Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats], gemeente [W.],
APPELLANT,
advocaat: mr. J.W. de Rijk te Helmond,
t e g e n
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1] en
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
beiden wonende te [woonplaats], gemeente [W.],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. G.M. van Voorst te Amstelveen.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna (ook) [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
Bij dagvaarding van 17 september 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam van 25 augustus 2010, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 440971 / HA ZA 09-3367 gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen in de kosten (waaronder de nakosten) van het hoger beroep.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
2.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 en 2.2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van de aldus vastgestelde feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2.1. [appellant] heeft in februari 1996 voor een bedrag van fl. 330.000,00 (€ 149.747,47) de woning aan de [adres]te [gemeente], kadastraal bekend gemeente [gemeente] [aanduiding] en [nummer] (hierna: de woning) aan [geïntimeerden] verkocht onder voorbehoud van het recht van gebruik en bewoning (hierna: de overeenkomst).
2.2.2. De woning is geleverd op 7 juni 1996. De leveringsakte vermeldt, voor zover hier van belang, het navolgende:
“VESTIGING RECHT VAN GEBRUIK EN BEWONING
Ter uitvoering van de gesloten koopovereenkomst wordt bij deze door de kopers ten behoeve van de verkoper – hierna ook te noemen de gebruiker – gevestigd en door verkoper aangenomen het zakelijk recht van gebruik en bewoning van het verkochte. Voormelde overeenkomst en vestiging zijn aangegaan onder de navolgende bepalingen:
(…)
5. De terzake van de eigendom van het verkochte verschuldigde belastingen en alle andere (zakelijke) lasten en afschrijvingen komen ten laste van de hoofdgerechtigde.
6. De hoofdgerechtigde is verplicht alle reparaties aan het verkochte, welke geacht kunnen worden tot het normale en grote onderhoud te behoren, voor zijn rekening te (doen) verrichten.
7. Geringe lasten en herstellingen worden door de gebruiker gedragen en verricht; de gebruiker is verplicht wanneer buitengewone herstellingen nodig zijn, hieronder zijn begrepen reparaties aan glas en dakpannen, aan de hoofdgerechtigde hiervan kennis te geven en hem de gelegenheid te verschaffen tot het doen van deze herstellingen. De hoofdgerechtigde is tot het doen van deze herstellingen verplicht zulks in afwijking van het bepaalde in artikel 3:220 van Pro het Burgerlijk Wetboek.
8. Indien omtrent de hiervoor gemelde bepalingen enig geschil ontstaat tussen de gebruiker en de hoofdgerechtigden is de meest gerede partij bevoegd het geschil voor te leggen aan de Kantonrechter binnen wiens kanton het woonhuis van de gebruiker zal zijn gelegen of aan een door deze aan te wijzen deskundige die alsdan een voor beide partijen bindende beslissing zal nemen.”
3. Beoordeling
3.1 In deze procedure vordert [appellant] (kort weergegeven) een verklaring voor recht dat de overeenkomst zal zijn ontbonden en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] om mee te werken aan teruglevering van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag, met kosten. Ter onderbouwing van deze vorderingen heeft [appellant] aangevoerd dat [geïntimeerden] structureel tekort zijn gekomen in de nakoming van hun verplichtingen uit de overeenkomst. Allereerst hebben zij geweigerd de volgende kosten te betalen: € 2.292,72 (fl. 5.052,50) voor de vervanging van de CV-ketel, € 288,09 voor onderhoud van de CV-ketel, € 715,00 voor werkzaamheden aan de schoorsteen en het rookkanaal in oktober 2008, € 707,60 voor herstelkosten van een ruit alsmede de kosten van het hoogheemraadschap en de OZB en rioolbelasting. Voorts is een deel van de kozijnen verrot, is de garagedeur van buitenaf niet op een normale manier te openen en van binnen met grote moeite en is de deur overigens aan vervanging toe. Zandstraalwerkzaamheden die in opdracht van [geïntimeerden] zijn uitgevoerd, zijn nooit voltooid. Ten slotte is er sprake van een inbreuk op het recht van gebruik en bewoning van [appellant] doordat zijn buren een deel van het perceel in gebruik hebben genomen. Ondanks sommaties hebben [geïntimeerden] niet aan hun verplichtingen voldaan, waarna [appellant] bij brief van 9 september 2009 de ontbinding van de overeenkomst heeft ingeroepen.
3.2 De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen, oordelend (samengevat) dat de gestelde gebreken een normale bewoning niet in de weg staan, noch dat de gestelde inbreuk op het gebruiksrecht op het erf door de buren het gebruik van dat erf door [appellant] illusoir maakt. De verschillende door [appellant] gestelde tekortkomingen zijn van zodanig geringe betekenis dat deze de ontbinding van een koopovereenkomst die ruim veertien jaar geleden tussen partijen is gesloten met de daarmee gepaard gaande ingrijpende gevolgen, noch op zichzelf noch in onderlinge samenhang bezien, rechtvaardigen. Tegen dit oordeel richt zich het hoger beroep.
3.3 Bij de beoordeling van de grieven, die gezamenlijk worden behandeld, stelt het hof het volgende voorop.
3.3.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om een overeenkomst te ontbinden. Dit lijdt echter uitzondering indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt.
3.3.2. In dit verband overweegt het hof allereerst dat in het midden kan blijven of in het onderhavige geval sprake is van één overeenkomst, namelijk een koopovereenkomst onder voorbehoud van gebruik en bewoning (zoals [appellant] stelt) waarvan, naar het hof begrijpt, deel uitmaakt een voortdurende verplichting van [geïntimeerden] om [appellant] het ongestoord gebruik van de woning te verschaffen, dan wel van twee overeenkomsten, namelijk een koopovereenkomst met betrekking tot de woning en een overeenkomst tot vestiging van een zakelijk recht van gebruik en bewoning op dezelfde woning (zoals [geïntimeerde sub 1]– ook in hoger beroep – aanvoert). Ook in het laatste geval bestaat naar ’s hofs oordeel tussen de beide overeenkomsten een nauwe onderlinge samenhang, in het bijzonder nu deze gelijktijdig en tussen dezelfde partijen zijn aangegaan, waarbij de vestiging van het zakelijk recht van gebruik en bewoning uitdrukkelijk voorwaarde vormde voor de totstandkoming van de koop. Deze samenhang is bovendien zodanig dat een redelijke uitleg van de overeenkomsten, waarbij het ook aankomt op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dier zake redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, meebrengt dat de ontbinding van de ene overeenkomst meebrengt dat de andere overeenkomst niet in stand kan blijven. Voor het betoog dat dat anders zou zijn, hebben [geïntimeerden] onvoldoende aangevoerd.
3.3.3. Indien het er overigens voor zou moeten worden gehouden dat er sprake is van twee overeenkomsten die onvoldoende met elkaar samenhangen, zou dat reeds op die grond tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] moeten leiden. De gestelde tekortkomingen van [geïntimeerden] hebben immers geen betrekking op de koopovereenkomst, maar uitsluitend op het (voortduren van het) zakelijk recht van gebruik en bewoning en de verplichtingen die uit dien hoofde op [geïntimeerden] rusten. Indien laatstgenoemde overeenkomst vanwege die tekortkomingen wordt ontbonden kan, wat daarvan de consequenties ook zijn, dat immers in geen geval leiden tot ontbinding van de koopovereenkomst en teruglevering van de woning, zoals door [appellant] gevorderd.
3.3.4. Uitgaande van een enkele overeenkomst dan wel twee samenhangende overeenkomsten als bedoeld onder 3.3.2 (hierna te noemen “overeenkomst”) ligt thans de vraag voor of de uitzondering op de onder 3.3.1 verwoorde regel dat een tekortkoming recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, zich in het onderhavige geval voordoet. Met de rechtbank beantwoordt het hof die vraag bevestigend. De door [appellant] gestelde tekortkomingen rechtvaardigen, gezien hun geringe betekenis, niet de ontbinding van de overeenkomst. Daarbij overweegt het hof dat uit de (reeds in eerste aanleg) door [geïntimeerden] betrokken en door [appellant] niet betwiste stellingen volgt dat zij gedurende de tijd dat [appellant] het recht van gebruik en bewoning genoot, onderhoud aan de woning hebben laten uitvoeren en daarvoor ook hebben betaald. Daarom kan niet kan worden volgehouden dat [geïntimeerden] structureel niet aan hun verplichtingen hebben voldaan. Ook de aard van de door [appellant] verweten niet-nageleefde onderhoudsverplichtingen duidt niet op structureel tekortschieten. In het licht van het voorgaande heeft [appellant] onvoldoende concreet toegelicht dat de gestelde gebreken een normale bewoning van de woning in de weg stonden. Met betrekking tot de (de oorzaak van de) in dit geding door [appellant] aangevoerde tekortkomingen hebben [geïntimeerden] bovendien gemotiveerd verweer gevoerd, waarbij zij zich onder meer op crediteursverzuim hebben beroepen. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] naar aanleiding van de beweerde tekortkomingen de door partijen overeengekomen (in de onder 8 van de leveringsakte opgenomen) bindend adviesprocedure bij de kantonrechter heeft gevoerd, hetgeen voor de hand had gelegen. Indien de buren van [appellant] zijn gebruiksrecht belemmeren (hetgeen, gelet op de voldoende gemotiveerde betwisting, door hem onvoldoende is toegelicht en onderbouwd) is hij krachtens zijn zakelijk recht op gelijke voet als [geïntimeerden] bevoegd jegens de buren een vordering in te stellen (art. 3:218 BW Pro) zodat stilzitten van [geïntimeerden] ter zake eveneens onvoldoende is om ontbinding te rechtvaardigen.
3.3.5. Tevens neemt het hof in ogenschouw dat de overeenkomst waarvan ontbinding wordt gevorderd dateert van 1996, de verkoop betreft van een huis waarvan de waarde de hoogte van de gevorderde bedragen in hoge mate overtreft en dat [appellant] reeds vijftien jaar gebruik heeft gemaakt van het zakelijk recht van gebruik en bewoning.
3.3.6. Bovenvermelde omstandigheden maken dat de gestelde tekortkomingen te gering van betekenis zijn om ontbinding van de onderhavige overeenkomst te kunnen rechtvaardigen.
3.3.7. Dat de strekking van de afspraken tussen partijen is dat de bevoegdheid tot ontbinding dé sanctie op niet-nakoming van de afspraken is (zoals [appellant] stelt) heeft [appellant] onvoldoende toegelicht, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
3.4 Het hiervoor overwogene brengt mede dat de grieven falen.
3.5 Hetgeen [appellant] voorts nog heeft gesteld kan niet tot een ander oordeel leiden. [appellant] heeft ten slotte geen voldoende concrete feiten gesteld en te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen dan hierboven gegeven. Aan zijn bewijsaanbod onder 12 van de memorie van grieven komt daarom geen betekenis toe voor de beslissing van de zaak, zodat dit aanbod, als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
4. Slotsom en kosten
Nu de grieven falen en ook overigens geen grond bestaat voor vernietiging van het bestreden vonnis, zal dit worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van rechtbank Amsterdam van 25 augustus 2010 met zaak/rolnummer 440971 / HA ZA 09-3367;
veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 314,-- wegens verschotten, € 894,-- aan salaris advocaat en op € 131,-- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,-- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.C. Meijer en C.C.W. Lange en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 november 2011 door de rolraadsheer.