Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 21 februari 2012 in de zaak van:
[naam]
wonende te [plaats]
APPELLANT,
tegen
MR. [naam]
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder klager, is bij een op 2 januari 2011 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Zwolle, hierna de kamer, van 13 december 2010, waarbij de kamer de klacht van klager tegen geïntimeerde, verder de notaris, ongegrond heeft verklaard.
1.2. Op 10 februari 2011 is van de zijde van de notaris een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De behandeling van het hoger beroep is op 9 juni 2011 ter openbare terechtzitting aangevangen. Bij brief van appellant, ontvangen ter griffie op 9 juni 2011, is om aanhouding van de mondelinge behandeling verzocht.
1.4. Vervolgens is door het hof, gehoord de notaris, de mondelinge behandeling aangehouden.
1.5. De behandeling is daarna voortgezet ter openbare terechtzitting van 13 oktober 2011. Klager en de notaris zijn verschenen. Zij hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben de juistheid van de door de kamer vastgestelde feiten niet betwist, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris dat hij heeft meegewerkt aan de verkoop door [X] aan koper [K]van de onroerende zaakgelegen aan [adres] tegen een te lage prijs en zonder dat [V] daarbij was betrokken, die van de onroerende zaak de economisch eigenaar was.
4.2. De notaris wordt tevens verweten dat hij naderhand niet bereid is geweest om over het gebeurde een gesprek met klager aan te gaan.
5. Het standpunt van de notaris
De notaris heeft de stellingen van klager betwist. Hij heeft betoogd dat klager ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst juridisch eigenaar en daarmee volledig beschikkingsbevoegd was ter zake van het verkochte. Met betrekking tot de hoogte van de verkoopprijs heeft de notaris gewezen op de WOZ-waarde van de onroerende zaak en op de agrarische bestemming daarvan, waardoor de waarde lager was dan bij bestemming als industrieterrein. Ten slotte heeft hij naar voren gebracht dat hij klager te kennen heeft gegeven dat hij alleen bereid was tot een gesprek met hem over de verkoop als de advocaat van klager daarbij aanwezig zou zijn.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft niet geleid tot vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Ook in hoger beroep is niet gebleken dat de notaris ten tijde van de verkoop reden had om te twijfelen aan de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en aan diens vermogen zelf te bepalen wat een redelijke verkoopprijs was. Voorts valt te billijken dat de notaris slechts met klager wilde spreken over het gebeurde in het bijzijn van diens advocaat.
6.2. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- bevestigt de beslissing waarvan beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, J.C.W. Rang en A.W. Jongbloed en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 21 februari 2012 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN
KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT
ZWOLLE-LELYSTAD
Nummer : 20101004
Datum : 13 december 2010.
B E S L I S S I N G
op de klacht van
[naam]
wonende te [plaats]
hierna te noemen: klager.
tegen
mr. [naam],
notaris ter standplaats [plaats],
hierna te noemen: de notaris.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Dit blijkt uit de volgende bescheiden:
- het (ongedateerde) klaagschrift met bijlagen, binnengekomen op 15 maart 2010,
- het verweerschrift, met bijlagen van 21 juni 2010.
1.2 De klacht is behandeld ter zitting van de Kamer van Toezicht op 18 oktober 2010 alwaar klager en de notaris zijn verschenen.
1.3 De Kamer heeft de notaris in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op de door klager ter zitting overgelegde nieuwe stukken. Dat heeft de notaris bij brief van 20 oktober 2010 gedaan. Afschrift daarvan is aan klager gezonden waarna de behandeling van de klacht is gesloten.
2. De feiten
2.1 De notaris heeft op 23 december 2009 een koopovereenkomst opgesteld tussen [X], zoon van klager (verkoper) en [K] (koper) met betrekking tot een perceel bedrijfsterrein met opstallen,[adres] ( hierna: het perceel]. Dit registergoed stond bij het kadaster op naam van [X]. Hij heeft het in 1995 uit veiling verkregen. Blijkens een akte van command van 15 december 1995, verleden door notaris mr. J.H.Voorhuis, is klager destijds te dier zake voor hem opgetreden als lasthebber.
2.2 Eveneens op 23 december 2009 heeft de notaris een kadasterverklaring ter zake van het bestaan van de koopovereenkomst opgesteld, die op 29 december 2009 is ingeschreven in het Kadaster.
2.3 Klager, zijn echtgenote ( hierna: [V]) en hun zoon [X] zijn per 1 juli 1995 een vennootschap onder firma (hierna:VOF) aangegaan, die is ingeschreven in het handelsregister. Volgens mededeling van klager is de economische eigendom van het perceel in deze vennootschap gebracht.
2.4 Bij vonnis in kort geding van 12 mei 2010 heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad bepaald dat het bedrijfspand op het perceel binnen vier weken na betekening van het vonnis door klager diende te worden ontruimd.
3. De klacht
3.1 Klager verwijt de notaris dat hij heeft meegewerkt aan de verkoop tegen een te lage prijs door [X] van het perceel aan koper [K].
Klager stelt voorts daartoe, dat de verkoop heeft plaats gevonden zonder dat [V] daarbij is betrokken. Haar toestemming had namelijk moeten worden gevraagd, omdat zij van het perceel de economisch eigenaar was. Klager verwijt de notaris ook dat hij niet bereid is geweest om een gesprek met klager aan te gaan.
4. Het standpunt van de notaris
4.1 De notaris heeft naar voren gebracht dat [X] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst juridisch eigenaar en zelfstandig beschikkingsbevoegd was ter zake van het verkochte. Voorts heeft hij naar voren gebracht dat hij heeft aangegeven dat hij niet buiten aanwezigheid van de raadsman van klager bereid was tot een gesprek over de verkoop met klager. Voor de hoogte van de verkoopprijs heeft de notaris gewezen op de WOZ waarde van het perceel en gewezen op de agrarische bestemming waardoor de waarde lager is dan bij bestemming ‘industrieterrein’.
5. De gronden van de beslissing
5.1 Op grond van artikel 98, eerste lid Wet op het notarisambt is een notaris aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijke notaris niet betaamt.
5.2 De Kamer stelt voorop dat in een tuchtprocedure als de onderhavige het in beginsel aan klager is om feiten en omstandigheden te stellen en -in geval van (gemotiveerde) betwisting- aannemelijk te maken, die tot het oordeel kunnen leiden dat de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
5.3 Klager meent dat hij en zijn echtgenote toestemming voor de verkoop van het perceel hadden moeten geven ofwel omdat het pand behoorde tot de VOF ofwel omdat [V] daarvan de economische eigendom had. De notaris treft volgens klager een tuchtrechtelijk verwijt omdat hij niet heeft gecheckt of deze toestemming was gegeven. Dit standpunt volgt de Kamer niet. Redengevend daartoe is het volgende.
5.4 De notaris heeft gemotiveerd vastgesteld dat [X] de juridisch eigenaar van het perceel was. In dat geval heeft in principe te gelden dat de juridisch eigenaar onder andere het recht had dit te verkopen. Indien een economisch gerechtigde tot een registergoed zijn belangen jegens de juridisch eigenaar wil beschermen, dan kan de economisch gerechtigde een recht van hypotheek op het betreffende registergoed doen vestigen tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de juridisch eigenaar. Een dergelijke zekerheidshypotheek was volgens de notaris niet gevestigd, terwijl de notaris voorts naar voren heeft gebracht dat hem ook overigens van de economische eigendom niet was gebleken.
In zoverre treft de notaris geen verwijt bij het opstellen van de koopovereenkomst en/of het opstellen en inschrijven van de kadasterverklaring.
5.5 Voor zover klager naar voren heeft gebracht dat de notaris niet bereid is geweest tot een gesprek of had moeten inzien dat het perceel voor een te lage prijs werd verkocht heeft klager dit niet aannemelijk gemaakt. In weerwil daarvan is de Kamer gebleken dat de notaris wel tot een gesprek bereid was, zij het in aanwezigheid van de advocaat van klager. Ook is gebleken dat de notaris aangaande de verkoopprijs, zo dit al van hem verwacht mocht worden, acht heeft geslagen op de WOZ-waarde van het perceel en op de agrarische bestemming die erop rustte.
Voorts overweegt de Kamer dat het geenszins bevreemdend is dat de notaris niet de akte van levering met betrekking tot het perceel heeft gepasseerd. Niet gebleken is immers dat de (ver)kopende partijen hem daartoe een opdracht gegeven hebben.
Voor zover klager naar voren heeft gebracht dat verkoper zijn wil niet op een juiste wijze kon bepalen heeft hij dit niet onderbouwd en is niet gebleken dat er voor de notaris redenen waren om daar bij het opstellen van de koopovereenkomst nader onderzoek naar te doen.
6. De beslissing
De Kamer van Toezicht:
- verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Zwolle, bestaande uit mrs. R.S. Croll, voorzitter, A.H. Canté, T.van Dijk,
J. ter Weele en W.R. Bruinink, leden, en door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 13 december 2010, in tegenwoordigheid van mr. G.A. Genee als secretaris.