimeerden] moet betalen mogelijk dient te worden terugbetaald in verband met de uitspraak in de andere zaak. Echter, niet valt in te zien waarom de bij het bestreden vonnis van 28 mei 2008 toegewezen en door het hof toewijsbaar geachte bedragen, die geen betrekking hebben op herstelkosten van de aangetroffen gebreken en geen rol spelen in het kader van eventuele ongedaanmakingsverplichtingen, aan [appellant] zouden moeten worden terugbetaald uit hoofde van welke beslissing in de andere zaak dan ook.
2.26.4. Omdat hetgeen [appellant] ter zake van een bij [geïntimeerden] volgens hem bestaand restitutierisico heeft aangevoerd, slechts in het kader van de beslissing in de andere zaak is aangevoerd - en niet met het oog op een mogelijk succesvol cassatieberoep in de onderhavige procedure -, kan dit onbesproken blijven.
2.26.5. Het verzoek zal dus niet worden toegewezen.
3. Slotsom en kosten
3.1. De door [appellant] bij zijn akte van 20 december 2011 gedane verzoeken worden niet gehonoreerd.
3.2. [appellant] is niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de bestreden vonnissen van 26 oktober 2005 en 21 december 2005.
3.3. Alle grieven falen, behalve een gedeelte van grief Z en, als sequeel daarvan, grief AA. Dit leidt ertoe dat de bestreden vonnissen van 12 juli 2006 en 28 november 2007 zullen worden bekrachtigd. Het bestreden vonnis van 28 mei 2008 zal eveneens worden bekrachtigd, behoudens voor zover daarbij onder 3.1 een groter bedrag is toegewezen dan € 28.853,62, met wettelijke rente daarover. Uitsluitend ten aanzien van dat meerdere zal laatstgenoemd vonnis worden vernietigd. Dat meerdere zal alsnog worden afgewezen. De vordering van [appellant] tot terugbetaling van het teveel betaalde zal evenwel niet worden toegewezen, omdat vaststaat dat [appellant] niet aan het vonnis van 28 mei 2008 heeft voldaan. Het hof ziet geen aanleiding deze afwijzing in het dictum op te nemen.
3.4. [appellant] zal, als de voor het overgrote deel in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep, die van het incident en het voorlopig getuigenverhoor daaronder begrepen.
4. Beslissing
Het hof:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de bestreden vonnissen van 26 oktober 2005 en 21 december 2005;
bekrachtigt de bestreden vonnissen van 12 juli 2006 en 28 november 2007;
vernietigt het bestreden vonnis van 28 mei 2008, doch uitsluitend voor zover daarbij onder 3.1 een groter bedrag is toegewezen dan € 28.853,62, met wettelijke rente daarover, en, in zoverre opnieuw rechtdoende, wijst dat meerdere, met wettelijke rente daarover, alsnog af;
verwijst [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, die van het incident en het voorlopig getuigenverhoor daaronder begrepen, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op € 3.215,= wegens verschotten, op € 1.788,= wegens salaris van de advocaat in het incident, op € 2.682,= wegens salaris van de advocaat in verband met het voorlopig getuigenverhoor en op € 3.948,= wegens salaris van de advocaat in de hoofdzaak;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en C. Uriot, en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 april 2012.