Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STRUKTON RAIL B.V.,
gevestigd te Utrecht,
APPELLANTE,
advocaat: mr. S.D. Arnold te Amsterdam,
t e g e n
1. de commanditaire vennootschap TASMAN PROPERTIES C.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TASMAN PROPERTIES HOLDING B.V.,
beide gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. B. Linnartz te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Strukton en Tasman (enkelvoud) genoemd.
Bij dagvaarding van 6 december 2010 is Strukton in hoger beroep gekomen van het vonnis van 8 september 2010 (rolnummer CV 10-9174) van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter), gewezen tussen Strukton als eiseres en Tasman als gedaagde.
Bij memorie van grieven heeft Strukton twee grieven voorgesteld, haar eis vermeerderd en bewijs aangeboden met conclusie dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, samengevat
primair
(a) voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd op 1 december 2010;
(b) Tasman zal veroordelen aan Strukton te betalen een bedrag van € 139.108,70, vermeerderd met de wettelijke rente;
(c) Tasman zal veroordelen aan Strukton te betalen de onverschuldigd betaalde huurpenningen vanaf 31 mei 2011 tot aan de datum van eindarrest, vermeerderd met de wettelijke rente;
subsidiair
(a) voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig eindigt op 1 december 2011;
(b) Tasman zal veroordelen aan Strukton te betalen de huurpenningen die Strukton heeft betaald vanaf 1 december 2011 tot aan de datum van eindarrest, vermeerderd met de wettelijke rente;
meer subsidiair
voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig eindigt op, naar het hof begrijpt, 1 december 2012;
in alle gevallen met veroordeling van Tasman in de kosten van de procedure.
Bij memorie heeft Tasman geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot afwijzing van het hoger beroep, met veroordeling van Strukton in de kosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.5 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan, aangevuld met feiten die daarnaast in hoger beroep als gesteld en niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1 Tussen (thans) Strukton als huurder en (thans) Tasman als verhuurder geldt een huurovereenkomst voor een kantoorruimte aan de Parallelweg 1 te Meppel, ingegaan 1 december 2000.
3.1.2 Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt voor zover van belang als volgt:
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 december 2000 (…) en lopende tot en met 1 december 2010.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode heeft de huurder het recht van optie op een aansluitende termijn van 5 jaar, derhalve tot en met 30 december 2015. Deze overeenkomst kan vervolgens voortgezet worden voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 3 kalenderjaren en na verlenging met 5 jaar, met een opzegtermijn van 1 jaar.
3.1.3 Artikel 3 van het toenmalige model ‘Huurovereenkomst Kantoorruimte’ van de Raad voor Onroerende Zaken (hierna: het ROZ-model) waarop de tussen partijen geldende huurovereenkomst is gebaseerd, luidt voor zover van belang als volgt:
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van […] jaar, ingaande op […] en lopende tot en met […].
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van […] jaar, derhalve tot en met […]. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens […] jaar.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste […].
3.1.4 Tussen partijen is eind 2009 overleg gevoerd over beëindiging van de huurovereenkomst, waarover zij geen overeenstemming hebben bereikt.
3.1.5 Bij brief van 27 november 2009 heeft Strukton, voor zover vereist, de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2011, althans tegen 1 december 2012.
3.1.6 Strukton heeft Tasman op 11 januari 2010 in kort geding gedagvaard en gevorderd ontheven te worden van haar verplichting tot betaling van huur per 1 december 2010, 2011 of 2012. Bij vonnis van 26 januari 2010 heeft de kantonrechter de vordering van Strukton afgewezen.
3.2 In eerste aanleg heeft Strukton gevorderd een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 1 december 2010, althans 2011 of 2012.
Tasman heeft zich daartegen verweerd en aangevoerd dat de huurovereenkomst moest worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie jaar en nu dit niet is gebeurd, doorloopt tot 1 december 2015.
3.3 De kantonrechter heeft het verweer van Tasman gevolgd en de vorderingen van Strukton afgewezen.
3.4 Centraal in dit geding staat de vraag welke uitleg moet worden gegeven aan artikel 3 van de huurovereenkomst en de wijze waarop in de artikelleden 3.2 en 3.3 is afgeweken van het ROZ-model. Daarbij komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen in dat artikel maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dit artikel mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.5 Het hof stelt voorop dat in beginsel ervan moet worden uitgegaan dat de tekst van de huurovereenkomst overeenstemt met hetgeen partijen zijn overeengekomen. Strukton is destijds als huurder betrokken geweest bij het redigeren van de huurovereenkomst, Tasman is sedert 2006 de positie van verhuurder gaan innemen. De tussen partijen gesloten overeenkomst is een contract volgens het ROZ-model, waarvan artikel 3 de belangrijkste bepaling is die afwijkt van de standaardtekst. Tegen die achtergrond dienen de vorderingen van Strukton te worden beoordeeld.
3.6 Aan de primaire vordering van Strukton, beëindiging van de huurovereenkomst per 1 december 2010, ligt de stelling ten grondslag dat de huurovereenkomst van rechtswege, dus zonder voorafgaande opzegging, eindigt na ommekomst van de (aanvangs)periode van tien jaar. Strukton die als huurder het eenzijdige recht heeft de in artikel 3.2 opgenomen optie in te roepen, heeft (impliciet) het eenzijdig recht af te zien van de optie en daarmee van verlenging van de huurovereenkomst. Aangezien de opzeggingsverplichting van artikel 3.3 haaks staat op de optieregeling van artikel 3.2 moet in de visie van Strukton artikel 3.3 wijken voor artikel 3.2. Dat niet slechts artikel 3.2 maar ook artikel 3.3 afwijkt van het ROZ-model doet volgens Strukton niet ter zake. Doorslaggevend is dat met het opnemen van de optieregeling ten behoeve van Strukton bewust is afgeweken van de opzeggingsverplichting voor beide partijen aan het eind van de eerste tien jaar, aldus Strukton.
3.6.1 Het betoog van Strukton gaat niet op. Allereerst stelt het hof vast dat geen van de artikelleden van artikel 3 bepaalt dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. Integendeel, artikel 3.3 schrijft uitdrukkelijk voor dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste drie jaar en na verlenging met vijf jaar, met een opzegtermijn van een jaar. Deze redactie sluit aan bij artikel 3.3 van het ROZ-model, waarin ook is bepaald dat beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvindt door opzegging. De genoemde opzegging van drie jaar kan gezien de redactie van artikel 3.3
slechts betrekking hebben op de periode vóór verlenging met vijf jaar, dus na afloop van de eerste periode van tien jaar.
3.6.2 Voorts neemt het hof in aanmerking dat, naar Strukton onweersproken heeft gesteld, de toenmalige verhuurder (die behoorde tot hetzelfde concern als Strukton) en Strukton bewust een opzegtermijn van drie jaar in artikel 3.3 van de huurovereenkomst hebben opgenomen om de beleggingswaarde van het pand te vergroten (zie alinea 21 kort geding dagvaarding, productie 13 bij inleidende dagvaarding).
3.6.3 Uit het voorgaande volgt dat alleen van het ROZ-model is afgeweken door Strukton in artikel 3.2 een optierecht van vijf jaar te verlenen maar dat de verplichting om aan het eind van de huurperiode op te zeggen, overeind is gebleven. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom aan artikel 3.2 voorrang zou moeten worden gegeven boven artikel 3.3.
3.6.4 Evenmin staat de opzeggingsverplichting van artikel 3.3 haaks op de optieregeling van artikel 3.2. Het optierecht voor de huurder ingevolge artikel 3.2 strekt ertoe de verhuurder de bevoegdheid tot opzegging tegen het einde van de eerste huurperiode te ontnemen indien de huurder de huurovereenkomst wel wenst voort te zetten. Daar staat tegenover dat de huurder op grond van artikel 3.3 tenminste drie jaar voor het verstrijken van de eerste huurperiode moet beslissen of hij van zijn optierecht gebruik wil maken. Zo hij dat niet wil, dient hij de huurovereenkomst tijdig op te zeggen bij gebreke waarvan de huurovereenkomst wordt verlengd met vijf jaar. Een dergelijke samenstel van rechten en verplichtingen acht het hof heel wel onderling verenigbaar, temeer waar Strukton bij de redactie van deze bepalingen betrokken is geweest en in concernverband stond met de toenmalige verhuurder.
3.6.5 Indien het hof de door Strukton voorgestane uitleg zou volgen, dan zou artikel 3.3 in plaats van een door Strukton beoogde bijzondere bepaling (zie 3.6.2) een overbodige en zinledige bepaling zijn. Bovendien zou bij die uitleg Tasman tot 1 december 2010, de datum waarop de (aanvangs)periode van tien jaar is verstreken, in onzekerheid verkeren of Strukton de huurovereenkomst al dan niet voort zou zetten, hetgeen die uitleg op voorhand al hoogst onaannemelijk maakt en zeker nu bij het redigeren van de huurovereenkomst veel belang blijkt te zijn gehecht aan de positie van de verhuurder door voor de beleggingswaarde te waken.
3.6.6 Op grond van de hierboven genoemde redenen verwerpt het hof de primaire vordering van Strukton.
3.7 Aan zowel de subsidiaire als meer subsidiaire vordering van Strukton, beëindiging per 2011 of 2012, ligt de stelling ten grondslag dat voor het geval voor Strukton toch een opzeggingsverplichting gold, de huurovereenkomst na 1 december 2010 is verlengd voor onbepaalde tijd en niet voor vijf jaar. De verlenging met een periode van vijf jaar is in artikel 3.2 uitdrukkelijk gekoppeld aan het inroepen van de optie. Voor de situatie dat Strukton de optie niet zou inroepen, regelt de huurovereenkomst niets, zodat in dat geval verlenging plaatsvindt voor onbepaalde tijd, aldus Strukton.
3.7.1 Ook hierin volgt het hof Strukton niet. De tekst van de huurovereenkomst biedt geen enkele steun voor de stelling dat bij gebreke van tijdige opzegging de huurovereenkomst doorloopt voor onbepaalde tijd, noch vloeit die verlenging uit de wet voort. De enige verlengingsperiode die de huurovereenkomst kent, is die met vijf jaar, waaraan de huurder, door niet (tijdig) op te zeggen, gebonden is.
3.8 Uit het vorenstaande volgt dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd en dat voor de eerste periode van tien jaar – tot 1 december 2010 - de opzegtermijn drie jaar bedroeg. Aangezien Strukton de huurovereenkomst eerst bij brief van 27 november 2009 heeft opgezegd, is daarmee de huurovereenkomst vanaf 1 december 2010 met vijf jaar verlengd. Derhalve komen de vorderingen van Strukton die alle zien op beëindiging van de huurovereenkomst eerder dan 1 december 2015 niet voor toewijzing in aanmerking. De daartoe strekkende grief I faalt.
3.9 Grief II heeft naast de voorgaande grief geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen behandeling.
3.10 Ten slotte stelt Strukton zich op het standpunt dat het aan Tasman is te bewijzen dat de optieregeling de strekking had om te voorkomen dat de verhuurder kan opzeggen tegen het einde van de eerste huurperiode en dat dit eveneens geldt voor het beroep van Tasman op de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
3.10.1 Hiermee gaat Strukton eraan voorbij dat zij zich beroept op het rechtsgevolg van haar stelling dat artikel 3.3 niet van toepassing is en dat artikel 3.2 een optie bevat die door Strukton actief moet worden ingeroepen bij gebreke waarvan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou gelden, zodat op haar de bewijslast dienaangaande rust (art. 150 Rv).
Het door Strukton gedane bewijsaanbod zal evenwel worden gepasseerd omdat dit geen betrekking heeft op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
4. Slotsom
De grieven leiden niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het bestreden vonnis zal derhalve worden bekrachtigd.
Strukton zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Strukton Rail in kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Tasman begroot op € 649,- aan verschotten en € 894,- aan salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit arrest ingeval deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest zijn voldaan;
veroordeelt Strukton Rail in de nakosten ten bedrage van € 131,-, te vermeerderen met € 68,- ingeval betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit arrest ingeval deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest zijn voldaan;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.P. van Achterberg en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 december 2011.